李惠琳　覃毅

對(duì)于貝殼找房掌門人彭永東來說，2021年是疲憊的一年。

臨近歲尾，渾水突然發(fā)動(dòng)襲擊，稱貝殼與瑞幸咖啡類似，“這是一個(gè)存在大量欺詐的公司”。

在過去10個(gè)月，貝殼大事不斷，鮮有好消息：創(chuàng)始人左暉離世，政策環(huán)境趨緊，新對(duì)手伺機(jī)而動(dòng)，地產(chǎn)行情急轉(zhuǎn)直下，裁員關(guān)店風(fēng)波飽受爭議……相較于高光時(shí)刻的峰值，貝殼已跌去了大概3/4的市值。

強(qiáng)勢創(chuàng)業(yè)者已逝，環(huán)境嚴(yán)峻而詭譎，能否獨(dú)自駕馭萬億級(jí)的貝殼，這是接任者彭永東必須面對(duì)的難題。

彭永東對(duì)于做空機(jī)構(gòu)的回應(yīng)，很能反映其沉穩(wěn)的風(fēng)格。

渾水的攻擊，起始于2021年12月16日晚，77頁做空?qǐng)?bào)告，直指貝殼多項(xiàng)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)漏洞。渾水稱，在貝殼平臺(tái)進(jìn)行多個(gè)月數(shù)據(jù)收集，并結(jié)合線下門店調(diào)研，發(fā)現(xiàn)交易量、商店數(shù)量和代理商數(shù)量等，與貝殼所稱存在著巨大差異。

“新房總交易額（GTV）被夸大了約126%以上，傭金收入被夸大了約 77%-96%?！睖喫畧?bào)告寫道。

依據(jù)2021年三季度的財(cái)報(bào)，貝殼平臺(tái)國內(nèi)GTV為7880億元，渾水專門編寫了一個(gè)收集交易數(shù)據(jù)的程序，認(rèn)為第三季度真實(shí)GTV為5210億元，較披露數(shù)據(jù)高出約51%。

為驗(yàn)證這一結(jié)論，渾水通過走訪實(shí)體門店進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)平臺(tái)上獨(dú)立的活躍門店位置完全相同?！霸谔皆L的51家商店中，大概有19家已經(jīng)不存在。這樣我們就有理由質(zhì)疑貝殼夸大了商店數(shù)量?！睖喫Q，基于銷售GTV作假，由此產(chǎn)生的傭金收入也站不住腳。

這家做空機(jī)構(gòu)，還直接將矛頭指向彭永東為首的管理層。

“過去，貝殼管理層聲稱通過平臺(tái)房屋交易市場份額的增長產(chǎn)生網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，使貝殼在傭金等方面擁有更大的定價(jià)權(quán)，從而進(jìn)一步增強(qiáng)了平臺(tái)的吸引力。”渾水質(zhì)疑，“這是貝殼向資本市場兜售其市場前景，提振股價(jià)的手段。”

面對(duì)做空的這一聲驚雷，彭永東沒有走到前臺(tái)，未在第一時(shí)間直接出面，他的應(yīng)對(duì)低調(diào)且務(wù)實(shí)，貝殼只是發(fā)了一個(gè)聲明，聲稱在24小時(shí)內(nèi)給出回應(yīng)。

2021年12月17日晚，回應(yīng)如約而至，一一解釋疑點(diǎn)。

關(guān)于新房交易GTV和收入，貝殼指出，渾水抓取交易量數(shù)據(jù)的方法是錯(cuò)誤的，計(jì)算存在嚴(yán)重遺漏。

“我們提供新房交易的通路有四條：一、鏈家門店;二、平臺(tái)連接門店;三、新房銷售團(tuán)隊(duì);四、其他銷售渠道。而在其報(bào)告中只計(jì)算了第一、二種方式?！必悮け硎?。

針對(duì)二手房交易GTV和收入、門店數(shù)、經(jīng)紀(jì)人數(shù)等數(shù)據(jù)質(zhì)疑，貝殼同樣指出，是基于不完整的數(shù)據(jù)、錯(cuò)誤的估算方法。

有貝殼前員工宋宇辰向《21CBR》記者證實(shí)，貝殼很多加盟店人員走的是勞務(wù)派遣模式，人員流動(dòng)性很大，且很多門店采用大店模式，一個(gè)門店實(shí)際有三四個(gè)團(tuán)隊(duì)并存，人員數(shù)據(jù)很難精確計(jì)算。

總體而言，渾水風(fēng)波波瀾不驚，2021年12月21日，貝殼股價(jià)大漲11.79%，回歸到做空前的水平。

當(dāng)下而言，貝殼的難題并不是做空危機(jī)，而是沒有了“英雄舵手”左暉。低調(diào)的彭永東，能否獨(dú)自應(yīng)對(duì)紛繁復(fù)雜的環(huán)境？

彭是技術(shù)出身，進(jìn)入貝殼之前，為IBM的高級(jí)咨詢顧問，與左暉的結(jié)緣是在2009年。彼時(shí)，鏈家在線下跑馬圈地，找到了IBM做咨詢。

其間，關(guān)于中介業(yè)務(wù)互聯(lián)網(wǎng)化，彭永東與左暉的思路極為契合，由此被左暉相中。其后，彭永東進(jìn)入鏈家并擔(dān)任副總經(jīng)理，后成長為貝殼的二號(hào)人物。

任職11年期間，彭永東最大的貢獻(xiàn)在于，一手主導(dǎo)了鏈家線上化、平臺(tái)化過程。

2014年，鏈家網(wǎng)成立，彭永東擔(dān)任CEO，左暉給予的期待是——“干掉鏈家”。他一步步推動(dòng)鏈家后端運(yùn)營和前端交易的線上化，構(gòu)建以“樓盤字典”為核心的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，為后來的貝殼找房建立了底層邏輯。

2018年貝殼找房成立后，順理成章，彭永東出任CEO。

工作中，彭永東是左暉最親密的戰(zhàn)友。左暉采訪時(shí)說過，與彭永東會(huì)溝通諸如公司戰(zhàn)略的事情，貝殼基本上由彭永東在管理。

左暉也給予了彭永東足夠的話語權(quán)和激勵(lì)。

他在世時(shí)，在貝殼股權(quán)架構(gòu)體系中，彭永東是股權(quán)較多的高管，持股3.1%，享有1%投票權(quán)，貝殼在高峰時(shí)市值約6000億元人民幣，這筆股權(quán)最多時(shí)價(jià)值180億元。

考慮到貝殼并非從零做起，左暉的出手，堪稱大方。

2021年11月8日，貝殼修改章程，彭永東所持股份變B類股，投票權(quán)從1%升到近80%，他真正接替左暉，扛起了指揮的大旗。

作為貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人，彭永東接棒并無太多懸念。異議來自于，這個(gè)看似溫和有余、鋒芒不足的接任者，是否能守住左暉留下的千億帝國。

相比左暉的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見和魄力，彭永東的行事風(fēng)格更偏平穩(wěn)。從近年公開發(fā)言來看，他基本延續(xù)左暉的思想，一脈相承地執(zhí)行“難而正確的事” 。

“由中介起家的左暉，更注重由下而上的管理方式，而彭永東出身于戰(zhàn)略咨詢服務(wù)行業(yè)，更注重頂層設(shè)計(jì)的戰(zhàn)略規(guī)劃。兩者的差異，可能會(huì)改變鏈家長久以來的業(yè)務(wù)邏輯?！碧峒皟扇握贫嬲叩娘L(fēng)格差異，一名貝殼內(nèi)部員工向《21CBR》記者表示。

客觀地說，彭永東的處境，比左暉時(shí)代更難。

房地產(chǎn)調(diào)控收緊，打壓了交易的熱情，直接拉低營收;反壟斷監(jiān)管日趨嚴(yán)格，中介機(jī)構(gòu)逐步納入重點(diǎn)監(jiān)管范疇，長期來看，會(huì)動(dòng)搖貝殼的強(qiáng)勢地位。

2021年上半年，也傳出關(guān)于貝殼遭反壟斷調(diào)查的風(fēng)聲，后來官方辟謠。然而，對(duì)于其既做中介又做平臺(tái)的行為，業(yè)界早就有既當(dāng)選手又當(dāng)裁判的質(zhì)疑。

？2021年8月開始，杭州、深圳陸續(xù)推出個(gè)人自主掛牌房源、官方二手交易平臺(tái)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，這將削弱房產(chǎn)中介的市場作用。尤其迫在眉睫的是，寒冬席卷房地產(chǎn)業(yè)，房價(jià)、交易量雙降，貝殼遭受強(qiáng)烈沖擊。

根據(jù)最新披露的數(shù)據(jù)，2021年第三季度，貝殼收入為181億元，同比下降11.9%，凈虧損17.66億元?！靶袠I(yè)充滿艱辛和挑戰(zhàn)?！?彭永東后來如此形容。

在快速的市場下行中，中介行業(yè)生態(tài)開始惡化，貝殼的門店也面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。過去12個(gè)月，GTV超過5000萬溫飽線的門店數(shù)量環(huán)比下降3.3%，占總門店數(shù)量的33.7%?；鶎訕I(yè)務(wù)一線的壓力尤其大，自2021年10月份以來，貝殼大量業(yè)務(wù)人員出走，有的是資深員工。

“這兩個(gè)月，門店買賣單一單沒開，只有一些租單。線下店，一個(gè)月只有幾萬元業(yè)績。”一名深圳南山區(qū)鏈家門店的中介人士透露，“另一個(gè)情況是，店長店經(jīng)理等中低管理層嚴(yán)重缺人，做租賃業(yè)務(wù)的新人，轉(zhuǎn)正了都能當(dāng)?shù)觊L。”

彭永東已經(jīng)務(wù)實(shí)地選擇收縮戰(zhàn)線，轉(zhuǎn)向精益化運(yùn)營。

2021年10月，貝殼上海公司被曝光裁員200多人。宋宇辰告訴《21CBR》記者，2021年下半年，行業(yè)門店縮水至少40%，貝殼也勸退了一些效益差的門店。根據(jù)財(cái)報(bào)，2021年第三季度，約有3.31萬名中介離開了貝殼。

彭永東表示，接下來會(huì)將運(yùn)營重點(diǎn)更多地向新房業(yè)務(wù)和租賃傾斜。若對(duì)比行業(yè)，他的掌舵表現(xiàn)，至少差強(qiáng)人意。2021年第三季度，全國二手房、新房GTV同比下降41.6%和 14.1%，貝殼則分別下滑34.3%和2.5%，跑贏行業(yè)。

貝殼走出陰霾還需時(shí)日。

宋宇辰告訴《21CBR》記者，近期行業(yè)有回暖跡象，貸款放款方面明顯提速，價(jià)格也穩(wěn)定下來，“只是比谷底好，遠(yuǎn)沒達(dá)到2020年和2021年上半年的平均值?！?/p>

貝殼預(yù)計(jì)，2021年第四季度總凈收入在145億-155億元之間，同比下降約31.6%至36%。中信證券研報(bào)認(rèn)為，2022年一季度，房產(chǎn)成交有望回暖，貝殼的生存環(huán)境將恢復(fù)常態(tài)。

下行周期里，行業(yè)醞釀變局。貝殼的對(duì)手不只是同行，還有字節(jié)跳動(dòng)、快手等一眾互聯(lián)網(wǎng)公司。

以字節(jié)為例，2021年其在中介領(lǐng)域四處出擊。9月，收購北京麥田旗下房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司;10月，成立福建好房有幸，拿下一張中介牌照，又全資入股蘭州好房有幸。

“預(yù)計(jì)2022年，會(huì)有幾個(gè)大平臺(tái)整合中介市場，出現(xiàn)第二個(gè)、第三個(gè)貝殼?！彼斡畛礁嬖V《21CBR》記者，“衣食行”領(lǐng)域都已出現(xiàn)多個(gè)全國性平臺(tái)，唯獨(dú)“住”，除了貝殼還沒有第二大巨頭，“字節(jié)跳動(dòng)、58同城都有挑戰(zhàn)的實(shí)力”。

下一步怎么辦？彭永東暫時(shí)的應(yīng)對(duì)，是不斷做加法，圍繞“新居住”橫向拓展。

“如果說，過去5年是房地產(chǎn)大開發(fā)的黃金時(shí)代，那么未來5年，將會(huì)是品質(zhì)服務(wù)的美好時(shí)代?！迸碛罇|提到，發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重一般為10%-12%，其中，住房投資只有5%左右，另有更廣泛的居住服務(wù)。

從交易轉(zhuǎn)向服務(wù)，這是一種更加穩(wěn)健的選擇。他的第一個(gè)發(fā)力點(diǎn)是家裝。

與房產(chǎn)中介行業(yè)一樣，家裝是一個(gè)非透明、體驗(yàn)差的市場，貝殼具有標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化改造的機(jī)會(huì)，且具有海量房產(chǎn)信息資源，是家裝公司的天然入口。

彭永東態(tài)度堅(jiān)決，認(rèn)定這是貝殼要“翻越的第二座山”。

早先，貝殼即以“被窩”自營品牌探索家裝業(yè)務(wù)。2021年，彭永東掌舵后動(dòng)作明顯加快，上線推出Home SaaS系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)裝修設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)全面數(shù)字化，年中更是斥資80億元收購老牌家裝企業(yè)圣都，布局整裝業(yè)務(wù)。

據(jù)報(bào)道，已有貝殼核心力量被調(diào)去了家裝線，如貝殼新家裝北京業(yè)務(wù)的總經(jīng)理梁磊，此前任職北京鏈家的運(yùn)營總監(jiān)。

財(cái)報(bào)顯示，2021年第三季度貝殼裝修服務(wù)收入同比增長了29.4%;新收購的圣都，在1-9月實(shí)現(xiàn)累計(jì)合同收入同比增長超過35%。然而，由于產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈長，標(biāo)準(zhǔn)化程度低，家裝企業(yè)規(guī)?；瘡?fù)制不易，鮮有百億營收的整裝企業(yè)，貝殼要破局也不容易。

圍繞著“新居住”，彭永東還指明了兩個(gè)方向：

一是，為城市新市民、大學(xué)生及低收入群體提供居住服務(wù)和產(chǎn)品，在租賃業(yè)務(wù)創(chuàng)新、老舊小區(qū)改造等方面加大投入;二是，建立對(duì)房產(chǎn)交易服務(wù)者的培訓(xùn)教育體系，包含對(duì)經(jīng)紀(jì)品牌主的“原力場”學(xué)院、對(duì)店東的“花橋?qū)W堂”、對(duì)經(jīng)紀(jì)人的“貝殼經(jīng)紀(jì)學(xué)院”等。

短期內(nèi)，這些新業(yè)務(wù)難以有大起色。2021年第三季度，貝殼新興及其他業(yè)務(wù)收入為6.1億元，約占總收入3%，第二增長曲線還未成型。

主業(yè)大盤待穩(wěn)，新業(yè)務(wù)“翻山”不易，新的一年駕穩(wěn)貝殼這艘巨輪，彭永東也在探索答案。