中共中央政治局2021年12月6日召開(kāi)會(huì)議，分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作。在談及房地產(chǎn)問(wèn)題時(shí)，會(huì)議指出，“推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

應(yīng)當(dāng)說(shuō)，在有限的篇幅中，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的表述筆墨還是比較多的，說(shuō)法也與此前有細(xì)微不同。特別需要注意的是，本次會(huì)議沒(méi)有強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位。于是，有人擔(dān)心，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)向，調(diào)控是否要放松了，房?jī)r(jià)又要上漲了。

客觀地講，此次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題的表述，確實(shí)比此前有了一些變化，態(tài)度比較積極，語(yǔ)調(diào)也比較溫和。但是，這并不是樓市調(diào)控轉(zhuǎn)向的信號(hào)，也沒(méi)有放棄“房住不炒”定位。

從供應(yīng)端來(lái)講，保障性住房建設(shè)仍然是主流，仍然是必須優(yōu)先保證的方面。也就是說(shuō)，不管房地產(chǎn)市場(chǎng)政策如何調(diào)整，也不管市場(chǎng)發(fā)生什么樣的變化，加大保障性住房建設(shè)力度，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，提供更多可供選擇的保障性住房，尤其是保障性租賃房，都是房地產(chǎn)市場(chǎng)必須做好的一項(xiàng)工作，也是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要條件。因此，在土地供應(yīng)、資金供應(yīng)、其他要素供應(yīng)等方面，還是要優(yōu)先考慮保障性住房建設(shè)，用保障性住房的有效供應(yīng)來(lái)穩(wěn)定房產(chǎn)價(jià)格，避免廣大居民再對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生恐懼感，避免居民用過(guò)度負(fù)債的方式去購(gòu)買(mǎi)住房。更多情況下，是鼓勵(lì)居民能夠通過(guò)租賃住房的方式，解決住房問(wèn)題，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)壓力，也減輕房?jī)r(jià)的上漲壓力。

從需求端來(lái)看，購(gòu)房者的合理住房需求仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)不可忽視的重要方面。本次會(huì)議用了“更好滿足”四個(gè)字，應(yīng)當(dāng)包含這樣幾個(gè)方面的含義。首先，“房住不炒”仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不可改變的重要定位。什么是合理需求？當(dāng)然是滿足居住需要才是合理需求。如果房子都用來(lái)炒作、用于過(guò)度投資了，那不叫合理需求，那是投資品、牟利品了。所以，沒(méi)有再提“房住不炒”，不代表允許住房炒作，而是將內(nèi)涵深化到合理需求上了。只要滿足合理需求，就不可能是“炒作”“投資”。

其次，信貸政策應(yīng)當(dāng)站在合理需求的角度，提供合理的資金需求，即既不要像過(guò)去那樣過(guò)度地向居民投放購(gòu)房貸款，尤其不能通過(guò)消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等投放購(gòu)房貸款，也不要搞“一刀切”，對(duì)所有居民購(gòu)房貸款都停止發(fā)放，或提高貸款利率。真正的合理需求，尤其是首套房、改善性住房，還是需要給予一定的資金支持的。而對(duì)炒房、過(guò)度投資住房的行為，則應(yīng)當(dāng)繼續(xù)控制。這也是為什么要用“支持商品房市場(chǎng)”這種表達(dá)方式的主要原因之一。

再次，通過(guò)“更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”，解決開(kāi)發(fā)商資金矛盾，促進(jìn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的良性互動(dòng)。過(guò)去是開(kāi)發(fā)商過(guò)于強(qiáng)勢(shì)，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，處于劣勢(shì)地位的購(gòu)房者只能被動(dòng)接受，導(dǎo)致自身利益受到很大傷害。但是，在政策的作用下，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商已經(jīng)形成均勢(shì)，且略占上風(fēng)。由于信貸政策不利于開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這樣的情況下，開(kāi)發(fā)商就很難再堅(jiān)持下去，出現(xiàn)資金鏈緊繃現(xiàn)象。在這樣的情況下，如果繼續(xù)讓政策處于高壓狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商將難以承受了。所以，需要調(diào)整政策，緩和開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的關(guān)系，幫助開(kāi)發(fā)商化解風(fēng)險(xiǎn)，保持穩(wěn)定。

調(diào)控也好，政策調(diào)整也罷，最終的落腳點(diǎn)都是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。房?jī)r(jià)的過(guò)度上漲，不利于市場(chǎng)的健康發(fā)展和產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán);房?jī)r(jià)的過(guò)度下跌，同樣會(huì)帶來(lái)很大的問(wèn)題和矛盾。只有穩(wěn)定、健康、有序，才是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展希望。恒大的資金鏈斷裂案件，雖然只是個(gè)案，但是從個(gè)案中也看到了共性問(wèn)題，那就是開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債過(guò)多、負(fù)債率過(guò)高、隱含的風(fēng)險(xiǎn)較大。因此，調(diào)控政策不能一味地收緊，而需要更多彈性和靈活性。前提是，開(kāi)發(fā)商必須糾正以前的思路，把重心放在化解風(fēng)險(xiǎn)和保交樓上。并通過(guò)這樣的方式，逐步將開(kāi)發(fā)企業(yè)的債務(wù)降低到安全區(qū)間。做不到的，可以通過(guò)兼并、破產(chǎn)重整等方式迫使其解決。如果負(fù)債明顯大于資產(chǎn)的，要追究企業(yè)法定代表人、實(shí)際控制人的法律責(zé)任。

譚浩俊

中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)理事，華中科技大學(xué)業(yè)界專業(yè)導(dǎo)師，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)兼職教授。