王 婕，華志濤

（珠海市建筑設計院，廣東 珠海 519000）

0 引言

隨著國家城市和經(jīng)濟的發(fā)展，居民對美好生活的需求與城市發(fā)展現(xiàn)狀的矛盾越來越突出，老舊小區(qū)改造作為城市更新的重要工作內(nèi)容，有利于控制增量、盤活存量，推動城市發(fā)展由外延擴張式向內(nèi)涵提升式轉(zhuǎn)變，促進城市和諧集約發(fā)展，改善居民的居住條件和生活品質(zhì)，滿足居民日益增長的美好生活需要，提高群眾獲得感、幸福感和安全感[1]。老舊小區(qū)改造通過對建筑、環(huán)境等的物質(zhì)改善，分步驟分階段的逐步實施，對居民的生活、服務、交往等空間更新營造，從而推動城市的健康發(fā)展，減少“城市病”。

隨著城市的發(fā)展，老舊小區(qū)現(xiàn)存的種種問題，使得居民缺乏對社區(qū)的歸屬感，物質(zhì)改造的同時如何重新凝聚居民對社區(qū)的感情，必須從更高層次進行更廣泛的科學研究，從地區(qū)環(huán)境的建設與整治、城鎮(zhèn)的體系、城市的結(jié)構與形態(tài)、建筑類型等多種途徑綜合探索，并自覺引入多學科的合作[2]，剖析社區(qū)居民的深層次心理需求，在改造過程中通過加強居民的工作參與度，目標實現(xiàn)度，來提高小區(qū)居民的社區(qū)歸屬感，形成社區(qū)共識，達到“和諧共生”的目標。

1 改造背景

建筑業(yè)是當前不可再生能源的主要消耗者，也是我國“碳達峰、碳中和”行動的減排重要行業(yè)，中國工程院相關研究報告提出，改變既有建筑改造和升級換代模式，由大拆大建改為維修和改造，可以大幅降低建材的用量，從而也減少建材生產(chǎn)過程的碳排放。在這樣的背景下，國家越來越重視老舊小區(qū)的改造工作，2021年12月14日，住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委、財政部聯(lián)合發(fā)布了《關于進一步明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作要求的通知》，對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作明確了相關衡量標準。

1.1 明確概念

老舊小區(qū)這一概念自從2007年至今分階段逐漸明晰（表1）。

表1 老舊小區(qū)的概念發(fā)展

通過表1分析可以明確以下3點內(nèi)容：①明確時間年限，將老舊小區(qū)的重點劃定為2000年前，即建成時間在20年以上的居住建筑，在一定程度上擴大了老舊小區(qū)的改造范圍。②注重環(huán)境和居民的改造建設，重點關注了解決失養(yǎng)失修失管、市政配套設施不完善、社區(qū)服務設施不完善等問題。③參考居民意愿，強調(diào)在改造工作中應以問題為導向，以居民意愿為實施前提，在居民強烈改造意愿的支持下才能順利實施老舊小區(qū)改造工作。

1.2 城市現(xiàn)狀

珠海市自改革開放以來進入城市發(fā)展期，大量人口的涌入推動了珠海市的居住需求發(fā)展，于是在20世紀80—90年代建設了大量的住宅小區(qū)，這些小區(qū)大都位于城市中心區(qū)域，周邊配套設施齊全，生活便利，建筑多采用鋼筋混凝土框架結(jié)構，無地下室，無架空層，大都為7層左右的樓房，無電梯，以商品房為主兼有單位房改房混住。隨著城市的不斷擴展，這些小區(qū)的原居民大都已經(jīng)遷移，二手房、租賃房成為老舊小區(qū)的主要構成，居民組成較為復雜，對社區(qū)沒有歸屬感，公共秩序和社區(qū)凝聚力弱。同時，由于老舊小區(qū)的配套設施標準低，例如，雨污水系統(tǒng)未進行相應改造或建設，致使大量污水通過雨水管渠直接排入排水渠內(nèi)，部分排水渠因此變成了臭水渠，造成了嚴重的環(huán)境惡化，影響周邊居民的生活環(huán)境，不少市民通過不同渠道強烈要求政府整治老舊小區(qū)的配套設施，提升小區(qū)的居住環(huán)境質(zhì)量，改善老舊小區(qū)居住環(huán)境。

珠海市作為全國第二批“海綿城市”試點城市，新建建設用地都有嚴格的“海綿城市”控制指標，通過“海綿城市”建設可以有效降低地表雨水的污染，還可以緩解城市雨澇天氣的洪澇和積水問題，然而老舊小區(qū)始建之初并未考慮與“海綿城市”相關的措施，因此雨水天氣會造成道路積水，雨水直接排放到市政管網(wǎng)也對市政管網(wǎng)造成一定壓力。老舊小區(qū)改造需要對現(xiàn)狀做適當?shù)摹昂＞d城市”改造，提升城市水環(huán)境質(zhì)量的同時，有效減緩雨澇排放壓力。

2020年初的新冠肺炎疫情也暴露出老舊小區(qū)在應對應急突發(fā)事件時所表現(xiàn)的薄弱能力，此次疫情對小區(qū)的公共信息檢測、應急物資儲備、小區(qū)出入門禁監(jiān)管等都提出了較高的要求。這也是為了保障居民大眾的身體健康安全、維護社會穩(wěn)定的必要方式，老舊小區(qū)相對于新建小區(qū)在這方面還存在諸多空白，需要在改造過程中進行補救。

2 項目基本情況

珠海市青竹花園小區(qū)屬于20世紀90年代建成的住宅小區(qū)，經(jīng)過30年的使用，該小區(qū)存在一定的老化現(xiàn)象。作為改造項目，對現(xiàn)有各類施工要素進行解析是制定改造策略的前提。建筑本體、環(huán)境現(xiàn)狀、居民構成等不僅是現(xiàn)存空間的物質(zhì)要素，也在一定程度上反映了人們在精神方面的需求。為此，需要對整個小區(qū)的各類要素進行仔細的梳理。

2.1 建筑本體及環(huán)境要素

該小區(qū)于1992年開始建設，占地面積58 343m2，除了臨近城市干道有部分對外的商業(yè)裙房，其余均是6～7層的住宅樓，小區(qū)密度較大，中心有一個集中的活動場地，供兒童和老人活動，另有一處建筑作為小區(qū)公共室內(nèi)活動的配套，現(xiàn)作為社區(qū)活動中心。小區(qū)設有獨立的配電房和垃圾房，小區(qū)的排水系統(tǒng)年久失修、雨污混流、部分管道堵塞及污水溢流等問題，嚴重影響小區(qū)的雨水污水排放，已不符合城市建設和環(huán)境保護的需要。

小區(qū)位置在城市中心區(qū)域，周邊生活設施齊全，非常方便，對城市居民的吸引力較高，然而小區(qū)內(nèi)部停車位嚴重不足、公共活動空間缺乏、市政設施老化后帶來的消防安全，給水壓力不夠，污水管溝堵塞等問題影響了居民的生活質(zhì)量。

2.2 居民構成要素

本項目涉及居民711戶，樓棟總數(shù)29棟。珠海市作為一個改革開放后發(fā)展的城市，小區(qū)人員流動性較大，除了原有住戶外，該小區(qū)內(nèi)普遍存在租、轉(zhuǎn)售現(xiàn)象，小區(qū)內(nèi)的居民人口構成復雜，由于年齡分布、家庭組成、經(jīng)濟現(xiàn)狀、生活習慣等不同因素的影響，小區(qū)居民需求呈現(xiàn)多樣化的特點。在這樣的需求環(huán)境基礎下，小區(qū)的各類公共事務工作在居民中的實際效果呈兩極分化的現(xiàn)象，對于涉及自身利益的公共事務會引起居民的強烈反彈，而不涉及自身利益的事務則采取不關心的態(tài)度，這樣往往難以組織居民參與到公共事務中。

3 設置項目目標

老舊小區(qū)環(huán)境整治提升工程是珠海市為解決城市“快速發(fā)展”過程中遺留的人居環(huán)境品質(zhì)不佳、休閑運動場地不足等問題的創(chuàng)新性實踐，具有投入小、見效快、使用率高、社會效益顯著的特點，深受市民青睞。在建設健康城市、提升城市品質(zhì)、提高城市治理水平和積累社會資本等方面發(fā)揮著重要的作用。從城市環(huán)境來看，通過改造后的老舊小區(qū)，其市政設施質(zhì)量得到提升，雨水、污水的排放也能夠從源頭上得到改善，有利于城市水系的改良，提升城市景觀效果。同時，水安全的治理也能有效緩解城市雨澇現(xiàn)象。

本項目以環(huán)境整治提升為主要抓手，目標是通過參與規(guī)劃的方式，靶向治理老舊小區(qū)環(huán)境，提升老舊小區(qū)公共空間利用率，引導老舊小區(qū)治理建設，使老舊小區(qū)改造后的成果向可持續(xù)方向發(fā)展，對提升老舊小區(qū)生命力起到支撐作用，并且公共空間的改造與治理也需要適應與城市韌性建設要求，通過改造老舊小區(qū)的安全環(huán)境，確保老舊小區(qū)有能力應對自然災害和突發(fā)事件。

4 項目設計工作

老舊小區(qū)改造的前期工作是一個核心內(nèi)容，也是工作過程中耗時最長，參與面最廣的一個工作。通過強化機制建設，組織專家進行現(xiàn)場調(diào)研，召開社區(qū)改造討論會，充分調(diào)動老舊小區(qū)居民的參與度。

4.1 機制建設

社區(qū)黨委主動牽頭，搭建小區(qū)自治組織架構，成立業(yè)委會，同時為了對業(yè)委會進行有效監(jiān)督，壯大業(yè)委會力量，成立監(jiān)事會，并安排社區(qū)黨委兼職委員2人擔任監(jiān)事會成員，成立“紅色業(yè)委（監(jiān)事）會”參與老舊小區(qū)治理。通過發(fā)揮黨員的先鋒模范作用，以健全架構、規(guī)范運作、服務小區(qū)為目標，探索老舊小區(qū)治理新模式。

4.2 開展現(xiàn)場調(diào)研

由于設計方對社區(qū)了解并不全面，因此在與最了解社區(qū)情況的社區(qū)黨委書記和居民代表陪同下，進行了多次詳細的現(xiàn)場調(diào)研居民走訪。同時，為保持設計者與居民之間有良好的溝通，設計方與居民組建了微信群，形成一個良好的溝通平臺，獲得社區(qū)居民的信任，保證后期工作順利進行。

通過調(diào)研，分類整理調(diào)研結(jié)果，提出初步解決意見，形成表格文件，用做下一步工作開展的基礎報告。

4.3 召開社區(qū)改造討論會

僅進行現(xiàn)場調(diào)研是不足的，還需真正了解社區(qū)居民對該社區(qū)在“衣、食、住、行”上的需求，收集更廣泛的公眾意見，要向公眾講解規(guī)劃工作，踐行“規(guī)劃公開、深入基層”的工作理念。通過社區(qū)改造討論會（表2和圖1）的模式鼓勵社區(qū)居民發(fā)表自己對社區(qū)改造的意見和建議，確保本次整治能夠落到實處，改善社區(qū)居民的生活質(zhì)量。

圖1 改造討論會關系

表2 討論會工作流程

4.4 建立設計團隊

設計團隊根據(jù)首次討論會上居民所提出的意見開展方案設計，并通過社區(qū)會議的形式向居民講解本次設計的理念和方法，讓居民直觀了解設計內(nèi)容。設計團隊收集居民的意見，完善設計方案，使改造能夠真正滿足居民的需求，并開展線上調(diào)查，增強居民的社區(qū)改造參與意識。

召開初步方案設計第二次討論會，根據(jù)征集線上和線下大部分居民意見進行完善的初步方案設計，向居民講解老舊小區(qū)改造采用材質(zhì)鋪裝、植物、空間塑造等。與青竹花園的業(yè)主委員會對已修改的方案進行確認，讓設計團隊完成設計方案的最終修改，盡快進入施工階段。

召開社區(qū)設計方案表決會（圖2），在公示前組織部分居民及居民代表對本次公示方案設計進行表決，確保公示的設計方案貼合居民的需求，減少公示期間居民對方案的異議，從而保證本次改造能夠按照預期進入施工階段，提高效率，讓居民可以盡早體驗到具有活力、舒適、幸福的“新”社區(qū)。在會議上，設計團隊向小區(qū)業(yè)主及業(yè)主委員會成員一一講解方案設計里的細節(jié)，包括小區(qū)給排水、道路、電力通信、照明、海綿、消防、景觀及韌性社區(qū)等內(nèi)容，讓每位業(yè)主都能夠清晰地了解社區(qū)改造后社區(qū)的居住環(huán)境、活動空間等產(chǎn)生的變化。

圖2 表決會流程

5 項目實施階段

經(jīng)過方案公示，項目進入施工實施階段，這一階段由于各類原因，往往是最容易產(chǎn)生各類矛盾的階段，本項目在這一階段繼續(xù)沿用設計團隊的主導作用。

（1）由街道辦、設計團隊及業(yè)委會代表在青竹花園黨委黨群服務中心與施工單位聯(lián)合召開接頭會，堅持一周一會，做到當周發(fā)現(xiàn)的問題當周解決。由于施工階段是落實本項目設計的重要步驟，街道辦、設計團隊及業(yè)委會代表都對后期施工十分重視。因此，要做到以下5點工作要求：①施工單位需提前熟悉圖紙，理清設計意圖，與設計團隊、業(yè)委會及居民保持緊密聯(lián)系。②對施工人員的出入、衣食住行等有明確的管理機制。③針對施工可能存在的問題制定應急措施。④在施工前，需建立預告機制，提前告知居民施工時間、施工內(nèi)容、注意事項等。⑤保證施工材料的質(zhì)量，盡可能減少施工對居民日常生活的影響。

（2）施工階段社區(qū)規(guī)劃師配合施工推進及方案修改。設定監(jiān)察機制，對施工現(xiàn)狀進行監(jiān)察，協(xié)調(diào)現(xiàn)場圍墻改造、雨水立管接雨水花園改定位、中區(qū)停車位圖紙調(diào)整等內(nèi)容的工作。在施工過程中及時反饋居民意見并研制相關修改方案，及時與施工方召開工程專題會議。發(fā)動社區(qū)居民參與施工監(jiān)督，設立“樓長”巡查制，組建監(jiān)督設計施工群，同步開展設置線上溝通機制。

6 結(jié)語

老舊小區(qū)因其居民構成復雜，公共事務組織協(xié)調(diào)困難，工程施工與居民存在矛盾，因此開展老舊小區(qū)改造工作時困難重重。本項目通過搭建社區(qū)規(guī)劃師+社區(qū)居民的共建工作平臺來探索整合解決諸多問題的途徑，組建設計團隊，發(fā)動社區(qū)居民積極參與老舊小區(qū)的改造，改造過程中充分調(diào)動居民主動性，實現(xiàn)社區(qū)空間營造，提升居民的參與感和歸屬感，培養(yǎng)社區(qū)居民形成自治共治意識，將小區(qū)的發(fā)展作為居民的共同利益，將小區(qū)居民凝聚在一起，為小區(qū)改造后向可持續(xù)發(fā)展奠定基礎。

老舊小區(qū)的改造要結(jié)合社會實際，要想實現(xiàn)環(huán)境美好、生活幸福的目標，就要以打造“完整社區(qū)”為目的，從微觀角度出發(fā)進行社會重組，通過對人的基本關懷，維護社會公平，最終實現(xiàn)和諧社會[3]。老舊小區(qū)的改造不僅要重視空間層面的建設，更要強調(diào)有效的社區(qū)治理，充分發(fā)動居民在社區(qū)中的作用，創(chuàng)新社區(qū)管理服務模式，實現(xiàn)長效建設。