董 藩 于 澤

一、引言

自2020年8月央行、住建部聯(lián)合發(fā)文明確重點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則（即實施“三道紅線”監(jiān)測）以來，房地產(chǎn)行業(yè)過去以高杠桿、高負(fù)債為典型特征的高速擴(kuò)張模式受到了較大的沖擊。在行業(yè)調(diào)控嚴(yán)格、市場遇冷的重壓下，幾乎所有處于高負(fù)債狀態(tài)下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都陷入融資困難、現(xiàn)金流緊張的經(jīng)營困境中，這其中不乏一批開發(fā)龍頭企業(yè)。

數(shù)據(jù)顯示，2022年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)市場份額已經(jīng)達(dá)到49.9%，頭部集中效應(yīng)明顯①中指研究院.2022中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告[N].每日經(jīng)濟(jì)新聞,2022-03-31(006).。由于頭部房企具有市場規(guī)模大、間接融資方式比重高、牽涉就業(yè)面廣等特點，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的個體經(jīng)營風(fēng)險容易在銀行杠桿機制的作用中被放大，并通過綿長的上下游產(chǎn)業(yè)鏈條進(jìn)行傳遞，進(jìn)而在區(qū)域乃至全國引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險。這就使得對房地產(chǎn)行業(yè)集中度的評價不能單單停留在資源配置效率的緯度上。因此，如何正確審視房地產(chǎn)行業(yè)頭部集中效應(yīng)與市場運行風(fēng)險之間的關(guān)系，應(yīng)成為當(dāng)下政府制定房地產(chǎn)調(diào)控長效機制、促進(jìn)開發(fā)行業(yè)健康發(fā)展的重要考慮內(nèi)容。

二、文獻(xiàn)回顧

（一）相關(guān)概念辨析

行業(yè)集中度（也稱市場集中度）最早由西方產(chǎn)業(yè)組織理論領(lǐng)域的學(xué)者所提出。在狹義上，產(chǎn)業(yè)組織理論以市場和企業(yè)為研究對象，主要從市場角度研究企業(yè)行為或從企業(yè)角度來研究市場結(jié)構(gòu)。貝恩在承襲前人一系列理論研究的基礎(chǔ)上，以實證研究為主要手段，從結(jié)構(gòu)、行為、績效三個方面對特定市場進(jìn)行分析，系統(tǒng)構(gòu)造出了“市場結(jié)構(gòu)—市場行為—市場績效”的分析框架，簡稱為SCP（Structure-Conduct-Performance）范式。該范式認(rèn)為市場結(jié)構(gòu)決定企業(yè)的市場行為，而企業(yè)的市場行為決定市場績效，因此政府有必要通過調(diào)整公共政策，不斷適應(yīng)和改進(jìn)不合理的市場結(jié)構(gòu)，以便于獲得理想的市場績效，如圖所示：

在SCP分析范式中，市場結(jié)構(gòu)的度量主要通過行業(yè)集中度來完成。行業(yè)集中度是反映市場集中程度的指標(biāo)，一般由貝恩指數(shù)（CRn）、赫芬達(dá)爾指數(shù)（Herfindahl Index）和勒納指數(shù)（Lerner Index）來表示。

（二）國內(nèi)外研究進(jìn)展

盡管對行業(yè)集中度的研究始于西方產(chǎn)業(yè)組織理論學(xué)派，但國外學(xué)者對房地產(chǎn)市場集中度的研究卻著墨不多。從研究方向來看，國外學(xué)者較多關(guān)注銀行貸款市場、保險市場等產(chǎn)品較具標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)業(yè)，側(cè)重于對“效率結(jié)構(gòu)”與“市場力量”假說的驗證。如Smirlock(1985)等人以美國銀行業(yè)集中度為研究對象，將銀行業(yè)市場份額作為效率變量，對“效率結(jié)構(gòu)”假說進(jìn)行了驗證 ；Tash等 人(2015)對2005—2009年伊朗銀行業(yè)市場結(jié)構(gòu)與市場績效進(jìn)行了實證研究，結(jié)果表明銀行業(yè)市場集中度對行業(yè)盈利能力有積極顯著的影響，一定程度上支持了“市場力量”假說。而相較其他標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品市場，由于房地產(chǎn)商品具有明顯的差異性，這就使得房地產(chǎn)行業(yè)對于“效率結(jié)構(gòu)”與“市場力量”假說的驗證意義有限。

基于中國特色化的市場制度背景，以及房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中所處的支柱地位，這就使得對中國房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)集中度的研究同時兼具了理論與實踐價值。通過在中國知網(wǎng)以“房地產(chǎn)行業(yè)集中度”“市場結(jié)構(gòu)”為關(guān)鍵詞對2002至2022年的學(xué)術(shù)文獻(xiàn)進(jìn)行檢索，對結(jié)果進(jìn)行鑒別、剔除后得到核心文獻(xiàn)65篇?？梢妵@房地產(chǎn)業(yè)集中度的研究，國內(nèi)學(xué)者已經(jīng)積累了一定的研究成果，具備進(jìn)一步文獻(xiàn)研究的價值。

從以往文獻(xiàn)來看，早期國內(nèi)學(xué)者的研究以論述市場集中度與房價的關(guān)系為主要內(nèi)容，這與2003年后內(nèi)地房價高速增長的時代背景緊密聯(lián)系。如黃慧（2003）以天津市房地產(chǎn)市場為樣本，運用統(tǒng)計方法進(jìn)行驗證，得出了市場行為引發(fā)房地產(chǎn)價格的發(fā)散遞增，并將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場風(fēng)險的結(jié)論。不過她將市場風(fēng)險描述為過量房地產(chǎn)投資引發(fā)的投機性需求，進(jìn)而導(dǎo)致市場價格對真實價格的偏離，這一論斷有待商榷。同樣，況偉大（2003）以住宅業(yè)具有代表性的北京房地產(chǎn)市場為例，從產(chǎn)業(yè)組織的角度系統(tǒng)論述了北京市住宅市場結(jié)構(gòu)的特點，并得出了住宅市場的壟斷結(jié)構(gòu)導(dǎo)致其房價居高不下的研究論斷。對此也有學(xué)者提出異議，如黃振宇（2010）認(rèn)為無論是全國還是地方范圍內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)集中度水平都構(gòu)不成寡頭壟斷，房價上漲的根本原因不是供給市場的壟斷，而是中國城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的超額需求。

形成這種分歧的根本原因在于學(xué)者們對房地產(chǎn)行業(yè)集中程度的判定及其是否達(dá)到壟斷水平的看法不一。由此大致形成三種觀點：

1.認(rèn)為中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度水平較低，市場處于過度競爭狀態(tài)。如張巍等（2009）對影響房地產(chǎn)市場集中度的主要因素進(jìn)行了實證研究，并得出行業(yè)期初集中度、進(jìn)入壁壘與房地產(chǎn)市場集中度呈正相關(guān)，行業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)不顯著的研究結(jié)論。辛文、張紅（2021）基于HHI指數(shù)，通過從投入端和產(chǎn)出端對省級層面的房地產(chǎn)市場集中度進(jìn)行綜合測算，得出結(jié)論：中國省級層面的房地產(chǎn)市場較為分散，且存在下降趨勢。持這種觀點的學(xué)者多主張要從土地政策、準(zhǔn)入門檻等方面入手，提高房地行業(yè)集中度，從而優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)。

2.認(rèn)為全國范圍的房地產(chǎn)市場集中度水平較低，但省級區(qū)域市場存在寡頭壟斷現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)具有區(qū)域性，因此單從全國范圍進(jìn)行集中度測算的結(jié)果與市場真實競爭狀況之間存在脫離現(xiàn)象。對于區(qū)域市場的集中狀況，也有學(xué)者做了一些有意義的研究工作。如李巍等人（2015）通過CRn指數(shù)對區(qū)域房地產(chǎn)市場集中度進(jìn)行測算，結(jié)果表明，省份范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場集中度水平要高于全國，并呈現(xiàn)出從中西部地區(qū)至東部遞減的特征。他們認(rèn)為造成這種現(xiàn)狀的原因是中西部地區(qū)市場機制不完善，開發(fā)商具有較強的市場支配力量。王志剛、徐傳諶（2019）基于CRn指標(biāo)對全國房地產(chǎn)交易量位居前十的一線城市房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度進(jìn)行測算，結(jié)果顯示全國性房地產(chǎn)市場的行業(yè)集中度偏低，區(qū)域房地產(chǎn)市場集中度的差異較為明顯。與以往研究結(jié)果不同，結(jié)果表明東、西部城市之間房地產(chǎn)市場集中度差距仍然較大。少數(shù)發(fā)達(dá)城市如北京、深圳的市場集中度較高，有向寡頭市場過渡的跡象，但大部分城市的市場競爭性仍然較強。從其結(jié)果來看，發(fā)達(dá)城市不同年份的市場集中度存在較大波動，原因或在于地方政府調(diào)控政策的出臺對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)存在影響。

3.認(rèn)為房地產(chǎn)市場的壟斷程度已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重。李宏瑾（2005）對中國房地產(chǎn)市場的勒納指數(shù)(Lerner Index)進(jìn)行了測算，實證數(shù)據(jù)表明中國房地產(chǎn)市場并非完全競爭市場，市場壟斷已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重，研究支持了這一觀點：即市場壟斷是造成國內(nèi)房地產(chǎn)市場失靈的重要原因之一。不同于絕對數(shù)指標(biāo)單純從企業(yè)市場份額角度對行業(yè)集中度狀況進(jìn)行描述，勒納指數(shù)的計量公式表現(xiàn)為房地產(chǎn)需求價格指數(shù)的倒數(shù)，而房地產(chǎn)商品整體上缺乏替代品，因此需求價格缺乏彈性，這種行業(yè)特點也會在很大程度上影響對市場結(jié)構(gòu)的測量。

（三）國內(nèi)外學(xué)者的研究框架

在研究框架方面，部分學(xué)者對房地產(chǎn)行業(yè)集中度的研究突破了對單一市場結(jié)構(gòu)的分析，開始運用SCP范式對房地產(chǎn)行業(yè)集中度與市場行為或市場績效之間的關(guān)系展開研究，具體視角如下：

1.以房地產(chǎn)市場集中度與市場行為間的關(guān)系作為視角。如劉樹楓（2010）研究了當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與技術(shù)創(chuàng)新之間的關(guān)系，證實了兩者之間相互促進(jìn)的作用。王志剛（2019）研究發(fā)現(xiàn)當(dāng)前房地產(chǎn)區(qū)域壟斷的市場結(jié)構(gòu)使得開發(fā)企業(yè)具有制定壟斷價格的能力，開發(fā)企業(yè)之間存在價格領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)象，并形成了以廣告競爭為主的非價格競爭偏好。耿建明（2015）運用波特的“五力模型”對中國房地產(chǎn)業(yè)的競爭機制進(jìn)行了討論，他認(rèn)為中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)討價還價能力較弱，而土地供應(yīng)者和資金供應(yīng)者具有絕對優(yōu)勢。此外，開發(fā)行業(yè)的進(jìn)入壁壘較高, 受制于高額的退出成本與產(chǎn)品差異化，這就使得開發(fā)企業(yè)之間的競爭十分激烈。申倩倩（2020）運用SPSS對中國房地產(chǎn)行業(yè)整合的動因進(jìn)行了相關(guān)性分析，證明企業(yè)間自發(fā)性規(guī)模擴(kuò)張、并購與戰(zhàn)略聯(lián)盟的市場行為同樣是影響行業(yè)整合的重要路徑。

2.以房地產(chǎn)市場集中度與市場績效間的關(guān)系作為視角。王釗（2014）基于VAR模型對哈爾濱的房地產(chǎn)業(yè)市場績效進(jìn)行了實證分析，結(jié)果表明：相較企業(yè)行為，規(guī)模經(jīng)濟(jì)與市場集中度對房地產(chǎn)業(yè)績效的影響較弱，不符合“效率結(jié)構(gòu)”假說。而張衛(wèi)紅、汪圣（2010）通過Berger模型對鄭州市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與績效關(guān)系進(jìn)行了實證分析，結(jié)果表明，規(guī)模效率與市場份額顯著正相關(guān)，說明鄭州市的房地產(chǎn)市場一定程度上符合“效率結(jié)構(gòu)”假說的特點。楊艷琳、李麗（2008）運用SCP范式進(jìn)行了分析，研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場集中度與產(chǎn)業(yè)利潤率之間呈負(fù)相關(guān)，與市場績效呈正相關(guān)，整個行業(yè)表現(xiàn)出低集中度、高利潤率、低市場績效的特點，與經(jīng)典產(chǎn)業(yè)組織理論相悖?？梢姡瑢W(xué)者們對中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場績效關(guān)系的研究尚未形成共識，僅從“效率結(jié)構(gòu)”假說出發(fā)，認(rèn)為市場集中度與市場績效之間存在正向因果關(guān)系的論點難以立足。

3.以政府作用與房地產(chǎn)行業(yè)集中度的關(guān)系作為視角。有的學(xué)者側(cè)重于在原有“結(jié)構(gòu)—行為—績效”的分析框架中引入新的解釋變量，以增強SCP分析范式對中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的解釋能力。如鄧念（2010）看到了政府作用對中國房地產(chǎn)業(yè)活動的巨大影響作用，構(gòu)建了“G—SCP”分析框架。他將政府政策引入到房地產(chǎn)業(yè)分析框架中，并指出政府的作用直接影響著中國房地產(chǎn)市場的有效性。白寶煥（2013）將政府管制行為引入SCP分析范式，認(rèn)為政府管制對開發(fā)企業(yè)并購行為存在促進(jìn)作用，即政府管制率先引起市場行為發(fā)生改變，進(jìn)而改變市場結(jié)構(gòu)，最終由市場行為和市場結(jié)構(gòu)共同影響市場績效?？傊麄兛吹搅苏诜康禺a(chǎn)市場中的重要影響，并試圖探究出政策對市場影響的傳導(dǎo)路徑，頗具創(chuàng)新。

（四）研究結(jié)論與問題發(fā)現(xiàn)

基于文獻(xiàn)研究，可得結(jié)論與發(fā)現(xiàn)如下：

1.在市場集中度問題上，學(xué)界尚未對中國房地產(chǎn)市場壟斷水平形成共識。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)集中度較低，而省、市層面的集中程度高于全國，從產(chǎn)業(yè)組織優(yōu)化的角度需要進(jìn)一步提高市場集中度，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。少數(shù)學(xué)者從相對數(shù)指標(biāo)出發(fā)，認(rèn)為房地產(chǎn)市場壟斷程度已經(jīng)較為嚴(yán)重，競爭并不充分。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)不同于其他行業(yè)，具有市場區(qū)域性、位置固定性的特點，因此，基于城市層面的市場集中度水平更能貼近房地產(chǎn)市場的真實狀況。

2.國內(nèi)對于房地產(chǎn)行業(yè)集中度的研究大都沿用經(jīng)典SCP范式，側(cè)重于市場結(jié)構(gòu)對市場行為或市場績效關(guān)系的研究。少數(shù)學(xué)者看到了政府對市場結(jié)構(gòu)、市場行為與績效的重大影響，并將其作為解釋變量引入分析框架，提高了經(jīng)典產(chǎn)業(yè)組織理論對中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的解釋力。以往文獻(xiàn)研究表明，中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場績效間的關(guān)系十分復(fù)雜，僅從提高資源配置效率角度看，認(rèn)為提高市場集中度必然會對市場績效帶來促進(jìn)作用的論斷，缺乏足夠的實證支撐。

3.對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場風(fēng)險關(guān)系的研究較少。個別學(xué)者在運用SCP分析范式對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的討論中提到了市場風(fēng)險，但對于風(fēng)險的認(rèn)識仍舊停留在投機性需求的層面上，并未考慮到房地產(chǎn)業(yè)集中度對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定之間的潛在影響，也未能在市場風(fēng)險與市場績效之間建立起聯(lián)系。事實上，在產(chǎn)業(yè)組織理論框架中，對市場績效的衡量，本應(yīng)包括資源配置效率、規(guī)模經(jīng)濟(jì)、社會公平、就業(yè)穩(wěn)定性、對經(jīng)濟(jì)波動的平抑等多個緯度的含義，但以往的研究多通過利潤率等指標(biāo)對房地產(chǎn)業(yè)的市場績效作出評價，對市場風(fēng)險未予關(guān)注。據(jù)此，本文認(rèn)為，盡快填補房地產(chǎn)行業(yè)集中度與市場風(fēng)險之間的研究空白，具有較強的理論意義與實踐價值。

三、政府均衡管理的政策思路

市場機制的自身缺陷決定了單單依靠房地產(chǎn)市場自身的調(diào)節(jié)手段存在失靈的可能，而短期的宏觀調(diào)控政策既缺乏制度約束又過于短視，因此要實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，迫切需要政府探索房地產(chǎn)行業(yè)管理的長效機制。

政府作為房地產(chǎn)市場的建立者、監(jiān)管者和受益者，對維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展承擔(dān)著重要的職責(zé)。政府在不斷市場化的房地產(chǎn)業(yè)和日趨復(fù)雜的監(jiān)管之間應(yīng)扮演何種角色？介入到何種程度？結(jié)合對房地產(chǎn)行業(yè)集中度相關(guān)文獻(xiàn)的研究，本文試提出政府均衡管理的新視角。

所謂的均衡管理，是指政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，應(yīng)該增加一個新的目標(biāo)：在尊重開發(fā)企業(yè)追求規(guī)模經(jīng)濟(jì)與防范企業(yè)規(guī)模過大，進(jìn)而危及房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展之間，要掌握好平衡?；诰夤芾淼囊暯牵枰紫日J(rèn)識到在中國特色的市場制度背景下房地產(chǎn)行業(yè)集中度與市場風(fēng)險之間的關(guān)系，才能進(jìn)一步思考如何在促進(jìn)企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)與維系經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運行之間，搞好均衡管理工作。具體而言，有以下建議：

1.進(jìn)一步調(diào)整土地拍賣市場的出地面積與起拍競價。當(dāng)前，土地拍賣中較高的土地保證金預(yù)付要求以及較大規(guī)模地塊的整體出讓方式，都對開發(fā)企業(yè)資金實力和資質(zhì)提出了較高的要求，這就變相鼓勵了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做大規(guī)模，以在拿地環(huán)節(jié)中保持足夠的競爭優(yōu)勢。若地方政府能夠在保證土地高效利用與財政收入穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，適當(dāng)對出讓地塊面積進(jìn)行縮減甚至分割，將在一定程度上改善小規(guī)模房企在拿地競爭中的窘境，增加市場的競爭程度。這對提升商品房質(zhì)量和降低開發(fā)商定價的壟斷程度很有意義。

2.在貸款風(fēng)險得到控制的前提下，適度降低小規(guī)模開發(fā)企業(yè)融資成本，嚴(yán)禁金融機構(gòu)變相將資金投放與企業(yè)經(jīng)營規(guī)模類財務(wù)指標(biāo)掛鉤。當(dāng)前民營開發(fā)企業(yè)普遍規(guī)模較小，處于融資成本過高的困境中，相較國有開發(fā)企業(yè)而言，它們往往在企業(yè)規(guī)模與市場份額上不占優(yōu)勢，融資難、利率高使得企業(yè)財務(wù)緊張。最近兩年房地產(chǎn)交易困難、救市乏力，民營開發(fā)企業(yè)普遍陷入困境，但國企情況良好，在某種程度上就與信貸政策歧視和融資成本差異有關(guān)。當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控實踐告訴我們，從信貸政策角度，搞好均衡管理，意義明顯。

3.出臺房地產(chǎn)行業(yè)反壟斷細(xì)分條例，規(guī)范開發(fā)企業(yè)收并購市場行為。當(dāng)前反壟斷立法并沒有針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺具體的適用條例，而房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)具有特殊性，對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)壟斷程度的評價不能僅從全國范圍內(nèi)企業(yè)所占市場份額的比重來認(rèn)定。如何在不傷害到市場競爭機制的前提下準(zhǔn)確界定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場壟斷行為，需要學(xué)界、立法機構(gòu)與房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的深入研究。