何 波

一、引言

如今，各行各業(yè)都面臨著巨大的挑戰(zhàn)，企業(yè)為更好地抓住機(jī)遇，直面挑戰(zhàn)，就需要認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理水平的提升對(duì)企業(yè)健康發(fā)展的重要作用。尤其是對(duì)具有較高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)而言，其對(duì)項(xiàng)目開發(fā)生產(chǎn)地、資金、人力都具有較高的要求，且開發(fā)和銷售周期較長，審核程序較為復(fù)雜，在收回資金方面需要耗費(fèi)更長的時(shí)間，為此房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中應(yīng)格外注重其資金使用等問題。在新形勢下，財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)生存以及發(fā)展最為重要的方面，其質(zhì)量對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著較為直接的作用，為此面對(duì)當(dāng)前新形勢的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的完善有著至關(guān)重要的作用。

二、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的重要性

1.有助于企業(yè)資金利用效率的提升

房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的特殊性，其內(nèi)部資金具有密集型特點(diǎn)，企業(yè)經(jīng)營情況好壞直接受到資金是否充足和資金使用是否合理等方面因素的影響。經(jīng)營過程中，企業(yè)對(duì)流動(dòng)資金需求較大，只有科學(xué)合理的規(guī)劃資金使用情況，才能最大限度地提升內(nèi)部資金使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷加強(qiáng)內(nèi)部資金管理工作，合理有效地調(diào)配資金使用效率，發(fā)揮出資金的優(yōu)勢，有效減少資金出現(xiàn)浪費(fèi)等方面的問題，從而節(jié)約項(xiàng)目開發(fā)成本，減輕企業(yè)的內(nèi)部債務(wù)。防止企業(yè)內(nèi)部資金不能有效使用，給企業(yè)帶來直接的經(jīng)濟(jì)損失，不斷增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)綜合開發(fā)實(shí)力。房地產(chǎn)企業(yè)還需要在改進(jìn)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)上優(yōu)化籌資方式，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收入，科學(xué)有效地控制財(cái)務(wù)管理成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，以此在對(duì)資金進(jìn)行運(yùn)用中具有更高的效率。

2.有利于對(duì)企業(yè)經(jīng)營行為的規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)制定經(jīng)營發(fā)展計(jì)劃，需要依靠財(cái)務(wù)管理數(shù)據(jù)作為重要參考依據(jù)，企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理數(shù)據(jù)對(duì)于企業(yè)的發(fā)展具有重要的作用，能夠引導(dǎo)企業(yè)科學(xué)有序開展各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)只有制定科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)范制度，才能確保內(nèi)部各項(xiàng)工作有序進(jìn)行，財(cái)務(wù)管理工作同樣需要制定完善的制度，科學(xué)有效地開展財(cái)務(wù)管理工作，不斷提升內(nèi)部財(cái)務(wù)管理質(zhì)量，避免企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資源的最優(yōu)調(diào)配。

3.有助于市場競爭力的增強(qiáng)

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)針對(duì)財(cái)務(wù)建立相應(yīng)的監(jiān)督管理機(jī)制，以此對(duì)企業(yè)的所有經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行有效監(jiān)督。房地產(chǎn)企業(yè)只有在內(nèi)部進(jìn)行財(cái)務(wù)管理時(shí)做到科學(xué)有效，強(qiáng)化控制，才能夠保證順利、有序地展開財(cái)務(wù)管理工作，從而使房地產(chǎn)企業(yè)在愈演愈烈的市場競爭中占據(jù)足夠的競爭力，促使房地產(chǎn)企業(yè)向著可持續(xù)發(fā)展的方向前進(jìn)。

三、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

1.財(cái)務(wù)管理意識(shí)過于淺薄，制度不完善

房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過分注重經(jīng)濟(jì)效益，忽視了房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營特征，使其在發(fā)展過程中面臨更多風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理者不夠重視內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作，沒有認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理工作的重要性，企業(yè)很多管理人員在財(cái)務(wù)工作意識(shí)上比較淡薄，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作不能落實(shí)到位。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展，很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)缺乏高素質(zhì)職業(yè)經(jīng)理人，很多企業(yè)的內(nèi)部管理層沒有財(cái)務(wù)管理意識(shí)，認(rèn)為企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)部門只負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理工作即可，企業(yè)財(cái)務(wù)部門與其他部門沒有太大關(guān)系，使得管理者沒有將財(cái)務(wù)管理工作上升至企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的層面，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)管理者對(duì)于財(cái)務(wù)管理重要性認(rèn)識(shí)不足，這使得整個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度出現(xiàn)重大缺陷，無法準(zhǔn)確設(shè)定企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作目標(biāo)。

2.資金使用存在較低效率，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過高

我國在邁入21世紀(jì)的新時(shí)代，城市化發(fā)展進(jìn)程不斷加速，帶來更多流動(dòng)人口，也由此對(duì)城市住房具有更多需求，使得房地產(chǎn)行業(yè)迎來高速發(fā)展的機(jī)遇，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中獲取非常可觀的經(jīng)濟(jì)利益。近些年來，人民群眾對(duì)于房屋的需求量正在逐步減少，隨著國家政府出臺(tái)相關(guān)政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，使得整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)收益不斷減少，有很多城市供需關(guān)系失衡導(dǎo)致產(chǎn)能過剩等不良問題的出現(xiàn)，給房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大損失，甚至有些房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)和資不抵債等問題。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)對(duì)資金需求較大，這需要借助商業(yè)銀行及金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款融資，而國家對(duì)貸款的限制政策，使企業(yè)的貸款取得存在困難。房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取充足的項(xiàng)目開發(fā)資金，被迫通過民間機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款融資，無形中增加了企業(yè)融資成本，也使得企業(yè)運(yùn)營資金風(fēng)險(xiǎn)不斷增大。

3.資金管理過于薄弱，預(yù)算管理機(jī)制不足

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展需要科學(xué)有效的管理資金，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金管理相對(duì)薄弱，缺少完善的制度規(guī)范資金的使用情況，使得企業(yè)的資金使用比較隨意，企業(yè)內(nèi)部資金利用率比較低，阻礙了企業(yè)投、融資工作的順利開展。房地產(chǎn)企業(yè)雖然設(shè)有預(yù)算管理部門，但是卻沒有充分發(fā)揮出自己控制的作用，企業(yè)實(shí)行預(yù)算管理是為了全面掌握市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展行情，準(zhǔn)確預(yù)算企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目所需資金量，并對(duì)企業(yè)資金使用情況進(jìn)行科學(xué)合理的預(yù)測。如果房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)缺陷，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)實(shí)際經(jīng)營情況與預(yù)算編制產(chǎn)生偏離。房地產(chǎn)企業(yè)如果不能深入分析和調(diào)研市場真實(shí)情況，就會(huì)出現(xiàn)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行能力的不斷下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與預(yù)算多項(xiàng)指標(biāo)設(shè)定出現(xiàn)嚴(yán)重不配備等方面問題，在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目過程中，會(huì)增加企業(yè)內(nèi)部資金使用的風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)?yán)重阻礙房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作，直接影響企業(yè)內(nèi)部資金管理，從而不斷增加企業(yè)經(jīng)營管理成本。

4.財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)不足，綜合素質(zhì)較低

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展存在很高的風(fēng)險(xiǎn)，需要更多的專業(yè)性財(cái)務(wù)管理人員，這是其他企業(yè)所不能比擬的。然而從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的人員配置來看，不少房地產(chǎn)企業(yè)缺乏充足的專業(yè)財(cái)務(wù)人員，為此企業(yè)只有不斷提升自身財(cái)務(wù)管理水平，才能促進(jìn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員需要不斷提升自身專業(yè)知識(shí)和工作技能，但是企業(yè)不夠重視財(cái)務(wù)管理工作，使得企業(yè)很少投入資源提升財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員缺乏創(chuàng)新意識(shí)，對(duì)企業(yè)日常財(cái)務(wù)管理工作缺少責(zé)任心，習(xí)慣于以往經(jīng)驗(yàn)主義工作模式，無法有效保證財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量。有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有構(gòu)建完善的績效考核制度，使得企業(yè)績效考核指標(biāo)設(shè)定不夠科學(xué)合理，沒有真正重視企業(yè)的個(gè)性化管理，企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員缺少工作積極性，很難留住高素質(zhì)專業(yè)人才，如果企業(yè)長期這樣發(fā)展下去，會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作成效。

四、新形勢下解決房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題的措施

1.提高財(cái)務(wù)管理意識(shí)，完善管理制度

當(dāng)前，我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)正處于新的發(fā)展形勢，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)積極轉(zhuǎn)變企業(yè)管理者思想意識(shí)，明確劃分內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作職責(zé)，對(duì)各部門提出配合要求，讓整個(gè)企業(yè)都對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的重要性有所認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該不斷提升在管理水平，轉(zhuǎn)變以往的財(cái)務(wù)管理思想意識(shí)，重視企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作，將財(cái)務(wù)管理工作上升到企業(yè)戰(zhàn)略管理層面，為企業(yè)財(cái)務(wù)人員營造良好的工作環(huán)境。在行業(yè)迅速發(fā)展下，應(yīng)不斷對(duì)自身財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行完善，嚴(yán)格執(zhí)行內(nèi)部控制，建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)管理制度，規(guī)范工作流程，明確工作程序，建立完善的監(jiān)督機(jī)制，注重獎(jiǎng)罰制度，嚴(yán)格對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告制度進(jìn)行管理，確保企業(yè)財(cái)務(wù)部門提供的會(huì)計(jì)信息真實(shí)有效。

2.提升資金使用效率，強(qiáng)化融資管理

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，應(yīng)獲得金融機(jī)構(gòu)的貸款支持，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)能夠擁有充足的建設(shè)資金。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)對(duì)資金需求較大，然而資金往往缺乏充足的自有資金，為此需進(jìn)行貸款，以增加自身的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金。房地產(chǎn)企業(yè)通常有三種融資方式，第一種是直接向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款；第二即以預(yù)售的方式從客戶處獲得定金、預(yù)付款；第三即以公司股權(quán)的出讓，從銀行等金融機(jī)構(gòu)獲得資金。銀行貸款是房地產(chǎn)最常用的資金取得渠道，但是國家出臺(tái)銀行限貸政策以后，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)很少能夠獲取銀行貸款融資，更多選擇預(yù)售方式獲得客戶的購房定金、預(yù)收款來實(shí)現(xiàn)資金回收，然當(dāng)前該行業(yè)不斷冷卻，收取客戶購房定金和預(yù)付款回籠資金也變得困難。當(dāng)前房地產(chǎn)主要通過股權(quán)獲得資金，雖然融資的成本不高，但是會(huì)稀釋股東的一部分股份，從而減少股東收益。

3.加強(qiáng)資金管理，強(qiáng)化預(yù)算管理及控制

房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展需要大量的資金支持，企業(yè)財(cái)務(wù)管理主要工作是使用和管理內(nèi)部資金，房地產(chǎn)企業(yè)由于經(jīng)營發(fā)展所具有的特點(diǎn)，使得企業(yè)在資金管理方面存在很大難度，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身實(shí)際經(jīng)營狀況，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新形勢背景下，不斷加強(qiáng)自身的資金管理力度，防止企業(yè)內(nèi)部資金管理不流暢，嚴(yán)重影響到企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)需要規(guī)范內(nèi)部資金使用流程，嚴(yán)格管控資金審批各個(gè)環(huán)節(jié)手續(xù)，重視企業(yè)內(nèi)部資金管理工作，具備超高的資金使用和管理方面的思想意識(shí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金管理和預(yù)算管理之間有機(jī)結(jié)合。在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理過程中，預(yù)算管理作為一種科學(xué)有效的資金管理模式，預(yù)算管理在企業(yè)經(jīng)營管理中具有全面性特征，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)特點(diǎn)，科學(xué)合理編制企業(yè)內(nèi)部資金預(yù)算，確保企業(yè)編制的內(nèi)部預(yù)算能夠執(zhí)行到位，采用動(dòng)態(tài)管理方法實(shí)時(shí)關(guān)注企業(yè)預(yù)算執(zhí)行情況，深入分析企業(yè)預(yù)算效果，科學(xué)有效地控制企業(yè)預(yù)算，充分發(fā)揮企業(yè)預(yù)算的管理作用，不僅能夠確保企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目順利開發(fā)建設(shè)，還能夠確保企業(yè)具有充足的項(xiàng)目開發(fā)資金。

4.強(qiáng)化專業(yè)人才培養(yǎng)，提高綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)在開展財(cái)務(wù)管理工作中，高素質(zhì)專業(yè)人才是企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作有效開展的重要保障，因此，企業(yè)需要重視高素質(zhì)人才的培育工作。財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作具有重要影響，企業(yè)需要加大財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)化的培養(yǎng)力度，投入更多的資源用于專業(yè)人才的培養(yǎng)，不僅需要提升財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)知識(shí)技能，還要轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)管理人員的思想意識(shí)，充分調(diào)動(dòng)財(cái)務(wù)管理人員工作積極性。房地產(chǎn)企業(yè)還要不斷完善績效考核制度，制定出科學(xué)合理的績效考核指標(biāo)，為房地產(chǎn)企業(yè)選出更多的優(yōu)秀人才，企業(yè)定期需要開展內(nèi)部培訓(xùn)工作，提升財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)水平，準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最新動(dòng)態(tài)，在遵守房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范的前提條件下，全面提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展過程中，積極留住高素質(zhì)專業(yè)人才，明確劃分崗位工作職責(zé)，為企業(yè)員工樹立主人翁意識(shí)，充分發(fā)揮出獎(jiǎng)罰機(jī)制的作用，激發(fā)企業(yè)員工的工作熱情。