王碩

作為城市化過程中規(guī)模擴(kuò)張最快、發(fā)展?jié)摿ψ畲蟆⑾M(fèi)增長最強(qiáng)勁的群體，新市民政策將對中國城市化和產(chǎn)業(yè)聚集產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，也是共同富裕中重要的一環(huán)。

經(jīng)濟(jì)增長需要尋找新的發(fā)動機(jī)。

3月2日，中國銀保監(jiān)會主席郭樹清出席國新辦新聞發(fā)布會時表示，“銀行業(yè)和保險業(yè)將更有針對性地支持?jǐn)U大消費(fèi)、擴(kuò)大投資”，這其中就包括做好對“新市民”服務(wù)工作。3月4日，銀保監(jiān)會與央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)新市民金融服務(wù)工作的通知》（銀保監(jiān)發(fā)（2022）4號，下稱“《通知》”），以引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)滿足對“新市民”在創(chuàng)業(yè)、就業(yè)、住房、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等重點(diǎn)領(lǐng)域的金融需求。

《通知》稱，新市民主要是指因本人創(chuàng)業(yè)就業(yè)、子女上學(xué)、投靠子女等原因來到城鎮(zhèn)常住，未獲得當(dāng)?shù)貞艏颢@得當(dāng)?shù)貞艏粷M三年的各類群體，包括但不限于進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大中專畢業(yè)生等，目前約有3億人。

根據(jù)新市民產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)新研究院對新市民群體構(gòu)成進(jìn)行的畫像，數(shù)據(jù)顯示新市民群體以城鄉(xiāng)流動人口為主，占比約七成，高校畢業(yè)生及新落戶城鎮(zhèn)居民占比僅一成。

作為城市化過程中規(guī)模擴(kuò)張最快、發(fā)展?jié)摿ψ畲?、消費(fèi)增長最強(qiáng)勁的群體，新市民政策將對中國城市化和產(chǎn)業(yè)聚集產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，也是共同富裕中重要的一環(huán)。新市民將逐步融入到大城市中，未來可能會逐步選擇向城市集群以及一些優(yōu)勢城市進(jìn)行聚集、定居、生活，享受對應(yīng)的醫(yī)療條件、教育條件、購買住房、居有定所等等。

而滿足新市民的安居需求，既是房地產(chǎn)市場穩(wěn)中求進(jìn)的重要抓手，又是提高國家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)質(zhì)量的必然要求。新市民這股力量進(jìn)入到房地產(chǎn)市場以后，對整個房地產(chǎn)市場的影響也是長期的。

上世紀(jì)90年代，中國流動人口開始大規(guī)模進(jìn)城務(wù)工，農(nóng)民工、外來人員、流動人口的詞語出現(xiàn)并指代這一群體。2000年后，很多地方，尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，意識到外來人口對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展有著重要及長遠(yuǎn)的貢獻(xiàn)，而農(nóng)民工一類的稱呼有一定的身份色彩，所以青島、西安、佛山等地紛紛將這一群體稱為新市民。十八大后，新市民作為一個群體，越來越多地出現(xiàn)在國家級政府文件中。2021年3月，全國人大四次會議中首次在政府工作報(bào)告中提到了新市民的概念，報(bào)告指出“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”。

在此背景下，《通知》針對新市民在創(chuàng)業(yè)、就業(yè)、住房、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等重點(diǎn)領(lǐng)域的金融需求，鼓勵引導(dǎo)銀行保險機(jī)構(gòu)積極做好與現(xiàn)有支持政策的銜接，結(jié)合地方實(shí)際，因地制宜強(qiáng)化產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，高質(zhì)量擴(kuò)大金融供給，提升金融服務(wù)的均等性和便利度。

《通知》包括以下九個方面內(nèi)容：一是要求銀行保險機(jī)構(gòu)始終堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，按照市場化原則，完善金融服務(wù)。支持配合各地政府有效發(fā)揮引導(dǎo)作用，推動銀行保險機(jī)構(gòu)提高金融服務(wù)新市民水平。二是明確新市民范圍，鼓勵銀行保險機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對吸納新市民較多區(qū)域和行業(yè)的金融支持。三是支持鼓勵銀行保險機(jī)構(gòu)擴(kuò)大金融產(chǎn)品和服務(wù)供給，促進(jìn)新市民創(chuàng)業(yè)就業(yè)。四是支持鼓勵銀行保險機(jī)構(gòu)優(yōu)化住房金融服務(wù)，助力增加保障性住房供給，支持住房租賃市場健康發(fā)展，滿足新市民安居需求。五是支持鼓勵銀行保險機(jī)構(gòu)落實(shí)相關(guān)政策要求，助力新市民培訓(xùn)及子女教育。六是支持鼓勵銀行保險機(jī)構(gòu)加強(qiáng)與政府部門合作，充分發(fā)揮商業(yè)健康保險的補(bǔ)充作用，提高健康保險服務(wù)水平。七是支持鼓勵銀行保險機(jī)構(gòu)豐富養(yǎng)老金融服務(wù)產(chǎn)品，合理滿足養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的融資需求，加大新市民養(yǎng)老保障力度。八是支持鼓勵銀行保險機(jī)構(gòu)優(yōu)化基礎(chǔ)金融服務(wù)，提升基礎(chǔ)金融服務(wù)的便利性和可得性，增強(qiáng)新市民獲得感。九是要求銀保監(jiān)會派出機(jī)構(gòu)和人民銀行分支機(jī)構(gòu)加強(qiáng)與政府部門的協(xié)同，推動金融政策與財(cái)政、就業(yè)、住房、社保等政策有效銜接，發(fā)揮政策合力。

那么，新市民包括哪些群體呢？

按照《通知》的描繪，新市民主要是指因本人創(chuàng)業(yè)就業(yè)、子女上學(xué)、投靠子女等原因來到城鎮(zhèn)常住，未獲得當(dāng)?shù)貞艏颢@得當(dāng)?shù)貞艏粷M三年的各類群體，包括但不限于進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大中專畢業(yè)生等，目前約有三億人。

按照中國人口與發(fā)展研究中心的研究，新市民的規(guī)模和分布，取決于對它的定義。2021年研究者以外來務(wù)工人員估算，有2億左右的新市民。2022年央行以更寬的口徑估計(jì)，數(shù)量在3億左右，其中男性大致上是1.59億，女性是1.41億。

在新市民的就業(yè)分布方面，制造業(yè)、建筑業(yè)、批發(fā)和零售、交通運(yùn)輸、倉儲和郵政、服務(wù)業(yè)、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)等，是新市民尤其是年輕新市民就業(yè)的主要的行業(yè)。具體例如快遞騎手、網(wǎng)約車司機(jī)、帶貨主播等新就業(yè)群體，也是大量新市民存在的就業(yè)行業(yè)。

新市民的省級分布方面，與國家的人口分布狀況及人口流動情況緊密相關(guān)。在寬泛的新市民定義下，廣東的新市民的數(shù)量經(jīng)估計(jì)超過4000萬，浙江和江蘇接近2000萬，四川、河南、山東、安徽、福建、河北大致超過1000萬。此外，由于受到戶籍各方面的限制，北京作為特大城市，新市民的數(shù)量在600萬-700萬，上海在700萬-800萬。不同省份間分布差異很大，將來新市民的公共服務(wù)投資機(jī)會也需考慮省級分布的情況。

新市民的年齡分布方面，根據(jù)最新的人口普查資料，新市民的分布不是完全正態(tài)的，兩側(cè)有尾巴。大多數(shù)集中在15歲到57歲，這一段中30歲左右占比最高，反映了新市民大部分以務(wù)工為主。近兩年，新市民的年齡分布也發(fā)生了一些變化，0-15歲的人口開始增加，正處于幼兒園、托兒所、義務(wù)教育階段，15歲以上的比例下降，因?yàn)楦咧薪逃c戶籍聯(lián)系密切，需按戶籍參與高考;同時60歲以上逐漸有下降趨勢，但到更高年齡又稍有上升。新市民群體從單純的外來務(wù)工人員擴(kuò)展到大學(xué)生，再擴(kuò)展到隨子女遷移等，后兩者比例在逐漸提升。

2022年3月5日，李克強(qiáng)總理作政府工作報(bào)告，明確2022年GDP增速目標(biāo)設(shè)為5.5%左右。但2021年四季度GDP增速僅為4%，經(jīng)濟(jì)增長面臨“需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱”三重壓力，其中需求收縮壓力尤為突出，而新市民群體有望成為刺激需求的新主力。

國海證券表示，內(nèi)需收縮之下，解決新市民融入城市的痛點(diǎn)，從金融端服務(wù)其就業(yè)創(chuàng)業(yè)、居住、子女教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等實(shí)際需求，能更好地激發(fā)三億新市民群體的消費(fèi)動能。

3月11日，中國人民銀行發(fā)布2月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告及2月社會融資情況。數(shù)據(jù)顯示，2月末，廣義貨幣（M2）余額244.15萬億元，同比增長9.2%，增速分別比上月末和上年同期低0.6個和0.9個百分點(diǎn);狹義貨幣（M1）余額62.16萬億元，同比增長4.7%，增速比上月末高6.6個百分點(diǎn)，比上年同期低2.7個百分點(diǎn)。社融方面，2月社會融資規(guī)模增量為1.19萬億元，前值為6.17萬億元，比上年同期少5315億元，社融分項(xiàng)中，信貸、企業(yè)債、專項(xiàng)債等均對社融有較大拖累。

信貸方面，2月住戶貸款增速再次下降，顯示住戶需求持續(xù)走弱，值得關(guān)注。2月企業(yè)貸款新增1.24萬億元，累計(jì)增速22.18%（前值31.01%）。分部門看，住戶貸款減少3369億元，累計(jì)增速-64.55%（前值-34.11%），其中，短期貸款減少2911億元，中長期貸款減少459億元;企（事）業(yè)單位貸款增加1.24萬億元，其中，短期貸款增加4111億元，中長期貸款增加5052億元，票據(jù)融資增加3052億元;非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款增加1790億元。

數(shù)據(jù)來源：新市民產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)新研究院，中泰證券研究所

紅塔證券認(rèn)為，居民短期貸款持續(xù)偏弱除了近期國內(nèi)疫情反復(fù)制約線下消費(fèi)之外，在經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力時，居民消費(fèi)意愿弱、儲蓄意愿強(qiáng)也是重要原因。中長期貸款轉(zhuǎn)負(fù)更值得市場關(guān)注，這也是有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來，居民中長期貸款第一次轉(zhuǎn)負(fù)。這背后體現(xiàn)出的是現(xiàn)在居民的購房意愿極弱。

山西證券認(rèn)為，企業(yè)貸款增速與住戶貸款存量增速和累計(jì)增速剪刀差創(chuàng)2016年以來新高，主要是住戶貸款增速表現(xiàn)較差。占比較高的住戶中長期貸款累計(jì)增速-49.94%（前值-24.07%），主要和1-2月商品房銷售不佳有較大關(guān)系。

國金證券表示，2月新增居民中長貸凈減少459億元，為有數(shù)據(jù)以來首次出現(xiàn)負(fù)值。一方面，緣于居民購房需求總體偏弱，1月新增居民中長貸也指向類似結(jié)果，同比下降超2000億元;另一方面，出現(xiàn)如此極端情況，可能有些類似2020年2月，2022年2月全國不少地區(qū)疫情出現(xiàn)反復(fù)，或?qū)е驴捶抠彿炕顒用黠@減少。

數(shù)據(jù)上看，2月，30大中城市商品房銷售面積下降27.30%。根據(jù)媒體報(bào)道，1-2月前100房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷售金額同比減少43.1%，降幅較1月擴(kuò)大6.4個百分點(diǎn)。邊際看，3月1日至11日，30大中城市商品房銷售面積較2021年同期仍下降46.01%，從這個角度看，3月住戶貸款增速可能仍難以好轉(zhuǎn)。

3月15日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年1-2月份，社會消費(fèi)品零售總額74426億元，同比增長6.7%。其中，除汽車以外的消費(fèi)品零售額67305億元，增長7.0%。扣除價格因素，1-2月份社會消費(fèi)品零售總額同比實(shí)際增長4.9%。

機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，疫情反復(fù)仍是消費(fèi)恢復(fù)的主要制約因素。2022年1-2月國內(nèi)疫情有所擴(kuò)散，可能會對消費(fèi)修復(fù)帶來一定的壓力。截至3月12日，全國共有36個地方（城市）公布確診病例，并大多采取了相應(yīng)的管控措施。

中泰證券表示，對于疫情防控如何影響社會零售總額，尚缺乏直接的數(shù)據(jù)聯(lián)系，只能通過前期部分城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行大致推算，典型對標(biāo)的城市可以為北京。2021年10月份開始，北京出現(xiàn)本土新增確診病例，并采取了較為嚴(yán)格的管控措施，與之相對應(yīng)的是11月和12月北京社會消費(fèi)品零售總額當(dāng)月同比增速出現(xiàn)了負(fù)增長。

假設(shè)疫情覆蓋面不再擴(kuò)大，目前出現(xiàn)疫情的36個地方（城市），采取與北京2021年11月和12月同等的嚴(yán)格程度，且管控嚴(yán)格程度持續(xù)一個月，那么月度差值可能達(dá)到1266.7億元，約相當(dāng)于2021年全國社零的0.3%，相當(dāng)于影響全國社零0.3個百分點(diǎn)。

3月15日，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長付凌暉表示，近期，多地出現(xiàn)了散發(fā)疫情，部分地區(qū)疫情形勢有所趨緊，客觀上會對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)恢復(fù)造成一定影響。但是從全國來看，全國疫情防控形勢總體穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持基本平穩(wěn)。從近兩年中國疫情防控總體經(jīng)驗(yàn)和情況來看，中國疫情防控已經(jīng)積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，采取的一系列措施也能夠有效阻斷疫情傳播，對經(jīng)濟(jì)的影響會逐步得到控制。由于疫情變化還存在一些不確定性，下階段對經(jīng)濟(jì)的影響還需要觀察。

因此，新市民作為城市化過程中規(guī)模擴(kuò)張最快、發(fā)展?jié)摿ψ畲?、消費(fèi)增長最強(qiáng)勁的群體，已成為穩(wěn)定消費(fèi)乃至整體經(jīng)濟(jì)的重要一環(huán)。

同時，新市民也是共同富裕政策下的重要群體之一。加快推動共同富裕進(jìn)程有三個途徑：一是高質(zhì)量發(fā)展做大做好“蛋糕”，通過合理制度安排把“蛋糕”切好、分好;二是促進(jìn)和擴(kuò)大社會流動，擴(kuò)大中等收入群體;三是社會福利全覆蓋、均等化。這其中，就離不開新市民這一龐大的人口。

隨著中國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的深入推進(jìn)，數(shù)以億計(jì)農(nóng)村人口通過就業(yè)、就學(xué)等方式轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)，融入當(dāng)?shù)爻蔀樾率忻瘛?020年，中國常住人口城鎮(zhèn)化率63.9%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率45.4%，“缺口”部分就是新市民群體，雖然在統(tǒng)計(jì)中已經(jīng)屬于常住城鎮(zhèn)人口，在城鎮(zhèn)居住，但還沒有戶口，或者剛剛拿到戶口不足兩三年，目前這一群體的規(guī)模有3億多人。就業(yè)創(chuàng)業(yè)、租房買房、孩子上學(xué)、老人養(yǎng)老等都是新市民的實(shí)際需求，但在解決過程中存在許多困難。

國海證券表示，新市民因收入不穩(wěn)定，缺乏抵押物，被傳統(tǒng)金融服務(wù)忽視。一方面，新市民多采取靈活就業(yè)，沒有穩(wěn)定的工作崗位，平均在一個崗位的工作時長只有半年，很難提供穩(wěn)定的收入證明，個人信用信息缺乏，授信研究困難。另一方面，一些新市民由于房產(chǎn)、車產(chǎn)等本地資產(chǎn)不足，缺少有效抵押物，非傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)“優(yōu)質(zhì)客群”。

中國人口與發(fā)展研究中心專家認(rèn)為，新市民的需求包括：一是就業(yè)需求，新市民以務(wù)工人員為主，就業(yè)的需求非常大，對新業(yè)態(tài)的發(fā)展也起到了重要作用，且新市民中有很大部分屬于靈活就業(yè)，就業(yè)需求包括技能提升和社會保障;二是教育需求，低齡新市民比重上升達(dá)到7%-8%，義務(wù)教育、職業(yè)教育、教育公平需求增加;三是醫(yī)療需求，包括異地就醫(yī)和異地結(jié)算問題，歷次人代會及政府五年規(guī)劃都將其作為重點(diǎn)，已經(jīng)有了很大的進(jìn)展。但基本醫(yī)療無法滿足部分收入較高的新市民，因此商業(yè)醫(yī)療保險也在不斷發(fā)展;四是養(yǎng)老需求，保障養(yǎng)老服務(wù)、包括弱勢群體的兜底保障都需要政府安排;五是住房需求，沒有取得戶籍或取得時間較短的新市民對住房的需求都非常大，但新市民的收入水平和購買能力有限，無法全部通過購買商品房解決住房問題。近年政府積極發(fā)展保障性租賃住房，逐步解決新市民的住房問題。

如何破局？國海證券認(rèn)為應(yīng)以市場化原則為主，由商業(yè)銀行和保險機(jī)構(gòu)提供金融服務(wù)，政府部門提供政策支持。商業(yè)銀行加強(qiáng)信貸支持，適當(dāng)讓利，增加政策靈活性、新市民金融服務(wù)獲得性;保險機(jī)構(gòu)提供保障服務(wù)，同時用保險對新市民進(jìn)行增信。支持手段主要涉及創(chuàng)業(yè)、就業(yè)、住房、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等重點(diǎn)領(lǐng)域。

創(chuàng)業(yè)就業(yè)：鼓勵商業(yè)銀行加強(qiáng)對自主創(chuàng)業(yè)的新市民、吸納新市民就業(yè)的小微企業(yè)的金融支持，促進(jìn)新市民創(chuàng)業(yè)就業(yè);鼓勵保險機(jī)構(gòu)對新市民較為集中的行業(yè)開展保險產(chǎn)品創(chuàng)新，擴(kuò)大保險保障覆蓋面。行業(yè)上，聚焦制造業(yè)，建筑業(yè)，批發(fā)和零售業(yè)，交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)，居民服務(wù)、修理和其他服務(wù)業(yè)，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)等行業(yè)，加大金融支持力度。

住房安居：一是助力增加保障性住房供給。支持銀行保險機(jī)構(gòu)通過參與保障性租賃住房試點(diǎn)、助力政府部門搭建住房租賃綜合服務(wù)平臺等方式，推動增加長租房源供給，完善住房租賃市場供應(yīng)體系。此前，銀保監(jiān)會和住建部發(fā)布《關(guān)于銀行保險機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》，也強(qiáng)調(diào)加大對保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營的金融支持。二是合理滿足新市民購房信貸和消費(fèi)信貸需求。

優(yōu)化新市民子女教育金融服務(wù)，支持托育和學(xué)前教育發(fā)展，鼓勵銀行、保險機(jī)構(gòu)加強(qiáng)相關(guān)金融服務(wù)和產(chǎn)品供給。

擴(kuò)大商業(yè)健康保險覆蓋面，提高健康保險服務(wù)水平。

豐富養(yǎng)老金融服務(wù)產(chǎn)品，加大新市民養(yǎng)老保障力度。

國海證券表示，新市民住房問題并非《通知》首提，滿足新市民房屋租住、子女教育、社會保障、醫(yī)療等基本公共服務(wù)需求問題早有關(guān)注。

2014年7月，國務(wù)院常務(wù)會議指出，對于長期居住在城市并有相對固定工作的農(nóng)民工，要逐步讓他們?nèi)谌氤鞘校蔀椤靶率忻瘛?，享受同樣的基本公共服?wù)。此時新市民指向進(jìn)城并由有固定工作的農(nóng)民工，已經(jīng)開始關(guān)注其對基本公共服務(wù)需求的滿足。隨著城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)，更多人才流向大城市，新市民范圍有所擴(kuò)大。早在《全國住房公積金2017年年度報(bào)告》中，將農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口及新畢業(yè)大學(xué)生等歸為新市民。

2020年廣州與建設(shè)銀行等簽發(fā)的《發(fā)展政策性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議》，指出要著力解決廣州新市民，特別是非戶籍常住人口和新落戶新就業(yè)大學(xué)生的住房問題?！妒奈逡?guī)劃》提及“著力解決困難群體和新市民住房問題”。2020年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議把“解決好大城市住房突出問題”列為2021年重點(diǎn)任務(wù)之一，提出要高度重視保障性租賃住房建設(shè)。2021年政府工作報(bào)告提及“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”。

“高校畢業(yè)生、新藍(lán)領(lǐng)等新市民、青年人是中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的關(guān)鍵群體，對促進(jìn)城市新業(yè)態(tài)發(fā)展、穩(wěn)定社會就業(yè)發(fā)揮著重要支撐作用?！比珖f(xié)委員、中央黨校（國家行政學(xué)院）馬克思主義學(xué)院院長張占斌在2022年兩會上表示，解決好這部分重點(diǎn)人群的住房問題，既是解決大城市住房問題的關(guān)鍵所在，也是實(shí)現(xiàn)人民安居樂業(yè)、社會安定有序的需要。

首創(chuàng)證券認(rèn)為，關(guān)于3億新市民范圍的認(rèn)定，其根本是源于現(xiàn)存戶籍制度與“以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”導(dǎo)向不相適應(yīng)，而通過對新市民群體的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、購房資格等加以完善，通過戶籍制度改革促進(jìn)社會性流動有望成為重要增量突破口?？紤]到現(xiàn)階段風(fēng)險管控依然為政策著力點(diǎn)，無論對于需求總量還是房價而言，流動人口的增量支撐預(yù)計(jì)可避免房地產(chǎn)風(fēng)險的進(jìn)一步演化，通過“新模式”來匹配人口下一階段的流動將成為政策探索的主要方向。

首先，購房資格限制的放開將得到實(shí)質(zhì)性突破;其次，針對新市民的住房金融領(lǐng)域給予支持，對于有購房資格和購房能力的新市民，既要合理滿足其房貸的需求。又要合理確定首套房按揭貸款標(biāo)準(zhǔn);此外針對該類群體，依然需要保障性租賃住房、公租房、老舊小區(qū)改造等領(lǐng)域加快建設(shè)及完善，行業(yè)未來發(fā)展導(dǎo)向?qū)⒅鸩较颉氨Ｃ裆狈较蛱剿鳌?/p>

中國人口與發(fā)展研究中心專家表示，新市民群體是比較特殊的群體，其收入水平、消費(fèi)能力都有自己的特點(diǎn)。因此，關(guān)于新市民的房地產(chǎn)的安排，國家有一系列的考慮。有兜底方面，是政府要做的;有過渡方面，是保障性租賃住房要做的;有安居方面，新市民想要安居，可以購買共有產(chǎn)權(quán)房;但有些新市民如果在城市時間比較長，如果要改善住房，肯定將是商品房市場。

新市民這股力量進(jìn)入到房地產(chǎn)市場以后，對整個房地產(chǎn)市場的影響是很長期的，不單單是首付比例降低等方面的放寬。房地產(chǎn)還是要從長期考慮，包括房地產(chǎn)的長效機(jī)制，國家調(diào)控的方向是非常明確的。因此，針對這個問題，不是從根本上刺激房地產(chǎn)的。

國海證券表示，解決新市民住房問題要靠建立租購并舉的住房制度，金融服務(wù)新市民要依靠商業(yè)銀行和銀行保險機(jī)構(gòu)兩大部門，以推動保障性住房、租賃住房建設(shè)和實(shí)行差異化信貸政策為抓手，滿足新市民安居需求。

金融支持保障房以保障性租賃住房為主?！锻ㄖ诽岬酵ㄟ^公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房三類保障性住房解決新市民住房問題，其中，共有產(chǎn)權(quán)房數(shù)量和范圍較少，公租房面向戶籍人口。因此，解決新市民住房問題還是以保障性租賃住房為主。

《通知》提出，“支持銀行保險機(jī)構(gòu)通過參與保障性租賃住房試點(diǎn)、助力政府部門搭建住房租賃綜合服務(wù)平臺等方式，推動增加長租房源供給?！贝饲埃蛾P(guān)于銀行保險機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》等文件已出臺。結(jié)合來看，金融支持保障性租賃住房建設(shè)主要有四大舉措：

一是加大對保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營的信貸支持力度。支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款;按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。完善與保障性租賃住房相適應(yīng)的貸款統(tǒng)計(jì)，在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時予以差別化對待。

二是支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營。企業(yè)持有運(yùn)營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。如天津市發(fā)布全國首單租賃企業(yè)可持續(xù)發(fā)展掛鉤債券，募集金額5億元，期限2+1年，票面利率3.19%，較同期市場中長期債券發(fā)行利率低22個基點(diǎn)。

三是支持商業(yè)保險資金參與保障性租賃住房建設(shè)，利用長期資金促發(fā)展。

四是未來公募REITs試點(diǎn)有望擴(kuò)容住房租賃。2021年6月底，國家發(fā)改委958號文將公募REITs試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到清潔能源、保障性租賃住房、旅游、水利等領(lǐng)域，而非試點(diǎn)范圍則刪除了“公寓、住宅”;11月26日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于支持北京城市副中心高質(zhì)量發(fā)展的意見》，明確提出“支持發(fā)展保障性租賃住房REITs”，釋放了公募REITs擴(kuò)容住房租賃的積極信號。

地方也在積極擴(kuò)大保障性租賃住房供給。北京2022年第三批次供地開始配建保障性租賃住房;上海、廣州、深圳計(jì)劃“十四五”時期新增的保障性租賃住房分別為47萬套（間）、60萬套（間）、40萬套（間），均占新增住房供應(yīng)總量的45%左右;合肥市“十四五”期間計(jì)劃籌集保障性租賃住房15萬套（間），占新增住房供應(yīng)總量的30%以上;山東、甘肅、廈門等省市均陸續(xù)發(fā)布關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見。

從購房端來看，差別化信貸政策促進(jìn)新市民購房需求釋放，推動樓市回暖?！耙虺鞘┎邎?zhí)行好差別化住房信貸政策，合理確定符合購房條件新市民首套住房按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn)，提升借款和還款便利度”，“合理滿足其購房信貸需求”，預(yù)計(jì)伴隨后續(xù)新市民購房金融服務(wù)政策的落地，有望釋放購房需求，推動樓市回暖。

2022年兩會政府工作報(bào)告中提到，2022年地產(chǎn)政策主基調(diào)仍然是“穩(wěn)中求進(jìn)”，保持“因城施策”的方案，盡可能保障購房者的合理住房需求。此外，增加了新型城鎮(zhèn)化的提法，2022年提出“堅(jiān)定實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化”。其中，“提升新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量”要求有序推進(jìn)城市更新，加強(qiáng)市政設(shè)施和防災(zāi)減災(zāi)能力建設(shè)，開展老舊建筑和設(shè)施安全隱患排查整治，再開工改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，推進(jìn)無障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造。健全常住地提供基本公共服務(wù)制度。由此西部證券認(rèn)為，滿足新市民安居需求，既是房地產(chǎn)市場穩(wěn)中求進(jìn)的重要抓手，又是提高國家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)質(zhì)量的必然要求。

西部證券表示，事實(shí)上，新市民的概念最早由住建部于2014年提出，時任住建部部長陳政高表示2015年要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況、新問題，“隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，相當(dāng)數(shù)量的新市民的住房問題還沒有解決，相當(dāng)數(shù)量的城市居民對改善住房條件還有新的期待?！?/p>

而新市民也成為2015-2016年中國房地產(chǎn)市場去庫存主力。2015年下半年至2016年，中國房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升，但分化嚴(yán)重，一線城市的房價有了明顯的上漲，但是三四線城市的庫存量依然很大，去庫存成為當(dāng)年中央經(jīng)濟(jì)工作會議上確定的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革五大重點(diǎn)任務(wù)之一。面對當(dāng)時的房地產(chǎn)形勢，住建部表示新市民有改善性需求、有剛性需求，而且量非常大。城鎮(zhèn)居民的住房需求和新市民的住房需求是當(dāng)時房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的前提條件，由此確立了新市民為三四線城市房地產(chǎn)市場去庫存的主力軍地位。

在2017年國新辦舉辦的房地產(chǎn)和棚戶區(qū)改造新聞發(fā)布會上，陳政高表示，新型城鎮(zhèn)化是去庫存根本途徑、重要途徑。2016年有的城市農(nóng)民工和農(nóng)民買房占整個買房量的50%，有的縣城達(dá)到70%。中國商品房待售面積累計(jì)值于2016年3月達(dá)到頂峰后回落，2016年末商品房待售面積累計(jì)同比增速也開始轉(zhuǎn)負(fù)，表明去庫存取得初步成效。而商品房待售面積累計(jì)同比增速在2021年6月再次升至0以上，而后持續(xù)回升，或說明在樓市低迷情況下，中國商品房去庫存壓力再次顯現(xiàn)。

西部證券認(rèn)為，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的兩大條件并沒有改變。

第一，中國城鎮(zhèn)化仍有較大空間，尤其是戶籍人口城鎮(zhèn)化。

一方面，2021年中國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)64.72%。若中國GDP能按照年均5.5%的速度持續(xù)增長，到2024年就可以踏入高收入國家門檻，而中國的城鎮(zhèn)化率目標(biāo)與當(dāng)前高收入國家82%的城鎮(zhèn)化率仍有一定距離。但隨著城鎮(zhèn)化率的持續(xù)提升以及人口出生率的持續(xù)下滑，常住人口的增量空間已然有限。

另一方面，中國常住人口和戶籍人口城鎮(zhèn)化率之間始終存在一定差距。截至2020年末，中國戶籍人口城鎮(zhèn)化率為45.4%，常住人口城鎮(zhèn)化率為63.89%，兩者之間仍存在18.5個百分點(diǎn)的差距。主要原因是許多在城市工作的常住外來務(wù)工人員并未取得當(dāng)?shù)貞艏Ａ硗?，除外來?wù)工人員之外，本人創(chuàng)業(yè)就業(yè)、子女上學(xué)、投靠子女等因素也會導(dǎo)致常住人口與戶籍人口之間的差異，這些新市民也是4號文面向的主要群體。國家發(fā)改委在2019年4月放開了大城市落戶限制，即城區(qū)常住人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;城區(qū)常住人口300萬-500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制。預(yù)計(jì)隨著政策效力的發(fā)揮，后續(xù)戶籍人口城鎮(zhèn)化會釋放更多空間。

第二，中國居民住房的剛性需求仍然比較旺盛。

中國居民當(dāng)前的住房需求尤其是新市民的住房需求仍然比較旺盛。2022年2月24日，國新辦舉行推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽表示，中國現(xiàn)在仍然處于城市快速發(fā)展的階段，城鎮(zhèn)的人口規(guī)模、家庭數(shù)量仍在持續(xù)增加。目前，我們每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口超過1100萬，住房的剛性需求比較旺盛。

2022年兩會政府工作報(bào)告確定了5.5%左右的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，這一目標(biāo)的完成不僅需要基建發(fā)力，地產(chǎn)的穩(wěn)定也必不可少。2021年四季度以來，中國房地產(chǎn)銷售、融資、投資等環(huán)節(jié)全面轉(zhuǎn)弱，土地市場成交也較為低迷，市場對樓市的悲觀預(yù)期不斷蔓延。2022年初以來，多個城市采取降低首付比例、下調(diào)房貸利率甚至放松限購等方式來對沖樓市下行壓力。兩會政府工作報(bào)告中也指出，要“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”。

2022年1-2月，30大中城市商品房日均成交面積為25.5萬平方米，同比下降44.9%。100大中城市土地成交溢價率仍處低位。因此，當(dāng)前圍繞新市民出臺的有關(guān)金融政策和各地樓市松綁政策基本都是從擴(kuò)大居民住房需求角度來穩(wěn)定樓市。在大中城市常住人口增長空間收窄的背景下，有針對性地釋放新市民潛在的住房剛性需求對短期提振樓市效果或更為明顯。

那么，新市民能拉動多少地產(chǎn)消費(fèi)需求呢？西部證券對2015年三四線城市去庫存的問題進(jìn)行了研究，認(rèn)為當(dāng)時新市民在政策支持下的購房情況對于今天仍有參考意義。

在2015年時，政策高層針對三四線城市庫存的問題，提出了“要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”的要求，隨后各地針對農(nóng)民工等新市民的購房提供了一系列政策支持。

以四川、廣西等披露新市民購房比例省份的經(jīng)驗(yàn)來看，新市民確實(shí)對于房地產(chǎn)的需求有重要貢獻(xiàn)。四川與廣西等地2016年當(dāng)年房地產(chǎn)銷售中有接近50%的銷量由新市民構(gòu)成。

其中，四川對新市民購房進(jìn)行了政策方面的支持。一是財(cái)政補(bǔ)貼。四川為新市民購房提供不同標(biāo)準(zhǔn)，從200元到300元甚至更高不等。二是信貸支持。目前的銀行金融體系是針對城市市民構(gòu)建的。考慮到農(nóng)民工收入不穩(wěn)定，流動性強(qiáng)，收入證明困難等特點(diǎn)，住建廳聯(lián)合省農(nóng)行全面推廣“農(nóng)民安家貸”。根據(jù)農(nóng)民的特點(diǎn)還款可以是一年一次，一季度一次，或者是半年還款，較為靈活。三是稅費(fèi)減免。??從現(xiàn)實(shí)情況看，四川除成都市以外的市州農(nóng)民工的購房占了新增購房50%左右，有些市縣甚至達(dá)到80%以上。

圖2：中國商品房待售面積及累計(jì)同比增速

資料來源：Wind，西部證券研發(fā)中心

廣西則支持農(nóng)民工等新市民購買首套新建普通商品住房，每套享有1萬元補(bǔ)助。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2016年廣西農(nóng)民工等新市民首次購房18.8萬套、1926萬平方米，約占全區(qū)商品住房銷售面積的44.5%。

西部證券認(rèn)為，目前至少有兩點(diǎn)因素會影響本輪新市民群體的購房能力：一是2016年在棚改貨幣化政策的背景下，新市民的購買力獲得了明顯的提升。目前，隨著各地在因城施策的地產(chǎn)調(diào)控框架下陸續(xù)推出房地產(chǎn)支持政策，比如，近期鄭州明確將實(shí)施安置房建設(shè)工作三年行動，堅(jiān)持以貨幣化安置為主。本輪后續(xù)會有多少城市跟進(jìn)，需持續(xù)關(guān)注。二是商品房價格。以三線城市的價格為例，平均房價較2016年底上漲近40%，走高的房價會抑制部分新市民的購房需求。

結(jié)合上述信息，西部證券做出以下假設(shè)條件：新市民對于各地房地產(chǎn)新增需求的貢獻(xiàn)程度不一樣（一線1%，二線10%，三四線30%），其中因政策間接支持（信貸支持、公積金支持、補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免）與棚改貨幣化支持的影響分別占比為33%、67%?？紤]到價格的影響，參考2015-2016年的經(jīng)驗(yàn)，如果各地快速跟進(jìn)新市民購房的相關(guān)政策，其2022年帶來的新增商品房需求有望達(dá)到3500萬平方米。

此外，西部證券認(rèn)為新市民對于三四線城市的房地產(chǎn)需求影響最大，可以推算新市民新增購房需求對于三四線城市銷售的影響。

由于近年官方不再公布各線城市商品住宅銷售的具體情況，西部證券在目前可獲得信息的基礎(chǔ)之上進(jìn)行測算，數(shù)據(jù)來源主要是國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國商品住宅銷售面積以及40大中城市中的一二線城市住宅銷售面積數(shù)據(jù)，兩者相減作為判斷三線及以下城市銷售情況的依據(jù)。由于該數(shù)據(jù)在2019年之后便不再公布，需要對2019-2021年三線及以下城市住宅銷售情況做一個預(yù)測。

從目前已公布數(shù)據(jù)推算，2017年以來三線及以下城市商品住宅銷售面積占全國比重較過去幾年出現(xiàn)明顯提升，2017年和2018年分別達(dá)到71.7%和72.3%。一方面與2017年一二線城市相繼受到嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控政策影響有關(guān)，頭部房企加大三四線城市的布局;另一方面，與棚改貨幣安置的快速推進(jìn)以及居民返鄉(xiāng)置業(yè)拉動當(dāng)?shù)厣唐纷≌N售也有一定關(guān)系。隨著2019年棚改貨幣化安置的逐步退出以及三四線城市房價大漲對部分需求的擠壓，近幾年三線及以下城市商品住宅銷售也逐漸歸于平淡。假設(shè)2019-2021年，三線及以下城市商品住宅銷售面積占全國比重分別為73%、74%和75%。由于2021年全國商品住宅銷售面積為15.65萬平方米，則對應(yīng)的三線及以下城市商品住宅銷售面積為11.74萬平方米。

根據(jù)西部證券的測算，2016年三四線城市新市民在政策支持下的新增購房需求約為3106萬平方米，考慮價格上漲對于購房需求的遏制，其認(rèn)為2022年三四線城市由于新市民帶來的新增購房需要大約在2500萬平方米，對于三四線的商品房銷售拉動在2個百分點(diǎn)。