憐青

迪拜棕櫚島的別墅群

疫情期間，多國(guó)民眾的避險(xiǎn)情緒集中反映在了房地產(chǎn)市場(chǎng)上。與投資者過(guò)往熱衷在倫敦、紐約等超級(jí)大都會(huì)購(gòu)置房產(chǎn)不同，近來(lái)的熱錢(qián)不少涌向了亞熱帶地區(qū)。

以陽(yáng)光沙灘為代表的佛羅里達(dá)，以炎熱奢華為符號(hào)的迪拜乃至沙特，都成為了購(gòu)房者的新寵：2021年第二季度，在佛州的第二大城市邁阿密和“美國(guó)威尼斯”勞德代爾堡，購(gòu)房量同比猛增90%;而2021年1到9月，迪拜的房?jī)r(jià)已累計(jì)上漲21%。

一位在頭部中資房地產(chǎn)公司從事海外業(yè)務(wù)的從業(yè)者告訴筆者，在外界大呼“資本寒冬”時(shí)，其身邊置業(yè)顧問(wèn)的忙碌卻更勝往昔，除了常規(guī)認(rèn)知中的富裕階層外，擁有一定積蓄的中產(chǎn)人士也成了他們的新晉客戶。

知名房地產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)商萊坊（Knight Frank）在不久前的《全球房地產(chǎn)投資趨勢(shì)》中判斷，不少投資者將房地產(chǎn)視為一種通脹對(duì)沖工具。受此影響，2022年或許將是全球跨境房地產(chǎn)投資創(chuàng)紀(jì)錄的一年。

歷史上，佛羅里達(dá)曾多次出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫，最著名的莫過(guò)于1920年代的那次。

1926年，伴隨著一場(chǎng)颶風(fēng)的襲擊，佛羅里達(dá)州的繁華被瞬間摧毀，原本高漲的購(gòu)房情緒也如同被澆了一盆冷水。邁阿密當(dāng)年的房產(chǎn)交易額萎縮至1.4億美元，還不到前一年的1/8，不少后來(lái)入場(chǎng)的投資者難再按時(shí)還貸。

隨著驚恐情緒的蔓延，大量購(gòu)房者瘋狂拋售手中的房產(chǎn)，佛州的房?jī)r(jià)自此一落千丈，并最終產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，加速引發(fā)了美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)和后來(lái)的大蕭條。

?？吭趧诘麓鸂柋さ挠瓮?/p>

2022年或許將是全球跨境房地產(chǎn)投資創(chuàng)紀(jì)錄的一年。

但與此前不同的是，本次邁阿密房?jī)r(jià)猛漲背后是持續(xù)走熱的美國(guó)房?jī)r(jià)。標(biāo)普CoreLogic Case-Shiller房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，自2020年5月以來(lái)，房?jī)r(jià)指數(shù)已經(jīng)連續(xù)16個(gè)月攀升，直到2021年9月，上漲勢(shì)頭才略有放緩—這也意味著美國(guó)房?jī)r(jià)早已遠(yuǎn)高于一年前的水平。

外媒援引標(biāo)普道瓊斯指數(shù)董事總經(jīng)理克雷格·拉扎拉的觀點(diǎn)稱(chēng)，房?jī)r(jià)依然強(qiáng)勁，只是上漲速度略略放緩而已。他認(rèn)為，極為緊張的庫(kù)存以及大量投資者從其他領(lǐng)域進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，使得房?jī)r(jià)始終保持高位。

在諸多上漲城市中，邁阿密格外顯眼，2021年9月25.2%的同比漲幅，遠(yuǎn)高于美國(guó)的平均值。極低的房產(chǎn)空置率，是投資邁阿密的重要誘因：數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去十幾年，邁阿密大多數(shù)社區(qū)平均的公寓空置率還不到3.5%。

邁阿密房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，在2020年4月至2021年4月期間，現(xiàn)金買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)公寓的比例從12%上升至25%。該協(xié)會(huì)分析認(rèn)為，2020年美國(guó)經(jīng)濟(jì)相對(duì)動(dòng)蕩，黃金和國(guó)債等傳統(tǒng)避險(xiǎn)投資方式的回報(bào)率均處于歷史低點(diǎn)，因此投資邁阿密房產(chǎn)不失為一種儲(chǔ)存資本和保存財(cái)富的手段。

作為美國(guó)南方重要都會(huì)之一，邁阿密氣候宜人且交通極其便利，常年吸引著外來(lái)人口在此定居，也一度被戲稱(chēng)為“拉美小首都”。前述海外房產(chǎn)從業(yè)者認(rèn)為，邁阿密本輪房?jī)r(jià)上漲同樣與大量外來(lái)人口有關(guān)，在其所接觸的客戶中，就有不少原本居住在紐約的市民意欲在邁阿密購(gòu)房。

萊坊在一份報(bào)告中指出，邁阿密如今聚集了1490名資產(chǎn)超過(guò)3000萬(wàn)美元的超高值人士和近15.8萬(wàn)名百萬(wàn)富翁，其財(cái)富人口超過(guò)波士頓、日內(nèi)瓦或舊金山。邁阿密市長(zhǎng)弗朗西斯·蘇亞雷斯正積極推動(dòng)邁阿密向科技和金融中心轉(zhuǎn)型。

邁阿密市中心，在碼頭邊用餐的市民

低稅收、溫暖的天氣以及優(yōu)質(zhì)的營(yíng)商環(huán)境，讓不少身處紐約的企業(yè)開(kāi)始動(dòng)心。新冠疫情后，高盛和黑石集團(tuán)均在邁阿密開(kāi)設(shè)了新辦公場(chǎng)所，微軟和軟銀等大型集團(tuán)也計(jì)劃搬遷到此或在此租賃新的辦公場(chǎng)所，而東北各州的移民也將使邁阿密的富翁人數(shù)繼續(xù)上升。

除了富裕階層外，邁阿密也吸引了不少來(lái)自紐約和舊金山等傳統(tǒng)大都會(huì)的中產(chǎn)人士。萊坊報(bào)告指出，有48%的購(gòu)房者來(lái)自紐約州和新澤西州。

美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin的報(bào)告也給出了近似的結(jié)論：與紐約等城市相比，邁阿密這樣的中型城市房?jī)r(jià)相對(duì)可接受，購(gòu)房者可以用更低的總價(jià)，購(gòu)得面積更大的公寓，享受更完善的配套設(shè)施。邁阿密高速公路管理局的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年3月，近半年間共有近3.4萬(wàn)名紐約居民正在申請(qǐng)佛州的駕照。

外來(lái)人口甚至推高了邁阿密的租房?jī)r(jià)格。2021年9月，邁阿密單戶住宅租金同比漲幅高達(dá)25.7%，位列美國(guó)20個(gè)主要城市之首。

除了邁阿密外，迪拜房?jī)r(jià)同樣上漲迅猛。邁阿密有著大量外籍人口，不僅深受拉丁裔人民青睞，還是佛州華人第一大聚集地，而迪拜和阿聯(lián)酋同樣如此。

在阿聯(lián)酋約1000萬(wàn)常住人口中，本國(guó)戶籍者僅占一成，90%的外籍人口也使得阿聯(lián)酋成為外籍人口比例最高的國(guó)家。即便是同樣依賴(lài)外籍勞工和外來(lái)投資的沙特，這一數(shù)字也不過(guò)是50%，而作為阿聯(lián)酋的經(jīng)濟(jì)中心之一，迪拜的外來(lái)人口比例自然不低。

極高的外籍人口比例，讓迪拜的房?jī)r(jià)上漲有跡可循。2002年，迪拜政府開(kāi)始允許外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，盡管可購(gòu)買(mǎi)的區(qū)域有所限定，但這也被認(rèn)為是迪拜房地產(chǎn)元年。此后的十幾年里，隨著迪拜旅游業(yè)的發(fā)展，城市的基建和各類(lèi)配套設(shè)施日趨成熟，迪拜房?jī)r(jià)也在穩(wěn)步上漲。

2010年起，中東多國(guó)政局動(dòng)蕩，相對(duì)穩(wěn)定的迪拜成為中東地區(qū)高凈值人群首選的避風(fēng)港，房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。2013年11月，迪拜贏下2020年世博會(huì)舉辦權(quán)，房?jī)r(jià)續(xù)創(chuàng)新高。但此后隨著石油價(jià)格下跌，迪拜房產(chǎn)價(jià)格停滯不前，直到新冠疫情出現(xiàn)。

迪拜對(duì)疫情的有效應(yīng)對(duì)，使其成為了不少歐洲富豪的避風(fēng)港。《阿拉伯商業(yè)周刊》報(bào)道，房?jī)r(jià)在1000萬(wàn)美元以上的房屋，占迪拜所有房產(chǎn)交易額的7%，遠(yuǎn)高于此前數(shù)年平均的2%;美國(guó)地產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)公司世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，迪拜樓市成交量比2020年和2019年同期分別上漲69.2%和46.4%，其中多為獨(dú)棟別墅等高端房產(chǎn)。

該公司分析稱(chēng)，新冠疫情以來(lái)，不少歐洲富豪前往迪拜購(gòu)置房產(chǎn)，部分富人認(rèn)為在迪拜接種新冠疫苗較為容易，這也讓迪拜房產(chǎn)市場(chǎng)再次煥發(fā)生機(jī)。

極高的外來(lái)人口比例，不僅為阿聯(lián)酋帶來(lái)了龐大的購(gòu)房基數(shù)，也讓該國(guó)始終處于多元文化碰撞中，不斷影響著政府的決策。

迪拜對(duì)疫情的有效應(yīng)對(duì)，使其成為了不少歐洲富豪的避風(fēng)港。

在政治方面，阿聯(lián)酋力圖通過(guò)公共外交手段，堅(jiān)決反對(duì)極端主義，從而塑造出“溫和伊斯蘭教”傳播者的國(guó)際形象。2020年以來(lái)，阿聯(lián)酋接連修改了多部法律，在商業(yè)及世俗領(lǐng)域都做出了不小的變革，這也是除了新冠疫情的影響外，促使歐洲富商前往阿聯(lián)酋和迪拜購(gòu)置房產(chǎn)的一大原因。

2020年11月，阿聯(lián)酋總統(tǒng)阿勒納哈揚(yáng)批準(zhǔn)了對(duì)《個(gè)人身份法》《民事交易法》《刑法》《刑事訴訟法》的修正案，這標(biāo)志著阿聯(lián)酋法律改革的全面啟動(dòng)。在這輪改革中，伊斯蘭教法的適用范圍得到了一定限縮，阿聯(lián)酋在處理涉及外籍人士的婚姻、繼承等家事糾紛時(shí)，將以當(dāng)事人婚姻締結(jié)地和國(guó)籍國(guó)的法律為主，而不再如此前般適用伊斯蘭教法。

與之相似的還有飲酒、自殺及婚前性行為等，這些在原有法律中，均被視為刑事犯罪，但如今的新修正案，不僅把在規(guī)定范圍內(nèi)飲酒、未婚同居、自殺移出了刑事處罰范圍，還將對(duì)自殺未遂者進(jìn)行心理援助。

在商業(yè)方面，阿聯(lián)酋適度放寬了對(duì)投資和移民方面的限制，基本取消在阿聯(lián)酋成立公司時(shí)當(dāng)?shù)睾匣锶隧毘止?1%以上的要求，也允許外國(guó)人在保留原國(guó)籍基礎(chǔ)上入籍阿聯(lián)酋。阿聯(lián)酋官方通訊社表示，這些改革意在鞏固寬容原則和優(yōu)化投資環(huán)境，通過(guò)引入?yún)^(qū)塊鏈、航天、人工智能等新興行業(yè)，降低該國(guó)在經(jīng)濟(jì)上對(duì)石油的依賴(lài)。

事實(shí)上，阿聯(lián)酋始終在努力為旅居該國(guó)的外國(guó)人提供寬松的生活環(huán)境和穩(wěn)定的財(cái)務(wù)政策環(huán)境，以此吸引更多的人才、資本和游客，這也是迪拜房產(chǎn)能復(fù)蘇的重要基礎(chǔ)。

在世界銀行發(fā)布的《2020年?duì)I商環(huán)境報(bào)告》中，阿聯(lián)酋排名第16位，不僅在阿拉伯國(guó)家中首屈一指，而且超越了眾多歐洲的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。至于在房地產(chǎn)方面取得的效果，或許只是阿聯(lián)酋在這輪改革中獲得的眾多副產(chǎn)品中的一個(gè)而已。

責(zé)任編輯吳陽(yáng)煜 wyy@nfcmag.com