宋春崢 SONG Chun-zheng

（上海威新實(shí)業(yè)有限公司，上海 200949）

0 引言

近年來，高質(zhì)量發(fā)展成為我國經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展重點(diǎn)，因地制宜地加快傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級是落實(shí)高質(zhì)量發(fā)展的有效途徑，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級的前提條件，也隨著同類型企業(yè)數(shù)量增多，競爭也愈演愈烈。在這種背景下，一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對功能和成本的把控能力，成為園區(qū)能否實(shí)現(xiàn)其價(jià)值并最終能夠盈利的重要因素。

停車位不足的問題是近些年出現(xiàn)頻率較高的一個(gè)問題，無論是住宅小區(qū)還是商業(yè)地產(chǎn)都普遍存在停車難的問題。同樣在產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目類型中，也伴隨著業(yè)態(tài)的升級、就業(yè)崗位激增、就業(yè)人群結(jié)構(gòu)的變化等原因停車難的問題也越發(fā)突出。目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)的用地屬性還是以工業(yè)用地為主，因而其停車位配建指標(biāo)也是按照要求并不高的工業(yè)用地的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置，使得許多園區(qū)出現(xiàn)了停車供需不平衡、秩序混亂等問題。

威新公司作為以產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的開發(fā)企業(yè)，有著數(shù)百萬平方米產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的落地經(jīng)驗(yàn)，且其開發(fā)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)以自持并對外租賃作為主要的經(jīng)營方式。近兩年，公司也將開發(fā)重點(diǎn)從原來的通用類生產(chǎn)型園區(qū)轉(zhuǎn)向高品質(zhì)專業(yè)型園區(qū)，重點(diǎn)的轉(zhuǎn)變帶來了客戶體驗(yàn)感、功能成本適配、投資收益等多方面更高的要求。這就使得原本僅要求的3輛/千平方米的車位配比至少要提升到5輛/千平方米或更多，而多出來的至少70%的車位如何在成本可控且不降低園區(qū)品質(zhì)的條件下合理實(shí)施，前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段需要有明確的計(jì)劃。

1 現(xiàn)狀分析

通過對公司現(xiàn)有園區(qū)進(jìn)行復(fù)盤發(fā)現(xiàn)，僅采用最經(jīng)濟(jì)最便利的道路邊垂直停車、水平停車以及地面停車場的方式，當(dāng)規(guī)劃條件為在不低于20%綠地率，建筑密度在45%，容積率為1.5的條件下，僅能滿足3輛/千平米的停車需求。這個(gè)數(shù)量是不能夠滿足現(xiàn)狀使用需求的。

都有哪些原因使得傳統(tǒng)意義上地廣人稀的工廠也出現(xiàn)了停車位不足等現(xiàn)象出現(xiàn)呢？結(jié)合產(chǎn)業(yè)園區(qū)的特點(diǎn)，通過分析主要有以下因素制約來影響園區(qū)停車位數(shù)量：①建筑密度。我國目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃指標(biāo)還是傾向于高密度要求，例如天津市對工業(yè)用地建筑密度有不低于55%的規(guī)劃要求。建筑密度與地面停車位數(shù)量成反比，越高的建筑密度會(huì)使得地面標(biāo)準(zhǔn)停車位數(shù)量越少。②綠地率。綠地率是另一個(gè)同地面停車位數(shù)量成反比的重要指標(biāo)。上海工業(yè)用地一般有不低于20%綠地率的要求，這意味著除卻去建筑密度之外又有不低于20%的區(qū)域無法規(guī)劃地面停車。③道路寬度。工業(yè)用地的往來車輛一般以大型貨運(yùn)車輛為主，其對園區(qū)內(nèi)道路寬度和轉(zhuǎn)彎半徑都有更高的要求，園區(qū)道路寬度一般不低于7m，轉(zhuǎn)彎半徑不低于9m，因此更寬的道路進(jìn)一步限制了地面停車。④園區(qū)區(qū)位。產(chǎn)業(yè)園區(qū)一般位于城市郊區(qū)或?qū)ｉT設(shè)置的開發(fā)區(qū)等公共交通不是很便利的區(qū)域，因此依靠私家車進(jìn)行日常通勤相對于在城市中工作有著更高的依賴程度。⑤項(xiàng)目成本。租賃性的園區(qū)有著租金低、回款慢的特點(diǎn)。在沒有特別要求的情況下，項(xiàng)目都會(huì)采用規(guī)劃要求的最低數(shù)量以及成本最優(yōu)的地面停車的方式來實(shí)現(xiàn)車位需求。

2 常用的停車方式分析

地面停車是最常見的也是最經(jīng)濟(jì)便利的停車方式，除此之外還有以下滿足車位數(shù)量的常見方式。

2.1 機(jī)械停車位

機(jī)械停車位是通過載車板的升、降或橫移，靈活方便的變換空位，存取車輛，采用機(jī)械移動(dòng)的方式，提升有限的停車空間的利用效率，從而實(shí)現(xiàn)增加停車位的目的。機(jī)械停車位根據(jù)自身特點(diǎn)的不同，又分為升降橫移類停車設(shè)備、垂直循環(huán)類停車設(shè)備、巷道堆垛類停車設(shè)備、平面移動(dòng)類停車設(shè)備、垂直升降類停車設(shè)備、簡易升降類停車設(shè)備等方式。

不同類型的機(jī)械停車設(shè)備各有特點(diǎn)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地緊張、存取車時(shí)間集中以及成本限制等特點(diǎn)，適用的機(jī)械停車類型為升降橫移類停車設(shè)備、垂直循環(huán)類停車設(shè)備、簡易升降類停車設(shè)備三種類型，其中升降橫移類隨著層數(shù)和列數(shù)的不同組合又分為多種形式。這三種機(jī)械設(shè)備均具有結(jié)構(gòu)簡單、模塊化生產(chǎn)、布局靈活組合方便、性能穩(wěn)定、故障率低，占地面積小等特點(diǎn)（表1），可廣泛適用于園區(qū)的道路側(cè)邊布置。

表1 適配產(chǎn)業(yè)園區(qū)的各類型機(jī)械停車位特點(diǎn)

通過以上參數(shù)，可以清楚地根據(jù)項(xiàng)目停車位數(shù)量需求所適配的機(jī)械停車方式，但需考慮機(jī)械停車設(shè)備作為特種設(shè)備，需要考慮后期的專門的運(yùn)營和維護(hù)費(fèi)用。

2.2 地下車庫

地下車庫廣泛運(yùn)用于高容積率的住宅區(qū)或商業(yè)建筑，其主要是在規(guī)劃用地中采用開挖的方式，利用地下空間建設(shè)成為相對密閉的場所作為停車場使用。地下車庫有很多優(yōu)點(diǎn)，如不占容積率、停車使用便利、可提供大量停車位，使地上空間留出更多的開敞空間用于綠化，地下空間也可以結(jié)合園區(qū)的設(shè)備用房等不產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的功能性用房設(shè)置，使可經(jīng)營面積最大化等，同時(shí)缺點(diǎn)也比較突出，尤其是工期長、施工工藝復(fù)雜、成本高等表現(xiàn)最明顯。此外，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)園區(qū)廠房要求的單層的活荷載都比較大，一般都要達(dá)到2T/m2以上，若廠房設(shè)置在地庫上會(huì)在一定程度上限制一層樓面的使用荷載，這也是產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目沒有大量設(shè)置地庫的主要原因。

根據(jù)我司2021年在上海落地的數(shù)個(gè)帶地下車庫的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，單層地下車庫的建安成本約4000元/m2，單車位平均面積至少約40m2/個(gè)，綜合單車位成本約16萬元/個(gè)，地庫面積越小單車位面積就會(huì)越大也越不經(jīng)濟(jì)，因此地庫適用范圍最廣，局限性最小，對園區(qū)品質(zhì)提升效果最佳，適合于車位數(shù)量需求大于300輛的項(xiàng)目。

2.3 立體停車樓

將停車空間向地上發(fā)展，停車相對集中，出入方便快捷，駕駛員可通過坡道將車輛停入各樓層形成地上立體停車樓。立體停車由于立面可大面積開洞，方便采光通風(fēng)等特點(diǎn)，使得其具有工程造價(jià)低，維護(hù)費(fèi)用低等優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)可采用獨(dú)特的造型在滿足停車需求的同時(shí)提升園區(qū)品質(zhì)，其設(shè)計(jì)使用年限為50年。

立體停車樓分為單建式及附建式兩種，單建式為以獨(dú)立的形態(tài)，并不附屬于其他建筑，由于單獨(dú)建造，地上部分可綜合考慮建筑造型和周圍環(huán)境相融合。單建式停車樓適用于地價(jià)和建筑密度要求不高的園區(qū)。以公司落成的一棟單建式停車樓為例，該項(xiàng)目總面積28416.34m2，建安成本約1600元/m2，全樓共解決了812個(gè)停車位，單車位面積指標(biāo)約35m2/個(gè)，單車位造價(jià)約5.6萬元。此外，停車樓融入了員工食堂、物業(yè)用房以及垃圾房等功能，該類型停車樓適用于解決停車位缺口在300輛以上的項(xiàng)目。

附建式停車樓有位于建筑物之上的停車樓、建筑物之下的停車樓、嵌入式停車樓等形式，主要為結(jié)合現(xiàn)有的建筑物采用停車庫和建筑功能融合的方式，既節(jié)約用地提高了停車效率，又因停車庫與建筑聯(lián)系緊密形成較為便捷的停車方式。但由于產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目具有層高高、不同廠房獨(dú)立性強(qiáng)等特點(diǎn)，且附建式停車樓均需配套上下坡道，電梯、樓梯等配置，平面布置不夠靈活，難以大面積使用，局限性較大，提高停車效率的性價(jià)比不高，因此該方案并不適用于傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

2.4 屋面停車

屋面停車為利用大型建筑的空置屋面集中設(shè)置的停車位，因其不受豎向結(jié)構(gòu)構(gòu)件的影響，停車效率最高。但因需另設(shè)垂直交通坡道，影響建筑立面及整體建筑布局，具體實(shí)施有較大的局限性。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)具有樓間距較小，單層面積較小，建筑使用活荷載大等特點(diǎn)，因此若采用屋面停車所產(chǎn)生的成本影響并不顯著。為減少垂直交通的數(shù)量，提升停車效率，曾嘗試采用連橋的方式將不同廠房的屋面連成整體的方式實(shí)現(xiàn)屋面停車（圖1），但該形式會(huì)增大結(jié)構(gòu)專業(yè)的設(shè)計(jì)難度，同時(shí)增大報(bào)建專業(yè)的溝通難度，因而并未在實(shí)際項(xiàng)目中運(yùn)用。

圖1 產(chǎn)業(yè)園區(qū)屋面停車改造示意

根據(jù)測算屋面停車可以實(shí)現(xiàn)約30m2/個(gè)的單車位面積指標(biāo)，單個(gè)車位的成本在約1.45萬元。根據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)模，可以解決的200至500個(gè)車位缺口，但因其便利性不足，局限性較高，因此這種方式不一定適用于各個(gè)園區(qū)，需要根據(jù)園區(qū)特點(diǎn)分析使用。

3 不同停車方式適用模型

假設(shè)一塊占地100000m2的工業(yè)用地，計(jì)劃建設(shè)一個(gè)高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)園，規(guī)劃建筑密度為42%，綠化率不低于20%，將容積率的區(qū)間設(shè)定為1.0至2.0之間。根據(jù)前序資料，在45%建筑密度以及20%綠化率條件下，地面停車能夠滿足其3輛/千平米的條件。根據(jù)模型假設(shè)，僅采用地面停車方式的條件下，分別計(jì)算3輛/千平米以及5輛/千平米的停車位缺口（表2）。

表2 不同容積率下的停車位缺口數(shù)量統(tǒng)計(jì)

可以看出在容積率約1.5的條件下，地面停車可以滿足3輛/千平米的要求，但隨著容積率的增加，無論是3輛/千平米或者5輛/千平米的的停車配比都會(huì)逐漸出現(xiàn)不足。在這種情況下，我們依據(jù)各停車方式的特點(diǎn)，根據(jù)車位缺口數(shù)量來適配不同的解決方案（表3）。

表3 分類停車位缺口解決方案

從實(shí)用及成本角度考慮，以上方式都是可以組合使用的，比如多種類型機(jī)械停車方式、機(jī)械停車與地下車庫組合等方式，目的就是采用最低的成本實(shí)現(xiàn)滿足停車位需求。

4 地下車庫及立體停車樓指標(biāo)測算對比

通過以上分析可知地下車庫和立體停車樓都是解決大量停車位的重要方式，僅僅從成本角度考慮，地下車庫是不占有優(yōu)勢的，那么這兩種方式在實(shí)際運(yùn)用中該如何選擇，還要站在整體項(xiàng)目的經(jīng)營角度來進(jìn)行分析對比。

根據(jù)前述分析，立體停車樓單方建安成本約1600元/m2，單車位面積約占35m2；地下車庫單方建安成本約4000元/m2，單車位指標(biāo)約占40m2。以下根據(jù)第4節(jié)假設(shè)的計(jì)算模型，在容積率1.8的情況下按照5‰指標(biāo)配比停車位可知車位數(shù)量有426個(gè)缺口。計(jì)算可知，采用地面停車樓的方案需要建設(shè)約14910m2的停車樓，其占用約0.15的容積率指標(biāo)，預(yù)估建安費(fèi)用約2386萬元；若采用地下車庫的方式則需要約17040m2的地下車庫，空余出的0.15容積率繼續(xù)建設(shè)約14910m2大小的工業(yè)廠房，根據(jù)成本數(shù)據(jù)我司廠房的建安成本約為2500元/m2，則地庫方案總預(yù)計(jì)成本為地庫與地上廠房建安成本之和，共10543.5萬元。

有了以上假設(shè)數(shù)據(jù)，根據(jù)常用的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析的方法來進(jìn)行對比測算，若項(xiàng)目完整的生命周期為4.5年，則分別對樓板價(jià)為1700元、2500元及3000以及廠房租賃租金為單平米1.5元、2.0元及2.5元兩個(gè)維度進(jìn)行測算收益率測算，采用常用的稅息折舊及攤銷前利潤簡稱EBITDA以及內(nèi)部收益率IRR兩個(gè)指標(biāo)進(jìn)行對比（表4）。

表4 地下車庫與立體停車樓經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比分析

根據(jù)上述分析可以看出，項(xiàng)目的樓板價(jià)越低，租金越低立體停車樓的方案優(yōu)勢就越明顯，車位缺口越大越明顯。相反在項(xiàng)目樓板價(jià)更高、租金更高的情況下，因?yàn)榈貛觳徽加玫娜莘e率可以作為廠房對外經(jīng)營從而產(chǎn)生更高的收益，此類項(xiàng)目地下車庫的方案優(yōu)于立體停車樓，并且在未來園區(qū)整體出售時(shí)，廠房相對于停車樓也會(huì)有更高的估值。因此項(xiàng)目的定位和獲取價(jià)格是決定采用地下車庫或立體停車樓的重要依據(jù)。

5 結(jié)束語

隨著我們國家高質(zhì)量發(fā)展要求，高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)會(huì)更大量且高速地發(fā)展，園區(qū)內(nèi)的停車問題也會(huì)越來約突出。通過以上分析，期待在產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，從規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的角度，從解決園區(qū)停車問題的實(shí)際需求出發(fā)，通過合理的方案選擇使得項(xiàng)目能產(chǎn)生更大的價(jià)值，期待以此能為解決同類問題提供一些參考思路。