譚保羅

疫情暴發(fā)之后，全球樓市格外火爆。從倫敦到紐約，從首爾到東京，資產(chǎn)價格不斷飆升，普通人感覺不是滋味。

但另一面，實體經(jīng)濟的復(fù)蘇依然舉步維艱。特斯拉等美國頭部股票的高漲，并不代表實體經(jīng)濟的全部，更多的實體企業(yè)一直在和疫情帶來的緊縮作斗爭。這是一種冰火兩重天的局面，房地產(chǎn)價格的暴漲和實體經(jīng)濟的疲弱形成鮮明對比。

這一點都不奇怪，全球貨幣發(fā)行的邏輯決定著這一切。

布雷頓森林體系崩潰之后，美元不再是各國貨幣發(fā)行的“硬錨”，但它依然被很多經(jīng)濟體視為“軟錨”。換句話說，這些國家的貨幣當局固然有著獨立的貨幣主權(quán)，不再直接鎖定美元，但依然會一定程上保持和美元發(fā)行的同步性。

這種同步性的目的之一，在于保持本國貨幣幣值的穩(wěn)定。少數(shù)國家試圖挑戰(zhàn)這個規(guī)則，比如委內(nèi)瑞拉和土耳其。當美元寬松，它們寬松;當美元緊縮，它們還是寬松?？傊?，它們不斷實行貨幣寬松的政策，執(zhí)政者也把超發(fā)貨幣視為一種對利益同盟者的支付手段。

當然，代價你已經(jīng)看到了。對于那些把美元視為“軟錨”的經(jīng)濟體而言，美元自疫情暴發(fā)以來持續(xù)寬松，強大的溢出效應(yīng)下，它們自己的貨幣政策也深受影響。由于新冠變種迭出，美聯(lián)儲的QE 一直沒能完全終結(jié)，它們的貨幣政策也因此多半保持著寬松導向。

炙手可熱的私募巨頭黑市，早已被稱為全球“樓王”。

在這種情況下，全球主要城市的房價必然出現(xiàn)持續(xù)上漲。這種上漲不但改變了人的生活，甚至還直接改變了金融業(yè)。

過去，資產(chǎn)管理巨頭更傾向于從私募股權(quán)和困境債務(wù)中牟利，即投資那些價值被低估或陷入債務(wù)困境的公司，通過資產(chǎn)重組獲利。但現(xiàn)在，不動產(chǎn)資管開始成為超越私募股權(quán)的大熱門。炙手可熱的私募巨頭黑市，早已被稱為全球“樓王”。資管巨頭投資的房地產(chǎn)主要是商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)，并非普通人的住宅，但背后的上漲邏輯是一樣的。

那么，這種樓市普漲的局面會持續(xù)到何時？

房價漲不漲，取決于貨幣發(fā)行的多少，以及房子的替代品能否帶來更高收益，特別是實體經(jīng)濟的投資收益會否超過投資于房地產(chǎn)。

這兩年，中國是少數(shù)控制了房價上漲的主要經(jīng)濟體之一。對樓市的調(diào)控，也是在這兩個變量上做文章。收緊對住房的貸款，比如限貸，就是在貨幣的發(fā)行上做文章;而提高房貸利率和限購，要么是降低投資房產(chǎn)的收益，要么是提升投資房產(chǎn)的“綜合成本”，殊途同歸。

而要徹底走出房地產(chǎn)這波上漲周期，須在疫情告一段落后，快速重振實體經(jīng)濟。全球，都一樣。