陳廣麗
摘要:棚戶區(qū)改造工作是我國的一項民生工程,關(guān)系著千千萬萬人民的安居問題,是保障人民能夠安居樂業(yè)的一項重要舉措。廣西實施棚戶區(qū)改造項目建設(shè)以來,解決了數(shù)百萬人的安居問題,在棚戶區(qū)改造工作過程中,取得了一定的成效,但也存在一些問題。文章先概述廣西棚戶區(qū)改造項目建設(shè)現(xiàn)狀,從而發(fā)現(xiàn)存在的問題,最后根據(jù)問題提出相應(yīng)的解決對策。
關(guān)鍵詞:棚戶區(qū);審計風(fēng)險;管理
一、廣西棚戶區(qū)改造項目建設(shè)現(xiàn)狀
據(jù)統(tǒng)計,截至2019年12月31日,全區(qū)共建設(shè)棚戶區(qū)改造項目2735個,涉及棚戶區(qū)改造安置住房95.66萬套(如圖1),其中占比較大的為百色市、柳州市、梧州市、南寧市和崇左市,分別為9.75%、8.76%、8.65%、8.51%和6.20%。
(一)竣工驗收項目情況
截至2019年12月31日,廣西全區(qū)棚戶區(qū)改造安置住房竣工驗收項目1389個共45.56萬套,其中占比較大的為河池市、桂林市、梧州市、南寧市和欽州市,分別為18.83%、10.66%、10.18%、9.53%和8.17%,其他市、區(qū)占比共為42.63%(如圖2所示)。
(二)未竣工驗收項目情況
截至2019年12月31日,廣西全區(qū)1389個棚戶區(qū)改造項目建設(shè)未竣工驗收,涉及棚戶區(qū)改造安置住房50萬套。其中占比較大的為百色市、農(nóng)墾片區(qū)、柳州市、崇左市和林業(yè)片區(qū),分別為12.40%、10.82%、8.24%、7.06%和6.68%,其他市、區(qū)占比共為54.80%(如圖3所示)。
二、存在的問題
(一)土地征收難度大
在棚戶區(qū)改造項目建設(shè)過程中,碰到的首要難題是土地征收難問題,并且難度逐年增加。征收難原因之一是有些還建戶為孤寡老人,這些老人覺得出去租房麻煩,而且房子建好后還要裝修,不愿意搬;二是有些還建戶不同意房子被征收,無論工作人員如何做思想工作都不行;三是“釘子戶”的存在,這部分還建戶期望值過高,對征收補償款漫天開價,更有甚者通過搶修強建增加建筑面積以多要補償款,使得房子拆不動;四是部分還建戶觀望思想嚴重,害怕先簽協(xié)議吃虧,最后拆遷“好處”多,一直處于觀望狀態(tài)。此外,棚改工作人員對棚改政策宣傳不夠深入,工作中碰到困難容易產(chǎn)生畏難情緒,方式方法單一也是造成征收難的主要因素。
(二)項目周期長
棚改項目建設(shè)一般包括立項、招投標、設(shè)計、施工、竣工驗收和結(jié)算等階段,整個建設(shè)周期一般3~5年。本來建設(shè)期就長,如果項目立項后出現(xiàn)招標流標或者土地未能按期征收,項目建設(shè)過程中資金無法保障項目需求,項目完工后由于開發(fā)商與承建商的矛盾遲遲未能竣工驗收等情況,將會導(dǎo)致項目遲遲未能開工或開工后出現(xiàn)停工,又會使得項目建設(shè)周期變得更長。目前廣西全區(qū)有10個棚改項目3570套未開工或停工,78個棚改項目43287套開工五年以上仍未建成,這些項目的建設(shè)周期將比預(yù)期的建設(shè)期長。建設(shè)周期太長,嚴重影響到住戶的入住問題。
(三)代建方或施工方資金壓力大
資金是棚改項目正常運轉(zhuǎn)的保障,棚戶區(qū)改造需要大量資金,資金跟不上,棚改項目存在停工風(fēng)險。目前廣西大部分棚改項目建設(shè)資金,主要采用施工前期由代建方或施工方墊付,施工后期采用職工自籌和申請政策性扶持資金方式解決。職工自籌有全款、商業(yè)貸款和公積金貸款三種方式。由于商業(yè)貸款利率太高,所以職工幾乎選擇全款支付或者公積金貸款支付。大部分職工通過公積金貸款籌集資金,然而公積金貸款是職工籌集資金最慢的一種方式,因為部分職工未能及時去公積金中心辦理貸款手續(xù),即使辦完貸款手續(xù)到銀行放款一般需要兩到三個月,資金到賬耗時較長。此外,棚改項目申請政策性扶持資金也需要一定的時間。因此,即使項目前期代建方或施工方已經(jīng)墊付了部分資金,后期如果不能及時籌集到資金,棚改項目就可能存在停工風(fēng)險。
(四)棚戶區(qū)改造項目管理不規(guī)范
目前大部分單位的棚戶區(qū)改造項目大部分由單位委托代建公司進行管理。代建公司雖然是專業(yè)的房地產(chǎn)公司,有豐富的房地產(chǎn)管理經(jīng)驗,但是棚戶區(qū)改造項目跟一般房地產(chǎn)項目相比,有諸多差異,所以代建公司對棚改項目的管理存在不規(guī)范之處。一是棚改項目涉及很多政策性文件,代建公司不會花太多時間了解與棚戶區(qū)改造相關(guān)的政策,也不會主動申請棚改專項補貼,房價提高,會損害住戶的利益。二是代建公司不是棚改單位內(nèi)部人員,在制定各項具體方案的時候,難以從單位的實際情況出發(fā)考慮,導(dǎo)致大部分購房戶對選房結(jié)果不滿意。三是對于主要材料,如鋼筋、混凝土、磚、電梯等,代建公司無法兼顧成本與質(zhì)量時,首選成本低的材料,棚改項目的質(zhì)量得不到保障。
三、改進建議
(一)加快土地房屋征收進度
針對目前土地房屋征收困難的問題,建議成立專門的機構(gòu)和征收工作小組,征收前對工作人員進行征收工作培訓(xùn),提高征收工作認識,使征收工作人員消除畏難情緒。征收過程中碰到問題要分析成因,因戶因人施策,重點對象專人跟進,定期召開協(xié)調(diào)會匯報征收工作進展情況,交流經(jīng)驗、提出要求,組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)征收全過程。采取提前介入、強化監(jiān)控、嚴防死守等措施堅決制止搶修強建。通過宣講會、廣播電視、宣傳手冊等宣傳媒介,進一步加大輿論宣傳力度。通過上門做工作、耐心講政策、反復(fù)講道理等方法,通過手機短信、微信等方式及時解答還建戶的問題,并使還建戶消除疑慮,積極配合做好土地征收工作。
(二)多種方式解決施工周期問題
對于未能開工或開工后停工的項目,需找出未能開工或停工的原因,并從原因下手,盡早讓項目早日開工或者恢復(fù)施工。對于開工后遲遲未能竣工的項目,采取重點城市重點抓、重點項目重點監(jiān)管措施,首先保障項目不能爛尾,之后如果項目已經(jīng)具備入住條件的,先協(xié)商入住,未具備入住條件的,積極采取途徑讓項目盡早竣工,以縮短工期,住戶盡早入住。
(三)多渠道解決資金問題
大部分棚改項目資金來源單一,資金到位耗時較長,故存在資金無法保障項目需求的風(fēng)險。解決方式之一是多渠道尋求資金,如統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各金融機構(gòu)通過提供各類擔(dān)保、銀行貸款和發(fā)行公司債、項目收益?zhèn)确绞?,按需求向各棚戶區(qū)改造項目建設(shè)法人單位提供融資,解決資金需求問題。解決方式之二是相關(guān)部門為棚改項目建設(shè)單位申請政策性扶持資金和住戶申請住房公積金貸款開設(shè)綠色通道,簡化審批手續(xù),以使資金盡快到位。
(四)規(guī)范棚戶區(qū)改造管理
對于代建公司管理不規(guī)范的問題,其中一個解決辦法是可在代建合同中約定代建公司應(yīng)積極主動了解棚改政策,爭取住戶利益最大化,并約定重大事項應(yīng)報棚戶區(qū)改造項目建設(shè)法人單位批準才能實施。另一個解決辦法是棚戶區(qū)改造建設(shè)單位成立專門的棚改部門對棚戶區(qū)改造項目進行管理,由棚改部門管理,可達到項目安全、質(zhì)量、高效運行的目的。
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*本論文屬于2018年百色學(xué)院校級科研立項項目(2018KS27)研究成果。
(作者單位:百色學(xué)院)