周靜敏

（安徽工業(yè)大學(xué)公共管理與法學(xué)院，安徽 馬鞍山 243000）

一、問(wèn)題的提出

《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）首次提及“居住權(quán)”制度，以專章形式予以呈現(xiàn)，為解決社會(huì)特定群體的住房困境提供新思路，促進(jìn)了房屋所有權(quán)實(shí)現(xiàn)形式的多元化，一定程度上緩和了僵硬的物權(quán)法定主義［1］。然而其中居住權(quán)的法條規(guī)定較為原則，并不能有效解決居住權(quán)在實(shí)務(wù)適用中可能出現(xiàn)的問(wèn)題。居住權(quán)的利用對(duì)象通常為房屋，時(shí)常會(huì)與擔(dān)保物權(quán)之一的抵押權(quán)“相遇”，關(guān)于兩者之間的協(xié)調(diào)適用規(guī)則，《民法典》并未予以明確規(guī)定，其中的細(xì)節(jié)處理辦法更是未有涉及，故此有必要就該問(wèn)題予以進(jìn)一步探討，為居住權(quán)適用過(guò)程中的問(wèn)題處理提供參考方案。

二、居住權(quán)與抵押權(quán)的價(jià)值追求

居住權(quán)，這項(xiàng)古老的私權(quán)利濫觴于羅馬帝國(guó)時(shí)期的《優(yōu)士丁尼法典》，與使用權(quán)、用益權(quán)共同構(gòu)成羅馬法中人役權(quán)的主要內(nèi)容［2］。據(jù)考證，由遺囑授予奴畜和居住使用之利益遠(yuǎn)遠(yuǎn)在人役權(quán)規(guī)范產(chǎn)生之前，剛開(kāi)始它只是作為受遺贈(zèng)人享有某類利益的事實(shí)［3］。羅馬帝國(guó)時(shí)期，社會(huì)整體財(cái)產(chǎn)十分有限，出于保障家長(zhǎng)外家庭成員的居住利益的考慮，創(chuàng)設(shè)了居住權(quán)制度，為的是保障家庭中弱勢(shì)群體的利益。但考慮到房屋的使用權(quán)能具有一定的價(jià)值，為防止背離制度設(shè)立的初衷，對(duì)權(quán)利主體作出相應(yīng)限制：居住權(quán)僅由特定人享有，并且不得轉(zhuǎn)讓、繼承。此時(shí)對(duì)身份的要求較為嚴(yán)苛，具有很強(qiáng)的“人役權(quán)”屬性［4］?，F(xiàn)如今，我國(guó)《民法典》對(duì)居住權(quán)的功能定位上，并未摒棄其倫理性權(quán)利的一面，依舊保留其傳統(tǒng)意義上的社會(huì)保障功能［5］。該類居住權(quán)常見(jiàn)于婚姻家庭法之中，通過(guò)在遺囑、遺贈(zèng)協(xié)議中，以無(wú)償創(chuàng)設(shè)居住權(quán)的方式，保障年老多病的老人、未成年子女、生活困難的配偶等特定親屬的生存利益。

與當(dāng)初羅馬法時(shí)期相比，現(xiàn)如今的社會(huì)發(fā)展日益多元化，經(jīng)濟(jì)行為也日益紛繁復(fù)雜。一方面，居住權(quán)的“人役權(quán)”屬性也漸漸淡化，社會(huì)保障功能也不再局限于親屬之間。當(dāng)前我國(guó)居民的房屋購(gòu)買經(jīng)濟(jì)壓力大，尤其是一線城市居民的住房問(wèn)題已然成為亟待解決的社會(huì)性難題。居住權(quán)納入法定物權(quán)范圍后，無(wú)親屬關(guān)系的行為人之間可以通過(guò)設(shè)立居住權(quán)的方式解決現(xiàn)實(shí)的居住問(wèn)題。該舉措成功貫徹住房社會(huì)保障等公共政策，以保障大批購(gòu)房困難人群做到“住有所居”，真正滿足社會(huì)中大部分群體的住房需要。另一方面，居住權(quán)的本質(zhì)是在使用權(quán)和所有權(quán)的分離下，房屋的多元化利用，居住權(quán)轉(zhuǎn)化發(fā)展為投資性權(quán)利的趨勢(shì)也十分明顯［4］。投資性居住權(quán)作為一種更注重收益性的用益物權(quán)，在權(quán)利主體和權(quán)利客體的設(shè)定方面有所放寬，是對(duì)居住權(quán)功能價(jià)值和適應(yīng)范圍的發(fā)展和突破，在旅游、酒店、房地產(chǎn)等商業(yè)領(lǐng)域有很強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿?。尤其是?quán)利客體從傳統(tǒng)意義的住宅可以延伸至公寓式酒店、分時(shí)度假酒店、民宿等所有適合商旅居住的房屋。［6］

現(xiàn)階段，居住權(quán)的利用對(duì)象主要為住宅（即房屋），與抵押權(quán)在權(quán)利標(biāo)的物上存在著部分重疊，以不動(dòng)產(chǎn)為主，故此設(shè)立權(quán)利時(shí)都需要借登記予以公示。此外，與所有權(quán)這類完全物權(quán)不同，居住權(quán)與抵押權(quán)都屬于定限物權(quán)中的一類，是在他人的物上成立的一定限度的物權(quán)，對(duì)他人所有物上的負(fù)擔(dān)。然而，居住權(quán)與抵押權(quán)之間又有著明顯的區(qū)別。第一，我國(guó)《民法典》將居住權(quán)界定為用益物權(quán)，用益物權(quán)人是以取得對(duì)物的使用和收益價(jià)值為主要目的，居住權(quán)人所能支配的是房屋的使用價(jià)值。抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)，權(quán)利人注重的是標(biāo)的物的交換價(jià)值。第二，居住權(quán)的享有和行使以對(duì)物的占有為前提，而房屋的抵押權(quán)人并不實(shí)際占有該房屋。第三，居住權(quán)是一種獨(dú)立的物權(quán)，不具有從屬性。居住權(quán)的成立無(wú)需以居住權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)人或使用權(quán)人享有其他權(quán)利為前提［7］。而房屋抵押權(quán)是一種從權(quán)利，從屬于主債權(quán)。主債權(quán)一經(jīng)消滅，抵押權(quán)也隨之消滅。第四，居住權(quán)一經(jīng)設(shè)立即得到實(shí)現(xiàn)，而抵押權(quán)的設(shè)立和實(shí)現(xiàn)之間有著一定的時(shí)間間隔，只有滿足債務(wù)人不能履行到期債務(wù)等條件時(shí)，抵押權(quán)人才能依法實(shí)現(xiàn)該抵押權(quán)。

三、居住權(quán)與抵押權(quán)的沖突與處理

由于《民法典》并未明確居住權(quán)與抵押權(quán)在同一房屋上是否可以并存，故而分析居住權(quán)和抵押權(quán)的沖突情形之前，應(yīng)當(dāng)討論這兩項(xiàng)權(quán)利是否可以并存。筆者認(rèn)為，兩者可以并存。具體的理由如下：第一，抵押權(quán)人追求的是標(biāo)的物的交換價(jià)值，并不實(shí)際占有該房屋，而居住權(quán)人追求的是房屋的占有和使用價(jià)值。兩者內(nèi)在的價(jià)值追求并不沖突。第二，根據(jù)《民法典》第四百零六條的規(guī)定“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”，此外還有《民法典》第四百一十五條規(guī)定“同一財(cái)產(chǎn)既設(shè)立抵押權(quán)又設(shè)立質(zhì)權(quán)的”，設(shè)立居住權(quán)的行為對(duì)抵押權(quán)的影響，與轉(zhuǎn)讓抵押物、抵押物上設(shè)立質(zhì)權(quán)大致相當(dāng)，并不直接發(fā)生抵押權(quán)不能或者居住權(quán)不能的法律效果。第三，設(shè)立居住權(quán)的房屋進(jìn)行抵押，或是已抵押房屋上設(shè)立居住權(quán)，可以較大程度上發(fā)揮物的價(jià)值，符合當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的價(jià)值導(dǎo)向，符合以物的“所有”為中心的物權(quán)理念向以物的“利用”為中心的物權(quán)理念轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)［8］，也符合《民法典》中物權(quán)編的“物盡其用”的立法理念。

（一）沖突情形的分析

理論上，居住權(quán)和抵押權(quán)可以于同一物上并存，但是由于通常情況下的抵押權(quán)和居住權(quán)分屬于不同的權(quán)利人。那么，抵押權(quán)人和居住權(quán)人的權(quán)益是否可能會(huì)出現(xiàn)沖突的情形。由于居住權(quán)設(shè)定的存續(xù)期間可長(zhǎng)可短，據(jù)此大致可以分為以下兩種情形進(jìn)行討論：

首先，居住權(quán)存續(xù)期間內(nèi)，抵押權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的條件尚不滿足。那么此時(shí)，自然不會(huì)發(fā)生抵押權(quán)和居住權(quán)兩者相沖突的情形。其次，居住權(quán)存續(xù)期間內(nèi)，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，抵押權(quán)人可以就該房屋進(jìn)行拍賣變賣以優(yōu)先受償。在這種情形下，由于居住權(quán)人實(shí)際占有并使用房屋，會(huì)與抵押權(quán)人的權(quán)益發(fā)生實(shí)質(zhì)意義上的沖突。如若及時(shí)拍賣變賣該抵押財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)人的權(quán)益將得到實(shí)現(xiàn)，但是居住權(quán)人的權(quán)益則無(wú)從保障。如若優(yōu)先保障居住權(quán)人的權(quán)益，抵押房屋則不能及時(shí)進(jìn)行拍賣變賣，抵押權(quán)人的權(quán)益得不到實(shí)現(xiàn)。再次，即使抵押房屋順利拍賣變賣，由于房屋上存在著居住權(quán)這一負(fù)擔(dān)，一定程度上會(huì)影響該房屋的市場(chǎng)價(jià)值［3］，進(jìn)而影響拍賣變賣時(shí)的成交價(jià)格，有損于抵押權(quán)人的經(jīng)濟(jì)利益。綜上所述，當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)的情形發(fā)生后，抵押權(quán)人要求拍賣變賣設(shè)立有居住權(quán)的房屋時(shí)，抵押權(quán)必然會(huì)與居住權(quán)發(fā)生沖突的情形。

（二）處理權(quán)利沖突的設(shè)想

根據(jù)上文的分析可知，居住權(quán)和抵押權(quán)并存時(shí)，只有抵押權(quán)法定或者約定實(shí)現(xiàn)的情形發(fā)生在居住權(quán)存續(xù)期間內(nèi)，才會(huì)存在沖突的情形。那么沖突出現(xiàn)時(shí)，居住權(quán)與抵押權(quán)人的權(quán)益是否都得到優(yōu)先保障；如若不能兩全，哪一個(gè)權(quán)利可以得到優(yōu)先實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而作出讓步的一方權(quán)利人能否尋求其他救濟(jì)。

《民法典》第四百零五條規(guī)定，當(dāng)?shù)盅贺?cái)產(chǎn)于設(shè)立抵押權(quán)之前，先行訂立租賃合同并被他人合法占有，那么即使發(fā)生抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的情形，抵押權(quán)人也無(wú)權(quán)在租賃期間內(nèi)就該財(cái)產(chǎn)主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。該條為租賃關(guān)系和抵押權(quán)發(fā)生沖突，提供了解決辦法，也對(duì)先前我國(guó)《物權(quán)法》第一百九十條進(jìn)行了一定的修改，明確了“抵押不破租賃”成立的前提是抵押權(quán)的設(shè)立，而非抵押合同的設(shè)立（債權(quán)的設(shè)立）。此時(shí)，租賃權(quán)作為債權(quán)的一種，在該種情形下具有對(duì)抗物權(quán)的效力，保障的是租賃權(quán)人的權(quán)益。實(shí)踐中租賃權(quán)與居住權(quán)著重保障的都是權(quán)利人的居住利益，是對(duì)房屋的占有以及使用的權(quán)益。故此，筆者參考《民法典》第四百零五條，為居住權(quán)與抵押權(quán)的沖突設(shè)想出相應(yīng)的處理方案。

1.居住權(quán)先于抵押權(quán)設(shè)立

《民法典》第三百六十八條規(guī)定，“設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！碑?dāng)房屋所有權(quán)人就房屋的整體或者其中一部分設(shè)立居住權(quán)時(shí)，該房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記簿上會(huì)就該事項(xiàng)予以登記，此時(shí)的登記具有公示的效力。而后，債權(quán)人接受該房屋作為抵押財(cái)產(chǎn)并進(jìn)行抵押權(quán)登記時(shí)，即可默認(rèn)抵押權(quán)人知曉房屋之上存在居住權(quán)這一負(fù)擔(dān)。那么，在居住權(quán)存續(xù)期間內(nèi)，即使抵押權(quán)法定或者約定實(shí)現(xiàn)的情形發(fā)生，抵押權(quán)人也應(yīng)當(dāng)作出一定的讓步，優(yōu)先保障居住權(quán)的實(shí)現(xiàn)。即便抵押權(quán)人拍賣變賣該房屋時(shí)，需要犧牲自己的一部分利益，例如以低于市值的價(jià)格促成拍賣變賣、接受分期支付的付款方式等等，也應(yīng)當(dāng)與房屋的繼受人達(dá)成相關(guān)約定，保障居住權(quán)人的居住權(quán)益得以繼續(xù)實(shí)現(xiàn)。

2.抵押權(quán)先于居住權(quán)設(shè)立

已抵押的房屋設(shè)立居住權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保障抵押權(quán)人的利益。由于抵押權(quán)的設(shè)立會(huì)記載在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記簿上，居住權(quán)人知曉這一情形后，依然完成設(shè)立登記成為居住權(quán)人，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)抵押權(quán)可能隨時(shí)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。故而，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人要求實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)時(shí)，即使居住權(quán)尚在存續(xù)期間內(nèi)，居住權(quán)人也不能以與抵押人約定的存續(xù)期間來(lái)對(duì)抗抵押權(quán)人。依據(jù)法理，先成立之物權(quán)會(huì)壓制后成立之物權(quán)，此際后物權(quán)之存在，若有害于先物權(quán)時(shí)，后物權(quán)會(huì)因先物權(quán)之實(shí)行而被排斥或消滅”［9］。故而，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，居住權(quán)則自然消滅。

那么，抵押人與第三人設(shè)立的居住權(quán)，是否應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人甚至是征得抵押權(quán)人的同意呢？《民法典》第四百零六條規(guī)定，“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押權(quán)人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存?！痹O(shè)立居住權(quán)的行為對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的影響，是大于轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的行為的，但是該行為并不當(dāng)然導(dǎo)致抵押財(cái)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的減少。加之，抵押權(quán)先于居住權(quán)設(shè)立，兩者發(fā)生沖突時(shí)，筆者的意見(jiàn)是應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保障抵押權(quán)人的順位利益。因此，已經(jīng)抵押的房屋再行設(shè)立居住權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，不必征求抵押權(quán)人的同意。

綜上所述，同一房屋上同時(shí)設(shè)立有居住權(quán)與抵押權(quán)，若居住權(quán)和抵押權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)根據(jù)兩者設(shè)立的先后順序來(lái)決定哪一權(quán)利優(yōu)先得到保障。當(dāng)居住權(quán)先于抵押權(quán)設(shè)立時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保障居住權(quán)人的利益；當(dāng)?shù)盅簷?quán)先于居住權(quán)人設(shè)立時(shí)，設(shè)立居住權(quán)應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并優(yōu)先保障抵押權(quán)人的利益。

四、結(jié)語(yǔ)

居住權(quán)納入《民法典》后，一方面可以保障全體租房群體的法律權(quán)益，經(jīng)由私法規(guī)范助力實(shí)現(xiàn)“全體人民住有所居”［1］的目標(biāo)。另一方面可以有效解決部分弱勢(shì)群體的住房問(wèn)題，緩解我國(guó)社會(huì)救助制度中很大一部分的壓力。其次，作為一類新型用益物權(quán)，居住權(quán)的設(shè)立必然會(huì)對(duì)其他物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)讓、消滅產(chǎn)生一定的影響?！睹穹ǖ洹穼?duì)居住權(quán)與其他物權(quán)發(fā)生沖突的處理辦法尚未明確，而筆者僅僅是就其中居住權(quán)與抵押權(quán)的沖突情形，提供一些不成熟的處理設(shè)想。就居住權(quán)適用中可能涉及的細(xì)節(jié)問(wèn)題，日后有必要通過(guò)出臺(tái)司法解釋的形式進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，指導(dǎo)實(shí)務(wù)工作的順利開(kāi)展，切實(shí)發(fā)揮居住權(quán)制度的最大作用。