宋軍　吳宇靜

摘要：區(qū)塊鏈技術(shù)作為當(dāng)前討論與應(yīng)用最為火熱的一種新興技術(shù)之一，其核心特點(diǎn)是去中心化與不可篡改性，國家從頂層設(shè)計(jì)的角度出發(fā)也明確提出要加快推動(dòng)區(qū)塊鏈技術(shù)和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。因此，區(qū)塊鏈技術(shù)在政務(wù)信息化場(chǎng)景中將具有廣闊的應(yīng)用前景，特別是對(duì)于數(shù)據(jù)安全性要求較高的政務(wù)行業(yè)，如不動(dòng)產(chǎn)登記、房產(chǎn)交易，區(qū)塊鏈技術(shù)的引入，將會(huì)促進(jìn)行業(yè)信息化能力的進(jìn)一步提升。

關(guān)鍵詞：區(qū)塊鏈;不動(dòng)產(chǎn)登記;房產(chǎn)交易;數(shù)字資產(chǎn)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）02-0070-03 收稿日期：2021-12-20

較早被定義為數(shù)字資產(chǎn)的“比特幣”，是區(qū)塊鏈技術(shù)最早的應(yīng)用場(chǎng)景，隨著區(qū)塊鏈技術(shù)現(xiàn)在已經(jīng)從1.0發(fā)展到區(qū)塊鏈3.0的時(shí)代，區(qū)塊鏈技術(shù)的應(yīng)用場(chǎng)景越來越豐富，但是其核心的應(yīng)用場(chǎng)景還是在對(duì)數(shù)字資產(chǎn)的管理上。

而當(dāng)前，在“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”、“最多跑一次”的政務(wù)服務(wù)模式下，不動(dòng)產(chǎn)的交易與登記管理已經(jīng)逐漸從傳統(tǒng)的線下模式完全轉(zhuǎn)變到線上服務(wù)了。因此可以理解為不動(dòng)產(chǎn)（主要是土地、房屋）在線下是一種固定資產(chǎn)，但是在線上，特別是在當(dāng)前價(jià)值互聯(lián)網(wǎng)（指信任傳遞、價(jià)值傳遞）高速發(fā)展的時(shí)代，不動(dòng)產(chǎn)也已經(jīng)變?yōu)榱艘环N數(shù)字資產(chǎn)。而且以后的趨勢(shì)將是房產(chǎn)交易越來越高效，越來越便捷，甚至?xí)裨谔詫氋徺I寶貝一樣，下單即能夠成交并且快速完成房產(chǎn)這一數(shù)字資產(chǎn)在線上的權(quán)力轉(zhuǎn)移。因此，基于區(qū)塊鏈技術(shù)的不動(dòng)產(chǎn)交易與登記信息化管理將會(huì)是未來的發(fā)展趨勢(shì)，特別是基于區(qū)塊鏈的共識(shí)機(jī)制、不可篡改性、分布式賬本，可追溯等特性，將會(huì)讓不動(dòng)產(chǎn)交易與登記模式發(fā)生徹底的變化，甚至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)都將會(huì)發(fā)生變革。

1 建立以不動(dòng)產(chǎn)交易與登記為專題的生態(tài)聯(lián)盟區(qū)塊鏈

當(dāng)前，在區(qū)塊鏈并沒有大規(guī)模深入到各行各業(yè)的應(yīng)用場(chǎng)景情況下，建立專題的生態(tài)聯(lián)盟區(qū)塊鏈?zhǔn)禽^好的選擇，能夠有效的促進(jìn)“區(qū)塊鏈+行業(yè)應(yīng)用”的快速落地，拉動(dòng)整個(gè)區(qū)塊鏈的發(fā)展。

不動(dòng)產(chǎn)交易與登記并非涉及到單一的住建部門或者不動(dòng)產(chǎn)登記部門，還包括稅務(wù)、社保、金融、公安等部門，因此應(yīng)該建立多方共用的基于不動(dòng)產(chǎn)管理為主要目的生態(tài)聯(lián)盟鏈，將不動(dòng)產(chǎn)交易與登記全生命周期過程的所有數(shù)據(jù)全部上鏈。這樣將會(huì)形成一個(gè)以交易和登記為核心的生態(tài)聯(lián)盟系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)“區(qū)塊鏈+不動(dòng)產(chǎn)交易登記”。

在該聯(lián)盟鏈中，住建局、不動(dòng)產(chǎn)登記中心、稅務(wù)局、社保局、金融機(jī)構(gòu)、公安局等內(nèi)部及外部機(jī)構(gòu)都是一個(gè)鏈條節(jié)點(diǎn)。除不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)節(jié)點(diǎn)存放交易登記全生命周期所有數(shù)據(jù)外，其他各個(gè)節(jié)點(diǎn)都存放著各自需要對(duì)外進(jìn)行共享的行業(yè)數(shù)據(jù)。比如住建局存放著合同數(shù)據(jù)、不動(dòng)產(chǎn)登記中心存放著登記簿數(shù)據(jù)、稅務(wù)局存放著納稅共享數(shù)據(jù)，金融機(jī)構(gòu)存放信貸共享數(shù)據(jù)等。在此之余，各個(gè)節(jié)點(diǎn)還應(yīng)該存放從其他節(jié)點(diǎn)上鏈并且已經(jīng)在聯(lián)盟鏈中形成共識(shí)的信任數(shù)據(jù)（即接受其他節(jié)點(diǎn)廣播過來的數(shù)據(jù)），考慮到網(wǎng)絡(luò)傳輸與儲(chǔ)存成本，該數(shù)據(jù)可以不是業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，而是一種日志記錄數(shù)據(jù)。

2 區(qū)塊鏈技術(shù)在不動(dòng)產(chǎn)交易與登記中的具體應(yīng)用

基于區(qū)塊鏈的去中心化，共識(shí)機(jī)制、不可篡改性、分布式賬本，可追溯等特性，可開展如下具體應(yīng)用。

2.1 去中心化，從而降低房產(chǎn)交易過程中的時(shí)間成本和資金成本

傳統(tǒng)的房產(chǎn)交易一般都要依托很多第三方的信任中心，比如交易的網(wǎng)簽備案需要住建局、中介公司作為第三方信任中心，贖樓需要銀行或者置業(yè)擔(dān)保作為第三方信任中心，交易資金的管理需要監(jiān)管部門作為第三方信任中心，甚至房屋登記還有不動(dòng)產(chǎn)登記代理人作為第三方信任中心。這一系列的第三方信任中心無疑將會(huì)給我們的房屋交易帶來繁瑣的手續(xù)和更高的時(shí)間成本和金錢成本。這和“最多跑一次”、“提升營商環(huán)境”、“便民服務(wù)”等政策舉措是相悖的，而且也會(huì)導(dǎo)致我們的數(shù)字資產(chǎn)（房屋）在交易過程被無形抵消，造成不必要的損失。

而區(qū)塊鏈的去中心化特性，分布式數(shù)據(jù)存儲(chǔ)，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)傳輸、共識(shí)機(jī)制，加密算法等計(jì)算機(jī)技術(shù)將會(huì)打破這種依賴很多“中心”支撐的信用機(jī)制。實(shí)現(xiàn)交易雙方在監(jiān)管部門構(gòu)建的“區(qū)塊鏈+房產(chǎn)交易”信息化平臺(tái)上進(jìn)行互信、互認(rèn)、互相約束，可以允許任意兩個(gè)主體在不需可信第三方參與的情況下直接進(jìn)行交易。比如，在房屋交易過程中，交易系統(tǒng)能夠自動(dòng)的調(diào)用區(qū)塊鏈上各個(gè)節(jié)點(diǎn)提供的不可篡改的數(shù)據(jù)進(jìn)行驗(yàn)真，實(shí)現(xiàn)安全的智能的交易。比如自動(dòng)核驗(yàn)房源數(shù)據(jù)（不動(dòng)產(chǎn)節(jié)點(diǎn)提供房屋的產(chǎn)權(quán)屬性、登記時(shí)間節(jié)點(diǎn)數(shù)據(jù)，住建局節(jié)點(diǎn)提供房屋性質(zhì)數(shù)據(jù)等），以智能自動(dòng)判斷房屋是否符合交易條件;自動(dòng)核驗(yàn)交易雙方的資格數(shù)據(jù)（金融機(jī)構(gòu)節(jié)點(diǎn)提供信貸數(shù)據(jù)、稅務(wù)節(jié)點(diǎn)提供納稅數(shù)據(jù)、公安節(jié)點(diǎn)提供家庭數(shù)據(jù)與戶籍?dāng)?shù)據(jù)等），以確保雙方是否具有交易資格。這種基于區(qū)塊鏈的房屋交易場(chǎng)景應(yīng)用，交易平臺(tái)自身只需要核驗(yàn)交易雙方的真實(shí)性，便可快速、安全、智能的實(shí)現(xiàn)房屋的交易網(wǎng)簽，從而減少各種去“第三方”機(jī)構(gòu)“找證據(jù)”的過程。

2.2 共識(shí)與信任機(jī)制，解決跨部門共享數(shù)據(jù)可信的問題

原有的數(shù)據(jù)共享模式是，各部門把自己的接口開放出來讓其他部門查詢調(diào)用。這導(dǎo)致使用部門能查數(shù)據(jù)，但是不能保證數(shù)據(jù)的真?zhèn)?。因?yàn)閿?shù)據(jù)共享部門能夠在其他部門不知情的情況下修改、刪除數(shù)據(jù)，造成部門間共享數(shù)據(jù)沒有可靠的追溯渠道，引發(fā)數(shù)據(jù)共享的互信問題。

而區(qū)塊鏈技術(shù)則能夠構(gòu)建一個(gè)多方參與，共同維護(hù)，多中心的信任體系。參與數(shù)據(jù)共享的部門共同擁有一個(gè)網(wǎng)絡(luò)，其中任何一方都不能篡改自己的數(shù)據(jù)（即便篡改也無法上鏈獲得其他節(jié)點(diǎn)的信任），也不能抵賴自己寫進(jìn)的數(shù)據(jù)，即數(shù)據(jù)的操作需到得共識(shí)節(jié)點(diǎn)的認(rèn)同，從而保證各區(qū)塊中數(shù)據(jù)的一致性、防篡改及可追溯的目的。這將保證任何部門基于區(qū)塊鏈網(wǎng)絡(luò)獲取的共享數(shù)據(jù)將是真實(shí)有效，沒有被篡改過的。

2.3 智能合約可以讓不動(dòng)產(chǎn)管理中的條款執(zhí)行更容易、更透明、更高效

在房屋交易與登記過程中涉及到多種合同、協(xié)議、證明等有約束的憑證，傳統(tǒng)的這些憑證是需要人工進(jìn)行干預(yù)才能生效的。在區(qū)塊鏈技術(shù)中可以將這一系列合同、協(xié)議、證明讀統(tǒng)稱為智能合約，并且引入CA認(rèn)證、人臉識(shí)別、電子簽章、電子證照等安全保障技術(shù)，即可達(dá)到合約的智能化管理、有效性管理，并且實(shí)現(xiàn)合約中相應(yīng)條款的自動(dòng)執(zhí)行。比如，基于區(qū)塊鏈的資金監(jiān)管協(xié)議智能合約生效后，系統(tǒng)能夠自動(dòng)的基于監(jiān)管協(xié)議中約定的時(shí)間或者約定的生效事件（比如二手房轉(zhuǎn)移登記登簿后）觸發(fā)轉(zhuǎn)賬的指令，將交易資金自動(dòng)打入賣方賬戶中，而這一過程完全不需要人為干涉，這就避免了相應(yīng)條款執(zhí)行時(shí)間的滯后問題，可以近乎實(shí)時(shí)的完成對(duì)賬。

2.4 交易登記核心信息上鏈，加大業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)篡改難度，保證信息可追溯

在不動(dòng)產(chǎn)交易與登記過程中，將其全生命周期過程中的所有業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，比如預(yù)售信息、網(wǎng)簽備案信息、資金監(jiān)管信息、登記登簿信息都上鏈，并且取得各個(gè)節(jié)點(diǎn)的共識(shí)和互認(rèn)，那么有人想要惡意修改相應(yīng)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，則會(huì)引發(fā)其他節(jié)點(diǎn)的抵賴，因此將會(huì)極大的增加數(shù)據(jù)惡意修改的成本。同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)交易登記過程中的歷史業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，也將能實(shí)現(xiàn)基于時(shí)間戳的歷史追溯。

3 區(qū)塊鏈技術(shù)當(dāng)前應(yīng)用的難點(diǎn)

3.1 監(jiān)管上的問題

區(qū)塊鏈技術(shù)已經(jīng)被列入《國家信息化規(guī)劃》，同時(shí)也在中共中央政治局的區(qū)塊鏈技術(shù)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)學(xué)習(xí)中定下基調(diào)：要探索“區(qū)塊鏈+”在民生領(lǐng)域的應(yīng)用。但是這僅僅是一個(gè)開端，當(dāng)前還缺乏專門的部門，專門的標(biāo)準(zhǔn)來對(duì)區(qū)塊鏈技術(shù)進(jìn)行規(guī)范引導(dǎo)。各個(gè)行業(yè)、以及各個(gè)區(qū)塊鏈平臺(tái)公司都還處于自行探索建設(shè)的階段，沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范指導(dǎo)建設(shè)。

3.2 單一業(yè)務(wù)部門難以自行建立區(qū)塊鏈應(yīng)用平臺(tái)，最好是政府主導(dǎo)建立統(tǒng)一的生態(tài)聯(lián)盟鏈

前文說了，目前各部門由于其業(yè)務(wù)單一，且又需要快速實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)跨部門共享，業(yè)務(wù)跨部門協(xié)同，因此最好是建立以某一行業(yè)領(lǐng)域?yàn)橹黧w，其他有數(shù)據(jù)共享與業(yè)務(wù)協(xié)同訴求的部門輔助建設(shè)的生態(tài)聯(lián)盟區(qū)塊鏈。短時(shí)間，這是最好的選擇，因?yàn)槟軌蚩焖俚膶?shí)現(xiàn)“區(qū)塊鏈+行業(yè)應(yīng)用”的模式。但是這也不可避免會(huì)出現(xiàn)一個(gè)城市的不同局委辦都會(huì)有以自己為中心主體的聯(lián)盟區(qū)塊鏈，從而造成嚴(yán)重的資產(chǎn)和資源浪費(fèi)。

好在，目前各地政府都已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問題。在數(shù)字城市建立的大浪潮，都在逐步探索并建立以省、市為單位的、政府主導(dǎo)的公共區(qū)塊鏈支撐平臺(tái)，各個(gè)局委辦只需要接入平臺(tái)，并且將數(shù)據(jù)上到統(tǒng)一的區(qū)塊鏈平臺(tái)中便可以實(shí)現(xiàn)各類業(yè)務(wù)場(chǎng)景的落地。

3.3 區(qū)塊鏈的成本問題

區(qū)塊鏈網(wǎng)絡(luò)中的參與者需要參與部署區(qū)塊鏈服務(wù)器，該服務(wù)器分布式地部署在網(wǎng)絡(luò)中，因此，部署和運(yùn)營一個(gè)區(qū)塊鏈網(wǎng)絡(luò)的費(fèi)用相比常規(guī)性的互聯(lián)網(wǎng)信息化平臺(tái)，將會(huì)產(chǎn)生更高的成本。如何降低這部分成本，還需要進(jìn)一步做深入的探索，相信在區(qū)塊鏈技術(shù)應(yīng)用到越來越多的業(yè)務(wù)場(chǎng)景后，將會(huì)逐漸摸索出一套有效的解決辦法。

作者簡介：宋軍，廣東南方數(shù)碼科技股份有限公司。

吳宇靜，廣州華立學(xué)院。