呂品

摘要：本文運(yùn)用企業(yè)戰(zhàn)略管理的有關(guān)理論，以徐州地區(qū)為研究對(duì)象，采用SWOT分析模型對(duì)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境進(jìn)行分析，據(jù)此提出了房地產(chǎn)開發(fā)及服務(wù)、建筑工業(yè)化和智能產(chǎn)業(yè)化的“一主兩翼”縱向一體化發(fā)展戰(zhàn)略，以及以徐州為中心，逐步打通拓展周邊地級(jí)市的中間節(jié)點(diǎn)，完成拓展范圍覆蓋臨沂、宿遷、連云港等淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)城市的區(qū)域布局，在此基礎(chǔ)上輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)、加強(qiáng)質(zhì)量管理的戰(zhàn)略實(shí)施措施，為徐州地區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展提供了參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) ××地產(chǎn)徐州地區(qū) 發(fā)展戰(zhàn)略

1緒論

隨著相關(guān)房地產(chǎn)政策的出臺(tái)，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控愈加嚴(yán)厲，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著激烈的競(jìng)爭(zhēng)，其交易量等有所下降，行業(yè)發(fā)動(dòng)蕩較為嚴(yán)重，多種因素使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有所緩步。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也仍將面臨考驗(yàn)。實(shí)際上中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，時(shí)間較短、市場(chǎng)成熟度較低、規(guī)?；潭纫草^小，還存在較強(qiáng)的地域性和階段性，因此機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。

2017年5月31日，徐州市正式下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》規(guī)定“從6月1日起，徐州市區(qū)范圍內(nèi)戶籍居民家庭擁有2套住房及以上、非市區(qū)范圍內(nèi)戶籍居民家庭擁有一套住房及以上的，家庭所擁有商品房住房自權(quán)屬登記之日起未滿2年的，不得上市交易?！?018年6月5日，徐州市發(fā)布《關(guān)于完善市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展意見(jiàn)的通知》，指出“徐州市區(qū)戶籍居民家庭擁有一套住房的，商品住房（包括新建商品住房和二手住房，下同）自權(quán)屬登記之日起未滿2年或新建商品房買賣合同網(wǎng)備時(shí)間未滿5年的，不得上市交易”。2021年4月7日，徐州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、徐州市發(fā)展和改革委員會(huì)、徐州市自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合多部門，發(fā)布《進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，指出加強(qiáng)信貸資金用途審查和流向監(jiān)測(cè)，嚴(yán)厲查處經(jīng)營(yíng)性貸款違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度雖然有望延續(xù)，但是未來(lái)增長(zhǎng)空間有限，如何提升××地產(chǎn)在徐州市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力和獨(dú)特的運(yùn)營(yíng)模式，發(fā)揮企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力和市場(chǎng)應(yīng)變能力，創(chuàng)造市場(chǎng)，理性發(fā)展，回歸住房居住屬性，才是××地產(chǎn)徐州地區(qū)需要認(rèn)真思考的問(wèn)題。

2××地產(chǎn)徐州地區(qū)SWOT分析

基于SWOT分析工具對(duì)××地產(chǎn)徐州地區(qū)的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅的剖析，為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供了有效的信息。根據(jù)上述內(nèi)外部分析，構(gòu)建SWOT分析表。

3××地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)及戰(zhàn)略的選擇

3.1徐州地區(qū)發(fā)展目標(biāo)

徐州地區(qū)作為××地產(chǎn)布局全國(guó)的重要版圖之一，始終秉承“智慧生活，××人生”的品牌理念，立志做好區(qū)域市場(chǎng)智慧地產(chǎn)的示范者，為購(gòu)房者提供更多更好的產(chǎn)品和服務(wù)，與城市并肩前行，與徐州共生長(zhǎng)。2016年至今，××地產(chǎn)徐州地區(qū)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，多點(diǎn)開花，強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張，堅(jiān)定不移的拓展徐州地區(qū)，擴(kuò)張成為××地產(chǎn)徐州地區(qū)的主基調(diào)，截止目前已于徐州主城區(qū)布局19個(gè)精品項(xiàng)目，市場(chǎng)占有率已達(dá)10%。近三年，多元化布局高端住宅、商業(yè)中心、精品寫字樓等產(chǎn)品領(lǐng)域，推動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，無(wú)論項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量或規(guī)模體量都創(chuàng)造了極大的社會(huì)影響力和市場(chǎng)效益，為消費(fèi)者提供了更高品質(zhì)的產(chǎn)品及服務(wù)。未來(lái)××地產(chǎn)除了穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，還將開啟全產(chǎn)業(yè)鏈研究，打造智慧建筑產(chǎn)業(yè)集群平臺(tái)，形成房地產(chǎn)開發(fā)及服務(wù)、建筑工業(yè)化和智能產(chǎn)業(yè)化的“一主兩翼”縱向一體化發(fā)展戰(zhàn)略，已于2019年完成裝配式建筑產(chǎn)業(yè)園及智能家居產(chǎn)業(yè)園的落地。區(qū)域布局方面，堅(jiān)持拓展升級(jí)、持續(xù)深耕、優(yōu)化布局的發(fā)展規(guī)劃，以實(shí)現(xiàn)百億為發(fā)展奮斗方向，持續(xù)全面拓展，確保市場(chǎng)占有率;以徐州為中心，逐步打通拓展周邊地級(jí)市的中間節(jié)點(diǎn)，完成拓展范圍覆蓋臨沂、宿遷、連云港等淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)城市。

3.2徐州地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略選擇

（1）持續(xù)提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量，打造當(dāng)?shù)馗叨藰?biāo)桿樓盤

根據(jù)黨的十九大精神，提高供給體系的質(zhì)量將成為深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的主攻方向，而提高供給體系質(zhì)量的中心任務(wù)是全面提高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。因此，徐州地區(qū)應(yīng)當(dāng)全力聚焦當(dāng)?shù)刈》啃枨?，定位?dāng)?shù)刈詈梅孔印Ｍ瑫r(shí)要持續(xù)提升和優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力，體現(xiàn)出當(dāng)今住宅居住發(fā)展方向，從而滿足廣大人民群眾對(duì)高品質(zhì)住宅和美好生活追求的向往;要重點(diǎn)關(guān)注健康住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)的引入和落實(shí)，實(shí)現(xiàn)商品房的綠色化、健康化和智能化;要切實(shí)抓好產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)，全面推行房屋精裝修，穩(wěn)步提升門窗、交付家具和設(shè)備等部品部件的更新?lián)Q代，狠抓工程質(zhì)量和施工安全不動(dòng)搖，以房屋使用和居住價(jià)值的提升促進(jìn)產(chǎn)品增值;要牢牢樹立“物業(yè)服務(wù)是品牌建設(shè)另一半”的管理意識(shí)，加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，以高度的責(zé)任心和高效的執(zhí)行力做好各項(xiàng)基礎(chǔ)性服務(wù)，重視業(yè)主關(guān)系維護(hù)，及時(shí)化解矛盾與糾紛，增強(qiáng)品牌粘性，提升顧客忠誠(chéng)度。

（2）順應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，加大企業(yè)內(nèi)部核心競(jìng)爭(zhēng)力

人力資源管理部為了提升員工士氣和專業(yè)程度，將關(guān)注組織效能提升人力資本的投入和產(chǎn)出比例，同時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目、區(qū)域分層管控培育組織管理能力，與集團(tuán)信息化平臺(tái)數(shù)據(jù)共享打通信息壁壘，通過(guò)垂直培訓(xùn)、未來(lái)領(lǐng)袖、涅槃?dòng)?jì)劃來(lái)打造團(tuán)隊(duì)，提升戰(zhàn)斗力。

（3）繼續(xù)推進(jìn)裝配式建筑產(chǎn)業(yè)園及智能家居產(chǎn)業(yè)園，強(qiáng)化其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展

2017年3月，由中國(guó)室內(nèi)裝飾協(xié)會(huì)、××地產(chǎn)等8家公司合資成立了“靚美客”住宅裝配式裝修公司，用工業(yè)化生產(chǎn)的方式進(jìn)行內(nèi)裝。將傳統(tǒng)現(xiàn)場(chǎng)施工的模塊通過(guò)工廠智能化、機(jī)械化、系統(tǒng)化生產(chǎn)，××地產(chǎn)也將始終秉承精工細(xì)作、科技創(chuàng)新、改善生活體驗(yàn)、構(gòu)筑人居品質(zhì)的理念，立志做好市場(chǎng)智慧地產(chǎn)的示范者，繼續(xù)擎領(lǐng)智慧人居跨越前行。

3.3徐州地區(qū)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施

（1）輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

××地產(chǎn)一直比較注重輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，以實(shí)現(xiàn)股東價(jià)值最大化。目前已實(shí)施的模式是小股操盤和管理輸出。在小股操盤方面，主要通過(guò)不斷提升品牌價(jià)值，實(shí)現(xiàn)合作模式的多樣化。憑借自身品牌效應(yīng)、管理經(jīng)驗(yàn)，吸引合作方的加入，以小額資金撬動(dòng)土地及開發(fā)資源，同時(shí)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)。在管理輸出方面，××地產(chǎn)不持有項(xiàng)目開發(fā)資產(chǎn)，以輸出專業(yè)管理能力實(shí)現(xiàn)開發(fā)增值。

（2）物業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)

××地產(chǎn)物業(yè)成功在全國(guó)中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)有限責(zé)任公司掛牌，正式登陸新三板并入圍創(chuàng)新層，涉足地產(chǎn)資產(chǎn)管理、智能化工程、智能家居、家電配套服務(wù)等綜合性業(yè)務(wù)領(lǐng)域，以物業(yè)管理為主業(yè)，向產(chǎn)業(yè)鏈上下游滲透的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，成為物業(yè)全生命周期綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)。未來(lái)××地產(chǎn)徐州地區(qū)著力探索物業(yè)運(yùn)營(yíng)。

（3）加強(qiáng)質(zhì)量管理

我國(guó)經(jīng)濟(jì)已由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，建設(shè)質(zhì)量強(qiáng)國(guó)已經(jīng)成為國(guó)家政策。十九大強(qiáng)調(diào)，發(fā)展必須堅(jiān)持質(zhì)量第一、效益優(yōu)先;日前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期確定發(fā)展思路、制定經(jīng)濟(jì)政策、實(shí)施宏觀調(diào)控的根本要求。徐州地區(qū)將進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量發(fā)展，攜手標(biāo)桿國(guó)企和民企為代表的優(yōu)秀建筑企業(yè)，從技術(shù)創(chuàng)新和管理優(yōu)化兩個(gè)維度進(jìn)一步嚴(yán)控產(chǎn)品品質(zhì)，將全部淘汰傳統(tǒng)木模板體系，大力推廣鋼支撐體系、鋁合金模板、裝配式建筑、SSGF等四大建造體系，在結(jié)構(gòu)安全、兩防底線、過(guò)程管控、重點(diǎn)工藝控制等四個(gè)方面推出“工程質(zhì)量十條紅線”進(jìn)一步強(qiáng)化工程質(zhì)量管理，同時(shí)推進(jìn)新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備，系統(tǒng)提升產(chǎn)品質(zhì)量突出精細(xì)管理。

徐州地區(qū)未來(lái)將充分落實(shí)做好現(xiàn)場(chǎng)工程管理人員的培養(yǎng)，提高識(shí)圖能力，做好審圖工作，完善優(yōu)秀合作伙伴資源的培育和引進(jìn)，盡快建立和完善區(qū)域戰(zhàn)略合作供方庫(kù)。區(qū)域工程技術(shù)部對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目存在的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行全面排查并一次整改到位;同時(shí)保持對(duì)所轄項(xiàng)目工程質(zhì)量管理的持續(xù)高壓管理態(tài)勢(shì)。重視精裝修質(zhì)量，及時(shí)做好精裝修策劃，做好“土建移交裝修作業(yè)面、移交現(xiàn)代家居作業(yè)面”的工作，做好工序的合理穿插及成品保護(hù)。積極采用新材料、新技術(shù)、新工藝，在成本可控的前提下，提升項(xiàng)目品質(zhì)做到全過(guò)程完美以樹立客戶信心，通過(guò)過(guò)程完美促成最終完美交樓、實(shí)現(xiàn)口碑相傳。

4結(jié)束語(yǔ)

本章采用SWOT分析方法對(duì)徐州地區(qū)進(jìn)行了全面的分析，提出了房地產(chǎn)開發(fā)及服務(wù)、建筑工業(yè)化和智能產(chǎn)業(yè)化的“一主兩翼”縱向一體化發(fā)展戰(zhàn)略，同時(shí)對(duì)區(qū)域自身的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)和面對(duì)的機(jī)會(huì)與威脅進(jìn)行了詳細(xì)的分析，為戰(zhàn)略實(shí)施奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，并由此提出輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)、加強(qiáng)質(zhì)量管理的戰(zhàn)略實(shí)施措施。

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