李惠琳

富力地產(chǎn)的兩位老板李思廉、張力，激進(jìn)自救，終于得救。富力成為首家完成境內(nèi)外債券整體展期的內(nèi)地房企。

11月10日，富力發(fā)出公告，已發(fā)行的全部境內(nèi)債券共8筆獲得展期，加權(quán)平均到期期限從4個(gè)月左右延長(zhǎng)至3年以上，總額為135億元。

今年7月份，富力已經(jīng)完成10筆美元債的整體展期，合計(jì)49.43億美元（約合人民幣332.37億元），還款期限全部延長(zhǎng)3-4年，涵蓋了公司所有中長(zhǎng)期境外美元債。

由此，富力合共467億元的境內(nèi)外債務(wù)問(wèn)題，迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)，也為李思廉、張力獲得了至少3年的喘息時(shí)間。

富力方面表示，“境內(nèi)和境外債券的成功重組，大幅降低了近三年內(nèi)的中短期債務(wù)壓力，為公司改善經(jīng)營(yíng)、迎接市場(chǎng)復(fù)蘇爭(zhēng)取到寶貴的時(shí)間窗口。”

行業(yè)曙光頻現(xiàn)，投資者信心大增。11月11日收盤(pán)，富力大漲17.46%。

債務(wù)重組

7月份一完成境外債務(wù)重組，李思廉、張力就把精力集中到處理境內(nèi)債務(wù)上。

8月24日，富力旗下所有存續(xù)公司債券停牌，被視作要開(kāi)啟境內(nèi)債務(wù)談判的信號(hào)。兩個(gè)半月之后，好消息落地。

富力本次展期的8筆境內(nèi)債券中，有兩筆為2022年內(nèi)到期，其余6筆在2023年5月前到期。

作為協(xié)議的一部分，富力在10月31日向每個(gè)持有公司停牌債券的證券賬戶(hù)，兌付不超過(guò)2000張（含2000張）債券的本息。

債券兌付工作后，存續(xù)債券中的“19富力01”余額清零并完成摘牌。

“整體展期事項(xiàng)能夠有效緩解流動(dòng)資金壓力，有利于改善公司整體財(cái)務(wù)狀況?！备涣Ψ矫姹硎?。

能夠?qū)崿F(xiàn)境內(nèi)外債券整體展期的國(guó)內(nèi)房企，富力是首家。

過(guò)往遭遇流動(dòng)性危機(jī)的房企，多數(shù)只能獲得一只或幾只債券展期，還款期限通常延遲1年左右。

而富力債務(wù)規(guī)模大，背后牽扯大量投資者、債權(quán)人的利益博弈，整體展期難度極大。

在IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來(lái)，富力債務(wù)重組方案通過(guò)，是債權(quán)人出于利益的理性考慮。

“債權(quán)人充分認(rèn)知到，國(guó)內(nèi)樓市短期內(nèi)很難恢復(fù)，而保交樓又成為優(yōu)先事項(xiàng)，如果不對(duì)債務(wù)進(jìn)行重組，只能迫使房企破產(chǎn)重整或清算，對(duì)維護(hù)債權(quán)人的利益非常不利?！?/p>

柏文喜告訴《21CBR》記者，給予足夠長(zhǎng)的緩釋時(shí)間讓房企維持運(yùn)營(yíng)，并且不發(fā)生實(shí)際控制人變動(dòng)，符合債權(quán)人利益最大化。

摩根大通負(fù)責(zé)富力的境外債務(wù)重組，其中國(guó)房地產(chǎn)投資銀行部負(fù)責(zé)人郗方朔提到，“企業(yè)本身的運(yùn)營(yíng)能力以及資產(chǎn)質(zhì)量，是獲得投資者信心的基石。”

截至2021年底，富力擁有土地儲(chǔ)備總可售面積約5000萬(wàn)平方米，以及大量資產(chǎn)價(jià)值可觀的投資物業(yè)及酒店組合。這為未來(lái)償債能力提供了確定性。

柏文喜提到，富力承擔(dān)債務(wù)的誠(chéng)意，以及為重組付出的努力也是闖關(guān)成功的因素之一。

富力以?xún)商幒Ｍ赓Y產(chǎn)——倫敦ONE項(xiàng)目和馬來(lái)西亞富力公主灣，作為其10只美元債展期的增信措施。

此外，對(duì)于合格票據(jù)持有人和不合格票據(jù)持有人，富力還對(duì)每1000美元票據(jù)本金支付5美元。

柏文喜認(rèn)為，富力完成債務(wù)重組，為其他陷入流動(dòng)性困境的房企提供了可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)。

富力完成10支美元債展期后，合景泰富也在摩根大通協(xié)助下，完成了16億美元高級(jí)債券的交換要約。

尚未脫困

不過(guò)，債務(wù)重組完成，并不意味著富力徹底脫困。李思廉、張力的債務(wù)壓力仍不輕。

截至2022年上半年，富力的賬上現(xiàn)金余額僅20余億元，有息債務(wù)余額高達(dá)1262.45億元。

除了469.30億元公司信用類(lèi)債券外，還有銀行貸款余額579.77億元、非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款123.93億元、其他有息債務(wù)余額89.45億元。

房企化債的核心在于銷(xiāo)售，“真正的脫困還有待市場(chǎng)回暖?！卑匚南舱J(rèn)為。

如何恢復(fù)流動(dòng)性和造血能力，是李思廉和張力接下來(lái)的考驗(yàn)。

過(guò)去三年，富力暫停拿地，以開(kāi)發(fā)存量城市更新項(xiàng)目為主，資金需求量大，開(kāi)發(fā)和回款周期相對(duì)更長(zhǎng)，轉(zhuǎn)化速度有限。

今年前10個(gè)月，富力累計(jì)總銷(xiāo)售收入約352.2億元，同比下跌66%，銷(xiāo)售面積約259.92萬(wàn)平方米。

為了加快轉(zhuǎn)化，今年9月，富力與招商蛇口、中信證券、中國(guó)華融簽訂框架協(xié)議，以位于大灣區(qū)的城市更新儲(chǔ)備資源為基礎(chǔ)，推動(dòng)合作。

“訂立協(xié)議將有助于實(shí)現(xiàn)集團(tuán)華南區(qū)域城市更新項(xiàng)目?jī)r(jià)值釋放，緩解集團(tuán)流動(dòng)資金壓力?！备涣Ρ硎尽?/p>

富力同時(shí)加強(qiáng)了資產(chǎn)處置的力度。

今年3月至5月，富力接連出售英國(guó)倫敦房地產(chǎn)項(xiàng)目Vauxhall Square、英國(guó)倫敦Thames City項(xiàng)目50%股權(quán)、?？诖笥⑸叫鲁鞘兄行捻?xiàng)目，合計(jì)回籠資金42億元。

而此前從萬(wàn)達(dá)王健林手中買(mǎi)下的酒店項(xiàng)目，也被李思廉、張力擺上貨架。9月5日，北京富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店出售給北京英協(xié)置業(yè)投資有限公司，獲得資金5.5億元。

只是，相比巨額債務(wù)，出售資產(chǎn)獲得的資金，杯水車(chē)薪。

富力稱(chēng)，未來(lái)將繼續(xù)開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)、加大銷(xiāo)售及回款力度、積極推進(jìn)非核心資產(chǎn)出售、管控資本支出等，改善經(jīng)營(yíng)狀況。

11月8日，交易商協(xié)會(huì)官網(wǎng)發(fā)文表示，將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)房企債券融資。

政策面上傳來(lái)利好消息，富力的希望又多了幾分。