鐘黛　楊松

2022年的頭5天，恒大董事局主席許家印在這些關(guān)鍵詞中度過：拆違建、賣豪宅、保交樓。

新年伊始，社交平臺上就流傳著一則“許家印廣州珠江新城的豪宅出售”信息。有中介稱，該房產(chǎn)為珠江新城金碧華府25樓復(fù)式豪宅，面積753平方米，市場價1.1億元，放盤8000萬元，看房需驗資5000萬元。

不過，上億豪宅即便能順利賣出，也難以填補(bǔ)700公里以外的漏洞。

2021年最后一天，海南省儋州市綜合行政執(zhí)法局的處罰決定，再給恒大當(dāng)頭一擊。

這份行政處罰決定書提到，海花島2號島上三（六）期39棟樓屬于違法建筑，包含總建面約43.49萬平方米，責(zé)令開發(fā)商在10日內(nèi)自行拆除。如逾期不拆除，儋州市綜合行政執(zhí)法局將依法組織拆除。

上述項目的開發(fā)公司為儋州信恒旅游開發(fā)有限公司，是恒大童世界集團(tuán)有限公司的全資子公司。在業(yè)內(nèi)人士看來，這個處罰并不意外。號稱世界最大人工島的海花島，相關(guān)部門從2017年起就對其開展違法違規(guī)項目整治工作。

此前，這39棟樓的規(guī)劃許可證已被撤銷，施工許可證被暫扣，預(yù)售許可證被吊銷。據(jù)測算，拆除這39棟樓帶來的直接損失或超過30億元。

恒大童世界公開信稱，經(jīng)過6年多的建設(shè)，?；◢u已累計投入約810億元。?；◢u為恒大在海南的重點項目。數(shù)據(jù)顯示，2020年，海南為恒大貢獻(xiàn)了180.66億元的合約銷售額，占集團(tuán)總銷售額的2.50%。

2021年以來，恒大資金鏈陷入困境，眼下再遭監(jiān)管重拳。多重壓力之下，許家印如何應(yīng)對？

?；◢u位于海南省儋州市海灣區(qū)域，由三個獨立的離岸式島嶼組成，規(guī)劃填海面積約8平方公里，平面形態(tài)為盛開在海中的三朵花，故取名為“?；◢u”。

根據(jù)當(dāng)時的規(guī)劃，?；◢u總投資預(yù)計為1600億元，包括國際會議會展中心、博物館群、童話世界、水上樂園、海洋世界、國際購物中心、現(xiàn)代酒店群、五國溫泉城、華夏影視基地等28大業(yè)態(tài)。?；◢u的宣傳資料稱，該項目意在“打造全球人向往的文化旅游勝地”。

?；◢u由1號、2號和3號島組成。此次處罰決定書要求限期拆除的建筑，均位于作為居住功能區(qū)的2號島。

在2017年購入2號島房產(chǎn)的李剛告訴《21CBR》記者，其房產(chǎn)于2018年交房，并在2021年中順利拿到房產(chǎn)證，部分區(qū)域的商超等基礎(chǔ)設(shè)施日漸完善。

拿到房子至今，家住北京的李剛僅在裝修期間去過一次，其他時間房子空置。據(jù)他觀察，來海花島購置房產(chǎn)的，大部分出于投資需求，因為所在的小區(qū)缺少醫(yī)院、學(xué)校等配套設(shè)施，旅游業(yè)之外，島上鮮有其他產(chǎn)業(yè)。

李剛的房產(chǎn)距離要拆除的39棟樓并不遠(yuǎn)，他透露，小區(qū)業(yè)主群對?；◢u的前途持悲觀態(tài)度，“旅游起不來，房價就很難起來”。

事實上，?；◢u在建造過程中，一直存在環(huán)評風(fēng)險。2019年7月至8月，中央第三生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察組對海南省開展了第二輪中央生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察。

2020年12月，儋州市政府發(fā)布了《整改方案》，明確?；◢u項目用海范圍內(nèi)違法違規(guī)建設(shè)項目應(yīng)停止建設(shè)，整改到位后才予以復(fù)工。但恒大?；◢u公司未落實相關(guān)要求，違規(guī)建設(shè)4條涵管橋，至2019年7月已全部建成，并形成違法圍海面積約369公頃。

《整改方案》提到，2020年底前要落實?；◢u2-14-1地塊39棟住宅建筑整改。

2021年12月27日，儋州市政府發(fā)布整改情況公示，稱已于2020年5月10日對39棟住宅建筑下達(dá)停工令，項目全面停工;并依法依規(guī)暫扣39棟住宅建筑2宗施工許可證。

此外，已于2020年5月11日收回39棟住宅建筑預(yù)售許可證，項目全面停售;并依法依規(guī)對39棟住宅建筑5宗預(yù)售許可證進(jìn)行吊銷。

本次風(fēng)波似乎未傷及?；◢u業(yè)主的利益。有?；◢u業(yè)主在業(yè)主群內(nèi)發(fā)布公告信，稱“海花島2號島紅圈中這39棟，目前沒有賣任何一套”。

拆除?；◢u39棟住宅，恒大心有不甘，于1月4日申請了行政復(fù)議。

恒大童世界集團(tuán)在1月3日發(fā)布公開信稱：“行政處罰決定書僅針對位于2號島的2-14-1地塊39棟樓，不涉及?；◢u其他地塊，也就是不涉及60567戶已收樓業(yè)主及628戶未收樓業(yè)主的地塊和樓宇?！?/p>

有測算稱，?；◢u2-14-1地塊39棟住宅，總建筑面積434941.46平方米，容積率3.15。由此可推算，這塊地占地面積為138076.654平方米（約207畝）。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，填海成本約20多萬元/畝，那么?；◢u2-14-1地塊的土地成本，約在4000萬元左右。

安居客上的最新房價數(shù)據(jù)顯示，?；◢u的新房銷售均價為18000元/平方米，粗略測算市場折損超過70億元;即使按照硬成本測算，建安成本加上拆違成本，硬成本損失至少超過30億元。

屋漏偏逢連夜雨。近期，恒大在多地的閑置土地被各地政府收回使用權(quán)。

2021年12月17日，成都市龍泉驛區(qū)規(guī)劃和自然資源局公示，無償收回恒大地產(chǎn)兩幅土地，因其已超過兩年未動工。

此前的12月13日，?？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局也宣布，無償收回恒大地產(chǎn)的8宗土地，緣由為恒大超過約定的動工開發(fā)日期兩年未動工。已知其中6幅地塊是恒大斥資86億元收購而來，另外2塊的購地金額未知。

而在稍早一點的11月，沈陽市自然資源局收回恒大旗下9塊閑置土地，總面積超過35萬平方米;9月，安慶恒大公園土地被收回，原因是土地出讓金未按時繳齊。

因此，保證現(xiàn)有項目的進(jìn)展，成為恒大工作的重中之重。

2021年12月31日，恒大集團(tuán)官方微信發(fā)文稱，新的一年，將堅定不移兌現(xiàn)“保交樓”承諾?！?2月以來，全國100多個樓盤迎來了交樓高峰?！焙愦蠹瘓F(tuán)稱，肇慶恒大城、肇慶恒大世紀(jì)夢幻城、韶關(guān)恒大城、潮州恒大城、佛山恒大酈湖城等30個地市的項目順利交付。

此前，恒大集團(tuán)在復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓周例會上披露，2021年12月的交付目標(biāo)為3.9萬套，而2021年9月、10月、11月的交樓量都不足1萬套。

而截至2021年12月26日，恒大全國項目復(fù)工率為91.7%，較9月初提高40個百分點;復(fù)工人數(shù)8.9萬人，在北方多個省份進(jìn)入冬歇期的情況下，較9月提高31%。

根據(jù)恒大方面公布的數(shù)據(jù)，目前，80%以上的主體、裝修單位恢復(fù)了與恒大合作，80%以上的長期合作材料供應(yīng)商也恢復(fù)了供貨，簽訂了6869份材料供應(yīng)合同，新的材料供應(yīng)模式對“保交樓”最后的精裝工程起到關(guān)鍵作用。

恒大在湖南懷化項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)的會議紀(jì)要，披露了更多“保交樓”的細(xì)節(jié)。

紀(jì)要內(nèi)容顯示，地方住建局領(lǐng)導(dǎo)在會上匯報，已向財政局借貸5000萬元資金，所有資金統(tǒng)籌由政府監(jiān)管，用于保交樓。

恒大方面在會上匯報，正協(xié)調(diào)湖南恒大復(fù)工全面打包;先達(dá)到毛坯交付，業(yè)主如索要賠償，自行按合同索賠;會按圖紙施工，竣工后有相關(guān)部門進(jìn)行質(zhì)檢;復(fù)工復(fù)產(chǎn)會適當(dāng)降低標(biāo)準(zhǔn)，已提起訴求，不能降標(biāo)太離譜。

根據(jù)中國恒大的最新公告，2021年實現(xiàn)合約銷售金額4430.2億元，同比下降38.7%;合約銷售面積5426.5萬平方米，同比下降32.9%。

2021年下半年以來，有關(guān)許家印變賣個人資產(chǎn)以維持恒大資金流動性的消息，不時在市場上流傳，真假難辨。

根據(jù)公開消息，去年7月1日至11月16日，許家印透過變賣個人資產(chǎn)或質(zhì)押股權(quán)等方式，累計向恒大集團(tuán)注入超70億元資金，維持恒大的基本運營。被變賣的資產(chǎn)，包括許家印在香港的三棟別墅和廣州、深圳的豪宅，還有幾架私人飛機(jī)等。

恒大集團(tuán)也在加快資產(chǎn)處置的步伐，以期快速回籠資金。在地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，許家印曾經(jīng)為“新恒大”規(guī)劃了一系列夢想。當(dāng)債務(wù)步步緊逼，多元化業(yè)務(wù)無奈成為棄子，只能一一“插標(biāo)賣首”。

2021年6月至8月，恒大已出售恒騰網(wǎng)絡(luò)11%股份給兩個買方，總代價約為32.5億港元;出售盛京銀行1.9%股份，總代價為10億元;出售深圳高新投7.08%股權(quán)，總代價約為10.4億元;出售恒大冰泉49%股權(quán)，總代價約為20億元。

恒騰網(wǎng)絡(luò)曾經(jīng)被寄予厚望，麾下的儒意影業(yè)是一匹文娛圈黑馬，押中過《羋月傳》《你好，李煥英》《送你一朵小紅花》《三生三世十里桃花》《瑯琊榜》等諸多爆款。旗下另一平臺南瓜影視，則承擔(dān)著恒大打造“中國版Netfix”的愿景。

2021年11月17日，恒大更出售了持有的全部恒騰股份，占恒騰已發(fā)行股份的18%，售價平均每股1.28港元，總代價為21.27億港元。加上此前出售的恒騰股份，共計回籠超過百億港元。

此外，恒大向供貨商及承包商出售物業(yè)單位以抵扣部分欠款，總金額約251.7億元。另外也出售了5個地產(chǎn)項目股權(quán)及非核心資產(chǎn)，總代價約為92.7億元。據(jù)粗略統(tǒng)計，以上出售、回收現(xiàn)金或償還欠款合計約為411.7億元。

目前，恒大依然有大筆可變現(xiàn)的資產(chǎn)。

恒大曾發(fā)出公告，積極接觸多家潛在投資者，商討出售恒大新能源汽車（0708.HK）及恒大物業(yè)（6666.HK）部分股份。

此外，恒大也接觸潛在買家，商討出售位于香港的中國恒大中心。2015年10月，恒大斥資125億港元（約合104億元人民幣）購入，其成交總價一度刷新香港商廈買賣的最高紀(jì)錄。

2021年8月下旬，有報道稱，一家國資控股的地產(chǎn)公司計劃斥資約105億港元（約合87.5億元人民幣）洽購上述總部物業(yè)。不過，后來恒大公告稱，此交易“未按預(yù)期時間完成”。

一系列自救動作之下，恒大仍然陷入債務(wù)困境。

2021年12月3日，恒大公告稱，或無法履行一筆2.6億美元境外私募債的擔(dān)保義務(wù)。一石激起千層浪，隨后，工作組進(jìn)駐恒大，督促推進(jìn)企業(yè)風(fēng)險處置工作。恒大成立了風(fēng)險化解委員會，許家印任委員會主席，粵?？毓扇耸咳温?lián)席主席，委員會成員包括越秀集團(tuán)、中國信達(dá)、國信證券和中倫律師事務(wù)所。

根據(jù)去年12月22日的公告，中國恒大集團(tuán)風(fēng)險化解委員會正調(diào)動廣泛資源，并積極與債權(quán)人保持溝通，努力化解集團(tuán)風(fēng)險，維護(hù)各方合法權(quán)益。