涂申清，吳月涵

居用商品房房產(chǎn)稅征管的探討

涂申清1，吳月涵2

（1.黃岡職業(yè)技術(shù)學(xué)院湖北 黃岡 438002；2.中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 團(tuán)風(fēng)支行，湖北 團(tuán)風(fēng) 438000）

2021年10月23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定：授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。居住用商品房房產(chǎn)稅如何征收是廣大市民普遍關(guān)心的問(wèn)題，本文從居住用商品房房產(chǎn)稅的稅種屬性、征收標(biāo)準(zhǔn)和征收管理等多方面進(jìn)行探討，提出居住用商品房房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)（使用）稅，應(yīng)該全面征收，分類從量計(jì)稅，實(shí)行低稅負(fù)政策。在征管上采取措施提高納稅遵從度，根據(jù)具體情況設(shè)計(jì)控制環(huán)節(jié)，更多地采用代收代繳的方式，以提高征收效率。

居住用商品房；房產(chǎn)稅；征收標(biāo)準(zhǔn)；征收管理

2021年10月23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定：授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行。本決定授權(quán)的試點(diǎn)期限為五年，自國(guó)務(wù)院試點(diǎn)辦法印發(fā)之日起算[1]。這一決定對(duì)房產(chǎn)稅的納稅人、征稅對(duì)象等都做出了明確的規(guī)定，沒(méi)有探討的空間；這一決定同時(shí)明確了對(duì)非居住用商品房房產(chǎn)稅仍然按照原有征管辦法執(zhí)行，幾乎不具有探討的空間。具有探討空間的主要是居住用商品房房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)和征管辦法。

此前，上海市和重慶市先后已進(jìn)行房產(chǎn)稅征管先行試點(diǎn)，上海市于2021年1月28日開(kāi)始征收房產(chǎn)稅，重慶市也公布了其改革方案。綜觀兩市的試點(diǎn)方案，在征收標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)稅方法上，居住用商品房房產(chǎn)稅的征管與非居住用商品房一樣實(shí)行從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征，只是增加了一些優(yōu)惠政策，比如扣除計(jì)稅價(jià)值或扣除計(jì)稅面積等。面對(duì)居住用商品房的千家萬(wàn)戶，這種征管辦法的預(yù)期效率和預(yù)期效果難以評(píng)價(jià)，但預(yù)期不會(huì)很理想。

為此，本文從居住用商品房房產(chǎn)稅的稅種屬性、征收標(biāo)準(zhǔn)和征收管理等多方面進(jìn)行探討，提出相應(yīng)征收標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)稅辦法的設(shè)想，以期為試點(diǎn)決策所用。

一、關(guān)于居住用商品房房產(chǎn)稅的屬性探討

居住用商品房屬于不動(dòng)產(chǎn)，它是一種特殊的商品，這是不容置疑的，這種商品使用期限長(zhǎng)，價(jià)值較大，不能移動(dòng)，移動(dòng)后價(jià)值隨之發(fā)生顯著變動(dòng)。對(duì)于這樣一種商品征收房產(chǎn)稅，首先要分析在我國(guó)當(dāng)前稅收體制中，它是一種什么屬性的稅種，只有先確定了該稅種的屬性，才能更好地討論其征稅標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)稅方法。在這里不妨以購(gòu)置和擁有私家車這種大件商品涉及的稅種屬性對(duì)比分析一下：

在我國(guó)目前稅制下，購(gòu)置、擁有和使用私家車的買家負(fù)擔(dān)了如下幾種稅，一是生產(chǎn)廠家作為納稅人應(yīng)交納的增值稅和消費(fèi)稅，中間商（如4S店）作為納稅人交納的增值稅和對(duì)超豪華小轎車加征的消費(fèi)稅，這些都屬于流轉(zhuǎn)稅；二是購(gòu)買車輛時(shí)交納或由銷售方代收代繳的車輛購(gòu)置稅，進(jìn)口小汽車交納的關(guān)稅，這兩種稅屬于（交易）行為稅；三是小汽車在保有與使用過(guò)程中還須負(fù)擔(dān)兩個(gè)稅，一個(gè)叫車船（使用）稅，只要保有車船，就必須按年交納的一種財(cái)產(chǎn)保有稅，理由是，車船在陸路和水路行駛時(shí)，要接受交通管理和服務(wù)，陸路、水路基礎(chǔ)工程和設(shè)施也需要不斷建設(shè)和改進(jìn)，所以要征收這樣一種稅，究其屬性，當(dāng)然是財(cái)產(chǎn)（保有）稅；另一個(gè)稅則是列為成品油科目的消費(fèi)稅?？梢?jiàn)，在私家車購(gòu)置、擁有和使用過(guò)程中，不是只征收一種屬性的稅種，具體征什么稅，在什么環(huán)節(jié)征稅，都是根據(jù)具體情況設(shè)置的。

在當(dāng)前稅制下，購(gòu)置、保有和使用居住性商品房由購(gòu)買者負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)主要包括：一是由開(kāi)發(fā)商等出售人作為納稅人交納的土地增值稅，屬于一種行為（目的）稅；二是開(kāi)發(fā)商、建筑商和銷售商作為納稅人交納的增值稅，是一種流轉(zhuǎn)稅；三是商品房購(gòu)買行為發(fā)生后應(yīng)交納的契稅，這是一種（交易）行為稅。此外，在購(gòu)置時(shí)，還有一項(xiàng)房屋維修基金必須繳納，也具有交易行為稅性質(zhì)；四是城鎮(zhèn)實(shí)體單位負(fù)擔(dān)的城鎮(zhèn)土地使用稅，這是一種財(cái)產(chǎn)（保有）稅，只要占有城鎮(zhèn)土地，則須按面積交納的一種稅；五是經(jīng)營(yíng)或出租等非居住性商品房應(yīng)交納的房產(chǎn)稅，這種房產(chǎn)稅有從租計(jì)征的，屬于財(cái)產(chǎn)（使用）稅，有按房產(chǎn)價(jià)值計(jì)征的，屬于財(cái)產(chǎn)（保有）稅，在現(xiàn)行稅制中均劃分為財(cái)產(chǎn)稅。

那么，在當(dāng)前稅制下，要試點(diǎn)征收的居住用商品房房產(chǎn)稅的稅種屬性應(yīng)如何界定呢，很顯然，應(yīng)界定為財(cái)產(chǎn)（保有）稅比較合適，類似于車船（使用）稅。車船使用稅征收的理由是國(guó)家要不斷提高交通條件和交通管理、服務(wù)水平，征收的控制環(huán)節(jié)是上牌照和年檢環(huán)境，不交車船使用稅則不通過(guò)年檢，沒(méi)通過(guò)年檢則不能上牌和上路。居住用商品房征收房產(chǎn)稅，購(gòu)房者能夠得到什么好處，在什么環(huán)節(jié)采取什么方式控制征收呢？目前試點(diǎn)征收居住用商品房房產(chǎn)稅的只是城鎮(zhèn)的居住性商品房，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅，那么，市區(qū)環(huán)境不斷優(yōu)化，社區(qū)和物業(yè)服務(wù)不斷提升，增強(qiáng)市民歸屬感，是該稅種征收的基本邏輯。在征收邏輯成立的基礎(chǔ)上，再根據(jù)具體情況，選擇合理的征收環(huán)節(jié)，實(shí)施征收控制，是具有可行性的。

確定居住用商品房房產(chǎn)稅的稅種屬性具有很重要的意義。一是可以明確居住性商品房房產(chǎn)稅的目標(biāo)要求。該稅應(yīng)以優(yōu)化城鎮(zhèn)居住環(huán)境、提升社區(qū)、物業(yè)等配套管理和服務(wù)能力，增強(qiáng)市民歸屬感為目標(biāo)而征收的稅種，不是為抑制炒房、調(diào)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱而開(kāi)征的稅種。二是明確的稅種屬性為設(shè)計(jì)征收標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)稅辦法提供更廣闊的思路。上海市和重慶市的試點(diǎn)是一種思路，在它們?cè)圏c(diǎn)的基礎(chǔ)上，還可以設(shè)計(jì)出其他的征收標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)稅辦法，以契合財(cái)產(chǎn)（保有）稅的特點(diǎn)。

二、關(guān)于居住用商品房房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)探討

在這里主要探討居住用商品房房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)涉及的征稅范圍、計(jì)稅方式和稅負(fù)設(shè)計(jì)問(wèn)題。

（一）上海市和重慶市試點(diǎn)方案的征收標(biāo)準(zhǔn)探討

上海市和重慶市試點(diǎn)方案中，對(duì)于非居住用商品房房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)仍然是1986年9月15日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》中規(guī)定的征收標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種辦法。

對(duì)于居住用商品房房產(chǎn)稅的征收，上海市和重慶市則出現(xiàn)了兩種不同的征收標(biāo)準(zhǔn)，上海市試行的方案是扣除人均60平方米的居住面積后從價(jià)計(jì)征，計(jì)稅價(jià)格是應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格，價(jià)格明顯偏低的，按核定價(jià)格計(jì)征[2]；重慶市試行方案中，對(duì)三種居住用商品房征收房產(chǎn)稅，一是針對(duì)獨(dú)幢商品住宅和高端住宅按總建筑面積和買賣價(jià)格分檔計(jì)價(jià)征收，總建筑面積買賣價(jià)格在上兩年主城九區(qū)新創(chuàng)建產(chǎn)品住宅交易量總建筑面積平均價(jià)3倍下列的住宅，征收率為0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，征收率為1%；4倍(含4倍)之上的征收率為1.2%；二是針對(duì)非常住人口第二套房征收，在重慶市無(wú)戶口、無(wú)公司、無(wú)工作中的本人購(gòu)買第二套(含第二套)之上的普通住宅，從價(jià)計(jì)征，征收率為0.5%；三是居住用商品房出租時(shí)仍然是用于居住的，從租計(jì)征，按租金的4%征收[3]。從上海市和重慶市的試點(diǎn)方案看，具有以下幾個(gè)特點(diǎn)

其一，兩個(gè)方案的征收標(biāo)準(zhǔn)中都設(shè)計(jì)了免征面積，上海市是人均60平方米以下的部分免征，重慶市方案中對(duì)普通居住用第一套商品房免征，對(duì)非重慶市戶口的居民購(gòu)買第二套(含第二套)房才征收，沒(méi)有明確重慶戶口的居民第二套房到底征不征收。

其二，兩個(gè)方案都是從價(jià)（或從租）計(jì)征，與商品房的市場(chǎng)價(jià)或出租價(jià)緊密聯(lián)系，房?jī)r(jià)高（或租金多）就多征，相反，就少征。沒(méi)有考慮從量計(jì)征。

所以，兩個(gè)試點(diǎn)方案的征收標(biāo)準(zhǔn)表現(xiàn)了明顯的保障居住、抑制炒房的開(kāi)征目的。對(duì)于基本居住條件的商品房不征收房產(chǎn)稅，實(shí)現(xiàn)住有所居的保障功能；對(duì)超面積、多套數(shù)及高檔豪華住宅按其市場(chǎng)價(jià)格計(jì)收，試圖通過(guò)加重這一部分購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)，達(dá)到抑制炒房，給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的目的。

在明確了居住用商品房房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)（保有）稅的前提下，上海市和重慶市試點(diǎn)方案具有其值得肯定的地方，但同時(shí)也存在值得探討的地方。

1. 作為財(cái)產(chǎn)（保有）稅，以抑制炒房、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)為目的，會(huì)導(dǎo)致對(duì)開(kāi)征居住用商品房房產(chǎn)稅產(chǎn)生誤解，引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩。同時(shí)，很難通過(guò)征收商品房房產(chǎn)稅達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)興衰是由政治、經(jīng)濟(jì)、金融等多因素共同決定的，只有多措并舉，共同發(fā)力，才能實(shí)現(xiàn)調(diào)控的目的。

2. 作為財(cái)產(chǎn)（保有）稅，從基本邏輯看，普遍征收為宜，多保有則多征收，少保有則少征收，不保有就不征收。上海和重慶市的兩種方案實(shí)行免征辦法，使一部分居住用商品房的保有人需要交納該稅，另一部分人無(wú)需交納，也是一種不公平現(xiàn)象。

3. 作為財(cái)產(chǎn)（保有）稅，只采用從價(jià)（或從租）計(jì)征，也是值得探討的地方。居住用的商品房，無(wú)論買價(jià)高低，只要同在一個(gè)城鎮(zhèn)，都享著同樣的城市大環(huán)境，接受的社區(qū)、物業(yè)等相關(guān)服務(wù)基本處于同一水平，相同面積的房屋征收相同的房產(chǎn)稅，似乎更具有合理性；而按照買價(jià)征收，會(huì)出現(xiàn)同一小區(qū)相同面積的房屋，因?yàn)橘I價(jià)的不同，承擔(dān)不同的稅負(fù)，所以說(shuō)，純粹只按從價(jià)（或從租）計(jì)征，必然存在令人質(zhì)疑的地方。

（二）與車船使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)的類比探討

如果淡化房地產(chǎn)的直接調(diào)控功能，單純從居住用商品房房產(chǎn)稅的財(cái)產(chǎn)（保有）稅屬性來(lái)討論，則可以參照車船使用稅的辦法來(lái)確定其征收標(biāo)準(zhǔn)。

車船使用稅首先劃分為車類和船類兩大類。車類又劃分為乘用車、商用車、掛車及其他車輛、摩托車等類別，并分別確定其征收標(biāo)準(zhǔn)，乘用車根據(jù)排氣量大小，按車輛數(shù)確定定額稅率征收；商用車（除貨車）根據(jù)核定載客人數(shù)多少，按車輛數(shù)確定確定定額稅率征收；掛車及其他車輛（含商用貨車）根據(jù)整備質(zhì)量噸位，按噸數(shù)確定定額稅率征收；而摩托車直接根據(jù)車輛數(shù)量確定定額稅率征收。船類分為機(jī)動(dòng)船舶、拖船、駁船、非機(jī)動(dòng)駁船等船類和游艇類，船類均根據(jù)凈噸位或折算凈噸位，按噸位確定定額稅率征收，游艇則根據(jù)艇身長(zhǎng)度，按米確定定額稅率進(jìn)行征收。這種征收標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單明了，容易掌握，無(wú)論個(gè)人申報(bào)繳納還是保險(xiǎn)公司代收代繳，都容易控制。

從車船使用稅的征收標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，具有這么幾個(gè)特點(diǎn)，一是根據(jù)車船的特性分類征收，有的直接按車輛數(shù)量征收，如摩托車；有的按數(shù)量結(jié)合其他特征分類進(jìn)行征收，如乘用車按輛數(shù)結(jié)合排氣量分類征收、商用車（除貨車）按輛數(shù)結(jié)合核定載客人數(shù)分類征收、游艇按艇數(shù)結(jié)合艇身長(zhǎng)度分類征收；二是主要采用從量征收，基本沒(méi)有從價(jià)計(jì)征的情況；三是全面征收，不管大小，只要是車船，均要征收；四是定額稅率普遍不高，擁有者普遍能夠接受。

那么，作為居住用商品房房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，是否可以根據(jù)其財(cái)產(chǎn)屬性，也實(shí)行全面征收，以較低的稅負(fù)，分類從量計(jì)征呢？答案是肯定的。

1. 關(guān)于全面征收，在淡化房產(chǎn)稅的調(diào)控目的后，自然而然會(huì)得出可以且應(yīng)該全面征收的結(jié)論。每一個(gè)具有房地產(chǎn)的所有權(quán)人和使用權(quán)人，都辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，這是物權(quán)法進(jìn)行保護(hù)的財(cái)產(chǎn)，再征收財(cái)產(chǎn)稅看起來(lái)存在重復(fù)征收，如果將其與市民歸屬感、子女上學(xué)與就業(yè)、社會(huì)保障、社區(qū)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)等建立一定的聯(lián)系，并且稅額在可接受的低水平，全面征收是可以接受的。如同車船使用稅的開(kāi)征與控制一樣，在享受不斷提升的交通便利與服務(wù)的同時(shí)，稅負(fù)不高，不是不可以接受的。

2. 分類從量計(jì)征，需要先對(duì)居住性商品房采用適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，再按類別確定其定額稅率計(jì)算征收。這里探討一種類別劃分辦法：首先按發(fā)達(dá)地區(qū)和不發(fā)達(dá)地區(qū)，劃分出發(fā)達(dá)地區(qū)、中等地區(qū)和不發(fā)達(dá)地區(qū)的省份；省內(nèi)再按省、市、縣級(jí)劃分居地用商品房的屬地，再按面積大小進(jìn)行分類征收。譬如對(duì)縣級(jí)所屬應(yīng)稅普通住宅140平方米以上，制定一個(gè)較高的征收率進(jìn)行征收，如2元/平方米/年;140平方米以下的，制定一個(gè)稍低的征收率進(jìn)行征收，如1元/平方米/年;再考慮其他特殊情況,制定相應(yīng)征收標(biāo)準(zhǔn)和征計(jì)稅辦法進(jìn)行征收。

3. 實(shí)行低稅率征收，受到的主要質(zhì)疑是一線城市與二、三、四線城市的商品性住房?jī)r(jià)值、高檔小區(qū)與低檔小區(qū)商品性住房?jī)r(jià)值差別大，相同面積征收的房產(chǎn)稅卻相差不多，似乎不太公平[4]。上海市和重慶市的試點(diǎn)方案應(yīng)該是受到了這種思想的影響。對(duì)于這種質(zhì)疑可以從這幾個(gè)方面進(jìn)行探討。

其一，居住用商品房房產(chǎn)稅的征收是與所在市區(qū)的優(yōu)越感緊密相聯(lián)的，高檔房在這個(gè)城市，低檔房也在這個(gè)城市，城市提供的大環(huán)境和市民服務(wù)是相同的，正如小轎車一樣，同等的排氣量的小轎車征收相同的稅是可以接受的，而不論其購(gòu)買價(jià)格的大小與內(nèi)飾的豪華程度，因?yàn)榄h(huán)境的影響是一樣的，對(duì)交通管理與道路服務(wù)的要求是一樣的。而對(duì)小轎車征收消費(fèi)稅，對(duì)超豪華小轎車加征消費(fèi)稅，消費(fèi)稅是另一稅種，具有不同的功能，不能混為一談的。

其二，房地產(chǎn)的購(gòu)買價(jià)格高低實(shí)質(zhì)反映了購(gòu)買者的貢獻(xiàn)。政府的土地收入，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入，材料商的收入，建筑市的收入，開(kāi)發(fā)商的收入，最終都是由購(gòu)買者買單，高價(jià)房地產(chǎn)的購(gòu)買者已經(jīng)承擔(dān)了如許之多，對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)不言自明，考慮了這些之后，相同城市相同面積的高低檔商品房征收相同的房產(chǎn)稅應(yīng)該是可以接受的。特別是淡化其調(diào)控功能的話，更是可以接受的。正如超豪華小車輛的車船使用稅與普通小轎車的車船使用稅按同一標(biāo)準(zhǔn)征收，大家可以接受一樣。

其三，居住用商品房房產(chǎn)稅開(kāi)征的主要目的不應(yīng)該是房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，而是增強(qiáng)市民歸屬感，讓商品房購(gòu)買者享受不斷優(yōu)化的城鎮(zhèn)環(huán)境和配套社區(qū)、物業(yè)等服務(wù)。

所以，居住用商品房房產(chǎn)稅實(shí)行全面征收，主要采用從量計(jì)征，采用低稅負(fù)設(shè)計(jì)是值得繼續(xù)研究的問(wèn)題，在稅收政策制定和實(shí)施中應(yīng)充分考慮。

三、關(guān)于居住用商品房房產(chǎn)稅的征管辦法探討

在這里主要探討如何提高居住用商品房房產(chǎn)稅征收效率的問(wèn)題，包括如何提高納稅人遵從度和具體征稅措施設(shè)計(jì)等問(wèn)題。

（一）提高納稅人遵從度的探討

英國(guó)的哥爾柏（Kolebe）說(shuō)：“稅收這種技術(shù)，就是拔最多的鵝毛，聽(tīng)最少的鵝叫”。印花稅就是具有“聽(tīng)最少鵝叫”的稅種，印花稅的設(shè)計(jì)者觀察到人們?cè)谌粘Ｉ钪惺褂闷跫s、借貸憑證之類的單據(jù)很多，連綿不斷，所以，一旦征稅，稅源將很大；而且，人們還有一個(gè)心理，認(rèn)為憑證單據(jù)上由政府蓋個(gè)印，就成為合法憑證，在訴訟時(shí)可以有法律保障，因而對(duì)交納印花稅也樂(lè)于接受。正是這樣，印花稅被資產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家譽(yù)為稅負(fù)輕微、稅源暢旺、手續(xù)簡(jiǎn)便、成本低廉的“良稅”。它在不長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，就成為世界上普遍采用的一個(gè)稅種，在國(guó)際上盛行。這表明，只要稅源清晰，稅種設(shè)計(jì)合理，稅負(fù)不高，特別是能夠?qū)?yīng)滿足納稅人某種特殊需求，那么納稅人就愿意納稅，納稅人的遵從度就高，征收效率和效果就會(huì)好；相反，稅源不清晰，稅負(fù)設(shè)計(jì)不合理，沒(méi)有對(duì)應(yīng)滿足納稅人某種需求，就會(huì)受到納稅人抵制，納稅人遵從度就低，征收成本高，影響征稅效率和效果。

我國(guó)開(kāi)征居住用商品房房產(chǎn)稅的問(wèn)題，早在二十一世紀(jì)初就開(kāi)始探討，2015年前后，在上海和重慶兩市作為試點(diǎn)城市，研究如何征收的問(wèn)題，直到2021年3月才出臺(tái)試點(diǎn)征收政策，正式征收，2021年10月，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議的決定，標(biāo)志著對(duì)居住用商品房征房產(chǎn)稅將會(huì)在全國(guó)全面鋪開(kāi)。為什么經(jīng)歷這么長(zhǎng)的時(shí)間，還沒(méi)有完全找到一個(gè)較好的征管辦法呢？這與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與存在的問(wèn)題密切相關(guān)。在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程，出現(xiàn)了不少“鵝叫”，諸如，地方財(cái)政是土地財(cái)政，現(xiàn)在沒(méi)有土地賣了，就又開(kāi)始征收房產(chǎn)稅，殺雞取卵；開(kāi)發(fā)商與建筑商出現(xiàn)房子賣不出去，銀行不貸款，沒(méi)有資金周轉(zhuǎn)，破產(chǎn)越來(lái)越多；金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)貸款資金收不回的問(wèn)題很嚴(yán)重，要穩(wěn)定金融市場(chǎng)；工薪階層出現(xiàn)剛剛購(gòu)買改善性住房，一生只為房子而活，現(xiàn)在又要交房產(chǎn)稅，感覺(jué)總沒(méi)好日子過(guò)；最傷感的是城鎮(zhèn)化的農(nóng)民工，辛辛苦苦打工，好不容易貸款在城里買一套房，貸款期限還有很多年，既無(wú)法融入到城鎮(zhèn)，又不象農(nóng)村人。所有這些，都會(huì)使納稅人產(chǎn)生抵制情緒，遵從度不高所致。特別是將征收居住用商品房房產(chǎn)稅作為抑制炒房、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要手段之一，更是加劇了抵制的情緒。

消除納稅人抵制情緒，提高納稅遵從度，需要從三大方面著手。

1. 師出有名，對(duì)應(yīng)滿足納稅人的某種需求。納稅人繳納稅款后，能夠得到什么實(shí)實(shí)在在的好處，只要具有實(shí)實(shí)在在的好處，遵從度自然后提高。居住用商品房房產(chǎn)稅納稅人的對(duì)應(yīng)需求包括但不限于：一是作為市民的優(yōu)越感，我交了房產(chǎn)稅，我是這個(gè)城市的市民，我光榮；二是作為市民的歸屬感，特別是城鎮(zhèn)化農(nóng)民工的市民待遇，比如子女上學(xué)、就業(yè)、培訓(xùn)、社會(huì)保險(xiǎn)、社區(qū)服務(wù)與志愿活動(dòng)等；三是其他經(jīng)濟(jì)糾紛及勞動(dòng)爭(zhēng)議中的好處，比如交通事故中的死亡賠償是按市民標(biāo)準(zhǔn)賠償還是按城市居民賠償?shù)取Ｖ挥羞@些政策到位，宣傳到位，讓納稅人體會(huì)到實(shí)實(shí)在在的好處，納稅遵從度預(yù)期會(huì)提高。

2. 低稅負(fù)。在試點(diǎn)的過(guò)程中，一定要把握好稅負(fù)的程度，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀不容許高稅負(fù)的，一方面，買房時(shí)，其中土地使用權(quán)由開(kāi)發(fā)商等取得土地時(shí)，已經(jīng)一次性購(gòu)買了幾十年，而且只是使用權(quán)；另一方面，很多人都是貸款買房，還貸壓力大，公積金貸款達(dá)到幾十萬(wàn)億元，商業(yè)貸款也不在少數(shù)，過(guò)重的稅負(fù)必然會(huì)導(dǎo)致購(gòu)買房屋者幸福感降低。只有實(shí)行低稅負(fù)，遵從度才會(huì)提高。

3. 明確對(duì)居住用商品房房產(chǎn)稅征稅的主要目的不是抑制炒房，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是以優(yōu)化城市環(huán)境，提升市民待遇和服務(wù)能力為目的。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，具有其歷史背景，是國(guó)家宏觀層面多因素的綜合影響造成的，解鈴還須系鈴人，應(yīng)從財(cái)政、金融和市場(chǎng)多層次，多梯度著手，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。如果將居住性商品房房產(chǎn)稅作為直接調(diào)控手段，顯然房產(chǎn)稅將不堪其重，也達(dá)不到預(yù)期效果。

（二）征收控制的探討

征收環(huán)節(jié)和征收方式設(shè)計(jì)的好壞與征收效率效果直接相關(guān)，好的設(shè)計(jì)能夠起到防止偷逃稅款的作用，能夠以較低的成本取得更多的稅收，提高征收率。

1. 納稅人登記控制的探討。根據(jù)居住用商品房房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)（保有）稅的特點(diǎn)，根據(jù)買賣環(huán)節(jié)，對(duì)納稅人實(shí)施控制。房屋買賣過(guò)程中，有房屋買賣合同登記環(huán)節(jié)和辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)環(huán)節(jié)，有的購(gòu)買人已進(jìn)行合同備案，但由于出售人的原因或購(gòu)買人自己的原因，在已交房后遲遲不辦證，在設(shè)計(jì)征收環(huán)節(jié)時(shí)，要充分考慮這種買賣特點(diǎn)。對(duì)于這種情況，在督促辦征的同時(shí)，應(yīng)在交房手續(xù)辦理時(shí)開(kāi)始征收，由出售方提供交房情況，說(shuō)明未辦證原因，督促辦證。在合同規(guī)定的交房期限到達(dá)后，出售方不提供交房資料，則由出售方交納。對(duì)于辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，則由權(quán)利人交納。

2. 申報(bào)繳納方式的探討。居住用商品房房產(chǎn)稅的申報(bào)繳納應(yīng)根據(jù)其分布和管理特點(diǎn)，采取靈活多樣的方式。納入小區(qū)的商品房，可以由物業(yè)配合代收代繳；街道未納入居民小區(qū)的商品房，可以由社區(qū)配合代收代繳；單位自管商品房，由所在單位代收代繳；極少數(shù)房主自主申報(bào)繳納，這樣應(yīng)該可以提高征收效率，預(yù)期效果會(huì)更好。

3. 利用大數(shù)據(jù)進(jìn)行稅源控制。充分利用政府各職能部門、銀行、開(kāi)發(fā)商和建筑商關(guān)于居住用商品房的管理信息，進(jìn)行比對(duì)分析，精準(zhǔn)管控和服務(wù)，確保應(yīng)征盡征，提升征收率[5]。

當(dāng)然，居住性商品房房產(chǎn)稅的開(kāi)征，涉及社會(huì)的各個(gè)層面，是一個(gè)系統(tǒng)工程，政府機(jī)關(guān)、社區(qū)和全體居民都應(yīng)充分理解，密切配合，才能順利實(shí)施。比如，上海市的方案中提到，市政府成立了由市財(cái)政、稅務(wù)、房屋管理、建設(shè)交通、規(guī)劃資源、公安、民政、人力資源社會(huì)保障、統(tǒng)計(jì)等部門組成的房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作機(jī)構(gòu)，推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作。各區(qū)應(yīng)當(dāng)參照市政府的工作機(jī)制，成立相應(yīng)的房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作機(jī)構(gòu)，辦公室設(shè)在區(qū)稅務(wù)局?？梢?jiàn)其對(duì)房產(chǎn)稅復(fù)雜程度和開(kāi)征難度具有十分清醒的認(rèn)識(shí)。

[1]新華社.第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議的決定.[EB/OL].[2021-10-23] [2022-09-25].http://www.gov.cn/xinwo/2021-10/23/content_5644480.htm.

[2]上海市財(cái)政局,國(guó)家稅務(wù)總局,上海市稅務(wù)局,等.關(guān)于本市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)若干問(wèn)題的通知[EB/OL].(2020-12-31)[2022-09-25]. http://shanghai.chinatax.gov.cn/zcfn/zcfgk/dcs/202101/t456644.html.

[3]重慶房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法.[EB/OL]. [2021-1-1].https:www.niuacc.com/zxswrd/86387.html.

[4]李艷,楊婉昕,陳斌開(kāi).稅收征管、稅負(fù)水平與 稅負(fù)公平[J].中國(guó)工業(yè)經(jīng)濟(jì),2020(11):24-41.

[5]孫開(kāi),沈昱池.大數(shù)據(jù)——構(gòu)建現(xiàn)代稅收征管 體系的推進(jìn)器[J].稅務(wù)研究,2015(1):96-99.

On Collection and Management of Property Tax of Residential Commercial House

Tu Shenqing1, Wu Yuehan2

（1. Huanggang Polytechnic College, Huanggang438002 Hubei；2. Tuanfeng BranchAgricultural Bank of China, Tuanfeng438000 Hubei）

On October 23, 2021, the 31stMeeting of the Standing Committee of the 13thNational People's Congress decided to authorize the State Council to carry out the pilot work of real estate tax reform in some regions. How to levy the real estate tax of residential commercial housing is a problem that the majority of citizens are generally concerned about. This paper discusses the tax attributes, collection standards, collection management and other aspects of the real estate tax of residential commercial housing, and proposes that the real estate tax of residential commercial housing is a property (use) tax, which should be comprehensively levied, classified according to volume, and implemented a low tax burden policy. In terms of tax collection and management, measures should be taken to improve tax compliance, control links should be designed according to specific situations, and collection and payment methods should be adopted more to improve the collection efficiency.

Residential commercial house; Property tax; Collection standard; Collection management

F810.423

A

1672-1047（2022）06-0094-05

10.3969/j.issn.1672-1047.2022.06.25

2022-11-06

涂申清，男，湖北羅田人，教授。研究方向：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，稅收，審計(jì)，經(jīng)濟(jì)管理。

[責(zé)任編輯：查方能]