陳浩 孫藝

摘 要：黨的十九大提出：“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！边@一概念為住房租賃市場(chǎng)提供了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。長(zhǎng)租公寓更是迎來了行業(yè)快速發(fā)展的黃金時(shí)期，但總體發(fā)展情況并不完善?；谝陨锨闆r，文章對(duì)天津市的長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行研究，為構(gòu)建天津市良好的長(zhǎng)租市場(chǎng)提供建議。

關(guān)鍵詞：長(zhǎng)租公寓;租賃市場(chǎng);租售并舉

中圖分類號(hào)：F299.23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1005-6432（2022）11-0029-03

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.11.029

1 長(zhǎng)租公寓概況及政策契機(jī)

長(zhǎng)租公寓是指收集、更新、升級(jí)并提供多元化的公共空間分配和標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)服務(wù)的租賃公寓，租賃期超過幾個(gè)月，這是房屋租賃的新模式。長(zhǎng)租公寓是近幾年房地產(chǎn)行業(yè)三級(jí)市場(chǎng)的一個(gè)新興領(lǐng)域，又有“單身合租公寓”“白領(lǐng)公寓”之稱，相對(duì)于酒店、民宿這類滿足短期租賃需求的產(chǎn)品，長(zhǎng)租公寓服務(wù)于中長(zhǎng)期租賃需求，而區(qū)別于一般的農(nóng)民房出租，其裝修和家具家電配備更具標(biāo)準(zhǔn)化特征，以及產(chǎn)品發(fā)展更趨規(guī)?；\(yùn)營管理也更具科學(xué)現(xiàn)代化的特點(diǎn)。

之前普遍存在的租賃方式是業(yè)主把房子租給承租人，具有“市場(chǎng)化”“自發(fā)性”的特點(diǎn)，監(jiān)管部門很難對(duì)雙方的行為規(guī)范進(jìn)行管理。長(zhǎng)期出租公寓模式與“超市”模式相似，可以對(duì)各出租主體的信息進(jìn)行收集和管理，在規(guī)范市場(chǎng)、穩(wěn)定租賃關(guān)系等方面與傳統(tǒng)租賃方式相比優(yōu)勢(shì)突出。理論上來說，通過提供便捷的管理服務(wù)，長(zhǎng)租公寓可以根據(jù)不同人群的租賃傾向，有針對(duì)性地為其提供不同的戶型產(chǎn)品，在住房資源利用效率和改善租戶租賃體驗(yàn)方面發(fā)揮積極作用。此外，長(zhǎng)期租賃公寓的開發(fā)也有利于政府對(duì)租賃行業(yè)實(shí)施監(jiān)管。因此，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的健康發(fā)展是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)新興的重要一環(huán)，需要密切關(guān)注。 長(zhǎng)租公寓重要政策時(shí)間線見表1。

2018年2月天津計(jì)劃新增長(zhǎng)期租賃住房2.8萬套，有利好長(zhǎng)租公寓發(fā)展新動(dòng)向;2018年5月天津降低申請(qǐng)租房補(bǔ)貼門檻，加大了租金保障力度;2018年7月天津出臺(tái)企業(yè)自持租賃住房管理新規(guī);2018年11月天津要求機(jī)構(gòu)和個(gè)人出租房網(wǎng)簽備案，并且開展了住房租賃市場(chǎng)專項(xiàng)整治活動(dòng);2019年2月天津推行 “一城一策”，完善了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的常態(tài)長(zhǎng)效機(jī)制，這些政策的提出都有利于長(zhǎng)租公寓的推進(jìn)與發(fā)展。

2 天津市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)概況

正常的租售比一般界定為1∶200至1∶300，但天津市的租售比處于一個(gè)不正常的區(qū)間，人們對(duì)于這樣的現(xiàn)象不夠重視。2020年2月天津市新樓盤均價(jià)在19335元/平方米，二手房的均價(jià)為26041元/平方米，而平均租金為33.99元/月/平方米（數(shù)據(jù)來源：中國房?jī)r(jià)行情）。通過計(jì)算可得出天津市的新房租售比大約為1∶483，二手房的租售比大約為1∶651，明顯低于正常范圍，這樣的租售比說明天津市的房?jī)r(jià)明顯高于其本身價(jià)值，已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫。

改革開放以來，城市化進(jìn)程急速加快，城市的人口直線上升，農(nóng)村年輕人口大量流失，涌入城市，種種因素導(dǎo)致城市的住房需求日益增加。由于城市住房?jī)r(jià)格高居不下和各地“限購”政策限制等，許多人無法購買到合適的房產(chǎn)，租房就成為舍棄購房的諸多權(quán)益而滿足居住需求的第一替代選擇。隨著推進(jìn)租房發(fā)展相關(guān)政策的相繼出臺(tái)和居民收入水平的提高，城市流動(dòng)人口對(duì)于租房的質(zhì)量要求在不斷提高，逐漸不滿于傳統(tǒng)的租賃方式，一系列原因使得長(zhǎng)期租賃公寓受到國家政府和房地產(chǎn)業(yè)的青睞。

就目前市場(chǎng)狀況來看，由于租售比的不正常，房屋租賃市場(chǎng)的利潤(rùn)很低。不少業(yè)主認(rèn)為房屋出租成本較高，例如房屋出租后租戶對(duì)房屋設(shè)施造成破壞，導(dǎo)致時(shí)間成本及經(jīng)濟(jì)成本的不必要增長(zhǎng)，在房屋未出租時(shí)需要對(duì)其進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)等都是成本的大幅度來源，除此之外，在與租客的交流與接觸中對(duì)自身精力損耗等也是考慮因素，因此大部分戶主將房屋進(jìn)行出租的意愿并不強(qiáng)烈，而大部分選擇將房屋出租的房東則是需要依靠租金來進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼的相對(duì)不富裕人群。而大部分選擇租房居住的租戶自然沒有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)能力，尤其是剛步入社會(huì)的人群，經(jīng)濟(jì)來源尚未穩(wěn)定或經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)微薄。當(dāng)雙方在進(jìn)行房租租賃交易時(shí)，價(jià)格都是重要的考量因素，想要在這樣的租賃市場(chǎng)中生存下來并獲得相對(duì)的利潤(rùn)，企業(yè)仍需要設(shè)法解決困難。

中原地產(chǎn)前期顧問部高級(jí)分析師劉芳表示，2018年長(zhǎng)租公寓在天津主要集中在市中心和產(chǎn)業(yè)聚集地，房屋數(shù)量大約在1000間，只占天津租賃市場(chǎng)極小一部分。據(jù)天津戶口網(wǎng)2019年10月發(fā)布的文章可知，天津住宅集團(tuán)曾表示2019年將努力儲(chǔ)備公寓3000間，2020年在室內(nèi)六區(qū)分別建立天住領(lǐng)寓連鎖店。目前天住領(lǐng)寓已在河?xùn)|區(qū)及東麗區(qū)分別開業(yè)。此外位于天津市區(qū)河北區(qū)YOU+天津金緯路社區(qū)也已經(jīng)開業(yè)。由此可見，天津市的長(zhǎng)租市場(chǎng)正處于上升期，盡管天津市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)大部分品牌公寓仍處于虧損狀態(tài)，成熟可復(fù)制的盈利模式還未形成，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展并不完善，但相信其未來大有可為。

3 長(zhǎng)租公寓租客意向調(diào)查

為了解天津長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)潛力、青年群體接納度和青年人選擇長(zhǎng)租公寓的消費(fèi)心理，筆者針對(duì)天津市居民基本情況、租房市場(chǎng)的客戶需求進(jìn)行問卷調(diào)查。通過對(duì)調(diào)查問卷數(shù)據(jù)的分析，發(fā)現(xiàn)以下幾個(gè)問題。一是收回有效問卷中愿意租房的人群占80.32%;二是選擇對(duì)于租房市場(chǎng)相關(guān)政策以及長(zhǎng)租公寓了解程度超過一半的人了解程度不高，非常了解的人數(shù)不到1%;三是25%以上的人群對(duì)自己的租房經(jīng)歷并不滿意;四是68.57%的租客最為看重簽約合同手續(xù)是否齊全，另外有近70%的租客更看重治安情況;五是有74.29%的租客期待租房市場(chǎng)有明確的法律保護(hù)租賃者的租賃權(quán)益，71.43%的租客期待租房與買房一樣享有更公平的社會(huì)資源，如教育和醫(yī)療等;六是42.86%的租客認(rèn)為物業(yè)管理不好;七是租房時(shí)，租客最擔(dān)心遇到的問題是房屋信息不準(zhǔn)確，與實(shí)際情況差異過大和租期內(nèi)租金頻繁漲動(dòng)，其次是房東克扣押金。

根據(jù)問卷調(diào)查反饋的數(shù)據(jù)可以得出以下結(jié)論：其一，房屋租賃市場(chǎng)依舊擁有很大的改進(jìn)空間，潛在客戶較多，80%的租戶年齡在20～35歲，租房時(shí)間在6～12個(gè)月的租戶占據(jù)了60%。大部分的長(zhǎng)租公寓為6個(gè)月起租，也有部分公寓（有巢）為3個(gè)月起租，相對(duì)于傳統(tǒng)的租房方式更加方便與靈活。長(zhǎng)租公寓的潛在核心客戶主要是18～35歲，工作尚未完全穩(wěn)定的女性，其次是有短期租房需求的人群，如備考研究生或公務(wù)員的大四學(xué)生;其二，大部分人對(duì)于長(zhǎng)租公寓的相關(guān)政策了解程度不高，政府除了在政策方面給予支持外，可以加大宣傳力度;其三，政府可以一定程度上加大租戶的社會(huì)資源配置，如發(fā)放一定補(bǔ)貼等。

4 天津長(zhǎng)租市場(chǎng)現(xiàn)存問題

第一，天津租賃市場(chǎng)相關(guān)法律法規(guī)不完善，監(jiān)管制度存在缺陷。同時(shí)，長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營對(duì)企業(yè)內(nèi)部管理系統(tǒng)要求較高，企業(yè)管理能力面臨考驗(yàn)。因此，政府要加大對(duì)租賃政策的扶持力度，讓天津長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展有法可依，規(guī)范從業(yè)機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入和經(jīng)營機(jī)制，制定出租住宅的裝修和環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)線，建立租客保護(hù)機(jī)制，設(shè)立一定時(shí)間段內(nèi)的租金最高漲幅限制。

第二，優(yōu)質(zhì)房源獲取難度大，成本高昂，盈利空間小，投資回收期長(zhǎng)。盈利模式仍然是天津長(zhǎng)租公寓企業(yè)最頭疼的問題。同時(shí)，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營商應(yīng)科學(xué)思考如何建立適合自身發(fā)展的經(jīng)營模式。

第三，“長(zhǎng)租公寓+金融”模式尚未成熟?！白饨鹳J”風(fēng)險(xiǎn)高，容易成為企業(yè)搶占市場(chǎng)、盲目擴(kuò)張的工具。ABS和類REITs剛剛起步，未來風(fēng)險(xiǎn)敞口較大。因此，政府需完善REITs相關(guān)的法律法規(guī)，針對(duì)長(zhǎng)租公寓類REITs在各方面進(jìn)行明確的規(guī)定。嘗試對(duì)REITs進(jìn)行平層設(shè)計(jì)，突出股性，弱化債性，使投資者享有浮動(dòng)的租金收益和資產(chǎn)增值收益。在現(xiàn)有法律制度和實(shí)踐背景下，鼓勵(lì)類REITs結(jié)構(gòu)嵌套公募基金的方式，其阻力相對(duì)較小。投資者將所持公募基金份額在交易所上市交易，增加產(chǎn)品流動(dòng)性，有利于長(zhǎng)租公寓的盤活。提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于REITs持續(xù)運(yùn)營的參與度，房企較專業(yè)的運(yùn)營管理和投資物業(yè)成為REITs收益增長(zhǎng)的重要因素。

第四，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同質(zhì)化問題突出。政府需要對(duì)企業(yè)進(jìn)行篩選，注重房源優(yōu)質(zhì)化和服務(wù)精細(xì)化，改變多而散的市場(chǎng)格局，具體來說，分散式長(zhǎng)租公寓借助其本身投資體量小、方便精細(xì)化管理、投資回報(bào)率高等的優(yōu)勢(shì)將暫時(shí)拔得頭籌，而集中式長(zhǎng)租公寓的優(yōu)勢(shì)，諸如資本的充足支持、系統(tǒng)化的運(yùn)營管理以及品牌效應(yīng)，將會(huì)助力其走得更遠(yuǎn)。

5 結(jié)論與展望

天津市的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在政策的支持下?lián)碛辛己玫陌l(fā)展前景，擁有十分巨大的客戶群，但從發(fā)展?fàn)顩r來看，市場(chǎng)仍然處于起步階段，市場(chǎng)機(jī)制并不完善。

租售并舉及相關(guān)推進(jìn)房屋租賃發(fā)展政策的相繼落實(shí)為住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，同時(shí)為長(zhǎng)租市場(chǎng)的發(fā)展提供了參考和風(fēng)向標(biāo)，長(zhǎng)租市場(chǎng)快速發(fā)展是政策導(dǎo)向，但如何在快速發(fā)展的同時(shí)保證行業(yè)的正規(guī)和市場(chǎng)的良好仍需探討，作為新興行業(yè)，必然會(huì)經(jīng)歷從不成熟走向成熟的過程。想要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓的健康發(fā)展，需要政府-企業(yè)-客戶三方的共同努力。結(jié)合我國的國情和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，探索我國長(zhǎng)期租賃公寓發(fā)展的新模式，構(gòu)建良性循環(huán)、可持續(xù)發(fā)展的新市場(chǎng)格局是當(dāng)前的重中之重，也是無法避免的過程。

隨著新的集團(tuán)進(jìn)入社會(huì)，具有租房需求的人群數(shù)量不斷上升，長(zhǎng)租市場(chǎng)將迎來井噴式的發(fā)展和成長(zhǎng)。與此同時(shí)，長(zhǎng)租市場(chǎng)仍是需求導(dǎo)向的，長(zhǎng)租公寓的價(jià)格、經(jīng)營和服務(wù)占據(jù)租戶選擇取向的主導(dǎo)地位，但與此相對(duì)的是由于長(zhǎng)租市場(chǎng)規(guī)模仍較小，同質(zhì)化較為嚴(yán)重，很難對(duì)不同需求的租戶提供相應(yīng)的產(chǎn)品。除此之外，高評(píng)價(jià)的用戶體驗(yàn)、完善的物業(yè)管理、與購房相應(yīng)權(quán)益的同享等都是長(zhǎng)租公寓需要考慮的方面，相信隨著相關(guān)研究的不斷推進(jìn)和相關(guān)政策的不斷完善出臺(tái)都將促進(jìn)天津市長(zhǎng)租市場(chǎng)的成長(zhǎng)，使其成為一個(gè)完善、成熟、健康的市場(chǎng)，在促進(jìn)我國房產(chǎn)回歸其居住本質(zhì)，解決人民住房難題和幫助房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型等方面做出其應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

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[基金項(xiàng)目]天津市市級(jí)大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目“租售并舉政策下天津市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)優(yōu)化研究”（項(xiàng)目編號(hào)：202010069104）;2020年共青團(tuán)中央“青少年發(fā)展研究”課題“青年群體社會(huì)分化背景下改善大中城市青年住房難問題的政策建議”（批準(zhǔn)號(hào)：20YB035）。

[作者簡(jiǎn)介]陳浩（2000—）， 男， 漢族，新疆阿勒泰人，就讀于天津商業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院;通訊作者：孫藝（1987—）， 女， 漢族，四川成都人，講師，博士，研究方向：房地產(chǎn)策劃與經(jīng)營。