蔣欣欣 由晨光 山東省房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)青島公司

1 前言

社會經(jīng)濟(jì)體制不斷完善，人民群眾的經(jīng)濟(jì)水平不斷上升，人們對于居住環(huán)境的要求發(fā)生了很大變化，尤其是對自己住宅建筑的美觀性和實用性方面的要求變得更高。針對這種情況，設(shè)計者需要在設(shè)計住宅建筑期間充分考慮到建筑美觀性和建筑實用性方面的要求，在設(shè)計過程中認(rèn)真對待相關(guān)工作，保證建筑結(jié)構(gòu)的各方面內(nèi)容均能夠充分滿足使用者的要求，嚴(yán)格按照市場要求進(jìn)行建筑設(shè)計，堅持以建筑美觀性和實用性為設(shè)計核心，保證建筑使用者滿意度。

2 高端住宅小區(qū)項目管理概述

（1）建筑空間感知。居住空間能夠在一定程度上影響到建筑使用者的心情，合理的室內(nèi)空間布局可以讓居住者在空間內(nèi)得到安慰和滿足，提升居住者的幸福感[1]。因此，在建筑空間方面增加研究力度，提升建筑空間合理性，屬于當(dāng)代住宅建筑設(shè)計者需要注意的一項重要內(nèi)容，科學(xué)的室內(nèi)空間布局，可以為居住者的日常生活提供良好的感知作用，科學(xué)的空間布局能夠讓人們在住宅中體會到幸福感，提升人們對于居住環(huán)境的滿意程度。

（2）私密領(lǐng)域性感知。建筑私密性通常是指居住者對于自身所在空間提出的不被外部環(huán)境影響的要求，人們在生活中大多需要一個屬于自己的獨立空間，這個空間可以不大，但是私密性必須得到保證，這個空間領(lǐng)域主要用于住宅使用者對于領(lǐng)域性的要求，這個空間能夠為空間內(nèi)的人提供足夠的私密性，為住宅使用者的自我反思和自我評估提供必要的空間支持，在這樣的情況下，住宅建筑能夠得到使用者的廣泛認(rèn)可[2]。

領(lǐng)域性屬于生物與生俱來的一種本能，人類也不例外。如果住宅建筑能夠在領(lǐng)域性方面給予人們足夠的感知，該住宅設(shè)計方案就是成功的，會得到人們的熱烈歡迎。

（3）空間環(huán)境可辨性與防御性感知。可辨性一般是指居民在某個單獨的環(huán)境空間中能夠準(zhǔn)確知道自己所在區(qū)域位置，通過對環(huán)境的辨別作用準(zhǔn)確找出自己的目標(biāo)地點。因此，建筑環(huán)境的可辨性對于人們具有非常重要的作用，住宅設(shè)計者需要在設(shè)計過程中給予建筑可辨性足夠的關(guān)注[3]。

3 高端住宅小區(qū)項目可行性分析

3.1 優(yōu)勢

隨著我國整體市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民群眾的平均生活水平不斷提高，對自身的住宅有了更高水平的追求。在這樣的情況下，高端住宅小區(qū)房地產(chǎn)項目的發(fā)展空間巨大，受眾數(shù)量也在不斷增加，在未來階段的房地產(chǎn)建筑體系中的比重也會不斷加大，產(chǎn)生的建筑效益非?？捎^，因此，高端住宅小區(qū)的發(fā)展?jié)摿薮?，競爭?yōu)勢十分顯著。

3.2 劣勢

高端住宅小區(qū)項目建設(shè)要求更高，無論是建筑本身還是建筑環(huán)境，均需要與普通小區(qū)作出明顯區(qū)別，這樣才能夠吸引到業(yè)主的關(guān)注，進(jìn)而成功占據(jù)部分房地產(chǎn)市場。但是，隨著各方面建筑要求的提升，項目工程的總體投資金額也會不斷增加，這對于投資方、承包方和施工單位均做出了極高水平的質(zhì)量要求，隨之而來的則是項目建設(shè)資金的大幅度上升。在這種情況下，房地產(chǎn)項目的單價也會隨之上漲，但是當(dāng)房價上漲額度過高時，業(yè)主未必會愿意為高建設(shè)投資的房地產(chǎn)項目買單，這是高端住宅小區(qū)項目的主要劣勢所在。

3.3 機(jī)遇

對于我國房地產(chǎn)行業(yè)而言，在此前階段的二十年間，發(fā)展速度十分迅猛，大量建筑拔地而起，大環(huán)境的持續(xù)發(fā)展為建筑企業(yè)提供了許多包寶貴的建設(shè)經(jīng)驗，再加上各種建筑施工技術(shù)的不斷成熟，房地產(chǎn)項目建設(shè)安全風(fēng)險系數(shù)大幅度降低，上述種種有利條件的存在，能夠為高端住宅小區(qū)房地產(chǎn)項目的建設(shè)提供更為可靠的安全保障，同時也屬于房地產(chǎn)企業(yè)在未來階段取得良好發(fā)展成果的重要機(jī)遇。

3.4 威脅

我國部分地區(qū)的房地產(chǎn)項目已經(jīng)不再具備此前階段的蓬勃發(fā)展趨勢，這主要是因為地區(qū)性的房地產(chǎn)建筑項目并未取得突破性進(jìn)展，并且隨著建筑工程的持續(xù)發(fā)展，總體建筑數(shù)量已經(jīng)趨于飽和，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)項目銷售停滯，給投資方造成了一定程度的經(jīng)濟(jì)損失，這種市場環(huán)境的威脅是房地產(chǎn)企業(yè)必須重視的一項關(guān)鍵因素。

作為投資項目中的前期工作的重要內(nèi)容對項目具有十分重要的作用，主要體現(xiàn)在以下幾個方面。①可行性研究是堅持科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)節(jié)約型社會的需要；②可行性研究是建設(shè)項目投資決策和編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)；③可行性研究是項目建設(shè)單位籌集資金的重要依據(jù)；④可行性研究是建設(shè)單位與各有關(guān)部門簽訂各種協(xié)議和合同的依據(jù)；⑤可行性研究是建設(shè)項目進(jìn)行工程設(shè)計、施工、設(shè)備購置的重要依據(jù)；⑥可行性研究是向當(dāng)?shù)卣?、?guī)劃部門和環(huán)境保護(hù)部門申請有關(guān)建設(shè)許可文件的依據(jù)；⑦可行性研究是國家各級計劃綜合部門]對固定資產(chǎn)投資實行調(diào)控管理、編制發(fā)展計劃、固定資產(chǎn)投資技術(shù)改造投資的重要依據(jù)；⑧可行性研究是項目考核和后評估的重要依據(jù)。

4 高端住宅小區(qū)項目造價控制

4.1 重視工程投資階段造價管理工作

項目前期的策劃階段屬于控制工程造價工作的源頭位置，需要針對不同類型的解決方案做出必要的經(jīng)濟(jì)對比，在完成篩選工作后做出最優(yōu)選擇，以此保證項目工程的決策科學(xué)性[4]。

對于建筑單位而言，項目決策階段屬于項目工程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，會對建筑項目后續(xù)階段的投資造成直接影響，需要提高對決策階段指定的各項內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)理作用，保證項目的最終決策能夠符合工程建設(shè)的實際要求[5]。

在監(jiān)理項目決策內(nèi)容期間，需要保持高度的計算精準(zhǔn)度，利用更為可靠的數(shù)據(jù)和更為科學(xué)的計算方式對項目投資需求做出判斷，保證后續(xù)階段的日常工作能夠有序進(jìn)行。

4.2 增強(qiáng)設(shè)計階段的造價管理工作力度

增加建筑企業(yè)對設(shè)計單位的約束力，如：在正式通過立法或已經(jīng)制定出強(qiáng)制性規(guī)定后，規(guī)定設(shè)計單位人員不得盲目追求自身利益而刻意增加造價，在方案設(shè)計完畢后需交由審核單位對其進(jìn)行審查，如果發(fā)現(xiàn)設(shè)計單位存在刻意追求自身利益而肆意增加工程造價的情況，刻意對其進(jìn)行懲罰[6]。針對被評為優(yōu)秀的設(shè)計單位，需要為其設(shè)置特殊的榮譽，再給予設(shè)計人員專門的獎勵。對工程設(shè)計人員提出更為準(zhǔn)確的要求，以此保證工程設(shè)計內(nèi)容的科學(xué)性和實用性，最高標(biāo)準(zhǔn)減少投資投入，通過精心的設(shè)計方案減少項目資金投入。當(dāng)工程設(shè)計工作質(zhì)量足夠高時，施工階段出現(xiàn)的變更會相對介紹甚至沒有，此次工程造價會變得尤為穩(wěn)定。

4.3 完善施工階段造價管理工作內(nèi)容

項目施工階段工程造價控制屬于建筑工程項目全過程總體造價管理工作中的重要一環(huán)。在工程設(shè)計概算以及施工圖預(yù)算資金足夠明確的情況下，造價控制工作顯得越發(fā)重要[7]。作為業(yè)主方單位，需注意從合同、索賠、變更及材料價格等諸多方面對造價管理工作提出更高水平的要求。施工合同管理水平的高低，會對項目施工的順利性造成直接影響，足夠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕ず贤墙ㄖ髽I(yè)實現(xiàn)盈利的基礎(chǔ)條件。在正式施工期間，加強(qiáng)合同管理工作，保證合同造價科學(xué)性，控制合同履行期間雙方發(fā)生的糾紛，為當(dāng)事人雙方利益提供安全保障，是建筑工程控制工程造價管理工作的核心人物。

5 高端住宅小區(qū)項目投資決策

5.1 制定階段性項目投資管理方案

對于建筑工程前期的策劃工作而言，這一階段屬于控制工程投資工作的源頭位置，需要針對不同類型的解決方案做出必要的經(jīng)濟(jì)對比，在完成篩選工作后做出最優(yōu)選擇，以此保證項目工程的決策科學(xué)性[8]。對于建筑單位而言，項目決策階段屬于項目工程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，會對建筑項目后續(xù)階段的投資造成直接影響，需要提高對決策階段指定的各項內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)理作用，保證項目的最終決策能夠符合工程建設(shè)的實際要求。在監(jiān)理項目決策內(nèi)容期間，要保持高度的計算精準(zhǔn)度，利用更為可靠的數(shù)據(jù)和更為科學(xué)的計算方式對項目投資需求做出判斷，明確具體工程量，保證后續(xù)階段的日常工作能夠有序進(jìn)行。

5.2 項目監(jiān)理部門管理參與

建筑工程的監(jiān)理單位需要重視工程造價管理工作，只有造價監(jiān)理工作得到建設(shè)單位足夠的重視后，項目監(jiān)理人員執(zhí)行的造價管理控制工作才能夠順利開展。項目監(jiān)理單位需要從下述幾方面內(nèi)容對工程造價進(jìn)行控制：①將設(shè)備、材料的實際價格控制作為工程造價控制工作的重點內(nèi)容；②驗收進(jìn)場材料，避免以次充好的情況發(fā)生；③主動參與到施工組織的施工方案設(shè)計環(huán)節(jié)；④月付款憑證審核，防止超付工程進(jìn)度款的出現(xiàn)；⑤審核竣工結(jié)算，避免施工方出現(xiàn)報增不報減的情況。

5.3 項目竣工階段風(fēng)險防范

項目竣工階段屬于項目工程建設(shè)作業(yè)的收尾階段，對于工程總造價控制工作而言，竣工階段同樣是最后的工作階段。截至目前，仍舊有一部分建筑企業(yè)在竣工期間存在超出預(yù)算的情況，為保證工程造價風(fēng)險防控工作的有效性，需要加強(qiáng)竣工審查工作力度[9]。為保證工程造價風(fēng)險防控工作的有效性，需要根據(jù)實際情況制定出更為全面的審核定額套價，對于項目工程的竣工階段而言，比較容易發(fā)生重復(fù)套取或者錯套定額的情況，上述情況的出現(xiàn)，會對項目工程整體造價管理工作造成非常不利的影響。一般情況下，項目工程量會對工程造價管理產(chǎn)生直接影響，并且項目工程最終的尾款結(jié)算也會受到影響。在此期間，項目管理人員在對工程量進(jìn)行核對的過程中，保證自身審核工作的有效性，做到對實際工程量的全方位審核，以此保證項目工程最終審核結(jié)算結(jié)果的準(zhǔn)確性。

6 結(jié)束語

綜上所述，在我國城市化建設(shè)進(jìn)程不斷深入的過程中，人民群眾對于住宅結(jié)構(gòu)提出了更高水平的要求，在這樣的情況下，建筑設(shè)計者需要保證住宅建筑設(shè)計工作的合理性，保證設(shè)計成果能夠滿足人們對于建筑實用性和美觀性的要求，利用現(xiàn)代化設(shè)計理念，在不影響建筑質(zhì)量的情況下，最大限度地提升建筑美觀性，為居民提供更加優(yōu)美的居住環(huán)境，提高居民對于住宅建筑的滿意度，建設(shè)出數(shù)量更多的高端小區(qū)，為我國建筑事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供積極的促進(jìn)意義。