王英豪 喻榮勝

【摘要】現(xiàn)階段，我國(guó)經(jīng)濟(jì)邁入了新的發(fā)展階段，城市化建設(shè)進(jìn)程不斷加快，其中房地產(chǎn)行業(yè)也得到了快速發(fā)展，但是當(dāng)前城市規(guī)劃與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在諸多矛盾與問(wèn)題，嚴(yán)重制約了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國(guó)內(nèi)相關(guān)學(xué)者針對(duì)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)之間的協(xié)調(diào)關(guān)系展開了深入研究，因此本文基于城市規(guī)劃與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的相關(guān)研究，對(duì)兩者發(fā)展過(guò)程中存在的矛盾和問(wèn)題展開了深入分析，并就如何發(fā)揮城市規(guī)劃的作用，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的引導(dǎo)和調(diào)控進(jìn)行了詳細(xì)探討。

【關(guān)鍵詞】城市規(guī)劃;房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);引導(dǎo);調(diào)控 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.35.010

隨著我國(guó)城市現(xiàn)代化進(jìn)程不斷加快，城市建設(shè)的需求也在逐漸擴(kuò)大，而城市規(guī)劃的主要工作內(nèi)容是結(jié)合現(xiàn)代化城市的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)多方面的發(fā)展建設(shè)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，具體包括城市空間規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展等關(guān)鍵因素。作為一項(xiàng)城市發(fā)展的重要工作內(nèi)容，城市規(guī)劃需要綜合全面考慮多種影響因素，設(shè)置科學(xué)合理的建設(shè)方案。在城市規(guī)劃過(guò)程中，相關(guān)規(guī)劃人員進(jìn)行方案設(shè)計(jì)時(shí)，需要充分考慮到城市規(guī)劃對(duì)城市房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的引導(dǎo)和調(diào)控作用，明確城市規(guī)劃對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的重要影響，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，城市規(guī)劃不僅直接關(guān)系到相關(guān)證件的獲取，如建筑用地開發(fā)許可證等，還對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)功能的實(shí)現(xiàn)以及周邊環(huán)境的環(huán)境效應(yīng)等產(chǎn)生影響。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和城市規(guī)劃及其關(guān)系概述

房地產(chǎn)行業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，也是所有房地產(chǎn)相關(guān)工作開展的前提和基礎(chǔ)，因此對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商從政府獲取相關(guān)的土地開發(fā)使用文件時(shí)，就可以通過(guò)投入大量資金對(duì)這部分土地進(jìn)行開發(fā)規(guī)劃，并對(duì)這項(xiàng)重要的城市資源進(jìn)行建設(shè)使用。相較于其他經(jīng)濟(jì)行業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的商品存在較大的差異，房地產(chǎn)商品嚴(yán)格意義上屬于典型的不動(dòng)產(chǎn)資源，在開發(fā)利用過(guò)程中需要投入大量的資金，也需要耗費(fèi)大量的人力和物力，尤其是建設(shè)的周期較長(zhǎng)，期間可能會(huì)受到各種因素的限制，阻礙房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)程，因此房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)存在較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

城市規(guī)劃主要是指相關(guān)政府部門或相關(guān)工作人員基于對(duì)城市運(yùn)行情況的了解，包括城市空間，結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)情況等多方面的因素，制定出科學(xué)合理的城市資源利用和建設(shè)方案，通過(guò)這種方式實(shí)現(xiàn)對(duì)城市土地資源的開發(fā)和利用，同時(shí)對(duì)城市空間進(jìn)行合理規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)空間資源的合理配置，從而完成城市建設(shè)的目標(biāo)，并為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的過(guò)程中，城市規(guī)劃對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的作用，在綜合考慮了多方面的因素，并對(duì)整體的空間規(guī)劃進(jìn)行綜合的評(píng)估工作之后，相關(guān)政府部門可以對(duì)相關(guān)區(qū)域的功能和布局進(jìn)行調(diào)整，并根據(jù)城市的實(shí)際情況配置大型機(jī)械設(shè)備，從而確保城市功能的實(shí)現(xiàn)以及城市整體化系統(tǒng)化的運(yùn)行。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的發(fā)展主要是基于房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益，而城市規(guī)劃是面向公眾的，考慮的是城市居民的生產(chǎn)生活需求以及城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此具有公眾性特點(diǎn)，這也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)劃矛盾產(chǎn)生的重要方面。與此同時(shí)，在城市土地資源開發(fā)利用的方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)劃又存在一定的共性，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和利用時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商需要嚴(yán)格按照城市規(guī)劃的需求及標(biāo)準(zhǔn)開展工作，而城市規(guī)劃在實(shí)行過(guò)程中也需要對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)利用情況進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)其存在的不合規(guī)行為進(jìn)行約束和規(guī)范。除此之外，在進(jìn)行城市規(guī)劃過(guò)程中，需要根據(jù)城市建設(shè)的實(shí)際需求進(jìn)行區(qū)域規(guī)劃，因此城市各個(gè)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)的功能以及產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益存在明顯的不同，而經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指標(biāo)，直接影響了房地產(chǎn)的開發(fā)工作。由此也可以看出，城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮著重要的引導(dǎo)作用。

2、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間存在的矛盾與問(wèn)題

在我國(guó)城市化建設(shè)進(jìn)程中，部分城市在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了城中村的發(fā)展現(xiàn)象，而這種情況的出現(xiàn)主要原因在于城市整體規(guī)劃不夠合理?，F(xiàn)階段，城中村的存在對(duì)于城市現(xiàn)代化進(jìn)程產(chǎn)生了十分不利的影響，也造成了城市資源的分配不合理，城市經(jīng)濟(jì)的不平衡發(fā)展等情況，城中村的覆蓋面積較廣，占用土地資源較多，同時(shí)人口數(shù)量也較大，這一現(xiàn)象對(duì)于城鎮(zhèn)化發(fā)展造成了嚴(yán)重的阻礙，不利于城市的現(xiàn)代化發(fā)展。

現(xiàn)階段，由于我國(guó)人口數(shù)量在不斷增加，尤其是城市人口，因此對(duì)于住房的需求進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)行業(yè)基于此獲得了迅猛發(fā)展，但是隨著越來(lái)越多的城市土地資源被應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)，對(duì)于城市建設(shè)也產(chǎn)生了一些不利影響，其中城市交通就是一個(gè)主要的方面，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)施工時(shí)，周邊的城市道路會(huì)受到阻礙，加上原本城市交通就存在擁堵情況，因此會(huì)進(jìn)一步加重城市交通的堵塞，使城市面臨嚴(yán)重的交通壓力，同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)工作的實(shí)施，會(huì)對(duì)周邊居民的生活造成一定的影響，因此進(jìn)行合理的城市規(guī)劃，并加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的引導(dǎo)和調(diào)控是十分有必要的。

3、優(yōu)化城市規(guī)劃實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)引導(dǎo)的具體策略

3.1強(qiáng)化政府的調(diào)控作用

在城市規(guī)劃建設(shè)的過(guò)程中，政府發(fā)揮著一定的調(diào)控作用，但是在對(duì)城市規(guī)劃內(nèi)容進(jìn)行干預(yù)時(shí)，政府應(yīng)將干預(yù)力度控制在一定范圍內(nèi)，需要注意的是政府的調(diào)控首先要體現(xiàn)政府對(duì)城市發(fā)展的管理目標(biāo)，在城市規(guī)劃的過(guò)程中采用宏觀調(diào)控等多種手段進(jìn)行合理的干預(yù)，其次應(yīng)注意干預(yù)的范圍和力度，需要在發(fā)揮政府調(diào)控功能的前提下，確保城市規(guī)劃建設(shè)符合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求和經(jīng)濟(jì)效益的提升，為城市發(fā)展注入活力，即保障社會(huì)效益的實(shí)現(xiàn)。在城市規(guī)劃的過(guò)程中，政府要貫徹以人為本的理念指導(dǎo)城鄉(xiāng)規(guī)劃工作，但是在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中，這種效果并沒(méi)有很好的實(shí)現(xiàn)，主要的原因在于政府實(shí)行干預(yù)的頻率較大，干預(yù)密度較強(qiáng)，導(dǎo)致干預(yù)情況下產(chǎn)生的一系列管理工作難以應(yīng)付，因此不僅沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)良好的調(diào)控，反而影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形成了制約，同時(shí)對(duì)于城市整體規(guī)劃和發(fā)展也產(chǎn)生了一些不利影響。針對(duì)這種情況，政府應(yīng)充分遵循適度干預(yù)的原則，需要充分結(jié)合城市發(fā)展的實(shí)際情況，適量減少對(duì)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的干預(yù)，解除對(duì)城市發(fā)展的政策束縛，同時(shí)應(yīng)對(duì)制約城市發(fā)展的各種因素采取有效措施加以排除，為城市現(xiàn)代化發(fā)展和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供有力保障。除此之外，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中產(chǎn)生的各種矛盾，政府應(yīng)發(fā)揮好調(diào)控職能，對(duì)這些矛盾加以調(diào)和，在協(xié)調(diào)的過(guò)程中，應(yīng)把公共利益作為調(diào)和矛盾的落腳點(diǎn)，充分發(fā)揮好政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的干預(yù)和調(diào)控作用，從而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

3.2完善相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，應(yīng)以城市規(guī)劃為基礎(chǔ)，在各種法律法規(guī)的指導(dǎo)下開展各種房地產(chǎn)活動(dòng)以及房地產(chǎn)管理工作，因此需要進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)，從而為房地產(chǎn)的各項(xiàng)工作提供有力的指導(dǎo)和支撐。首先應(yīng)完善城市規(guī)劃管理體系，現(xiàn)階段城市管理體系主要包括四個(gè)方面，分別是法律法規(guī)，控制程序，控制參數(shù)以及過(guò)程控制。城市管理的主要實(shí)現(xiàn)功能是完善相關(guān)的法律法規(guī)，并在這些相對(duì)完善的法律法規(guī)的指導(dǎo)下實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控引導(dǎo)作用。通過(guò)構(gòu)建完善的城市規(guī)劃管理體系，對(duì)于城市規(guī)劃的各個(gè)環(huán)節(jié)和內(nèi)容進(jìn)行管理和優(yōu)化，提高城市規(guī)劃建設(shè)的質(zhì)量和效率，同時(shí)為城市中的各個(gè)重要的組件和關(guān)鍵設(shè)施搭建相應(yīng)的管理平臺(tái)，提高管理的效率。對(duì)于城市規(guī)劃建設(shè)中的各個(gè)建筑項(xiàng)目進(jìn)行控制和管理，確保城市的土地資源以及其他各項(xiàng)資源能夠得到合理利用和配置，并進(jìn)一步提高其經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。同時(shí)應(yīng)合理設(shè)計(jì)城市規(guī)劃方案，充分考慮到城市的人文特質(zhì)，將其與城市規(guī)劃建設(shè)實(shí)現(xiàn)較好的融合。其次是出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)，國(guó)家和地方政府出臺(tái)的法律法規(guī)具有強(qiáng)制性作用，因此能夠有效規(guī)范各種城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，促進(jìn)其科學(xué)合理的開展。然而現(xiàn)階段，我國(guó)關(guān)于城市規(guī)劃的相關(guān)宏觀的法律法規(guī)體系尚不完善，無(wú)法對(duì)不同城市和不同地區(qū)的城市規(guī)劃和房地產(chǎn)活動(dòng)進(jìn)行控制，其次統(tǒng)一化的法律法規(guī)會(huì)忽視部分地區(qū)的差異性，以此無(wú)法起到關(guān)鍵的制約作用，因此各個(gè)地方政府應(yīng)基于國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際發(fā)展情況，加快構(gòu)建具有地方特色的法律法規(guī)制度體系，為當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)提供有力保障。

3.3細(xì)化指標(biāo)參數(shù)，實(shí)現(xiàn)有效約束

在城市規(guī)劃中，一般會(huì)設(shè)置相應(yīng)的控制規(guī)劃，相關(guān)政府部門應(yīng)充分利用這些控制規(guī)劃中的具體指標(biāo)和參數(shù)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)進(jìn)行有效的控制和指導(dǎo)。由于這些控制規(guī)劃都具有法律效力，因此在城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程中，需要嚴(yán)格遵守相關(guān)的控制規(guī)劃，認(rèn)真分析其中的關(guān)鍵指標(biāo)參數(shù)，確保各項(xiàng)活動(dòng)符合參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，需要對(duì)其中的某些指標(biāo)參數(shù)進(jìn)行變更時(shí)，應(yīng)依照相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行變更。例如，某個(gè)城市的低收入群體數(shù)量較多，而且居民多是暫住人口，根據(jù)這一特征，在進(jìn)行城市房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，需要以經(jīng)濟(jì)型住宅為主，因此設(shè)計(jì)的戶型設(shè)定是不超過(guò)80平方米，但是根據(jù)城市發(fā)展的具體需求，需要對(duì)戶型的最小面積加以限制，因此最小面積為50平方米。除此之外，可通過(guò)設(shè)置住宅容積率等指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)進(jìn)行約束。通過(guò)這種細(xì)化指標(biāo)參數(shù)的方式，較為精準(zhǔn)的對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)進(jìn)行了限制，相對(duì)于其他的約束方式，這種方法顯然能達(dá)到更好的控制效果。

總結(jié)：

綜上所述，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)于現(xiàn)代化的城市發(fā)展進(jìn)程都具有非常重要的意義，而且城市規(guī)劃與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在著十分緊密的聯(lián)系，互相影響，互相促進(jìn)，都需要按照一定的政策法規(guī)對(duì)城市資源進(jìn)行規(guī)劃利用，同時(shí)城市規(guī)劃對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在著重要的引導(dǎo)和調(diào)控作用，因此，相關(guān)政府部門應(yīng)充分發(fā)揮這一作用，在優(yōu)化城市規(guī)劃的基礎(chǔ)上，通過(guò)政府調(diào)控，法律法規(guī)制約，細(xì)化指標(biāo)參數(shù)限制等有效措施，更好的引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)范化，使城市規(guī)劃與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

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