宋奇鴻，朱德才

(廣州市城市規(guī)劃勘測設計研究院，廣東 廣州 510060)

1 引 言

改革開放以來，我國的城市化進程得到快速發(fā)展，城市規(guī)模和建成區(qū)面積不斷增大[1]。根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》，截至2018年，全國城市建成區(qū)面積達 58 455 km2(如表1所示)，重慶、北京、廣州、上海、天津、東莞等6座城市建成區(qū)面積更是超過了 1 000 km2。當前，我國傳統(tǒng)的外延擴張發(fā)展模式已難以為繼，同時城市內部大量存量用地的利用效率低下與城市發(fā)展狀態(tài)也不相匹配[2]，城鎮(zhèn)化逐步由重數(shù)量的外延式擴張轉向重品質的內涵式發(fā)展[3]。

2003年～2018年全國城市建成區(qū)面積 表1

2016年國務院印發(fā)《國務院關于深入推進新型城鎮(zhèn)化建設的若干意見》(國發(fā)〔2016〕8號)，要求加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造，推動棚戶區(qū)改造與名城保護、城市更新相結合[4]，城市更新已開始取代增量建設，成為城市發(fā)展的新方向[5]。而更新范圍內的人、房、地、物、財?shù)痊F(xiàn)狀基礎數(shù)據(jù)，為規(guī)劃編制和項目實施提供了重要的數(shù)據(jù)支撐和決策支持，是城市更新改造中必不可少的前置環(huán)節(jié)。本文主要以天河區(qū)吉山村為例，討論廣州市城市更新的基礎數(shù)據(jù)調查體系和工作實踐。

2 基礎數(shù)據(jù)調查的內容

根據(jù)“連片規(guī)劃、分步實施”的總體方向，廣州市城市更新分為片區(qū)策劃和實施項目兩個階段范圍，并同步開展基礎數(shù)據(jù)調查，內容主要包括基礎地理信息、房屋、土地、人口、經濟、產業(yè)、文化遺存、公建配套及市政設施等。主要調查體系如圖1所示。其中，基礎地理信息數(shù)據(jù)和房屋數(shù)據(jù)主要通過外業(yè)測繪及入戶調查的方式獲取，其他土地、人口等政府職能部門數(shù)據(jù)主要通過規(guī)劃、住建、公安、園林等部門，按照各自的職責范圍以共享的方式獲取。數(shù)據(jù)調查編制后，為保證數(shù)據(jù)的真實可靠，廣州市城市更新部門組織開展基礎數(shù)據(jù)核查，采用抽樣模式進行監(jiān)督和檢查，對于涉及測繪成果的，按照國家測繪成果質量檢查與驗收規(guī)定開展核查。

圖1 廣州市城市更新基礎數(shù)據(jù)調查體系

3 片區(qū)策劃與實施項目范圍的劃定

以舊村改造為例，由于集體土地歷史手續(xù)的不完善，實施項目范圍的劃定應以原村莊的集體土地權屬和物業(yè)所在區(qū)域為基礎，并依據(jù)相關土地權屬證明及土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)，綜合考慮和剔減其內的國有用地和非建設用地。片區(qū)策劃范圍的劃定應充分顧及實施項目及周邊區(qū)域，并銜接城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、產業(yè)規(guī)劃等，著力保障地區(qū)的升級改造，提升城市品質，如圖2所示。

圖2 吉山村實施項目范圍劃定

4 主要基礎數(shù)據(jù)調查體系的實踐

4.1 基礎地理信息數(shù)據(jù)

基礎地理信息數(shù)據(jù)作為廣州市城市更新基礎數(shù)據(jù)庫的空間定位框架和空間分析基礎，反映和描述了定位基礎、水系、居民地及設施、交通、管線、境界及政區(qū)、地貌、植被與土質等有關自然和社會要素的位置、形態(tài)和屬性信息，如行政區(qū)劃數(shù)據(jù)、基礎地形數(shù)據(jù)、歷史影像數(shù)據(jù)等，如圖3所示。

圖3 吉山村基礎地理信息數(shù)據(jù)(局部)

4.2 房屋數(shù)據(jù)

房屋數(shù)據(jù)區(qū)分個人、集體和國有部分，包括房屋調查與測量數(shù)據(jù)，主要反映了房屋的權屬證件類型、證載占地面積、證載建筑面積、證載結構、證載層數(shù)、實測建基面積、實測建筑面積、實際結構、實際層數(shù)等，分別如圖4、表2所示。

圖4 吉山村村民住宅測量平面圖示意

為綜合測算改造成本，根據(jù)廣州市有關要求，房屋數(shù)據(jù)還應核定2009年12月31日前建筑面積、2009年12月31日后建筑面積、權屬性質等內容。其中，片區(qū)策劃范圍的房屋數(shù)據(jù)，一般通過戶外房產測繪方式獲?。粚嵤╉椖糠秶姆课輸?shù)據(jù)，一般通過入戶調查和入戶房產測繪方式獲取。因此，實測建筑面積同時滿足兩個統(tǒng)計方式：

(1)實測建筑面積=現(xiàn)狀不超3.5層建筑面積+現(xiàn)狀3.5層以上建筑面積；

(2)實測建筑面積=2009年12月31日前建筑面積+2009年12月31日后建筑面積；

最新現(xiàn)狀房屋數(shù)據(jù)的2009年12月31日前建筑面積、2009年12月31日前不超過3.5層建筑面積、2009年12月31日前3.5層以上建筑面積及2009年12月31日后建筑面積，可通過與2009年房屋數(shù)據(jù)對比分析計算。其中，2009年12月31日前建筑面積=2009年12月31日前不超過3.5層建筑面積+2009年12月31日前3.5層以上建筑面積。

吉山村房屋測量明細表(部分) 表2

4.3 其他職能部門數(shù)據(jù)

其他職能部門數(shù)據(jù)，是指通過政府職能部門共享獲取的土地、人口、經濟、產業(yè)、文化遺存、古樹名木、公建配套和市政設施等數(shù)據(jù)。

土地數(shù)據(jù)，主要包括“三舊”改造地塊標圖建庫、土地利用現(xiàn)狀、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地權屬及土地業(yè)務數(shù)據(jù)等，如圖5所示。

圖5 吉山村土地利用總體規(guī)劃圖與控制性詳細規(guī)劃圖

產業(yè)用地數(shù)據(jù)，是按照三次產業(yè)分類標準調查建設用地產業(yè)分類情況。產業(yè)用地數(shù)據(jù)一般由統(tǒng)計部門提供共享，未能通過共享方式獲取或共享數(shù)據(jù)不能滿足要求時，通過外業(yè)調查方式獲取。產業(yè)用地地塊的劃定，應參照并充分考慮土地權屬界線、道路、河流等地物要素。

公建配套和市政基礎設施，是指按照國家及地方有關規(guī)定，在住宅區(qū)土地范圍內與商品住宅配套修建的各種公用建筑物、構筑物、設備等。其數(shù)據(jù)以點的形式存在，包括公共服務設施、市政公用設施、交通設施三大類；一般由所轄街道、村社或相應主管部門提供，未能通過共享方式獲取時，亦可通過外業(yè)調查方式獲取，如圖6所示。

圖6 吉山村公建配套和市政基礎設施范圍調查

4.4 基礎數(shù)據(jù)核查

根據(jù)《廣州市城市更新基礎數(shù)據(jù)標準與調查工作指引(試行版)》，基礎數(shù)據(jù)核查采用抽查方式，對基礎數(shù)據(jù)調查成果進行監(jiān)督和檢查，確保調查數(shù)據(jù)真實。涉及測繪成果的，按照國家測繪成果質量檢查與驗收規(guī)定開展核查。數(shù)據(jù)成果核查合格后方可提供給片區(qū)策劃方案與項目實施方案編制使用。其中，數(shù)據(jù)一致性100%核查，不合格的予以修正；數(shù)學精度按照國家測繪成果質量檢查標準要求復測，不合格的予以更正；房屋調查和房產測繪抽查比例不少于30%，抽查結果與上報核查的成果相較，誤差比例小于或等于5%的，認定合格；誤差比例大于5%的，應予以修正。

(1)文檔成果核查：包括但不限于基礎數(shù)據(jù)調查項目技術設計書、項目工作報告、項目技術總結及項目質量檢查報告等。主要核查文檔成果是否符合相關規(guī)范要求，技術路線是否合理、技術參數(shù)是否符合相關標準規(guī)范等。

(2)表格成果核查：主要核查表格成果是否齊全、是否符合相關標準規(guī)范要求；統(tǒng)計表是否與數(shù)據(jù)庫和圖件中相應數(shù)據(jù)一致，是否存在邏輯一致問題。

(3)圖件成果核查：主要核查圖件成果是否符合相關標準規(guī)范及行業(yè)制圖要求，是否與數(shù)據(jù)庫和統(tǒng)計表中相應數(shù)據(jù)一致。

(4)地形數(shù)據(jù)成果核查：參照《測繪成果質量檢查與驗收》(GB/T 24356-2009)要求對其進行控制精度、數(shù)據(jù)及結構正確性、地理精度、整飾質量、附件質量等檢查。

(5)房屋數(shù)據(jù)成果核查：參照《測繪成果質量檢查與驗收》(GB/T 24356-2009)與《廣州房屋面積測算規(guī)范》(DBJ440100T 204-2014)要求，采用房屋調查、房產測繪及圖件計算整理等手段開展抽查工作。對房屋建筑總量、按性質分類的各類建筑量(國有、集體、私人)、違法建筑、合法建筑、建筑棟數(shù)、基底面積、建筑面積等各類數(shù)據(jù)總量抽查比例不少于30%，各類房屋數(shù)據(jù)均采用隨機抽樣的方法，且樣本分布均勻，如表3所示。

(6)數(shù)據(jù)庫成果核查：主要是對其進行完整性、正確性與一致性檢查。其中一致性檢查包括格式一致性、拓撲一致性、與入庫前源數(shù)據(jù)一致性等。

廣州天河區(qū)吉山村部分房屋數(shù)據(jù)成果核查 表3

5 結 語

城市更新基礎數(shù)據(jù)調查是城市更新改造前期的一項重要的基礎性工作，也是后期編制片區(qū)策劃和實施方案的基礎數(shù)據(jù)。只有規(guī)范管理前期基礎數(shù)據(jù)調查的工作，從源頭上把好數(shù)據(jù)質量關，才能全面地摸清改造區(qū)域現(xiàn)狀情況，順利推進城市更新項目。本文以天河區(qū)吉山村為實例，系統(tǒng)梳理并詳細介紹了廣州市城市更新基礎數(shù)據(jù)調查的基本體系，解決了部分城市實踐中，房屋測繪和職能數(shù)據(jù)相互脫節(jié)、數(shù)據(jù)調查和征拆補償測繪相互交織的情形，并進一步提出了數(shù)據(jù)核查內容，為各地方的城市更新數(shù)據(jù)調查模式，提供了一定可借鑒的經驗和啟示。