連平

2022年重點城市的住房供給與需求之間可能會存在較大的缺口，房地產(chǎn)調(diào)控政策應更多關(guān)注供給，突出供給側(cè)政策支持，主要是土地和資金兩大資源投入的調(diào)整。

在這里，筆者提出7點建議：

建議提供合理穩(wěn)定的信貸支持，包括開發(fā)貸款和按揭貸款。合理投放按揭貸款一方面是滿足購房者的合理購房需求，另一方面則是有助于開發(fā)商賣房獲取收入進行新的開發(fā)。商業(yè)銀行應加快按揭貸、開發(fā)貸審批和發(fā)放速度，建議加快積壓房貸投放速度，加快清理一些積壓期限較長的個人按揭貸款，尤其是針對首套購房者。部分城市建議小幅調(diào)降首套房抵押貸款利率，適度降低購房者融資成本，滿足購房者的合理需求。

建議嚴禁商業(yè)銀行及金融機構(gòu)隨意停貸、抽貸。在過往經(jīng)濟下行壓力較大的周期內(nèi)，商業(yè)銀行擔憂不良資產(chǎn)可能上升，往往會針對某些行業(yè)和領(lǐng)域急于收回貸款，當前房地產(chǎn)貸款和信托貸款便存在此類隱性風險。部分有一定經(jīng)營實力的房企暫時性出現(xiàn)資金壓力，很可能會因為銀行停貸、抽貸快速陷入危機，債權(quán)人也會面臨相應的風險。建議運用合理的內(nèi)審和風險評估機制，站在疏困、解困的角度最大限度幫助企業(yè)擺脫困境，切實做到不停貸、不抽貸，保持預期穩(wěn)定。

建議對資質(zhì)優(yōu)良的房企適當增加直接金融支持。在當下債務風險偏高的背景下，可以考慮提高直接融資比例。其中包括債券融資、信托融資、股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化ABS、供應鏈金融等，可以考慮合作開發(fā)、分拆物業(yè)IPO、債轉(zhuǎn)股，以及借鑒海外經(jīng)驗，合理運用房地產(chǎn)投資信托基金REITs、資產(chǎn)證券化以及夾層融資等方式，來優(yōu)化房企融資結(jié)構(gòu)，增加直接金融支持力度。

建議適度增加重點二線城市土地供給及與之配套的金融支持。為解決大城市住房問題，2021年一線城市土地供給和成交相應增加，但重點二線城市土地市場則較為冷清，部分城市土地供應同比下降30%～40%，這可能在未來引發(fā)現(xiàn)房庫存不足的問題，進而對穩(wěn)定當?shù)胤績r產(chǎn)生隱患。

建議適當松綁現(xiàn)有土地拍賣標準。一是各城市可酌情對現(xiàn)行土拍規(guī)則中較為嚴苛的條款做出適當調(diào)整，例如，可考慮取消競高標準建設方案、競自持或配建、現(xiàn)房銷售等部分較為嚴苛的條款，為房企留出更多的利潤空間。二是可考慮適當降低保證金繳納額度、延長出讓金繳納周期、下調(diào)部分地塊起拍價以及降低土地溢價率上限，幫助房企控制拿地成本；從而降低房企參拍的資金壓力，提高參拍積極性。

建議放松預售資金監(jiān)管標準。央行及銀保監(jiān)會在四季度多次表示，當前我國房地產(chǎn)行業(yè)風險主要集中在個別房企。為防止開發(fā)企業(yè)因資金不足導致項目爛尾，具體措施可以包括允許符合條件的商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具保函，適度降低預售資金監(jiān)管比例、調(diào)降預售門檻、加快預售證審批等，可在一定程度上減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力，提高拿地和開工積極性。

建議對一線和重點二線城市違規(guī)購房行為保持高壓監(jiān)管政策。由于短期內(nèi)無法根本解決中長期庫存偏緊的問題，因此在各大重點城市依舊容易誘發(fā)違規(guī)資金入樓市的可能。故應嚴格執(zhí)行二手房成交參考價或進行價格核驗，擴大覆蓋熱點樓盤范圍，合理引導市場預期。