王星睿，池宇杭

(南京財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院，南京 江蘇 210023)

一、引言

新冠肺炎疫情作為一次重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件，以非常規(guī)的方式?jīng)_擊了我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)各個(gè)領(lǐng)域，特別是當(dāng)舉國進(jìn)行“抗疫”行動(dòng)時(shí)，醫(yī)療資源與城市宜居性、競爭力及房價(jià)的關(guān)系成為公眾熱議話題。房地產(chǎn)作為一種異質(zhì)性商品，其價(jià)格不僅受到市場供需因素和房屋本身品質(zhì)的影響，醫(yī)療、教育、交通、環(huán)境等附帶價(jià)值的不同也會(huì)使房價(jià)產(chǎn)生波動(dòng)。隨著人民對生活品質(zhì)的追求及對身體健康重視程度的提升，醫(yī)療資源不再僅僅作為看醫(yī)治病時(shí)的剛性需求，同時(shí)極大地影響了居民的住房消費(fèi)選擇。加之我國人口老齡化問題凸顯和新型傳染病防治的需要，許多家庭選擇住宅時(shí)愈發(fā)關(guān)注城市醫(yī)療資源配置，對醫(yī)療資源的重視及搶奪讓醫(yī)療資源資本化到住宅價(jià)格的趨勢日漸顯著，城市醫(yī)療資源配置成了基本公共服務(wù)和影響居民住房選擇的重要因素。然而一直以來無論是房地產(chǎn)研究還是實(shí)務(wù)領(lǐng)域，在關(guān)于“公共品與房價(jià)的關(guān)系”的討論中，相較于交通、教育等資源，醫(yī)療資源很少受到更多關(guān)注。如果說城市房價(jià)是人們“用腳投票”結(jié)果顯示的話，那么城市醫(yī)療資源在多大程度上影響人們對城市居住的評價(jià)與選擇，不同規(guī)?；虬l(fā)展水平的城市之間在影響機(jī)制上又有何不同?這些不同與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平關(guān)系如何?本文利用中國70個(gè)大中城市2009～2018年的面板數(shù)據(jù)，回歸分析不同城市醫(yī)療資源質(zhì)(發(fā)達(dá)程度)與量(豐富程度)對房價(jià)的影響，探究城市醫(yī)療資源質(zhì)、量配置對房價(jià)的影響，嘗試呈現(xiàn)公眾感覺與現(xiàn)實(shí)選擇之間的差異，同時(shí)豐富房價(jià)中的公共品資本化效應(yīng)的異質(zhì)性研究內(nèi)容。

二、文獻(xiàn)回顧

房地產(chǎn)具有商品和投資的雙重屬性，房價(jià)由房產(chǎn)、地產(chǎn)及其附帶價(jià)值共同決定，公共服務(wù)作為房地產(chǎn)附帶價(jià)值的重要組成部分，因此房價(jià)中的公共品資本化效應(yīng)研究一直以來受到研究者的關(guān)注。國外相關(guān)研究最早可以追溯到Tiebout的“用腳投票”理論。他提出，在流動(dòng)不受限制的情況下，居民會(huì)綜合考慮公共服務(wù)水平和稅收來選擇最合適的居住地。隨后，F(xiàn)ox等通過研究公共服務(wù)水平與居住遷徙的因果關(guān)系證實(shí)了Tiebout模型，發(fā)現(xiàn)公共財(cái)政支出透明度的提升對居民遷移具有顯著的推動(dòng)作用。從微觀層面考察了倫敦居民的遷徙行為，John等同樣發(fā)現(xiàn)了這一點(diǎn)。公共服務(wù)是通過居民遷徙資本化到該區(qū)域的住房價(jià)格中。Rosen的特征價(jià)格模型使研究消費(fèi)者對住房價(jià)格中的不同特征出價(jià)成為可能。溫海珍和賈生華通過構(gòu)建特征價(jià)格模型對杭州市的房地產(chǎn)市場進(jìn)行實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)生活設(shè)施、建筑面積、交通等主要住宅特征的隱含價(jià)格。金志云和卓淼淼基于特征價(jià)格理論，運(yùn)用35個(gè)大中城市面板數(shù)據(jù)，研究發(fā)現(xiàn)公共交通(經(jīng)濟(jì)性公共品)對房價(jià)的影響效應(yīng)高于教育(非經(jīng)濟(jì)性公共品)，且在短期內(nèi)效應(yīng)更加明顯。

隨著房價(jià)的不斷攀升，國內(nèi)研究者對不同公共品對房價(jià)的影響進(jìn)行了更為深入的研究。梁若冰和湯韻通過細(xì)分公共服務(wù)類型實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，文化、環(huán)境和交通變量對當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)有顯著的推動(dòng)作用，而醫(yī)療、教育和就業(yè)等變量的影響較小。而鄧慧慧等運(yùn)用空間滯后雙向固定模型實(shí)證研究城市住房價(jià)格的空間關(guān)聯(lián)性，發(fā)現(xiàn)財(cái)政分權(quán)下的地方競爭促使地方政府推高房價(jià)，并且醫(yī)療、教育、交通和環(huán)保等公共服務(wù)對房價(jià)均有顯著的正向影響。高雅等利用熵值法計(jì)算出我國29個(gè)大中城市每年的基本公共服務(wù)指數(shù)，實(shí)證分析了城市公共服務(wù)對房價(jià)的影響，發(fā)現(xiàn)醫(yī)療資源對住房價(jià)格的影響十分顯著。上述研究中醫(yī)療資源對我國住房價(jià)格的影響具有不斷增強(qiáng)的趨勢?？紤]到近年來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和現(xiàn)代人健康意識的提升，尤其在中老年人對醫(yī)療資源的高需求以及新型疾病出現(xiàn)等趨勢下，醫(yī)療資源很可能成為居民“用腳投票”的重要依據(jù)。隨之帶來的則是居住需求的增加以及房價(jià)的上漲。Nau和Bishai通過對1990～2010年的房價(jià)指數(shù)和五年前預(yù)期壽命進(jìn)行回歸證明了這一點(diǎn)，研究發(fā)現(xiàn)將財(cái)產(chǎn)稅收入投資于公共衛(wèi)生基礎(chǔ)設(shè)施的社區(qū)可以受益于健康狀況改善的良性循環(huán)，從而帶來更高的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)價(jià)值。不投資于衛(wèi)生的社區(qū)可能進(jìn)入惡性循環(huán)，可能擴(kuò)大地理空間衛(wèi)生和財(cái)富差距。

相較于國外，國內(nèi)研究既有關(guān)于公共品影響房價(jià)機(jī)制的經(jīng)典闡釋，也有眾多實(shí)證研究揭示公共服務(wù)或交通、教育等具體公共品對房價(jià)的影響，但是對醫(yī)療資源大多不夠重視。以往研究僅僅將醫(yī)療資源作為公共服務(wù)的一部分研究其對房價(jià)的影響關(guān)系，又由于數(shù)據(jù)的缺失，通常僅采用醫(yī)院數(shù)、醫(yī)生數(shù)、床位數(shù)等醫(yī)療資源數(shù)量層面的數(shù)據(jù)，且一般選擇35個(gè)大中城市作為研究樣本，無論是從研究對象還是變量的選擇上，都不夠全面，難以凸顯醫(yī)療資源對房價(jià)的真實(shí)影響，更加無法說明醫(yī)療資源對房價(jià)影響的異質(zhì)性。在上述研究的基礎(chǔ)上，本文將醫(yī)療資源從整體公共服務(wù)中剝離出來，全面考慮城市醫(yī)療資源配置的量和質(zhì)，從豐富程度和發(fā)達(dá)程度兩個(gè)角度出發(fā)，且對豐富程度相關(guān)變量進(jìn)行人均化，利用70個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù)研究醫(yī)療資源對不同等級城市影響關(guān)系的異質(zhì)性。

三、研究設(shè)計(jì)

(一)數(shù)據(jù)來源與變量選擇

我國70個(gè)大中城市于全國房地產(chǎn)投資開發(fā)總額占比達(dá)80%以上，且涵蓋了全國各個(gè)地區(qū)以及各個(gè)城市等級(其中大理由于數(shù)據(jù)缺失嚴(yán)重予以剔除)，一定程度上反映了我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的區(qū)域不均衡性。因此，選擇70個(gè)大中城市作為研究樣本具有代表性。本文參考第一財(cái)經(jīng)發(fā)布的《2020城市商業(yè)魅力排行榜》將70個(gè)大中城市劃分為一線城市、新一線城市、二線城市、三四五線城市四種類型。

在已有研究房價(jià)影響因素的文獻(xiàn)中，特征價(jià)格模型自Ridker和Henning1967年的研究開始就一直被看作房價(jià)及其決定因素分析的標(biāo)準(zhǔn)模型，該模型認(rèn)為一個(gè)商品單元可以用

n

維可度量的特征向量束來表示，這些特征都有各自隱含的特征價(jià)格。特征價(jià)格模型本質(zhì)上是一個(gè)多元線性回歸模型。本文根據(jù)特征價(jià)格模型理論，通過閱讀現(xiàn)有文獻(xiàn)和研究成果發(fā)現(xiàn)，一般研究醫(yī)療資源對房價(jià)影響關(guān)系的變量為醫(yī)院數(shù)、醫(yī)生數(shù)、床位數(shù)等醫(yī)療資源“量”的因素，缺少對城市醫(yī)療資源“質(zhì)”的探尋。為精確醫(yī)療資源豐富程度對房價(jià)的影響關(guān)系，本文利用《中國城市統(tǒng)計(jì)年鑒》中各年各城市的年平均人口數(shù)對醫(yī)院數(shù)、醫(yī)生數(shù)和床位數(shù)變量進(jìn)行人均化，并加入了三甲醫(yī)院數(shù)量、百強(qiáng)醫(yī)院數(shù)量、全國第一學(xué)科數(shù)量和全國前三學(xué)科數(shù)量變量衡量醫(yī)療資源發(fā)達(dá)程度對房價(jià)的影響。

除了上述解釋變量，對同時(shí)影響房地產(chǎn)價(jià)格及醫(yī)療資源的因素進(jìn)行控制，得到如下4個(gè)控制變量:

人口密度:人口密度使用每平方千米人口數(shù)量(年末戶籍人口/城市轄區(qū)面積)表示。人口密度越高的城市對醫(yī)療資源的需求量越大，同時(shí)對住宅的需求可能會(huì)導(dǎo)致供給緊缺，提高房價(jià)。

人均產(chǎn)出:人均產(chǎn)出使用人均生產(chǎn)總值(城市經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值/年末戶籍人口)表示。越高的人均產(chǎn)出代表城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，政府可以提供更為優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源，同時(shí)經(jīng)濟(jì)水平帶動(dòng)居民消費(fèi)水平上升，房價(jià)也隨之提高。

工資水平:工資水平用職工人均收入水平表示，居民工資越高代表其消費(fèi)能力越高，住宅市場的有效需求增多有可能引起房價(jià)的上漲，更高的工資水平會(huì)吸引人口流入，提高人們對醫(yī)療資源需求的同時(shí)增加了醫(yī)療的人力資源。

年末實(shí)有公共車輛:城市交通資源及醫(yī)療資源的可達(dá)性用年末實(shí)有公共車輛數(shù)量表示，更好的交通資源資本化到城市住宅價(jià)格的同時(shí)勢必提高醫(yī)療資源可獲得的程度，從而抬高房價(jià)水平。

樣本中，一線城市占比6%，新一線城市占比19%，二線城市占比31%，三四五線城市占比44%。總體樣本住宅商品房價(jià)格均值為7363元/平方米，其他相關(guān)變量的統(tǒng)計(jì)特征見表1。

表1 變量描述性統(tǒng)計(jì)表

(二)模型構(gòu)建

目前研究醫(yī)療資源對房價(jià)影響關(guān)系的相關(guān)文獻(xiàn)，通常僅采用醫(yī)院數(shù)、醫(yī)生數(shù)、床位數(shù)等醫(yī)療資源數(shù)量層面的數(shù)據(jù)，本文在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步對相關(guān)變量進(jìn)行人均化處理，建立如下的計(jì)量模型:

模型中，

i

和

t

表示城市和年份，hp表示

i

城市

t

年份的住宅商品房銷售均價(jià)，是模型的被解釋變量；peryy表示

i

城市

t

年份的人均醫(yī)院數(shù)，perys表示

i

城市

t

年份的人均醫(yī)生數(shù)，percw表示

i

城市

t

年份的人均床位數(shù)；

β

、

β

、

β

分別為城市人均醫(yī)院數(shù)、人均醫(yī)生數(shù)、人均床位數(shù)變量對房價(jià)的回歸系數(shù)；

X

為一組控制變量，包括工資水平和人口密度等其他影響房價(jià)的變量；

ε

為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。

為體現(xiàn)城市醫(yī)療資源發(fā)達(dá)程度對城市房價(jià)的影響，在模型中加入了城市三甲醫(yī)院數(shù)量、百強(qiáng)醫(yī)院數(shù)量、全國第一學(xué)科數(shù)量和全國前三學(xué)科數(shù)量，分別用topthree、tophundred、topsubject和threesubject表示，修正后的模型如下式:

在控制了城市醫(yī)療資源發(fā)達(dá)程度相關(guān)變量后，觀察

β

、

β

和

β

的估計(jì)值是否會(huì)有所下降，進(jìn)一步說明城市醫(yī)療資源發(fā)達(dá)程度對房價(jià)的影響關(guān)系，并修正城市醫(yī)療資源豐富程度對房價(jià)影響關(guān)系的偏估。本文還嘗試在模型中加入時(shí)間和相關(guān)變量的交互項(xiàng)，用于觀察城市醫(yī)療資源對房價(jià)影響關(guān)系的時(shí)間變化。

四、實(shí)證結(jié)果分析

(一)不同類型醫(yī)療資源對房價(jià)的影響關(guān)系

利用相關(guān)計(jì)量軟件對面板數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，回歸結(jié)果見表2。模型一表示城市醫(yī)療資源豐富程度對房價(jià)的影響關(guān)系，其中，僅人均醫(yī)院數(shù)對房價(jià)在5%的顯著性水平下有顯著的正向影響。模型二在控制醫(yī)療資源發(fā)達(dá)程度相關(guān)變量后發(fā)現(xiàn)，人均醫(yī)院數(shù)對房價(jià)不再具有顯著影響，這說明對房價(jià)的影響實(shí)際上可以由醫(yī)療資源發(fā)達(dá)程度來解釋。醫(yī)療資源發(fā)達(dá)程度相關(guān)變量中，三甲醫(yī)院數(shù)量、百強(qiáng)醫(yī)院數(shù)量和全國前三學(xué)科數(shù)量分別在5%、1%、10%的顯著性水平下與房價(jià)具有顯著的正相關(guān)關(guān)系。三甲醫(yī)院數(shù)量、百強(qiáng)醫(yī)院數(shù)量和全國前三學(xué)科數(shù)量每增加1%分別會(huì)推動(dòng)房價(jià)上漲約0.16%、0.19%和0.06%。為探究城市醫(yī)療資源配置對房價(jià)影響關(guān)系的時(shí)間變化，模型三中進(jìn)一步加入了人均醫(yī)生數(shù)量、百強(qiáng)醫(yī)院數(shù)量和全國前三學(xué)科數(shù)量與時(shí)間的交互項(xiàng)，回歸發(fā)現(xiàn)百強(qiáng)醫(yī)院數(shù)量對房價(jià)的影響在十年間不斷增強(qiáng)，驗(yàn)證了城市高水平的醫(yī)療資源在居民住房選擇時(shí)越來越受關(guān)注的假設(shè)。居民對醫(yī)療資源具有一定的購買意愿。在控制變量層面，城市人均產(chǎn)出及工資水平對房價(jià)的影響均高度顯著，且回歸系數(shù)為正，說明城市人均產(chǎn)出及工資水平對房價(jià)具有明顯的推動(dòng)作用。城市房價(jià)會(huì)隨該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高而增長。但是人口密度對房價(jià)的影響關(guān)系并不顯著，一定程度上反映了我國居民購買房地產(chǎn)的有限理性心理。年末實(shí)有公共車輛對房價(jià)同樣不具有顯著影響，可能是輕軌、共享單車等交通方式越來越多樣化的緣故。

表2 不同類型醫(yī)療資源影響房價(jià)的回歸結(jié)果

續(xù)表

(二)醫(yī)療資源對房價(jià)影響的異質(zhì)性

為進(jìn)一步研究城市間醫(yī)療資源對房價(jià)影響關(guān)系的異質(zhì)性，本文將70個(gè)大中城市的樣本數(shù)據(jù)劃分為一線城市、新一線城市、二線城市和三四五線城市4個(gè)經(jīng)濟(jì)等級，并對不同等級城市數(shù)據(jù)分別進(jìn)行回歸分析，回歸結(jié)果見表3。結(jié)果表明，北、上、廣、深一線城市的人均醫(yī)院數(shù)和人均醫(yī)生數(shù)代表的醫(yī)療資源豐富程度對房價(jià)具有顯著影響，而發(fā)達(dá)程度對房價(jià)的影響并不顯著，主要在于一線城市的醫(yī)療資源長期保持高水平。新一線城市的人均醫(yī)院數(shù)和人均床位數(shù)代表的醫(yī)療資源豐富程度以及百強(qiáng)醫(yī)院數(shù)量、全國學(xué)科前三數(shù)量代表的醫(yī)療資源發(fā)達(dá)程度對房價(jià)均具有正向影響，且百強(qiáng)醫(yī)院數(shù)量回歸系數(shù)為0.21，高于全國總體水平，全國學(xué)科前三數(shù)量回歸系數(shù)為0.05，低于全國總體水平。說明在新一線城市增加醫(yī)療資源配置能夠進(jìn)一步影響房價(jià)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。二線城市的人均醫(yī)院數(shù)與三甲醫(yī)院數(shù)量對房價(jià)的影響均在1%的顯著性水平下高度顯著，說明不管是城市醫(yī)療資源豐富程度還是發(fā)達(dá)程度對房價(jià)都有明顯的推動(dòng)作用。值得注意的是二線城市人均床位數(shù)對房價(jià)具有顯著的反向影響，應(yīng)注意防范資源的浪費(fèi)，提高醫(yī)療水平。三四五線城市的醫(yī)療資源豐富程度中人均醫(yī)生數(shù)對房價(jià)影響顯著，百強(qiáng)醫(yī)院數(shù)量在10%的顯著性水平下對房價(jià)具有顯著推動(dòng)作用，且低于全國總體水平，說明三四五線城市醫(yī)療資源仍需要先過“量”這一關(guān)，才能滿足居民基本需求。

表3 醫(yī)療資源影響不同等級城市房價(jià)的回歸結(jié)果

五、結(jié)論及政策建議

本文研究城市醫(yī)療資源配置對城市房價(jià)影響及城市間的異質(zhì)性，結(jié)果顯示總體水平上醫(yī)療資源發(fā)達(dá)程度與房價(jià)之間存在正相關(guān)關(guān)系，但北、上、廣、深一線城市的醫(yī)療資源發(fā)達(dá)程度對房價(jià)的影響不顯著；醫(yī)療資源的豐富程度各變量對房價(jià)的影響總體上均不顯著，但一線城市中人均醫(yī)院數(shù)和人均醫(yī)生數(shù)、新一線城市中人均醫(yī)生數(shù)和人均床位數(shù)、二線城市中人均醫(yī)院數(shù)、三四五線城市中人均醫(yī)生數(shù)對房價(jià)都有明顯的正向推動(dòng)作用；二線城市中人均床位數(shù)對房價(jià)具有反向推動(dòng)作用，應(yīng)注意防范資源的浪費(fèi)，提高醫(yī)療水平。不同等級城市間醫(yī)療資源不均衡。對以上結(jié)論，可能的解釋是公共品資本化于房價(jià)中的內(nèi)在機(jī)制是通過居民個(gè)體化需求的排序從而影響“土地財(cái)政約束”下的地方政府供給偏好，城市醫(yī)療資源配置總體上對房價(jià)起到一定正向作用。

為此，疫情常態(tài)化后，基于對城市醫(yī)療資源與房價(jià)關(guān)系的認(rèn)識，提出以下建議。一是優(yōu)化城市醫(yī)療資源財(cái)政投入的結(jié)構(gòu)，政府在面向現(xiàn)代化的公共服務(wù)體系建設(shè)時(shí)，考慮不同等級城市間的不均衡性，優(yōu)化城市醫(yī)療財(cái)政投入的結(jié)構(gòu)，注重提升醫(yī)療資源的發(fā)達(dá)程度，加大不同城市間醫(yī)療資源的合作，通過互聯(lián)網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“新型醫(yī)聯(lián)體”，擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源作用，增加城市競爭力及宜居性。二是系統(tǒng)考慮城鎮(zhèn)化與房產(chǎn)稅相關(guān)政策安排，對看重城市醫(yī)療資源因而“用腳投票”流入的人口要加以合理引導(dǎo)，對“三個(gè)一億人”的城鎮(zhèn)化問題，也可以通過醫(yī)療資源等基本公共服務(wù)的調(diào)整來對房地產(chǎn)市場做出更為積極有效的調(diào)整。同時(shí)為避免醫(yī)療資源資本化到房價(jià)中而帶來的不公平，需要政府在房地產(chǎn)稅制改革中充分考慮地區(qū)間差異及不均衡性，將房地產(chǎn)稅的征收逐步從開發(fā)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié)，針對不同城市采取差額稅率，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅反哺當(dāng)?shù)毓卜?wù)的良性循環(huán)。三是加快推進(jìn)健康中國工程與城市規(guī)劃及住房建設(shè)的有機(jī)融合，要以發(fā)展的眼光不斷引導(dǎo)滿足人民對健康的新需求，而不僅是看病求醫(yī)的基本健康服務(wù)與保障需求。加大健康生活與環(huán)境的軟硬件建設(shè)投入，加強(qiáng)健康水平監(jiān)測，積極發(fā)展健康產(chǎn)業(yè)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的城市，諸如北上廣深及蘇州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且醫(yī)療有一定優(yōu)勢的城市，政府可根據(jù)強(qiáng)勢學(xué)科發(fā)展，效仿發(fā)達(dá)國家發(fā)展模式，如美國德州大學(xué)MD安德森癌癥中心、日本榊原紀(jì)念醫(yī)院—心臟病權(quán)威醫(yī)院，發(fā)揮優(yōu)勢學(xué)科特色，與醫(yī)學(xué)院及科研機(jī)構(gòu)合作，形成特色產(chǎn)業(yè)醫(yī)療學(xué)科研究機(jī)構(gòu)，造福當(dāng)?shù)爻鞘谢颊叩耐瑫r(shí)，打造全國乃至世界的“多點(diǎn)式”就醫(yī)綠色通道，從而使全體人民享有所需要的、有質(zhì)量的、可負(fù)擔(dān)的預(yù)防、治療、康復(fù)等健康服務(wù)。