七月以來(lái)，爛尾樓風(fēng)波、業(yè)主停貸抗議，讓商品房預(yù)售制度成了輿論熱點(diǎn)。人們討論，預(yù)售制度到底出了什么問題？是否應(yīng)該叫停預(yù)售制？

放眼全球的成熟市場(chǎng)，預(yù)售制是房產(chǎn)交易的標(biāo)配，預(yù)售制本身沒有原罪。關(guān)鍵在于，如何在預(yù)售制的框架下，預(yù)判哪些環(huán)節(jié)存在漏洞，提前做好規(guī)則設(shè)計(jì)。

在這方面，中國(guó)香港的做法可供參考。

預(yù)售制度下，防范爛尾樓的核心是管好預(yù)售金。香港在這方面的最大特點(diǎn)是，預(yù)售金監(jiān)管主體不是銀行，而是律師行。

在項(xiàng)目開啟預(yù)售之前，香港的開發(fā)商都要先委托律師行，代表開發(fā)商處理預(yù)售的法律文件。交樓之前產(chǎn)生的所有預(yù)售金，無(wú)論是購(gòu)房者自掏腰包的首付，還是銀行發(fā)出的按揭貸款，都要打到這家律師行名下的專設(shè)賬戶內(nèi)，律師行以保證金保存人的身份持有、監(jiān)管。

與之相比，內(nèi)地的預(yù)售金監(jiān)管賬戶，是立在開發(fā)商名下的。所以內(nèi)地開發(fā)商挪用預(yù)售金很方便，只要銀行一時(shí)疏忽沒有盯嚴(yán)，或者銀行睜一只眼閉一只眼地“被動(dòng)配合”，開發(fā)商就能把錢轉(zhuǎn)走。

但在香港，要想違規(guī)支走預(yù)售金，需要律師行做出主動(dòng)行為，把錢打給開發(fā)商。違規(guī)難度顯然更大，違規(guī)證據(jù)很容易被固定。

在交樓之前，香港規(guī)則允許預(yù)售金被提前支取，用于施工。如何保證錢不會(huì)被濫用、挪用？當(dāng)中有兩個(gè)要點(diǎn)。

首先，如果開發(fā)商要支取預(yù)售金，首要目的必須是用于建筑施工，且是必須支付的款項(xiàng)。為了證明這一點(diǎn)，他們必須要得到獨(dú)立第三方的認(rèn)可人士（香港的一種建筑師職稱，由香港政府屋宇署授予）簽字。律師行核實(shí)后，也是直接將錢款打到建筑商賬戶，不過開發(fā)商的手。

另外，施工用款的支取規(guī)則是先干活，后付費(fèi)。建筑商必須先完成一定比例的工程進(jìn)度，再拿著證明材料，去申請(qǐng)相應(yīng)的施工款。

這兩條規(guī)則幾乎堵死了預(yù)售金被濫用的可能。錢不經(jīng)過開發(fā)商賬戶，他們要想作弊就只能找建筑商配合，但建筑商沒有動(dòng)力這么做。

先干活后付款的模式，也避免了預(yù)售金因任何“估算失誤”被超額支走。

香港經(jīng)驗(yàn)展現(xiàn)了在合理的規(guī)則設(shè)計(jì)下，是能夠做到既提前使用預(yù)售金，又控制好爛尾風(fēng)險(xiǎn)的，不需要把錢堵在監(jiān)管賬戶里。

（摘自《財(cái)經(jīng)》 張光裕/文）