甄愛軍

購房涉及的環(huán)節(jié)眾多，如果不事先做好功課，難免會出現(xiàn)紕漏。所以，購房者在買房之前，除了最為關(guān)心的房價之外，還有其他一些事項也需要提前了解清楚，在做好充分準備之后，再付諸行動。

買房之前多做功課

買房是人這一生中最為重要的一次消費行為，因此必須認真面對。

買房之所以事關(guān)重大，首先是消費金額巨大。不管是在一線城市，還是在二三線城市，對于絕大多數(shù)人來說，買房從來就不是一件輕松的事。根據(jù)國家統(tǒng)計局今年上半年公布的數(shù)據(jù)，從中提取各省市人均收入以及新建商品住宅交易均價，計算出各地的房價收入比，全國平均水平為11，這意味著必須用職業(yè)生涯中近一半的收入才能購置一套住房。不過僅有包括貴州、云南等中西部省份以及遼寧等東北地區(qū)省份低于該均值，而東部及沿海經(jīng)濟發(fā)展速度較快的地區(qū)，房價收入比明顯高于全國均值，與之相應的是買房難度更高。

其次是買房的整個過程都與錢有關(guān)，也容不得半點疏忽。舉個最簡單的例子，比如買家在沒有完全了解房屋產(chǎn)權(quán)狀況的情況下就與賣家簽訂了購房合同，可能會碰到首付款支付之后交易無法繼續(xù)進行的尷尬情形。諸如此類的問題還有很多，都需要買家在簽訂購房合同之前調(diào)查清楚，并把風險排除掉。

購房涉及的環(huán)節(jié)眾多，如果不事先做好功課，難免會出現(xiàn)紕漏。所以，購房者在買房之前，除了最為關(guān)心的房價之外，還有其他一些事項也需要提前了解清楚，并在做好充分準備之后，再付諸行動。

十大事項提前了解

通過上述分析，我們了解到買房不能臨時起意，倉促上陣，而是要打有準備的仗。接下來，本刊將從還貸能力的確認、賣家身份的確定等多個方面來進行分析，關(guān)注的重點是簽訂購房合同之前需要了解的內(nèi)容。

確定還貸能力

在沒有確定還貸能力之前，先別急著簽購房合同，因為還貸能力是影響商業(yè)貸款額度的主要因素之一。需要注意的是，各家銀行對還款能力的要求比較一致：月收入≥房貸月供×2，其他一些因素則會因銀行不同而產(chǎn)生差異。總之，申請貸款前，先要通過銀行、公積金中心了解相關(guān)政策要求，然后購房人再根據(jù)自身情況作出選擇。

是否有房產(chǎn)證

沒有房產(chǎn)證的二手房，一般是房主將其抵押或轉(zhuǎn)賣，或者是極少數(shù)別有用心的人準備實施詐騙計劃。也許有的賣家會說，可以用購房款將房產(chǎn)證贖回來之后再過戶，千萬不要輕易相信賣家的這種說辭。這個時候，不見房產(chǎn)證應該及時中斷交易，以免上當受騙。

確認賣家真實身份

買方在簽訂合同前首先需檢查對方簽約主體的真實性，主要是核實賣家的身份。因此對于賣家證件的真實性和與之身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起買家的注意。

了解房產(chǎn)權(quán)屬問題

如果權(quán)屬方面存在爭議，也會對交易產(chǎn)生影響，尤其是對于屬于夫妻共同財產(chǎn)的房子，更要多留幾個心眼。夫妻共同財產(chǎn)是指民法典所規(guī)定的在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，其歸夫妻共同所有。夫妻雙方對共同財產(chǎn)有平等的處理權(quán)。如果所交易的房子屬于夫妻共同財產(chǎn)，買方需要提前了解財產(chǎn)共有方是否愿意出售房產(chǎn)。

是否存在出租情形

在二手房買賣中，買方應該防止陷入買賣不破租賃的陷阱。在簽訂買賣合同之前，弄清房屋情況，看是否存在租賃關(guān)系，可以要求和賣方簽訂補充協(xié)議，明確房屋過戶后之前的租賃關(guān)系解除。賣方?jīng)]有盡到通知義務導致買方拿不到房屋居住權(quán)的，可以要求賣方承擔責任。

注意戶口就讀資格

如果購買二手房是為了解決孩子就近讀書問題，給孩子上戶口則非常重要。如果賣家的戶口不能及時遷出，或者就讀資格已被占用，那房子就等于白買。因此，買房前可以要求賣家就戶口遷出日期作出明確約定，并承諾與戶口對應的就讀資格未被占用。

是否存在居住權(quán)

民法典規(guī)定，設(shè)立了居住權(quán)的房屋可以買賣，但在居住權(quán)期限內(nèi)，房屋買賣不影響居住權(quán)的效力，居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)才會消滅。因此，買家也要了解這個問題，并要求賣方告知買方房屋設(shè)立居住權(quán)的事實。

明確雙方違約責任

因為房產(chǎn)交易復雜且金額巨大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，導致違約行為。為了避免以后出現(xiàn)相互扯皮現(xiàn)象，買賣雙方需要在簽訂合同時就明確寫清各自的責任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權(quán)利對等。需要提醒的是，合同中應加入“賣方在實際交房之日起規(guī)定期限內(nèi)向買方支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。

商定付款過戶時間

在二手房買賣過程中，買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主，賣方通常會明確買方的付款時間，而買方有權(quán)利商定房產(chǎn)的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方承擔違約責任。

留心費用交接時間

買方一定要提前詢問水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的繳納情況，并了解具體交接時間。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關(guān)鍵，如果賣方拖欠上述費用，可要求其及時補繳。