潘戈

2021年，房地產(chǎn)在政策重拳出擊下行業(yè)流動(dòng)性趨緊，增速換擋，規(guī)模完成率也不及預(yù)期，房企經(jīng)營(yíng)難言容易。

面對(duì)考驗(yàn)方顯實(shí)力。作為國(guó)內(nèi)民營(yíng)房企龍頭，碧桂園2021年全年?duì)I收逆勢(shì)實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長(zhǎng)，并首次突破5000億元，成為第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中惟一一家全口徑銷(xiāo)售額在7000億元檔次的房企，繼續(xù)穩(wěn)坐行業(yè)領(lǐng)先位置。與此同時(shí)，公司償債能力及現(xiàn)金流指標(biāo)也有顯著改善。進(jìn)入2022年，房產(chǎn)政策正迎來(lái)邊際緩和，加上行業(yè)已進(jìn)入加速出清、優(yōu)勝劣汰的階段，碧桂園積極參與收并購(gòu)，在新興業(yè)務(wù)方面持續(xù)發(fā)力，有望釋放可持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)期動(dòng)能。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健度持續(xù)提升 預(yù)計(jì)2022年可售貨值超6500億

2021年，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售金額約5580億元，權(quán)益合同銷(xiāo)售面積約6641萬(wàn)平方米;實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為5230.6億元，毛利、凈利、股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)分別為927.8億元、409.8億元、269.3億元。

著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展邏輯，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)已經(jīng)生變，優(yōu)質(zhì)企業(yè)更傾向于提升財(cái)務(wù)的健康度，而不只是追求規(guī)模擴(kuò)張。以碧桂園為例，公司全年權(quán)益物業(yè)銷(xiāo)售現(xiàn)金回籠約5022億元，權(quán)益回款率達(dá)90%，已連續(xù)6年高于90%。到2021年末，公司賬面可動(dòng)用現(xiàn)金余額1813億，凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流也高達(dá)108.6億元，可見(jiàn)其強(qiáng)勁的自我造血能力為企業(yè)經(jīng)營(yíng)構(gòu)筑起了安全屏障。

與此同時(shí)，公司有息負(fù)債余額也同比下降2.6%至3179.2億元，現(xiàn)金短債比約2.3倍;凈負(fù)債率45.4%，相比上年底優(yōu)化了10.2個(gè)百分點(diǎn)，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率也從2020年底的80%下降至74%。關(guān)于三道紅線的情況，目前公司仍處在較為健康的黃檔，管理層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，公司將在2023年中期之前自然實(shí)現(xiàn)從黃檔到綠檔的調(diào)整。值得一提的是，碧桂園加權(quán)平均融資成本較上年底再次下降了36個(gè)基點(diǎn)，為5.2%，考慮到第三方評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)于碧桂園持續(xù)做出積極評(píng)價(jià)，公司的財(cái)務(wù)穩(wěn)健度及融資能力有望在未來(lái)保持良好水平。

在當(dāng)前面臨的“三道紅線”硬性約束下，國(guó)內(nèi)房企可供使用的杠桿空間受限，這就意味著財(cái)務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)良、杠桿仍有空間的企業(yè)有望迎來(lái)一定發(fā)展利好，碧桂園或正是其中之一。據(jù)公司管理層透露，截至2021年底，碧桂園位于中國(guó)內(nèi)地的權(quán)益可售資源約14846億元，另有基本鎖定但尚未簽約的潛在權(quán)益可售資源約3365億元，合計(jì)約1.8萬(wàn)億元，可維持未來(lái)3年左右的銷(xiāo)售需求。其中，公司預(yù)計(jì)2022年全年權(quán)益可售貨量超6500億元，預(yù)計(jì)全年去化率將在70%以上，可見(jiàn)其穩(wěn)健增長(zhǎng)能力值得期待。

把握行業(yè)機(jī)遇發(fā)力收并購(gòu) 積蓄可持續(xù)發(fā)展動(dòng)能

經(jīng)歷過(guò)2021年的“至暗時(shí)刻”，房市正迎來(lái)政策面的邊際緩和，相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)頻頻傳遞積極態(tài)度。在碧桂園總裁及執(zhí)行董事莫斌看來(lái)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐步筑底過(guò)程中，市場(chǎng)信心在逐步恢復(fù)。

不過(guò)在市場(chǎng)尚不穩(wěn)定的背景下，恒者恒強(qiáng)的規(guī)律意味著中小企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力逐漸弱化，擁有強(qiáng)韌性的龍頭房企將獲取更大空間，地產(chǎn)行業(yè)也正迎來(lái)一波并購(gòu)潮。

就碧桂園而言，公司從2021年四季度就開(kāi)啟了收并購(gòu)安排。在業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上，管理層表示，目前公司已與10多家房企進(jìn)行了談判，接洽項(xiàng)目合計(jì)80多個(gè)，已收購(gòu)了35個(gè)，另有30個(gè)還在談判中?！皬娜ツ晗掳肽觊_(kāi)始，市場(chǎng)波動(dòng)，再加上行業(yè)的一些分化，使我們看到市場(chǎng)上的收并購(gòu)的機(jī)會(huì)在增多，我們預(yù)計(jì)在未來(lái)的一段時(shí)間里，公司收并購(gòu)的占比也會(huì)增多，我們會(huì)加大一些這方面的部署?！北坦饒@常務(wù)副總裁程光煜表示，“收并購(gòu)仍是公司今年比較重要的拓展手段?！?/p>

更值得一提的是，碧桂園于2022年3月先后與招商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行簽訂150億元及400億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議，主要用于并購(gòu)、保障性租賃住房業(yè)務(wù)等方面，這意味著公司的可拓展余地是很可觀的。

還有一個(gè)不可忽略的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，碧桂園在機(jī)器人、智能家居領(lǐng)域已有多項(xiàng)科技成果落地，正打造第二成長(zhǎng)曲線。以碧桂園子公司博智林為例，截至2022年2月底，擁有的21款建筑機(jī)器人已經(jīng)在25個(gè)?。ㄖ陛犑小⒆灾螀^(qū)）超350個(gè)項(xiàng)目投入商業(yè)化應(yīng)用，累計(jì)交付超750臺(tái)，總應(yīng)用施工面積超700萬(wàn)㎡。

4年前，碧桂園創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)在一次內(nèi)部管理會(huì)議上表示：“希望借助機(jī)器人應(yīng)用，在建筑行業(yè)把工人工作效率提高50%，同時(shí)降低建筑工地的傷亡率，改進(jìn)工程質(zhì)量，獲得更好的環(huán)境效益?！比缃駚?lái)看，這項(xiàng)具有時(shí)代前瞻性的使命已經(jīng)一步步落地在碧桂園實(shí)際生產(chǎn)之中。

整體而言，從穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)和財(cái)務(wù)水平、充沛的可售貨值、以及多元協(xié)同的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)看得到碧桂園的底氣，而面對(duì)行業(yè)風(fēng)云變幻，穩(wěn)固基本盤(pán)之時(shí)選擇性進(jìn)攻，將為碧桂園打造一個(gè)怎樣值得期待的未來(lái)？我們拭目以待。