徐曉婷

蒙陰縣城鄉(xiāng)建設綜合服務中心 山東蒙陰 276200

房地產(chǎn)經(jīng)濟顧名思義就是在房地產(chǎn)行業(yè)基礎上的各類經(jīng)濟活動研究，在我國改革開放的浪潮下房地產(chǎn)行業(yè)如火如荼的發(fā)展，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟的性質(zhì)是由我國社會主義市場經(jīng)濟的本質(zhì)所決定的，需要堅持以政府為主導進行經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)結構管理，以達到行業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的目的?！笆濉逼陂g，鶴壁市市政基礎設施投入力度持續(xù)加大，市政基礎設施建設與改造穩(wěn)步推進，包括污水處理、黑臭水體整治、綜合管廊建設、街道改造、城市園林建設、老舊小區(qū)改造等，但與此同時房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理也存在著不足，因此需要針對當前的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理現(xiàn)狀進行分析，秉承客觀態(tài)度進行思考調(diào)研，才能為下一階段的行業(yè)發(fā)展提供可行性建議[1]。

1 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中面臨的問題分析

1.1 缺乏合理的管理機制

我國的房地產(chǎn)行業(yè)在城市化發(fā)展過程中得到了迅猛發(fā)展，并且在國民經(jīng)濟發(fā)展中處于支柱地位。為了穩(wěn)定房價，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，我國政府也出臺了很多了政策和法規(guī)。雖然這些政策法規(guī)對房地產(chǎn)行業(yè)起到了一定的調(diào)控作用，但是在具體落實法律法規(guī)時仍然存在一些問題。一些政策的可行性較低，房地產(chǎn)行業(yè)在執(zhí)行這些政策時效率也較為低下，導致法律法規(guī)沒有充分發(fā)揮出它應有的作用。我國各個地區(qū)在對房地產(chǎn)進行經(jīng)濟管理的過程中，一般都會將自上而下作為工作的基本原則。這一原則導致地方和中央存在職責劃分不清晰的情況，并在政策和法律層面，地方和中央也會存在的一定的分歧。一些房地產(chǎn)企業(yè)受到利益的誘惑，進行一些非法活動，例如故意抬高房價，給房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作的順利開展帶來了嚴重的阻礙。因此，加強完善房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機制迫在眉睫。

1.2 缺乏合理的管理體系

從目前的發(fā)展情況來看，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度較快，但與房地產(chǎn)行業(yè)相關的法律建設卻沒有與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度相匹配，導致法律建設出現(xiàn)了滯后問題。我國房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理工作很大一部分是由政府進行管理。政府通過其行政職能對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控。為了監(jiān)管房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，政府往往會出臺一些政策和規(guī)定。但在實行這些政策時缺乏完善的管理體系的支持，阻礙了政策的順利落實，導致政策的嚴肅性、穩(wěn)定性和適用性受到影響[2]。

1.3 資源配置不科學

在開發(fā)房地產(chǎn)項目的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)對資源的優(yōu)化配置工作仍然需要進一步完善。我國房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)劃方案的可行性較低，無法科學規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)過程中的能源、土地，也不能處理好房地產(chǎn)開發(fā)與環(huán)境的關系，導致房地產(chǎn)開發(fā)項目不能將資源的利用效率發(fā)揮到最大，還出現(xiàn)了浪費資源、破壞生態(tài)環(huán)境的情況。久而久之，房地產(chǎn)行業(yè)的不健康發(fā)展也影響了其他行業(yè)的發(fā)展，導致泡沫經(jīng)濟的現(xiàn)象頻發(fā)。

1.4 房地產(chǎn)經(jīng)濟缺少精細化管理

受到前期市場化經(jīng)濟影響，當前很多房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟管理方面較為隨意，而沒能充分發(fā)揮出會計的基本作用，往往僅是按照管理者的意圖進行數(shù)據(jù)對照，甚至存在信息混亂或信息不準確等問題。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中將經(jīng)濟利潤放在了第一要位，對于自身的經(jīng)濟管理缺乏有效監(jiān)督，甚至成立了內(nèi)部監(jiān)督部門也是“形式大于內(nèi)容”，其工作過程流于表面。我國在改革開放前期將經(jīng)濟全面發(fā)展作為了工作重點，因此在某些領域的管理上存在著粗獷的做法，在一定程度上符合當時的歷史環(huán)境和歷史條件，但是當前經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生了變化，為了促進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，就必須在基本的業(yè)務管理上進行認真分析并調(diào)查，以符合當今社會發(fā)展趨勢。另外，眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)的管理思想是由上至下進行滲透，而房地產(chǎn)行業(yè)的管理層部分人員法律意識淡薄，往往采用投機取巧的方式獲得利潤，甚至存在一些經(jīng)濟犯罪問題，整體人員素質(zhì)不高、缺乏有效的人力資源整合[3]。

2 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理優(yōu)化對策

2.1 完善管理機制

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中存在的問題不能只依靠政府的調(diào)控，還需要對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體制進行深入改革。在改革過程中，首先要將地方和中央的職責和權力進行一個清晰的劃分，明確地方和中央對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的責任，以此來幫助中央和地方進一步明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的內(nèi)容和流程，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作分層、分級地順利進展。與此同時，相關部門還需要詳細劃分房地產(chǎn)經(jīng)濟，在出現(xiàn)市場違規(guī)現(xiàn)象時，通過細分，可以快速發(fā)現(xiàn)問題，再借助市場可調(diào)節(jié)性和政府的幫助，合理干預房地產(chǎn)經(jīng)濟。房地產(chǎn)行業(yè)自身在發(fā)展過程中要從市場實際出發(fā)，針對性地調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟。政府部門要進一步完善財政收入政策，將當?shù)貙Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟的依賴性降低，進一步提升政府的管理能力。中央要針對房地產(chǎn)發(fā)展的實際情況，更新一些管理保障機制，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展提供強有力的支持，以此來提高房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作的合理性和科學性[4]。

2.2 完善房地產(chǎn)法律法規(guī)體系

任何行業(yè)的發(fā)展都需要有相關法律法規(guī)的支持，構建完善的法律法規(guī)并非朝夕之間就能完成的，需要一定的時間與經(jīng)驗積累。健全完善的房地產(chǎn)行業(yè)是保障房地產(chǎn)市場正常運轉與發(fā)展的重要依據(jù)。在完善相關律法制度的過程中勢必要結合我國國情，在此基礎上最大限度地保障我國房地產(chǎn)市場運行的規(guī)范化、合理化與合法化。同時，還要利用相關律法調(diào)控政府在房地產(chǎn)市場的作用，避免政府部門的過度干預，從而破壞房地產(chǎn)市場的正常秩序。除此之外，還要讓法律體系成為保障房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控體系運行的有力依據(jù)。不斷完善相關立法，例如《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國建筑法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等，完善具體的實施要求，為我國房地產(chǎn)法的施行奠定基礎，將房地產(chǎn)開發(fā)建設管理、交易管理等全方位納入法律規(guī)范體系，提升房地產(chǎn)行業(yè)政策的穩(wěn)定性和重要性。對于我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理而言，相關人員必須謹遵遵紀守法、執(zhí)法必嚴原則。

2.3 建筑綠色化、節(jié)能化建設

當前，我國在政策領域，大力倡導建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，提升資源的利用率，發(fā)展綠色經(jīng)濟，表現(xiàn)在建筑和房地產(chǎn)領域，即為建筑的綠色化和節(jié)能化。這也是進一步提高建設項目經(jīng)濟收益的必然要求，在這一過程中，建筑施工人員必須樹立節(jié)能理念，才能達到節(jié)能效果。為促進房地產(chǎn)和建筑行業(yè)的健康、綠色、可持續(xù)發(fā)展，必須為建筑提供充足的綠色節(jié)能能源，形成建筑施工過程的綠色化，進而達到保護環(huán)境的目的。為了使建設成本控制在合理范圍內(nèi)，建筑企業(yè)必須在節(jié)能建設技術的運用方面下功夫，只有這樣才能體現(xiàn)出綠色施工的效果和成果。要想進一步提升建筑的節(jié)能化建設，還可從以下方面對施工過程進行設計規(guī)劃：第一，增加節(jié)能技術的資金投入，并關注資金投入的合理規(guī)劃，資金是一切經(jīng)濟活動的命脈，有了充足的技術資金，才能加大投入，提升水平；二是對綠色節(jié)能建筑盈利能力數(shù)據(jù)進行詳細化比對，加強資金管理，提升資金的利用效率，以提高建設企業(yè)的經(jīng)濟效益；第三，加強施工運營過程中的各類設備的管理能力，以節(jié)能降耗的理念來達到節(jié)能和合理規(guī)劃項目成本的目的。

2.4 控制并降低成本

要想達到企業(yè)效益的提高，一個重要的方法就是控制并盡可能地降低成本。對于房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)，同樣如此。為了進一步提高經(jīng)濟收益，就需要有效管理房地產(chǎn)和建筑企業(yè)的成本。一旦制定了科學有效的成本管理系統(tǒng)，就可以大幅降低企業(yè)的建設成本，提高其資金利用率，從而提高其收益。如何加強對成本的管理，企業(yè)應引進先進的技術提高管理效率。具體而言，可以采用以下辦法來控制成本：第一，明確各部門人員的主要任務，做到人盡其職、各負其責，提高人員的工作效率，通過加強本部門員工之間的合作，達到成本控制的目的，這同樣也對企業(yè)管理層管理每個部門提供了幫助，降低了管理難度。第二，把估計預測作為一個企業(yè)的主要工作，合理預測建設工程的造價以使施工成本得到適當控制，進而在最大程度上提高建設單位的成本利用率和經(jīng)濟收益。

2.5 加大宏觀調(diào)控力度

市場經(jīng)濟的雖然有其優(yōu)越性，但也有失靈的時候，所以國家的宏觀調(diào)控在市場作用無法有效發(fā)揮的時候顯得不可或缺。健全國土空間用途管制制度，精準指引國土空間開發(fā)建設，將用途管制擴大到所有自然生態(tài)空間，通過城鄉(xiāng)建設用地規(guī)模、用水量等約束性指標及預期性指標的分解傳導，思想量化管理，通過國土空間規(guī)劃基本分區(qū)和用途分類實現(xiàn)對每一寸國土空間的精準管控。宏觀調(diào)控應對房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)的漏洞進行調(diào)節(jié)和彌補，同時也是促進房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的重要保障。在具體的宏觀調(diào)控方式上，我們應當出臺更為促進的經(jīng)濟政策，同時通過對其他行業(yè)發(fā)展的調(diào)整，通過多個行業(yè)牽引，帶動整體經(jīng)濟的發(fā)展。

2.6 加強市場監(jiān)管

市場監(jiān)管可以通過各種策略穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟，保證房地產(chǎn)實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展?，F(xiàn)在我國的房地產(chǎn)市場還不夠規(guī)范，如一些企業(yè)的資質(zhì)不夠，市場監(jiān)督較弱，從而影響了房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展。因此，要提升房地產(chǎn)經(jīng)濟活力，就要引入市場信用機制，加強市場信用監(jiān)督，優(yōu)化房地產(chǎn)市場規(guī)則，可以充分利用社會輿論的影響，建立市場信用監(jiān)督機制，創(chuàng)造良好的房地產(chǎn)企業(yè)競爭模式，從而優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的管理和經(jīng)營，提升房地產(chǎn)企業(yè)的實力。除此之外，可以建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供信息，通過房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)的分析和整合，可以更好地使消費者了解房地產(chǎn)市場?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還不夠完善，信息較為零散，不夠集中，因此不斷地優(yōu)化房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，可以為房地產(chǎn)企業(yè)和消費者搭建一個交流的平臺，保證房地產(chǎn)企業(yè)及時地了解市場需求，保證消費者可以及時地了解房地產(chǎn)信息，從而為房地產(chǎn)企業(yè)提升自身的經(jīng)濟創(chuàng)造良好的基礎條件。

2.7 優(yōu)化稅制

要進一步地促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。構建完善的稅費制度是最基本的，可以進一步地規(guī)范房地產(chǎn)市場，控制房地產(chǎn)無度發(fā)展，可以建立房地產(chǎn)信貸制度，有效地控制房地產(chǎn)企業(yè)無度開發(fā)，從而減少爛尾工程，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展?，F(xiàn)在我國的房地產(chǎn)稅收制度還需要進一步的完善，房地產(chǎn)企業(yè)只進行了一次性的征稅，在征稅完成后，房地產(chǎn)企業(yè)通過加大房價，又將成本轉嫁給了消費者，所以增加了房價，最終影響了居民的消費行為。因此，對房地產(chǎn)稅制應該進行改革，在綜合市場情況后，調(diào)整稅費征收制度，從而達到調(diào)控市場、控制房價的最終目的。

3 結語

綜上所述，妥善解決房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的問題對于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展有著重要意義。經(jīng)濟的不斷發(fā)展使得人們對住房的要求越來越高。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題影響了整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，因此，相關部門要重視這一問題，對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理進行改革和制度性建設，并優(yōu)化資源配置，促進我國的房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。