鄒爽珺

（武漢復(fù)星漢正街房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 湖北·武漢 430000）

房地產(chǎn)業(yè)是我國重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，在改善人民居住質(zhì)量、帶動相關(guān)行業(yè)持續(xù)發(fā)展、增加國家財政收入、擴(kuò)大社會就業(yè)、促進(jìn)消費等方面起到了重要作用，因而備受全社會關(guān)注。近幾年來，為規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展，國家加大調(diào)控力度，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著相當(dāng)大的壓力。如何加強(qiáng)內(nèi)部控制管理，增強(qiáng)市場競爭能力，謀求良好經(jīng)濟(jì)效益，是房地產(chǎn)企業(yè)必須著重考慮的一個迫切問題。從現(xiàn)實看，許多房地產(chǎn)企業(yè)改變了原來粗放的管理模式，實施全面預(yù)算管理，以期從提高管理水平上挖掘新的利潤增長點。但實踐中暴露出不少問題，需要認(rèn)真審視并尋求有效對策，充分發(fā)揮全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中的重要作用。

1 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理概述

全面預(yù)算管理是利用預(yù)算對企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種財務(wù)及非財務(wù)資源進(jìn)行分配、考核、控制，以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，完成既定的經(jīng)營目標(biāo)。全面預(yù)算管理是一種全員性、全程性和全方位的管理活動，全員性是指全面預(yù)算管理涉及企業(yè)各個部門，需要全員參與，共同完成；全程性是指預(yù)算管理活動從編制、執(zhí)行控制、考核分析、績效評價及獎懲均滲透到企業(yè)經(jīng)營活動中的每個環(huán)節(jié)；全方位是指預(yù)算管理包括經(jīng)營預(yù)算、資本預(yù)算、籌資預(yù)算和財務(wù)預(yù)算各個方面預(yù)算。全面預(yù)算管理作為一種有效的內(nèi)部控制工具，其根本點就是要通過預(yù)算來強(qiáng)化內(nèi)部管理，使預(yù)算成為一種管理上的制度安排。

房地產(chǎn)企業(yè)作為典型的項目運作型企業(yè)，決定了其預(yù)算管理有其自身特點。一是以項目預(yù)算為全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)以項目運作為主，企業(yè)全面預(yù)算管理成效主要取決于項目預(yù)算質(zhì)量。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要做好項目開發(fā)進(jìn)度計劃部署，統(tǒng)籌規(guī)劃項目開發(fā)期內(nèi)的各項活動，據(jù)以編制各項預(yù)算。二是以資金管理為全面預(yù)算管理的核心。房地產(chǎn)行業(yè)資金需求強(qiáng)度大，項目前期會投入大量資金，項目建設(shè)時間比較長，資金的回籠周期也比較久，投資風(fēng)險較大。開盤后能集中回收資金，項目達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)條件后，又要進(jìn)行增值稅項目計算、土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算等產(chǎn)生大量稅金支出，資金收支很不均衡。因此，加強(qiáng)現(xiàn)金流控制非常重要，資金管理成為房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的核心。三是對全面預(yù)算管理各環(huán)節(jié)管理要求更高。房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)周期長，開發(fā)計劃性強(qiáng)，各項計劃需有序開展，上一環(huán)節(jié)的計劃完成情況極大地影響下一環(huán)節(jié)的落實。這對房地產(chǎn)企業(yè)各預(yù)算周期的預(yù)算管理質(zhì)量提出了更高要求。四是全面預(yù)算管理受政策影響較大。受我國房地產(chǎn)改革及宏觀調(diào)控政策的影響，我國房地產(chǎn)市場幾經(jīng)繁榮與蕭條?？梢姺康禺a(chǎn)企業(yè)深受政策影響，比如因環(huán)保停工、限購、銀行限貸，連銷售價格都很難自主確定，這些無疑會對預(yù)算造成很大影響。

2 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀審視

我國房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預(yù)算管理普遍較晚，發(fā)展也不夠成熟，尚處于一種探索階段，在實踐應(yīng)用過程中難免會遇到一些問題，亟待進(jìn)一步改進(jìn)。具體表現(xiàn)為：一是對全面預(yù)算管理理解不透徹，重視不足，預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)不健全。一些房地產(chǎn)企業(yè)在推行全面預(yù)算管理中對全面預(yù)算管理認(rèn)識不足，沒有認(rèn)識到全面預(yù)算管理的重要性，認(rèn)為預(yù)算是財務(wù)部門的事，與其他部門關(guān)系不大，編制預(yù)算和控制預(yù)算都由財務(wù)部門負(fù)責(zé)，沒有建立更權(quán)威的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)這項工作，預(yù)算管理缺乏組織保障，既影響了預(yù)算的規(guī)范性和權(quán)威性，各部門間的關(guān)系也難以協(xié)調(diào)，全面預(yù)算管理無法真正落實。二是預(yù)算與戰(zhàn)略目標(biāo)不匹配，甚至嚴(yán)重脫節(jié)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在年度經(jīng)營計劃指導(dǎo)下編制房地產(chǎn)項目的年度預(yù)算，重年度預(yù)算、輕項目開發(fā)預(yù)算，未從項目的整個開發(fā)期考慮，預(yù)算的時間視野較狹窄，不能為決策者提供所開發(fā)項目全部經(jīng)營過程和成果的解釋，全面預(yù)算與戰(zhàn)略目標(biāo)聯(lián)系不緊，不利于企業(yè)長期發(fā)展。三是預(yù)算編制方法過于模式化，預(yù)算管理缺乏彈性。預(yù)算編制是企業(yè)實施全面預(yù)算管理的起點，很多房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算編制方法選擇上多采用定期預(yù)算、固定預(yù)算等方法，這種靜態(tài)預(yù)算編制方法簡便易行，適合于業(yè)務(wù)量變化不大的企業(yè)。當(dāng)企業(yè)銷售量、價格和成本等因素波動較大時，靜態(tài)預(yù)算指標(biāo)則有些滯后、盲目和缺乏彈性，不利于正確地控制、考核和評價企業(yè)預(yù)算的執(zhí)行情況。四是預(yù)算執(zhí)行中缺乏有效的控制和分析。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算一般都在年初編制完成，許多企業(yè)因執(zhí)行機(jī)制不健全，當(dāng)出現(xiàn)重大事項和戰(zhàn)略調(diào)整后，不能及時進(jìn)行預(yù)算調(diào)整，影響預(yù)算執(zhí)行。對于各階段的預(yù)算執(zhí)行情況也很少進(jìn)行對比分析，有的財務(wù)人員在分析差異時，由于專業(yè)知識有限無法找到真正原因，影響預(yù)算目標(biāo)的實現(xiàn)。五是企業(yè)預(yù)算信息系統(tǒng)建設(shè)不足。全面預(yù)算管理是一項很復(fù)雜的工作體系，需要各部門及時溝通，目前尚有不少企業(yè)沒有專用的預(yù)算信息系統(tǒng)，造成預(yù)算管理效率低、耗時長、反饋慢，削弱了預(yù)算管理對企業(yè)的支持作用。

3 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理優(yōu)化路徑

（1）房地產(chǎn)企業(yè)高層應(yīng)重視全面預(yù)算管理，健全管理架構(gòu)。全面預(yù)算管理是一項綜合、復(fù)雜的管理活動，企業(yè)最高管理層的重視是其順利實施的重要前提。房地產(chǎn)企業(yè)最高管理層必須認(rèn)識到全面預(yù)算管理對企業(yè)發(fā)展的特殊作用，將其納入企業(yè)重要議事日程認(rèn)真對待，并結(jié)合企業(yè)內(nèi)部管理實際，健全全面預(yù)算管理組織體系，以加強(qiáng)全面預(yù)算工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。其基本架構(gòu)一般可設(shè)為全面預(yù)算管理決策機(jī)構(gòu)、工作機(jī)構(gòu)和執(zhí)行單位三個層次，各機(jī)構(gòu)分工明確，決策機(jī)構(gòu)是指組織領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)全面預(yù)算管理的最高權(quán)力組織，工作機(jī)構(gòu)是指負(fù)責(zé)預(yù)算編制、核算、審核、調(diào)整、分析、協(xié)調(diào)、控制、評價與獎懲的組織機(jī)構(gòu)，執(zhí)行機(jī)構(gòu)是指負(fù)責(zé)預(yù)算執(zhí)行的各個責(zé)任預(yù)算執(zhí)行主體。由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模、組織結(jié)構(gòu)、行業(yè)特點、內(nèi)外環(huán)境等因素各不相同，設(shè)置全面預(yù)算管理組織體系要遵循科學(xué)、規(guī)范、高效、有力、繁簡適度、因企制宜、權(quán)責(zé)明確、權(quán)責(zé)相當(dāng)?shù)然驹瓌t。需要強(qiáng)調(diào)的是，全面預(yù)算管理決策機(jī)構(gòu)應(yīng)以企業(yè)董事長或總經(jīng)理為首要負(fù)責(zé)人、各部門領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)專業(yè)人士為成員，以保障機(jī)構(gòu)的權(quán)威性和專業(yè)性，有利于推動全員參與、各部門協(xié)調(diào)配合，確保全面預(yù)算管理順利實施。

（2）科學(xué)確立全面預(yù)算目標(biāo)，使之與戰(zhàn)略目標(biāo)相匹配。預(yù)算目標(biāo)是企業(yè)戰(zhàn)略在預(yù)算中的具體體現(xiàn)，它既是企業(yè)編制預(yù)算的基礎(chǔ)，也是嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算期望實現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略制定后，必須為全面預(yù)算目標(biāo)的初步確立提供支持。從戰(zhàn)略管理的角度，全面預(yù)算目標(biāo)必須建立在企業(yè)戰(zhàn)略及長遠(yuǎn)發(fā)展計劃的基礎(chǔ)上，即在確定預(yù)算目標(biāo)時，應(yīng)把企業(yè)的長期戰(zhàn)略和經(jīng)營目標(biāo)融入到預(yù)算目標(biāo)中，進(jìn)行資金、成本、銷售、負(fù)債等預(yù)算管理控制，使預(yù)算目標(biāo)和企業(yè)戰(zhàn)略密切聯(lián)系起來，推動企業(yè)戰(zhàn)略的執(zhí)行。需要指出的是，企業(yè)在確定預(yù)算目標(biāo)時要注意：一是目標(biāo)定位要科學(xué)，過高或過低都不能達(dá)到最佳效果，給企業(yè)帶來最大效益，預(yù)算目標(biāo)設(shè)計既要考慮先進(jìn)性，又要考慮實現(xiàn)的可能性，只有預(yù)算責(zé)任單位通過努力可以達(dá)成的目標(biāo)才是恰到好處的目標(biāo)。二是預(yù)算目標(biāo)體系應(yīng)盡量簡單、明確，不能過于復(fù)雜而讓執(zhí)行人員產(chǎn)生無所適從之感。三是要正視技術(shù)創(chuàng)新指標(biāo)、用戶滿意度等非財務(wù)指標(biāo)對企業(yè)發(fā)展的影響，在預(yù)算目標(biāo)體系引入非財務(wù)指標(biāo)，正確引導(dǎo)經(jīng)營者行為，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實現(xiàn)。

（3）合理采用各種編制方法，提高預(yù)算編制的科學(xué)性。房地產(chǎn)企業(yè)的年度預(yù)算主要由多個項目數(shù)據(jù)組成，做好項目預(yù)算才能更好的編制年度預(yù)算。在編制項目預(yù)算之前，要加強(qiáng)市場調(diào)研，進(jìn)行內(nèi)外部資源和環(huán)境的分析，結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略做好長短期規(guī)劃后開始進(jìn)行預(yù)算編制。在編制過程中應(yīng)根據(jù)項目管理模式和特點綜合采用多種編制方法，如固定預(yù)算、定期預(yù)算、彈性預(yù)算、零基預(yù)算、滾動預(yù)算等預(yù)算法互相結(jié)合，優(yōu)勢互補(bǔ)，滿足房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的實際需求。

（4）加強(qiáng)全面預(yù)算執(zhí)行過程中的管控。房地產(chǎn)企業(yè)每月應(yīng)由不同業(yè)務(wù)部門共同編寫全面預(yù)算執(zhí)行分析報告，并召開預(yù)算執(zhí)行情況分析會，根據(jù)預(yù)算差異的大小和性質(zhì)采取相應(yīng)的控制策略和應(yīng)對措施。因企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行導(dǎo)致的預(yù)算差異，應(yīng)分清責(zé)任歸屬，并與績效掛鉤；因外部環(huán)境變化導(dǎo)致的預(yù)算差異，應(yīng)分析導(dǎo)致差異的因素能否規(guī)避，是否會影響企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，是否需要調(diào)整預(yù)算。如果確定需要調(diào)整的，要及時根據(jù)制度流程進(jìn)行預(yù)算調(diào)整。

（5）提升人員素質(zhì)，完善房地產(chǎn)企業(yè)信息管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)要保證全面預(yù)算管理有效實施，必須提高預(yù)算人員的綜合素質(zhì)。人員素質(zhì)的提高，會減少相互間博弈的可能機(jī)會，可以在企業(yè)中形成良好的文化氛圍，使得全體員工樹立主人翁的責(zé)任感，這樣就可以減少部門間、個人間的矛盾沖突。同時要加強(qiáng)預(yù)算管理人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，擴(kuò)展其知識的深度和廣度，為科學(xué)合理的高效率的預(yù)算提供基礎(chǔ)。由于全面預(yù)算管理活動極為復(fù)雜，人員多、業(yè)務(wù)多、部門多、層級多、工作量大，加強(qiáng)信息管理至關(guān)重要。房地產(chǎn)企業(yè)必須充分利用現(xiàn)有的計算機(jī)技術(shù)，完善企業(yè)信息系統(tǒng)，實現(xiàn)全面預(yù)算管理信息化，提升信息處理效率，便于企業(yè)及時采取應(yīng)對措施。利用信息化管理系統(tǒng)，還能減少人為干預(yù)，同時大大減少相關(guān)人員的工作量。

4 結(jié)語

綜上所述，對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)，重點任務(wù)在于依據(jù)實際情況，推行全面預(yù)算管理，建立完善的全面預(yù)算管理體系和組織結(jié)構(gòu)，保證體系的完善性和合理性。在實際中，注意預(yù)算目標(biāo)與房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)相匹配，提高預(yù)算編制科學(xué)性，充分發(fā)揮其作用，并加強(qiáng)全面預(yù)算執(zhí)行過程中的管控，抓好執(zhí)行情況分析，采取相應(yīng)的控制策略和應(yīng)對措施。此外，要重視預(yù)算管理人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升人員素質(zhì)，充分利用現(xiàn)有的計算機(jī)技術(shù)，完善企業(yè)信息系統(tǒng)，提高房地產(chǎn)企業(yè)管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)在現(xiàn)行的市場環(huán)境中實現(xiàn)健康長遠(yuǎn)發(fā)展。