崔玉　蔡真

關(guān)于我國房地產(chǎn)稅立法和改革，尤其是對(duì)個(gè)人非營業(yè)住房持有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅的討論由來已久。2003年10月，黨的十六屆三中全會(huì)就提出了要在“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”（物業(yè)稅是房產(chǎn)稅特定時(shí)期的一種提法，這是我國首次提及對(duì)個(gè)人非經(jīng)營性房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅），房地產(chǎn)稅改革被納入我國稅收制度改革的議事日程。2011年1月，上海和重慶就分別以不同的稅收方案，開展對(duì)個(gè)人非營業(yè)住房征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作。近年來，中央又多次在重要會(huì)議和文件中提及要推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。2021年10月16日，習(xí)近平總書記在《求是》雜志上發(fā)表了題為《扎實(shí)推動(dòng)共同富裕》的重要文章，提出“要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作”;同月23日，全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)通過了《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定》，并將“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”作為開展房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的重要目的之一。

調(diào)控經(jīng)濟(jì)運(yùn)行是稅收的三大基本職能之一，關(guān)于房地產(chǎn)稅能否作為抑制房價(jià)快速上漲的政策工具來實(shí)現(xiàn)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的目的，成為近期民眾關(guān)注和討論的熱點(diǎn)話題。本文嘗試從理論機(jī)制和歷史經(jīng)驗(yàn)兩個(gè)方面來探討房地產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響，以期為房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法和細(xì)則的制定提供經(jīng)驗(yàn)和建議。

房地產(chǎn)稅影響房價(jià)的理論機(jī)制分析

關(guān)于房地產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響效果，從國內(nèi)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅的研究成果來看主要有以下三類不同的結(jié)論：一是認(rèn)為房地產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)有負(fù)向影響，可以作為抑制房價(jià)快速上漲的有效工具。該觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)稅可以通過提高房地產(chǎn)的交易和持有成本來影響房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)，從而起到降低房價(jià)或抑制房價(jià)快速上漲的作用。二是認(rèn)為房地產(chǎn)稅會(huì)推動(dòng)房價(jià)上漲。該觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，具有受益稅的特征，征收的房地產(chǎn)稅會(huì)被資本化到房屋價(jià)值中，從而推動(dòng)房價(jià)的上漲。三是認(rèn)為房地產(chǎn)稅與房價(jià)波動(dòng)的相關(guān)性不顯著。該觀點(diǎn)認(rèn)為影響房價(jià)的因素較多，房地產(chǎn)稅只是對(duì)房價(jià)波動(dòng)影響較小的因素，且從部分學(xué)者所作的實(shí)證分析結(jié)果來看，房地產(chǎn)稅與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的統(tǒng)計(jì)相關(guān)性并不顯著。

從理論機(jī)制上來看，房地產(chǎn)稅主要會(huì)從以下幾個(gè)路徑影響我國的房地產(chǎn)市場價(jià)格。

提高房地產(chǎn)的交易和持有成本，影響房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)稅的全面開征會(huì)提高房地產(chǎn)的交易和持有成本。從市場需求的角度來看，這一方面可以在一定程度上抑制我國房地產(chǎn)市場上旺盛的投機(jī)、投資性需求，另一方面還可以引導(dǎo)居民改變房地產(chǎn)的消費(fèi)方式（如以租代購）來降低房地產(chǎn)市場需求。從市場供給角度來看，這會(huì)使房地產(chǎn)存量市場上的房地產(chǎn)投機(jī)或投資者出售或出租持有房產(chǎn)的動(dòng)機(jī)上升，可以在一定程度上增加房地產(chǎn)市場供給?？傮w來看，房地產(chǎn)稅的全面開征一定程度上可以降低房地產(chǎn)市場需求和增加存量房市場供給，通過影響房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)使房地產(chǎn)市場的均衡價(jià)格下降，從而起到降低房價(jià)或抑制房價(jià)上漲的作用。

影響房地產(chǎn)市場的預(yù)期。房地產(chǎn)作為資產(chǎn)，其當(dāng)期的市場價(jià)值可以通過對(duì)未來收益貼現(xiàn)值來估算。我們假設(shè)租金價(jià)格按固定增長率增長，持有房地產(chǎn)至k期末后出售，則可以建立房價(jià)估值的數(shù)理模型：

其中，P0為當(dāng)期的房地產(chǎn)價(jià)格，Pk為持有k期出售住房時(shí)的預(yù)期價(jià)格，R0為當(dāng)期租金收入;一系列參數(shù)包括無風(fēng)險(xiǎn)利率r，房地產(chǎn)稅率p，房屋的維護(hù)、修繕等的成本費(fèi)率δ，其他持有住房的成本費(fèi)率（如按揭貸款成本、物業(yè)管理費(fèi)成本等）λ，長期租金的預(yù)期平均增長率a。

房地產(chǎn)稅除了通過提高房地產(chǎn)的持有成本（p）外，還通過影響未來房價(jià)預(yù)期價(jià)格（Pk）和長期租金收入的預(yù)期平均增長率（a）來影響房地產(chǎn)的當(dāng)期價(jià)格。當(dāng)市場普遍預(yù)期房地產(chǎn)稅的全面開征會(huì)導(dǎo)致未來房價(jià)下跌和租金的長期平均增長率下降時(shí)，房價(jià)則會(huì)出現(xiàn)下跌的情形。

影響土地市場價(jià)格。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本的上漲會(huì)直接推動(dòng)房價(jià)上漲。土地作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的核心生產(chǎn)要素，土地價(jià)格的持續(xù)上漲是導(dǎo)致我國房價(jià)快速上漲的重要原因。從百城土地交易數(shù)據(jù)來看，2008～2020年，百城的住宅用地樓面均價(jià)上漲了403.7%，四座一線城市的住宅用地樓面均價(jià)上漲了503.3%。土地財(cái)政是導(dǎo)致土地價(jià)格上漲的供給面的主要原因之一。1994年分稅制改革，地方財(cái)權(quán)逐漸上移，地方財(cái)政收入占比從1993年的77.98%大幅下降至1994年的44.3%，并長期維持在50%左右。然而，地方政府的支出責(zé)任卻并未大幅下降，地方財(cái)政支出占比僅從1993年的71.74%下降至1994年的69.71%;且伴隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和政府官員對(duì)GDP高增速的追求，地方政府不斷加大基礎(chǔ)建設(shè)投資使其支出責(zé)任逐漸增大至目前的85%左右。為緩解財(cái)政壓力，地方政府開始經(jīng)營其掌握的土地資源，依靠土地“批租”獲取土地出讓金來彌補(bǔ)財(cái)政收支缺口，形成土地財(cái)政。土地財(cái)政存在一個(gè)推動(dòng)地價(jià)快速上漲的正反饋機(jī)制：地方政府出讓土地獲取土地出讓金，土地出讓金除征地和拆遷補(bǔ)償外，主要用于土地開發(fā)與城市基礎(chǔ)設(shè)施投資;土地開發(fā)與城市基礎(chǔ)設(shè)施投資又能在短期內(nèi)顯著地資本化到土地價(jià)格中，從而形成土地價(jià)格和土地開發(fā)與城市基礎(chǔ)設(shè)施投資間自我強(qiáng)化的正反饋機(jī)制;另外，地方政府還會(huì)利用建設(shè)用地壟斷出讓的優(yōu)勢(shì)主動(dòng)調(diào)節(jié)土地出讓規(guī)模，強(qiáng)化上述正反饋機(jī)制的效果。要想破解上述正反饋機(jī)制，地方政府必須轉(zhuǎn)變依賴土地財(cái)政的經(jīng)營和發(fā)展城市的方式。房地產(chǎn)稅可以成為地方財(cái)政穩(wěn)定的新稅源，有助于地方政府?dāng)[脫對(duì)土地財(cái)政的依賴，是實(shí)現(xiàn)土地財(cái)政轉(zhuǎn)變的一條重要可選路徑。因此，征收合理的房地產(chǎn)稅有助于降低地方政府高價(jià)賣地的動(dòng)機(jī)，可以推動(dòng)地價(jià)的下行或降低地價(jià)的增速，從而有效抑制房價(jià)的快速上漲。

稅收轉(zhuǎn)嫁與資本化。房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收的房地產(chǎn)稅最終均會(huì)被轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)的購買者，推動(dòng)房價(jià)的上漲和增加剛需人群的購房成本。從受益稅的角度來看，持有環(huán)節(jié)征收的房地產(chǎn)稅被地方政府主要用于提供公共產(chǎn)品和服務(wù)產(chǎn)品，如提供更便利的交通設(shè)施、更好的教育設(shè)施和服務(wù)、更好的治安環(huán)境、更優(yōu)質(zhì)的公共醫(yī)療服務(wù)、更多的公園休閑場所等;而公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的質(zhì)量和數(shù)量的提升將會(huì)資本化入房地產(chǎn)價(jià)值中，進(jìn)而轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購買者，表現(xiàn)為房價(jià)的上漲。

房地產(chǎn)稅影響房價(jià)的歷史事實(shí)分析

美國、日本等國均從較早就開始征收房地產(chǎn)稅，我國也于2011年在重慶和上海開展了房地產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)。從歷史事實(shí)來看，房地產(chǎn)稅并沒有表現(xiàn)出具有推動(dòng)房價(jià)下跌的作用。美國各個(gè)州從20世紀(jì)初就通過立法開始普遍征收房地產(chǎn)稅，但美國住宅物業(yè)名義價(jià)格指數(shù)除在2007年的次貸危機(jī)之后出現(xiàn)過大幅回調(diào)之外，長期來看仍呈上漲趨勢(shì);日本從1950年開始征收房地產(chǎn)稅，但日本住宅物業(yè)名義價(jià)格指數(shù)在20世紀(jì)90年代泡沫經(jīng)濟(jì)破滅之前也一直呈持續(xù)上漲趨勢(shì)（見圖1）。從國家統(tǒng)計(jì)局公布的上海、重慶兩地的二手住宅同比增速情況來看，2011年開征個(gè)人非營業(yè)住房房產(chǎn)稅并未對(duì)二手住宅的價(jià)格產(chǎn)生顯著影響，其同比增速與70城二手住宅價(jià)格同比增速的運(yùn)行趨勢(shì)是一致的（見圖2）;于靜靜和周京奎在《房產(chǎn)稅、房價(jià)與住房供給結(jié)構(gòu)——基于上海、重慶微觀數(shù)據(jù)的分析》一文中基于2005～2013年上海、重慶兩城住房市場的微觀數(shù)據(jù)，考察房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)兩城房價(jià)的影響，結(jié)果也表明了房產(chǎn)稅對(duì)降低房價(jià)的政策效果并不顯著。

雖然，房地產(chǎn)稅并不能實(shí)現(xiàn)推動(dòng)房價(jià)下跌的目的，其難以改變房價(jià)長期上漲的趨勢(shì)。建設(shè)用地取得成本、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化率水平、經(jīng)濟(jì)增長情況、居民人均可支配收入水平、房地產(chǎn)金融化程度、房貸利率、房價(jià)市場預(yù)期、市場供求情況、區(qū)域公共基礎(chǔ)設(shè)施情況等因素才是影響房價(jià)長期走勢(shì)的關(guān)鍵變量。但肯尼斯·R·哈尼（Kenneth R. Harney）對(duì)美國不同房地產(chǎn)稅實(shí)際稅率（Effective Tax Rate）地區(qū)房價(jià)在2013～2017年的上漲情況進(jìn)行了描述性統(tǒng)計(jì)分析，在房地產(chǎn)實(shí)際稅率最高的1/3地區(qū)，住房價(jià)格平均上漲28%;在房地產(chǎn)實(shí)際稅率中等的1/3地區(qū)，住房價(jià)格平均上漲35%;在房地產(chǎn)實(shí)際稅率最低的1/3地區(qū)，住房價(jià)格過去五年平均上漲42%（摘自《Are Lower Tax Rates Linked to Higher Home Appreciation？》）。這表明房地產(chǎn)稅雖然并不能影響房價(jià)長期上漲的趨勢(shì)，但其對(duì)房價(jià)的確有負(fù)向的影響，在一定程度可以抑制房價(jià)的快速上漲，且稅率越高抑制效果越明顯。況偉大、朱勇和劉江濤在《房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響：來自O(shè)ECD國家的證據(jù)》一文中基于23個(gè)OECD國家住房市場數(shù)據(jù)的實(shí)證研究也得出類似的觀點(diǎn)。

小結(jié)與建議

總的來說，從理論機(jī)制來看，房地產(chǎn)稅主要通過房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)、市場預(yù)期、土地價(jià)格和稅收轉(zhuǎn)嫁與資本化四個(gè)路徑來影響房價(jià)。從歷史事實(shí)和基于歷史數(shù)據(jù)的實(shí)證研究結(jié)果來看，房地產(chǎn)稅能夠一定程度抑制房價(jià)的快速上漲，且抑制效果與房地產(chǎn)稅的稅率負(fù)相關(guān)。因此，房地產(chǎn)稅可以作為控制房價(jià)快速上漲的重要政策工具，來促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

為了能夠更好地利用房地產(chǎn)稅作為抑制房價(jià)快速上漲的政策工具，來實(shí)現(xiàn)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的目的，我們提出以下三點(diǎn)建議：一是建議房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法和細(xì)則在制定時(shí)實(shí)施差別和累進(jìn)稅率，稅率設(shè)置為房地產(chǎn)市場價(jià)值的0.2%～3%，稅收負(fù)擔(dān)控制為家庭年收入的2%～5%，并對(duì)不同地區(qū)、不同地理位置設(shè)置免征額。這樣一方面可以利用差別稅率，在稅收可負(fù)擔(dān)的前提下，利用稅收的自動(dòng)穩(wěn)定機(jī)制最大程度抑制我國房地產(chǎn)市場上旺盛的投機(jī)、投資性需求;另一方面通過差別稅率進(jìn)一步表明堅(jiān)持“房住不炒”的房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)，對(duì)市場預(yù)期產(chǎn)生影響。二是房地產(chǎn)稅本身是一種良稅，直接收取的稅收痛苦指數(shù)較高，民眾對(duì)其反應(yīng)較為直接和敏感。在開征個(gè)人非營業(yè)住房房產(chǎn)稅的同時(shí)，可適當(dāng)降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅稅負(fù)，尋求在保持現(xiàn)有稅負(fù)基本穩(wěn)定的原則下進(jìn)行漸進(jìn)式改革。三是將房地產(chǎn)稅明確定位為地方稅，稅收支出主要用于提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)，以減輕地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴程度，降低土地價(jià)格的增速，從而降低房價(jià)。

責(zé)任編輯：孫 爽

宏觀經(jīng)濟(jì)月度資訊

1～10月我國進(jìn)出口總值同比增長22.2%

11月7日，據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，10月份我國進(jìn)出口總值為3.34萬億元，同比增長17.8%，其中出口總值為1.94萬億元，增長20.3%，進(jìn)口總值為1.4萬億元，增長14.5%。1～10月累計(jì)進(jìn)出口總值為31.67萬億元人民幣，同比增長22.2%。

10月末我國外匯儲(chǔ)備規(guī)模為32176億美元

11月7日，國家外匯管理局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年10月末，我國外匯儲(chǔ)備規(guī)模為32176億美元，較9月末上升170億美元，升幅為0.53%。

10月份CPI有所上漲，PPI漲幅繼續(xù)擴(kuò)大

11月10日，國家統(tǒng)計(jì)局公布消息，10月CPI同比上漲1.5%，環(huán)比上漲0.7%;PPI同比上漲13.5%，環(huán)比上漲2.5%。1～10月平均，CPI同比上漲0.7%，PPI同比上漲7.3%。

10月份廣義貨幣增長8.7%，狹義貨幣增長2.8%

11月10日，中國人民銀行發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，10月末廣義貨幣（M2）余額233.62萬億元，同比增長8.7%;狹義貨幣（M1）余額62.61萬億元，同比增長2.8%;流通中貨幣（M0）余額8.61萬億元，同比增長6.2%。當(dāng)月凈回籠現(xiàn)金781億元。

10月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長4.9%

11月15日，國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，10月社會(huì)消費(fèi)品零售總額為40454億元，同比增長4.9%;比2019年10月增長9.4%，兩年平均增速為4.6%。1～10月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額358511億元，同比增長14.9%。

1～10月份全國固定資產(chǎn)投資增長6.1%

11月15日，國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，1～10月全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）445823億元，同比增長6.1%;比2019年1～10月增長7.8%，兩年平均增長3.8%。其中，民間固定資產(chǎn)投資254462億元，同比增長8.5%。

全國稅收收入1～10月累計(jì)同比增長15.9%

11月19日，據(jù)財(cái)政部統(tǒng)計(jì)，1～10月累計(jì)，全國一般公共預(yù)算收入181526億元，同比增長14.5%。其中，中央一般公共預(yù)算收入84665億元，增長15%。全國稅收收入156508億元，同比增長15.9%;非稅收入25018億元，同比增長6.5%。

全國一般公共預(yù)算支出1～10月累計(jì)同比增長2.4%

11月19日，據(jù)財(cái)政部統(tǒng)計(jì)，1～10月累計(jì)，全國一般公共預(yù)算支出193961億元，同比增長2.4%。其中，中央一般公共預(yù)算本級(jí)支出27293億元，同比增長0.8%;地方一般公共預(yù)算支出166668億元，同比增長2.7%。