孫庭陽(yáng)

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》首席攝影記者 肖翊 | 攝

4月份新房銷售，出現(xiàn)罕見的“滯銷”。

5月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了今年前4個(gè)月全國(guó)商品住宅銷售、70個(gè)大中城市商品住宅指數(shù)變化情況。

數(shù)據(jù)顯示，4月份，全國(guó)新建商品住宅共銷售7175億元，與2021年4月相比下降48.58%。這是自2020年1月和2月之后，首次月度銷售額在萬(wàn)億元以下。2020年1月和2月新冠肺炎疫情剛剛發(fā)生時(shí)，兩個(gè)月的銷售額只有7198億元。從那時(shí)到今年3月份，除了1月份和2月份比較特殊外，其他各月銷售額一直在萬(wàn)億元以上，2020年12月甚至高達(dá)2.13萬(wàn)億元。

全國(guó)新建商品住宅今年4月份平均價(jià)格為9674元/平方米，依然在下降通道中。這一價(jià)格，與2021年1月和2月小高峰11228元/平方米相比，每平方米下降了1554元，降幅13.84%。

房?jī)r(jià)下降的城市在增多。70個(gè)大中城市中，47個(gè)城市4月份新建商品住宅銷售價(jià)格比3月份低，房?jī)r(jià)下降的城市數(shù)量比上個(gè)月增加9個(gè)。50個(gè)城市二手住宅銷售價(jià)格下降，比上個(gè)月多了5個(gè)城市。

今年4月份全國(guó)新建住宅價(jià)格為9674元/平方米，與2020年4月的價(jià)格9696元/平方米接近。新房?jī)r(jià)格經(jīng)歷了一輪上漲，現(xiàn)在重新回到兩年前，各城市變化情況怎樣？

對(duì)比2020年4月，70個(gè)大中城市中，有13個(gè)城市新建商品住宅指數(shù)下降，降幅居前的省會(huì)城市有哈爾濱和太原，同期分別下降5.95%、4.61%。漲幅領(lǐng)先的省會(huì)城市是銀川、西安和重慶，同期分別上漲20.78%、14.05%和13.81%。這3個(gè)城市，此前被稱為省會(huì)城市中房?jī)r(jià)“洼地”，如今價(jià)格在逐漸上漲。

一線城市的新房?jī)r(jià)格最堅(jiān)挺。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局所統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市中，只有4個(gè)一線城市，分別是北京、上海、廣東和深圳。對(duì)比2020年4月，廣州、北京、上海和深圳新建商品住宅指數(shù)分別上漲12.01%、10.81%、9.39%和8.41%。在70個(gè)大中城市中，同期漲幅位列第5名、第6名、第11名和第16名。

今年以來(lái)，很多城市松綁房地產(chǎn)限購(gòu)政策，房?jī)r(jià)怎樣變化？

在省會(huì)城市中，鄭州松綁限購(gòu)較早。2月末，鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，變相放松限購(gòu)，限價(jià)、限貸等措施。

但鄭州房?jī)r(jià)仍未止跌。鄭州新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，在2021年7月見頂后，逐月降低，今年4月份比頂峰時(shí)下降3.57%。鄭州二手房同樣是2021年7月見頂，隨后一個(gè)月比一個(gè)月低，今年4月份比頂峰下降3.15%。

昆明房?jī)r(jià)也在跌。昆明新建住宅指數(shù)從2021年5月見頂，此后開始下跌，到今年4月份，已經(jīng)連續(xù)11個(gè)月低于頂部。昆明二手住宅價(jià)格指數(shù)在2021年5月見頂后回落，今年4月份的數(shù)值，比2021年5月的頂部低0.67%。今年4月份中旬，昆明松綁房地產(chǎn)限購(gòu)。

重慶市今年2月份提出，購(gòu)房者滿足一年社保要求，購(gòu)買首套房首付比例降為20%。

與其他城市房?jī)r(jià)見頂回落不同，重慶新房一直在漲。今年4月份，重慶新建住宅價(jià)格指數(shù)比2021年7月上漲2.38%。重慶二手房在今年3月份創(chuàng)出高點(diǎn)，今年4月份僅微降0.6%。

除了省會(huì)城市，地級(jí)市房?jī)r(jià)情況怎樣？

桂林市發(fā)改委在今年1月印發(fā)的通知中明確，加大對(duì)重點(diǎn)行業(yè)、重點(diǎn)企業(yè)的扶持力度，其中包括對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)貢獻(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)購(gòu)房者予以補(bǔ)貼。

桂林房?jī)r(jià)下降并未止步。桂林新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)從2021年6月開始下降，今年4月份比頂峰下降3.52%。二手房的下降趨勢(shì)和新房接近，只是程度稍弱，今年4月份比去年頂峰時(shí)下降2.84%。

再來(lái)看首都經(jīng)濟(jì)圈的秦皇島和唐山，這兩個(gè)城市在今年3月、4月先后對(duì)限購(gòu)政策松綁。

全國(guó)各月房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格及成交額走勢(shì)圖

唐山新建住宅指數(shù)在2021年6月見頂，此后開始下降，今年4月份數(shù)值比2021年6月峰值低1.81%。唐山二手房?jī)r(jià)格指數(shù)比新建住宅指數(shù)見頂更早，在2021年3月見頂，此后開始下跌，今年4月份數(shù)值比2021年3月峰值低2.79%。

秦皇島的新房和二手房?jī)r(jià)格漲幅，都跑輸唐山。

秦皇島新建住宅指數(shù)在2021年5月見頂，比2020年上漲了1.4%，從那時(shí)開始下降，今年4月份降到2020年之下，比那時(shí)低4.2%。秦皇島二手房?jī)r(jià)格指數(shù)在2021年3月份之后一直下降，今年4月份比2020年低2.3%。

上市公司是微觀經(jīng)濟(jì)體，處在市場(chǎng)最前沿，月度銷售數(shù)據(jù)更直觀。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年操盤金額前5家公司，分別是碧桂園（2007.HK）、萬(wàn)科（000002.SZ）、融創(chuàng)中國(guó)（1918.HK）、保利發(fā)展（600048.SH）、中國(guó)恒大（3333.HK）。這5家公司操盤銷售金額能占同期全國(guó)商品房銷售額的10%以上，觀察這些公司的經(jīng)營(yíng)變化，也能了解新房?jī)r(jià)格變化。

除了中國(guó)恒大外，其他4家公司都公布了今年4月份的銷售數(shù)據(jù)，由此計(jì)算出4月份的平均銷售價(jià)格，和2020年4月份相比，保利發(fā)展、融創(chuàng)中國(guó)和碧桂園，價(jià)格有所下降;萬(wàn)科是唯一漲價(jià)公司。

保利發(fā)展今年4月份平均銷售價(jià)格是13986元/平方米，與2020年4月份的平均價(jià)格15405元/平方米相比，下跌9.2%。

融創(chuàng)中國(guó)和碧桂園今年4月份平均銷售價(jià)格分別是12900元/平方米、8263元/平方米，同期價(jià)格分別下跌4.87%、0.68%。

萬(wàn)科這個(gè)唯一漲價(jià)的公司，今年4月份平均銷售價(jià)格是19167元/平方米，與2020年4月的銷售價(jià)格相比，上漲21.44%。值得注意的是，萬(wàn)科的銷售均價(jià)，今年2月份觸底后，在之后的3月、4月連續(xù)兩個(gè)月上漲。興業(yè)證券對(duì)萬(wàn)科4月份銷售數(shù)據(jù)的點(diǎn)評(píng)是，公司財(cái)務(wù)、資金狀況穩(wěn)健，三道紅線持續(xù)達(dá)標(biāo)，安全性較好。受益地產(chǎn)供給側(cè)改革，多元化業(yè)務(wù)布局較好，該公司物業(yè)、物流內(nèi)在價(jià)值豐厚。

（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2022年第10期）