“10轉(zhuǎn)5股派7元”，2022年5月30日，“工程評估第一股”深圳瑞捷（300977）向股東派發(fā)了新一年度的分紅。

面對“別人家”的豪氣分紅，不少股民投來羨慕的眼神。據(jù)統(tǒng)計，2021年上市至今，深圳瑞捷累計實施分紅8782.68萬元，連續(xù)兩年現(xiàn)金分紅比例維持在33%以上，且2021年分紅金額較2020年同比增長19.78%。持續(xù)的大手筆分紅背后，不僅是深圳瑞捷對股東回報的重視，更顯示出上市公司對未來經(jīng)營維持穩(wěn)健增長的底氣。

成立于2010年4月的深圳瑞捷起家于房地產(chǎn)項目，首單即是承接萬科集團的第三方實測實量評估咨詢業(yè)務。自2016年底中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房住不炒”以來，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)整體持續(xù)下行，市場進入了長達數(shù)年的深刻調(diào)整。尤其2021年，部分民營房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)流動性風險，建筑產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)企業(yè)受到廣泛關(guān)注。

但同期內(nèi)，深圳瑞捷經(jīng)營業(yè)績繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，走出一波獨立于房地產(chǎn)市場的行情。在關(guān)聯(lián)行業(yè)波動較大的背景下，深圳瑞捷如何坐穩(wěn)行業(yè)領先地位？

高分紅背后的“好生意”

我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展至今已有40多年，在多年的發(fā)展中房地產(chǎn)行業(yè)逐步擴大成為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，第三方工程評估咨詢這個細分行業(yè)也隨之孕育而生，但A股投資者對這門生意卻未必熟知。

表1：2016-2021年深圳瑞捷的主要財務指標變化

數(shù)據(jù)來源：Wind

國內(nèi)第三方工程評估行業(yè)的興起，與房地產(chǎn)的高速發(fā)展淵源深厚。早在2006年，萬科引進多家境外咨詢機構(gòu)，對旗下在建項目開展定期的第三方評估咨詢業(yè)務，這是國內(nèi)第三方工程評估早期的模樣。但受限于市場成熟度、境外機構(gòu)“定性評價”的模式與國內(nèi)需求符合度不高等因素，該業(yè)務當時并未被廣泛應用。

2008年金融風暴來襲，國內(nèi)房地產(chǎn)遭受沖擊，深圳房價平均下跌近兩成，以往備受忽略的房地產(chǎn)工程品質(zhì)問題被置于放大鏡之下。由于房地產(chǎn)行業(yè)質(zhì)量維權(quán)事件頻發(fā)，這倒逼房地產(chǎn)企業(yè)尋求品質(zhì)改善之道，國內(nèi)建筑工程質(zhì)量檢驗的市場需求順勢產(chǎn)生，2009年被稱作國內(nèi)第三方工程評估行業(yè)發(fā)展“元年”。深圳瑞捷于2010年應運而生。

前文提到，深圳瑞捷成立之初即獲得萬科委托的第三方實測實量評估咨詢業(yè)務，并借此項目在圈內(nèi)積攢了良好的口碑，此后的業(yè)務一發(fā)而不可收。

2012年，深圳瑞捷與萬科聯(lián)合研發(fā)的住宅工程交付評估體系被中海地產(chǎn)、金地集團（600383）、招商蛇口（001979，曾名“招商置地”）、金融街（000402）等大型房企同步采納，并得到廣泛應用。憑借對地產(chǎn)客戶服務所奠定的良好基礎，公司自2014年起正式涉足政府項目評估咨詢服務領域。

經(jīng)過一個年輪的發(fā)展，從住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)到公共建筑、政府項目，深圳瑞捷的身影無處不在，其在為協(xié)助客戶提升建筑工程品質(zhì)、降低工程風險等方面扮演著不可或缺的角色。

據(jù)公開說法，深圳瑞捷是國內(nèi)第三方工程評估行業(yè)的領軍企業(yè)，截至2021年年末，擁有各類客戶500多家，業(yè)務覆蓋全國500多個城市，對建設項目標段評估服務超過30萬次。2021年4月20日，深圳瑞捷頭頂A股“工程評估第一股”的光環(huán)，登陸創(chuàng)業(yè)板。

由于起家于房地產(chǎn)評估項目，且服務的房地產(chǎn)客戶眾多，以至于深圳瑞捷至今被貼上房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的標簽。但事實上，深圳瑞捷的商業(yè)模式呈現(xiàn)出完全有別于這一產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的特征。

Wind數(shù)據(jù)顯示（表1），2016-2021年，深圳瑞捷的營業(yè)收入規(guī)模從1.15億元增長至7.78億元，期間增長6.79倍，CAGR+46.67%;凈利潤規(guī)模從0.31億元增長至1.19億元，期間增長3.87倍，CAGR+31.09%，期間年均凈利潤增幅最大超過74%。

2021年4月20日，深圳瑞捷IPO募集資金10億元，其資產(chǎn)體量迅速增至16.14億元。這意味著，借力資本，深圳瑞捷6年間資產(chǎn)體量躍升了17.43倍，CAGR+77.11%。

粗略來看，過去6年是深圳瑞捷創(chuàng)業(yè)史上快速的發(fā)展階段之一，其營業(yè)規(guī)模和資產(chǎn)體量皆以“每年再造一個新瑞捷”的速度在前進，勢頭不可謂不迅猛。在2018年之前，國內(nèi)房地產(chǎn)市場一度被推向高潮，這或在某種程度上可以理解為，深圳瑞捷過去幾年的發(fā)展，也不同程度受益于房地產(chǎn)市場的爆發(fā)。

進一步來看，2016-2021年，深圳瑞捷經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量介于0.28-0.94億元，該項指標連年為正，這表明其主營業(yè)務產(chǎn)生收入足以維持企業(yè)現(xiàn)金流的平衡。

同期，深圳瑞捷的ROE、銷售凈利率連年保持在兩位數(shù)以上，ROE最高達68.21%、銷售凈利率最高達28.58%。持續(xù)高ROE正是深圳瑞捷連年闊氣分紅的基礎。

值得注意的是，2016-2019年，深圳瑞捷的ROE連續(xù)4年高居53%以上，這在A股市場是少見的。眾所周知，貴州茅臺（600519）、海天味業(yè)（603288）、美的集團（000333）等藍籌股的ROE也不過30%左右。2020年A股ROE的TOP10上市公司，ROE介于29.76%-43.51%。這映襯出工程評估這一細分賽道的利潤之肥厚。

此外，深圳瑞捷近6年的資產(chǎn)負債率是穩(wěn)步下降的，從最高42.39%降至2021年底的13.51%，2022年第一季度已降至個位數(shù)8.05%。

歸結(jié)起來，深圳瑞捷的財務數(shù)據(jù)呈現(xiàn)明顯的“高利潤、低杠桿、高周轉(zhuǎn)”特征，其盈利模式迥異于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)普遍的“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、低利潤”。2019年高層嚴厲強調(diào)“房住不炒”之后，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)加速“去杠桿”，但同期內(nèi)，深圳瑞捷的經(jīng)營業(yè)績走出一波獨立于房地產(chǎn)市場的行情。這也表明，深圳瑞捷的業(yè)績并未受房地產(chǎn)行業(yè)變化的制約。

從杜邦分析數(shù)據(jù)看，深圳瑞捷的高ROE主要來源于銷售凈利率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，其盈利能力多源于內(nèi)生式的增長。深圳瑞捷從事第三方工程評估，獨立受托于客戶，提供定制化、個性化的工程評估服務，是一種典型的“輕資產(chǎn)”生意模式。

穩(wěn)定高企的ROE、充足的現(xiàn)金流、極低的資產(chǎn)負債率，深圳瑞捷頗有幾分mini藍籌的氣質(zhì)，這或符合多數(shù)價值投資者的口味。不得不說的是，盡管工程評估是一門“好生意”，但如此嵌入于傳統(tǒng)的建筑工程賽道內(nèi)，這大概也是多數(shù)投資者始料未及之事。

尤其，在當前“強者恒強”的A股市場，小市值規(guī)模的上市公司普遍被資本所忽視。從某種意義上說，上市不過1年的深圳瑞捷目前市值不過20多億元，其猶如一顆被遺漏的珍珠，正在等待著聰明資本的發(fā)掘。

高質(zhì)量發(fā)展時代，聚焦現(xiàn)金流穩(wěn)健的客戶

早在創(chuàng)立之初，深圳瑞捷通過與萬科、金地集團進軍工程評估市場，此后其又與中海地產(chǎn)、招商蛇口等頭部房企建立穩(wěn)定的合作。

事實上，過去10余年，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了“加杠桿”，面對房地產(chǎn)企業(yè)普遍“高負債、高周轉(zhuǎn)”經(jīng)營，深圳瑞捷對于房地產(chǎn)行業(yè)客戶的風險亦保持警惕。尤其，“房住不炒”的基調(diào)出臺之后，面對愈發(fā)復雜的局勢，深圳瑞捷在客戶結(jié)構(gòu)方面有意做了調(diào)整，即開始戰(zhàn)略聚焦具有優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流的房企客戶。

2016年以來，深圳瑞捷在業(yè)務上更多聚焦于優(yōu)質(zhì)央企、國企及穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)的民營房企等核心地產(chǎn)商客戶，如保利發(fā)展（600048）、中海地產(chǎn)、華潤置地（01109.HK）、龍湖集團（00960.HK）等。數(shù)據(jù)顯示，當前公司合作客戶中約50%為國企、央企。

深圳瑞捷稱，“公司建立了完整的客戶信用評估以及應收賬款風險控制體系，一直高度關(guān)注合作客戶的異常變動情況，并及時采取有關(guān)應對措施以減少對公司的影響”。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2016-2021年，深圳瑞捷應收票據(jù)及應收賬款占總資產(chǎn)、貨幣現(xiàn)金規(guī)模的比值，于2018年達到頂峰之后，反而呈逐年下降趨勢（表2）。這意味著，在房地產(chǎn)市場波動較大的背景下，深圳瑞捷的應收賬款風險未升反降，房地產(chǎn)合作客戶風險在逐步降低。

2021年，部分民營房地產(chǎn)企業(yè)的流動性風險暴露，建筑產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)企業(yè)受到廣泛關(guān)注，深圳瑞捷亦在其中。同期內(nèi)，深圳瑞捷實現(xiàn)營業(yè)收入7.78億元，同比增長35.89%，創(chuàng)下歷史新高。出于謹慎原則，深圳瑞捷2021年度對資金鏈風險較高的客戶做了充分的壞賬準備計提，凈利潤雖未增長但保持平穩(wěn)。

回過頭看，2021年國內(nèi)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一定的結(jié)構(gòu)性特征，在行業(yè)整體調(diào)整的背景下，仍不乏中海地產(chǎn)、華潤置地、保利發(fā)展、招商蛇口等一批經(jīng)營穩(wěn)中向好的國資房企。深圳瑞捷的聚焦優(yōu)質(zhì)客戶的策略正順應了房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使公司在受益于房地產(chǎn)業(yè)務增長的同時，又免受現(xiàn)金流緊張房企客戶的波及?！笆芤嬗诜康禺a(chǎn)評估項目，又獨立于房地產(chǎn)市場行情”。從某種意義上說，深圳瑞捷經(jīng)營業(yè)績的持續(xù)穩(wěn)健，既受益于賽道的特殊性，但更多源于管理層超前的戰(zhàn)略眼光。

回溯10余年的發(fā)展歷程，不難發(fā)現(xiàn)，深圳瑞捷每一輪發(fā)展都伴隨著外部市場環(huán)境和調(diào)整政策的變化。房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺及市場的劇烈波動，無不為深圳瑞捷新一輪的升維提供了契機。

表2：2016-2021年深圳瑞捷的應收賬款相關(guān)數(shù)據(jù)變化

數(shù)據(jù)來源：Wind

最近幾年以來，中國房地產(chǎn)市場步入高質(zhì)量發(fā)展時代。在“三道紅線”疊加“集中供地”政策背景下，房地產(chǎn)行業(yè)勢必更加注重施工過程管理和安全管控，房地產(chǎn)企業(yè)通過精細化運營提升樓盤質(zhì)量和企業(yè)口碑以提升品牌價值，乃是大勢所趨。

尤其，在“房住不炒”總基調(diào)下，房產(chǎn)的居住屬性正在被強化，年輕化的主流客群更加注重品牌和價值，這對開發(fā)商旗下樓盤施工質(zhì)量和交付品質(zhì)提出更高要求。消費者的“高品質(zhì)”需求倒逼房地產(chǎn)企業(yè)將安全質(zhì)控作為剛性支出。同時，存量博弈時代，政策端大力推行全裝修和改善型裝修普及，未來毛坯房裝修市場或萎縮，存量房改造市場大概率成為裝修主賽道，C端家裝客戶正呼喚第三方質(zhì)檢評估服務。

無論是房地產(chǎn)企業(yè)的運營精細化，還是消費者對住房需求品質(zhì)的提升，為房產(chǎn)工程質(zhì)量保駕護航的第三方工程評估服務均直擊市場痛點，大有用武之地。在行業(yè)發(fā)展新趨勢之下，深圳瑞捷面臨的市場容量有望又一次迸發(fā)。

持續(xù)擴容的政府和國資客戶

2014年起，受益于房地產(chǎn)工程示范效應及政府采購社會第三方服務權(quán)限的放開，深圳瑞捷正式進入政府項目評估咨詢服務，協(xié)助主管部門和質(zhì)量安監(jiān)結(jié)構(gòu)，對轄區(qū)在建工程開展質(zhì)量安全監(jiān)督輔助服務，以及為政府工務部門或其代建單位提供工程評估、管理、咨詢服務。

深圳瑞捷的政府客戶大致包括兩類：一是政府部門或直屬事業(yè)單位，如深圳建工署、深圳市住房和建設局、濟南城鄉(xiāng)建設委員會等;二是由地方國資投資的代政府行使投資權(quán)限的國資平臺，如深圳地鐵集團、深圳市人才安居集團等。

公開資料顯示，深圳瑞捷承接了深圳國際會展中心、成都東安湖體育公園、深圳北理莫斯科大學、羅湖區(qū)“二線插花地”棚戶區(qū)改造等知名項目。

進入2022年，在基建托底經(jīng)濟穩(wěn)增長的背景下，深圳瑞捷正在開拓“大基建”領域業(yè)務，目前已為高速公路、水務水利工程、地鐵、城鎮(zhèn)道路、橋梁、隧道和地下工程、保障房、場館文體設施等多項工程提供服務;目前，深圳瑞捷已與中鐵十八局建安公司、深高速（600548）、云南建投等客戶開展合作。

最新資料顯示，深圳瑞捷正在積極探索公共建筑、工業(yè)建筑、道路，既有建筑、檢測等領域的市場，以及工程質(zhì)量潛在缺陷保險（IDI）、綠色低碳建筑等新興業(yè)務、新興概念領域;持續(xù)推進建筑工程質(zhì)量潛在缺陷保險服務領域的業(yè)務實踐，入選廣州市建筑工程質(zhì)量安全保險風險控制機構(gòu)（TIS）白名單，并成功中標多個優(yōu)質(zhì)項目。

此外，由于國家和部分省市相繼出臺政策部署自建房安全專項整治，深圳瑞捷已在深圳、廈門等兩個城市開展了小散項目（自建房）安全巡查服務。

進入大基建、公共建筑等工程領域，一定程度上推動了深圳瑞捷的“去地產(chǎn)化”。與現(xiàn)金流穩(wěn)定的政府客戶和國資客戶群的深度捆綁，也構(gòu)成深圳瑞捷業(yè)績穩(wěn)健增長的另一壓艙石。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，深圳瑞捷與深圳、濟南、武漢、合肥、廣州等一二線城市的超過130多家政府客戶建立了合作，國企背景客戶營收占比超40%。

事實上，2017年以來，高層密集發(fā)文支持政府購買服務方式進行工程管控，委托具備條件的社會力量進行質(zhì)量監(jiān)督檢查，以此推進建筑工程的健康發(fā)展和品質(zhì)提升。在公共建筑、保障房和老舊小區(qū)改造的安全生產(chǎn)履責逐步強化的大背景下，地方政府對第三方工程評估機構(gòu)的協(xié)助需求日益增強，一方面來自政府和國資客戶群體的第三方工程評估市場需求正在進一步擴大，另一方面深圳瑞捷也有望與這類現(xiàn)金流穩(wěn)定的客戶群體實現(xiàn)深度捆綁。

不僅如此，依托品牌效應和市場口碑，深圳瑞捷還打開了自持物業(yè)客戶的市場，突破多個重點戰(zhàn)略客戶。目前，其已和中國移動、華為、騰訊、順豐、大疆創(chuàng)新、招商銀行等超25家大型企業(yè)建立了合作。

深圳瑞捷表示，“積極把握地產(chǎn)行業(yè)‘高質(zhì)量轉(zhuǎn)型的市場趨勢及非房市場安全及專業(yè)化工程管理新機遇，在提升整體業(yè)務規(guī)模的同時，促進客戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化，已逐步由單一依靠房地產(chǎn)客戶市場發(fā)展為房地產(chǎn)客戶、政府類、自持物業(yè)客戶等在內(nèi)的多元化客戶結(jié)構(gòu)”。

厚積薄發(fā)的數(shù)字化服務商

在穩(wěn)增長的預期之下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場近期暖風不斷。5月23日，國務院常務會議進一步部署穩(wěn)經(jīng)濟一攬子措施。在政策呵護下，深圳瑞捷的傳統(tǒng)工程評估業(yè)務有望借力升溫的房地產(chǎn)和大基建產(chǎn)業(yè)鏈迎來新一波行情。

事實上，在“雙碳+數(shù)字化”背景下，深圳瑞捷正通過多年累積的工程品質(zhì)數(shù)據(jù)發(fā)揮引領作用，逐漸覆蓋工程建設的全過程、全要素、全鏈條。在工程評估之外，大數(shù)據(jù)分析正在成為深圳瑞捷新的業(yè)務增長點。

數(shù)據(jù)顯示，深圳瑞捷建立了覆蓋全國500多個城市、130多家政府、地產(chǎn)及自持物業(yè)客戶，包含超30萬標段次的工程評估質(zhì)量安全風險評估數(shù)據(jù)及數(shù)百個駐場及咨詢項目經(jīng)驗的“瑞捷數(shù)據(jù)庫”，其中囊括了22個大類、600多個工程技術(shù)管理文件包。

“將打造成以工程管理、工程評估為主導的數(shù)字化服務商”，在最新發(fā)布的年報中，深圳瑞捷如此定位自己。

2022年4月，由于公司具備深圳小散工程資深項目經(jīng)驗以及數(shù)字化產(chǎn)品研發(fā)能力，深圳瑞捷入選為廈門市翔安區(qū)小散工程數(shù)字化監(jiān)管平臺的綜合解決方案提供商。據(jù)稱，廈門翔安區(qū)的“小散工程數(shù)字化監(jiān)管平臺”系統(tǒng)建設是深圳瑞捷第一個為政府部門建設的數(shù)字化信息平臺項目。未來，其有望充分運用該項目的成功經(jīng)驗，并復制到全國，以最終從信息化、數(shù)字化角度擴大公司的市場份額。

事實上，推動數(shù)字經(jīng)濟深化發(fā)展將是“十四五”時期我國迫切需要完成的重大任務之一。伴隨數(shù)字經(jīng)濟浪潮來襲，在這一條堪比黃金的賽道中，體量穩(wěn)定增長和客戶結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化的深圳瑞捷，可望成為A股市場的一匹黑馬。

（CIS）