嚴(yán)躍進(jìn)

全面降準(zhǔn)后，房地產(chǎn)行業(yè)有何影響和變化？開發(fā)商的日子能好起來嗎？

2021年房企面臨經(jīng)營和債務(wù)等多重壓力，可以用“焦頭爛額”一詞形容。當(dāng)前房地產(chǎn)政策總體趨于寬松。在這個(gè)背景下，開發(fā)商的日子是否會(huì)好起來？何時(shí)會(huì)好起來？要回答這些問題，就要基于“政策—市場—企業(yè)”的傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行分析。只有明確判斷政策底、市場底和企業(yè)底，才能真正看到房企重回健康發(fā)展的階段。

政策底：從信貸放松到地方性的放松

房地產(chǎn)政策放松的信號源于2021年9月29日。這一天央行召開了房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)。會(huì)議明確，金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。該表態(tài)信號意義極強(qiáng)，即金融信貸政策要關(guān)注房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定的情況，積極給予支持。

2021年12月3日，銀保監(jiān)會(huì)表示，當(dāng)前房貸政策將重點(diǎn)滿足首套和改善性住房按揭需求。這是金融系統(tǒng)首次提及對改善性住房的信貸支持。

2021年12月6日，央行宣布降準(zhǔn)，明確在保持流動(dòng)性合理充裕的同時(shí)，有效增加金融機(jī)構(gòu)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定資金來源，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)資金配置能力。該表述雖不是針對房地產(chǎn)市場，但鑒于銀行可貸資金和能力的增強(qiáng)，所以對于房地產(chǎn)市場和企業(yè)來說都有積極的意義。

在信貸政策放松的過程中，其他金融政策也逐漸放松，尤其是體現(xiàn)在發(fā)債和資產(chǎn)證券化領(lǐng)域。2021年11月9日，銀行間市場交易商協(xié)會(huì)舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)。此次會(huì)議上，相關(guān)企業(yè)明確有計(jì)劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。而后續(xù)的發(fā)債情況也證實(shí)了這一點(diǎn)。同時(shí)，進(jìn)入12月，各類資產(chǎn)證券化的動(dòng)作增加，尤其是針對購房尾款進(jìn)行資產(chǎn)證券化的操作增多。這說明，房企正對各類應(yīng)收賬款進(jìn)行變現(xiàn)，有助于進(jìn)一步改善現(xiàn)金流狀況。

新的放松開始從金融領(lǐng)域轉(zhuǎn)向行政管控和財(cái)政稅收等領(lǐng)域。目前來看，一些三四線城市的放松動(dòng)作更多，包括：南通海安對改善型購房需求給予補(bǔ)貼、重慶萬州在房交會(huì)上明確實(shí)行契稅減半補(bǔ)貼、河南新鄉(xiāng)落實(shí)契稅補(bǔ)貼20%的政策、荊門對大學(xué)生在中心城區(qū)購房給予一次性購房補(bǔ)貼、保定取消被動(dòng)式超低能耗建筑商品房限購政策等。此類政策都說明三四線城市去庫存壓力大，各地政府正主動(dòng)營造更好的房屋銷售環(huán)境，助力房企去庫存。各種政策疊加的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為，政策底正在構(gòu)筑，且2022年將呈現(xiàn)比較明顯的寬松導(dǎo)向。尤其是針對改善型購房需求和二套購房需求，預(yù)計(jì)后續(xù)各類支持性的政策會(huì)明顯增加。

市場底：回暖過程不會(huì)來得非常快

從近期市場的反饋情況看，包括房企營銷人員在內(nèi)，都認(rèn)為：信貸雖然基調(diào)在放松，但還沒有這么快就傳導(dǎo)到房地產(chǎn)銷售市場中。至少房企還沒有感受到房貸市場明顯寬松的氣息。類似情況至少說明，對于各類政策的放松，要真正傳導(dǎo)到市場中，其實(shí)還是有時(shí)滯的。

對政策面的梳理可以看到，從2021年10月開始信貸政策就趨于寬松。但是市場數(shù)據(jù)并沒有這么快地改善。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國百城住宅庫存報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，截至2021年11月底，全國100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為52110萬平方米，環(huán)比增長2.1%，同比增長2.1%。庫存環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月正增長現(xiàn)象，而同比則連續(xù)36個(gè)月保持正增長態(tài)勢。當(dāng)前百城庫存規(guī)模為2016年8月以來的最高值，即創(chuàng)下5年來的新高。城市結(jié)構(gòu)方面，截至2021年11月底，100個(gè)城市中一、二、三、四線的新建商品住宅庫存總量分別為3052萬、26571萬和22487萬平方米，環(huán)比增速分別為3.2%、1.5%和2.6%，同比增速分別為-2.9%、-0.9%和6.7%。三四線城市庫存攀升的態(tài)勢最為明顯，其出現(xiàn)了連續(xù)37個(gè)月庫存規(guī)模同比正增長的態(tài)勢，創(chuàng)下了2016年7月以來的最高值。換句話說，就當(dāng)前樓市基本面看，市場壓力其實(shí)并沒有緩解。

所以從這個(gè)角度看，至少2021年第四季度的市場行情還不會(huì)太樂觀，各類寬松政策還不會(huì)這么快反饋到市場中。尤其是占據(jù)大頭的三四線城市，近期絲毫沒有樓市回暖的跡象。部分城市雖然市場交易出現(xiàn)環(huán)比上升，但是同比跌幅還是很大的。市場行情筑底或回暖，則要等到2022年上半年。預(yù)計(jì)從3月開始，商業(yè)銀行貸款的節(jié)奏確實(shí)會(huì)加快，進(jìn)而形成較多的住房消費(fèi)支持。而各地在購房政策放松的情況下，也往往可以激活壓抑的購房需求。而到5月，由于其本身是傳統(tǒng)的營銷旺季，所以預(yù)計(jì)營銷節(jié)奏會(huì)加快，銷售數(shù)據(jù)也有改善的可能。這個(gè)時(shí)候，城市和房企的銷售數(shù)據(jù)會(huì)陸續(xù)由負(fù)轉(zhuǎn)正。市場底出現(xiàn)，并開始迎來回暖的行情。

企業(yè)底：預(yù)計(jì)2022年第三季度會(huì)有所改善

城市和具體房企銷售數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)好，是否意味著房企的好日子到來了呢？其實(shí)不然。單純從銷售數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)來看，其實(shí)回暖并不難。只要銀行信貸政策支持，統(tǒng)計(jì)在銷售排行榜上的數(shù)據(jù)就會(huì)明顯改善。但是這個(gè)數(shù)據(jù)多少還是賬面上的，企業(yè)自身的資金狀況還不會(huì)這么快得到改善。換句話說，從政策底、市場底到企業(yè)底，其實(shí)是有時(shí)滯的。至少對于房企來說，企業(yè)底要出現(xiàn)，那么在化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和提高經(jīng)營水平等方面，都應(yīng)該有明顯轉(zhuǎn)好的表現(xiàn)。

化解債務(wù)的問題，是一個(gè)時(shí)間的問題，至少房企在2022年確實(shí)可以較好地化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我們從近期一些化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的操作可以看出，企業(yè)應(yīng)對的能力確實(shí)是在增強(qiáng)的。其中，對于恒大來說，其在2021年12月6日發(fā)布公告：考慮到集團(tuán)目前面臨的經(jīng)營上和財(cái)務(wù)上的挑戰(zhàn)，公司董事會(huì)決議設(shè)立中國恒大集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)化解委員會(huì)。類似風(fēng)險(xiǎn)化解委員會(huì)的成立，有助于后續(xù)國企資源的導(dǎo)入，利好債務(wù)問題的更快解決。而對于華夏幸福來說，其在2021年12月9日發(fā)布債務(wù)重組工作，表示公司債務(wù)重組計(jì)劃已獲華夏幸福金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人委員會(huì)表決通過，同時(shí)明確了4種償債的工作策略。從這兩個(gè)房企的案例可以看出，房企和投資者的關(guān)系若是穩(wěn)定，那么后續(xù)債務(wù)處置的難度就會(huì)降低。關(guān)鍵也在于，央行對于此類債務(wù)處置也有過表態(tài)。2021年12月9日，央行在“香港國際金融中心定位與展望”聯(lián)合研討會(huì)上表示，部分房企的風(fēng)險(xiǎn)問題是市場事件，將按照市場化、法治化原則妥善處理，債權(quán)人和股東的權(quán)益將按照其法定受償順序得到充分的尊重。這充分說明，債務(wù)問題的解決，將面臨較好的外部環(huán)境支持。

債務(wù)問題解決的同時(shí)，自然就是企業(yè)經(jīng)營改善的問題。房屋銷售市場的逐漸回暖，會(huì)使得房企的資金回籠速度加快，其本身就是經(jīng)營改善的一個(gè)重要標(biāo)志。而隨著經(jīng)營狀況逐漸趨于活躍，且房企債務(wù)壓力逐漸減少，此時(shí)房企自由度將增加，就會(huì)開始考慮企業(yè)擴(kuò)張的內(nèi)容，包括投資拿地、招募人才、積極融資、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型等。對于這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，我們認(rèn)為，至少要在2022年第三季度才能看到。倘若疫情等干擾因素增多，可能這個(gè)時(shí)間點(diǎn)還要推后。