李永華

5月1日，岳陽房地產救市政策大升級。購房補貼最高20萬元，契稅補貼50%，最低首付款比例為20%，二套房貸款也可按首套房執(zhí)行。這些都是購房者關心的“大紅包”，也是需求端的刺激政策?；蛟S不為普通購房者關注的是，在供給端，岳陽也給了開發(fā)商更大的“紅包”。

不只是岳陽，湖南常德、株洲此前同樣發(fā)布了金光閃閃的刺激政策措施。

4月20日，常德市政府出臺《常德市促進建筑業(yè)高質量發(fā)展的若干政策措施》和《常德市進一步促進市中心城區(qū)房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施（試行）》兩項措施。4月29日，株洲市印發(fā)《關于促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的若干措施》。

“這樣的政策力度，比得上2016、2017年為了房地產去庫存那一波刺激政策。”某大型開發(fā)商工程總監(jiān)劉厚才告訴《中國經(jīng)濟周刊》，整體來看，不管是面向購房者還是對開發(fā)商，3個城市的政策都是在加杠桿。

盡管如此，市場沉疴并沒有藥到病除。

“去年五一銷售額是今年的一倍多?！焙铣５乱患议_發(fā)商的營銷負責人杜星灼說，“以往，如果出臺這么多利好政策，市場會有比較明顯的反應。但是，今年很多項目加大促銷力度，加大降價力度，還是沒有很大流量呈現(xiàn)?！?/p>

在湖南，除省會長沙之外，常德、株洲、岳陽都是經(jīng)濟大市，在全省經(jīng)濟格局中分量一般來說要高于其他地市。從房地產市場火爆程度來看，這3座城市都是各大龍頭開發(fā)商進駐數(shù)量較多的地方，岳陽的房價2018年高峰時期是最接近長沙的地市，其熱門的南湖板塊售價一度突破2萬元/平方米，讓當時絕大多數(shù)長沙樓盤高山仰止。

高點就是拐點。

2018年過后，湖南多個地市房地產市場逐漸變冷。劉厚才原任職的公司在岳陽曾經(jīng)推出多個項目，享受過一波紅利。他說，岳陽當時棚改貨幣化安置比較猛，一大片市郊甚至是周邊農村都棚改，市場需求釋放比較大。

2018年7月12日，住建部專門召開棚改吹風會指出，因地制宜推進棚改貨幣化安置。此后，棚改貨幣化安置政策在各地陸續(xù)淡出。

不少公司嗅到了危險的氣息。如，當年7月，綠城內部文件要求，對于不受限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售?！吨袊?jīng)濟周刊》記者當時了解到，一些企業(yè)拼命趕進度，壓縮開發(fā)周期，加速賣房。

不過，2021年3月，岳陽市住建局總結過去5年工作成績時稱，岳陽市城鎮(zhèn)化率由55.62%提高到60%，完成棚改13.5萬戶、舊改4.35萬戶、危改5.47萬戶。

在劉厚才看來，棚改貨幣化安置讓岳陽的購房需求被提前釋放，就像是殺雞取卵?！拔覀兊捻椖恳黄谶€很好，第二期就賣不動了”。

新的需求從哪里來？岳陽、常德、株洲發(fā)布的政策都降低了購房門檻，還給出高額補貼，岳陽的力度最大。

5月1日，岳陽提出，在市城區(qū)購買首套住房（含新建商品房、二手房）的人才，發(fā)放一次性購房補貼：博士研究生及市級以上（含市級）領軍人才20萬元，全日制碩士研究生5萬元，“雙一流”高校（含原985、211高校）本科畢業(yè)生3萬元，其他高校本科畢業(yè)生2萬元、正高職稱人才20萬元、副高職稱人才6萬元，高級技師15萬元、技師6萬元。此外，按其所繳納契稅稅額的50%對購房人予以補貼。

相對而言，株洲顯得“小氣”。對全日制博士生、全日制碩士研究生和高級技師、全日制本科和職業(yè)院校全日制大專學歷獲得技師職業(yè)資格人才，一次性分別給予5萬元、3萬元、2萬元的購房補貼。

常德則按面積發(fā)放補貼，最高者是全日制博士研究生正高級職稱人員以及高級技師補貼標準為200元每平方米。若以100平方米的戶型計算，補貼額為2萬元。

除直接給錢之外，岳陽還拿出了“低首付”的殺手锏——住房貸款利率首套為5.1%及以下，二套為5.46%及以下，最低首付款比例為20%。對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次購買普通商品住房申請貸款的，金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。全市統(tǒng)一執(zhí)行80萬元的住房公積金貸款額度上限，提高二套房住房公積金貸款比例，首付比例調整為不得低于30%，貸款額度可達到所購住房價款的70%。

常德和株洲的政策力度趕不上岳陽。不過，市場的玩法要“野”一些。杜星灼透露，在常德，有些樓盤只要“一兩萬塊錢首付，這種效果非常好，企業(yè)墊資”。

低首付賣了房，開發(fā)商就可以從銀行拿到開發(fā)貸。有房地產開發(fā)商曾表示，只要拿到了銀行的開發(fā)貸，對開發(fā)商來說就是回本，“把自己的錢換出來了”。

一方面要推動購房者買房，另一方面還要吸引開發(fā)商拿地。為此，常德、岳陽、株洲的救市新政對開發(fā)商誘惑力不小。

劉厚才看了三地文件后，給出的結論是，開發(fā)商拍地成本大幅下降，甚至可以說“拍地無成本”。

常德的新規(guī)是：將土地競買預付款比例由出讓起始價的30%下浮至10%，同時，房地產開發(fā)項目資本金可先以銀行保函形式替代，商品房銷售后再從商品房預售監(jiān)管資金中劃撥。

岳陽則規(guī)定，住宅土地競拍保證金最低比例下調至掛牌價的20%，土地出讓金可在出讓成交之日起一年內實行分期繳納。

株洲提出，土地出讓價款自成交之日起一個月內繳至不低于50%，最長可在12個月內全額繳清。特殊項目可以約定在兩年內全部繳清（計息），首次繳納比例不低于全部土地出讓價款的50%。

不比不知道這些政策力度到底有多大。4月28日，江蘇徐州召開房地產行業(yè)復工復產及紓困解難工作會宣稱，掛牌出讓地塊競買保證金按土地掛牌起始價由原來的100%調整為50%繳納，剩余出讓金在辦理建設工程規(guī)劃許可證前繳清，最長不超過6個月。

劉厚才說，按照常德的政策，1億元就可以撬動一個預計銷售金額20億元的項目，拿地時只要幾千萬元，如果項目建設速度快，4個月預售，資金回正，開發(fā)商就完全沒有資金壓力。

除了競拍保證金和土地出讓價款的優(yōu)惠措施，岳陽還規(guī)定，多層建筑形象進度達到三分之一及以上、高層建筑形象進度達到四分之一及以上的樓棟，可申請辦理商品房預售許可。這意味著可以更快地拿到預售款。

信貸支持方面，三地也給出了不少真金白銀。除此之外，三地均放寬“商改住”或降低商住配比。

杜星灼說，從政策看，當?shù)卣隙ㄊ窍Ｍ岣唛_發(fā)商拿地積極性。然而，他坦言，常德房價過去一年多持續(xù)下降，樓盤平均降價800元/平方米，最多能降低到1500元/平方米左右，常德比較好的板塊柳葉湖周邊房價還不到6000元/平方米，如果現(xiàn)在去拿地，“算不過賬”。

據(jù)他計算，土拍樓面價起碼1500元/平方米，以前有地塊超過2000元/平方米，加上各項土建、營銷稅務成本就是5000多元/平方米，按照現(xiàn)在的房價，項目“沒錢賺”，更關鍵的是，公司手上沒有錢，不敢拿地。

《中國經(jīng)濟周刊》記者了解到，不少頭部開發(fā)商近兩年除了在長沙拿地之外，湖南其他地市州基本是全面撤退，出手拿地者寥若晨星。

劉厚才說，他之前的公司在岳陽還有一個項目，現(xiàn)在“一個月賣房子的錢連營銷費都保不住”。

4月28日，湖南省統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，一季度，岳陽、常德房地產開發(fā)投資分別下降14.2%、12.6%，分列最后兩位;岳陽商品房銷售面積全省降幅最大，達23.8%。