王俊杰，何壽奎

（重慶交通大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，重慶 400074)

0 引言

隨著我國新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷深入，地區(qū)資源稟賦緊約束、土地低效利用等問題倒逼城市發(fā)展理念轉(zhuǎn)變，逐漸形成城市擴(kuò)張與優(yōu)化并重、經(jīng)濟(jì)與文化共建格局。然而，城市存量更新項目存在投資回收期長、投資收益率低等特點[1]，導(dǎo)致社會資本參與意愿低，城市更新項目進(jìn)展緩慢。此外，日常生活、工作出行等活動增加了人們對小汽車的使用頻率，加上老舊地區(qū)規(guī)劃格局制約，造成了局部地區(qū)的交通擁堵，從而影響了城市更新的效果。因此，城市更新亟需尋找一種新的模式。公共交通導(dǎo)向開發(fā)(TOD)模式能夠促進(jìn)城市多樣性發(fā)展，提高居民出行效率，緩解城市交通擁堵。并且TOD綜合開發(fā)能夠帶來周邊地區(qū)的物業(yè)升值[2-4]，從而吸引更多的社會資本加入對周邊老舊物業(yè)的改造當(dāng)中，一方面可以解決政府融資難題、加快城市更新行動推進(jìn)，另一方面能夠促進(jìn)老城區(qū)優(yōu)化升級轉(zhuǎn)型、緩解社會矛盾分化。國內(nèi)部分學(xué)者基于香港、深圳、上海等地在TOD綜合開發(fā)上的實踐經(jīng)驗展開了案例研究，并提出要將TOD理念融入城市更新選址[5]、功能定位[6]、規(guī)劃設(shè)計[7]等階段，強(qiáng)調(diào)TOD模式應(yīng)注重整合規(guī)劃，以整合規(guī)劃為抓手控制建設(shè)成本和抓住交通網(wǎng)絡(luò)周邊地區(qū)協(xié)同發(fā)展的機(jī)遇[8-9]。中國香港地鐵在這一模式的基礎(chǔ)上，利用“軌道+物業(yè)”的模式解決了城市軌道線路運營缺口難題，實現(xiàn)了軌道線路營收的正增長[10]。目前，關(guān)于城市更新與TOD模式結(jié)合的研究主要集中在對TOD案例分析[1]、土地供應(yīng)相關(guān)問題[2-4]、TOD站點選址方面[1]，雖然TOD模式在我國取得了長足的進(jìn)步，但TOD項目開發(fā)相關(guān)政策不完善、體制機(jī)制不匹配、土地及項目收益分配監(jiān)管缺位等問題[11]日益凸顯，造成了各地建設(shè)難度大、建設(shè)成效不理想。例如廣州新塘TOD項目凱達(dá)爾樞紐國際廣場由于投資方地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗不足和政府政策扶持力度不夠，導(dǎo)致項目融資困難，且周邊配套公共設(shè)施開發(fā)不完善，未能形成對該區(qū)域有效的集約開發(fā)；深圳龍華區(qū)城市更新TOD項目在設(shè)計和建設(shè)過程均遵循了TOD理念，但由于沒有完善的配套公共設(shè)施和對車位的限制，導(dǎo)致盡管軌道4號線分擔(dān)了大量客流，卻沒有明顯改善該區(qū)域的交通狀況，政策決策機(jī)制不完善影響了TOD模式的實施效果。

學(xué)界關(guān)于舊城TOD項目綜合開發(fā)決策行為的研究還比較少，因此，圍繞TOD理念探討舊城TOD綜合開發(fā)模式的組織架構(gòu)及各方利益關(guān)系，梳理決策主體的主要矛盾，應(yīng)用演化博弈分析TOD模式下決策行為演化機(jī)理，模擬系統(tǒng)優(yōu)化后開發(fā)商決策行為，為提升TOD項目建設(shè)成效提供決策建議。

1 舊城改造TOD綜合開發(fā)相關(guān)方利益沖突分析

1.1 舊城改造TOD綜合開發(fā)模式選擇機(jī)理

以TOD綜合開發(fā)契機(jī)促進(jìn)舊城更新具有資源整合、政策互補(bǔ)的優(yōu)勢。首先，TOD不僅能夠激發(fā)地區(qū)土地經(jīng)濟(jì)活力，為舊城更新吸引更多的社會資本注入，還能提升地區(qū)物業(yè)升值潛力，解決社會資本參與城市更新項目的投資平衡難題；其次，通過整合TOD項目財政預(yù)算與舊城更新財政預(yù)算，能夠減輕政府在財政上的壓力并精簡撥款流程，但兩者在合并過程中要注意規(guī)程上的合理和部門間的協(xié)調(diào)。TOD模式選擇機(jī)理如圖1所示。

圖1 TOD模式選擇機(jī)理Fig.1 TOD mode selection mechanism

1.2 舊城改造TOD綜合開發(fā)模式組織架構(gòu)及各利益方關(guān)系探討

圖2 舊城TOD綜合開發(fā)組織架構(gòu)及利益方關(guān)系Fig.2 Organizational structure and stakeholder relationship of comprehensive TOD in old cities

1.3 舊城改造TOD綜合開發(fā)主體利益沖突

TOD模式目前仍面臨建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、政策制度不完善困境，貿(mào)然劃定TOD片區(qū)容易導(dǎo)致TOD綜合開發(fā)流于形式，出現(xiàn)惡意圈地和開發(fā)無序現(xiàn)象。要形成社會效益良好、功能導(dǎo)向突出的TOD片區(qū)，政府要積極發(fā)揮政策引領(lǐng)作用，提前開展土地整備工作，同時要求各開發(fā)主體遵循TOD理念進(jìn)行開發(fā)。與普通開發(fā)模式不同，TOD綜合開發(fā)更加強(qiáng)調(diào)整體利益，遵循TOD理念就意味著開發(fā)商需要在某些方面做出讓步以實現(xiàn)整體利益最大化，然而開發(fā)商的逐利本性會做出使自身利益最大化的選擇，造成開發(fā)商最優(yōu)開發(fā)方案與TOD規(guī)劃方案沖突，聯(lián)通廊道的開發(fā)責(zé)任和所屬權(quán)沖突以及接駁道路的規(guī)劃沖突等問題。開發(fā)商參與項目的動機(jī)是為了盈利，而政府則希望從項目中收獲更多社會效益，當(dāng)開發(fā)商預(yù)期目標(biāo)與政府預(yù)期目標(biāo)不一致時，部分開發(fā)商可能會為了短期利益而采取一系列不符合TOD理念的行為，如不按規(guī)定商住比例開發(fā)，輕視配套設(shè)施開發(fā)質(zhì)量等，最終造成TOD開發(fā)效果不佳。為了找到促進(jìn)開發(fā)商高質(zhì)量開發(fā)的均衡條件，建立房地產(chǎn)開發(fā)商與政府之間的博弈模型并加以分析。

2 舊城改造TOD綜合開發(fā)模式?jīng)Q策行為演化博弈模型假設(shè)

2.1 基本假設(shè)

假設(shè)1：博弈主體為房地產(chǎn)開發(fā)商與政府。將政府、軌道集團(tuán)及公眾視為利益共同體，以政府為代表，作為參與博弈的一方；房地產(chǎn)開發(fā)商作為參與博弈的另一方。

假設(shè) 2：由于政府和開發(fā)商的信息不對稱，雙方的信息差可能會導(dǎo)致雙方?jīng)Q策失誤而帶來負(fù)效應(yīng)，因此雙方均為有限理性主體。

假設(shè) 3：開發(fā)商群體的行為選擇為“遵循TOD理念建設(shè)”和“不遵循TOD理念建設(shè)”；政府的行為選擇為“實施激勵約束機(jī)制”和“不實施激勵約束機(jī)制”。

2.2 損益變量假設(shè)及模型構(gòu)建

設(shè)iα(α= 1，2，3，4)為與開發(fā)商決策有關(guān)的損益變量，jα(α= 1，2，3，4)為與政府決策有關(guān)的損益變量，kα(α= 1，2)為對政府及開發(fā)商決策均有關(guān)的損益變量。其中，i1為開發(fā)商基礎(chǔ)收益；i2為開發(fā)商基礎(chǔ)成本；i3為開發(fā)商額外收益；i4為開發(fā)商額外成本；j1為政府基礎(chǔ)收益；j2為政府附加收益；j3為軌道補(bǔ)償成本；j4為政策機(jī)會成本；k1為政策激勵損益；k2為政策懲罰損益。

其中開發(fā)商的收益和成本均具有長期性，且開發(fā)商遵循TOD理念建設(shè)相比不遵循TOD理念建設(shè)所獲得的損益中，不包括政府實施激勵約束機(jī)制給開發(fā)商帶來的損益。需要特別說明的是，當(dāng)開發(fā)商遵循TOD理念開發(fā)時，軌道集團(tuán)的“軌道+物業(yè)”模式將具有良好的盈利能力，此時，視為政府不再對軌道集團(tuán)提供可行性缺口補(bǔ)助，反之亦然。博弈支付矩陣如表1所示。

表1 博弈支付矩陣Tab.1 Game payoff matrix

3 政府-開發(fā)商決策演化博弈模型分析

3.1 開發(fā)商群體的策略穩(wěn)定性分析

開發(fā)商遵循TOD理念建設(shè)的期望收益E11、不遵循TOD理念建設(shè)的期望收益E12，以及開發(fā)商群體的平均期望收益E1計算如下。

實現(xiàn)全民共同富裕是我國社會主義的本質(zhì)規(guī)定和奮斗目標(biāo)，但當(dāng)前國內(nèi)的高基尼系數(shù)問題卻危及這一根本目標(biāo)。旅游業(yè)所具備的就業(yè)崗位多、門檻低等諸多特征，可在國民經(jīng)濟(jì)的初次分配領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)社會財富在區(qū)域間、高低收入群體間的有效轉(zhuǎn)移，相較“社會財富的二次分配”等其他基尼系數(shù)調(diào)節(jié)方式能夠同時兼顧社會公平與效率。因而，有必要從旅游市場、門票經(jīng)濟(jì)、假期制度和開發(fā)主體等方面調(diào)整旅游業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，通過發(fā)展旅游業(yè)以減少社會貧富差異、化解國內(nèi)高基尼系數(shù)危機(jī)。

開發(fā)商復(fù)制動態(tài)方程如下。

令F(x) = 0得：x1= 0，x2= 1，y*= (i3-i4) / (k1+k2)。

（1）當(dāng)i3-i4＜ 0，即y*＜ 0 時，y-y*＞ 0 恒成立，故F′(0) ＞ 0，F(xiàn)′(1) ＜ 0。因此，x2= 1 是唯一演化穩(wěn)定策略，這說明當(dāng)開發(fā)商遵循TOD理念建設(shè)的額外凈收益(i3-i4)為正時，無論政府實不實施激勵約束機(jī)制，開發(fā)商始終會選擇遵循TOD理念參與建設(shè)。

（2）當(dāng)i4-i3＞k1+k2，即y*＞ 1 時，y-y*＜ 0恒成立，故F′(0) ＜ 0，F(xiàn)′(1) ＞ 0。因此，x1= 0 是唯一演化穩(wěn)定策略。在此情境下，無論政府實不實施激勵約束機(jī)制，開發(fā)商不遵循TOD理念開發(fā)的凈收益始終大于開發(fā)商遵循TOD理念開發(fā)的凈收益，因此開發(fā)商始終會選擇不遵循TOD理念參與建設(shè)。

（3）當(dāng) 0 ＜i4-i3＜k1+k2，即 0 ＜y*＜ 1 時，(y-y*)的值正負(fù)性未知，故需分情況討論：若y=y*，則F(x) = 0，F(xiàn)′(x) = 0對所有x的值恒成立，此時開發(fā)商的所有策略選擇均處于穩(wěn)定狀態(tài)。若y＜y*，則F(0) = 0，F(xiàn)′(0) ＜ 0；F(1) = 0，F(xiàn)′(1) ＞ 0。故x1= 0是開發(fā)商群體的演化穩(wěn)定策略。同理，若y＞y*，則x2= 1是開發(fā)商群體的演化穩(wěn)定策略。

3.2 政府的策略穩(wěn)定性分析

政府實施激勵約束機(jī)制的期望收益E21、不實施激勵約束機(jī)制的期望收益E22，以及政府的平均期望收益E2分別計算如下。

政府復(fù)制動態(tài)方程如下。

令G(y) = 0得：y1= 0，y2= 1，x*= (j4-k2) /(j2-k1-k2)。

當(dāng)x=x*，則G(y) = 0，G′(y) = 0對所有y的值恒成立，此時政府的所有策略選擇均處于穩(wěn)定狀態(tài)。若x＜x*，則G(0) = 0，G′(0) ＜ 0，G(1) = 0，G′(1) ＞ 0。故y1= 0是政府的演化穩(wěn)定策略。同理，若x＞x*，則y2= 0是政府的演化穩(wěn)定策略。

3.3 博弈系統(tǒng)均衡穩(wěn)定點分析

聯(lián)立F(x) = 0，G(y) = 0可以得到該博弈系統(tǒng)的5個局部均衡點。局部均衡穩(wěn)定性分析表如表2所示。

表2 局部均衡點穩(wěn)定性分析表Tab.2 Partial equilibrium point stability analysis

4 決策行為演化仿真分析

為進(jìn)一步說明模型的有效性，利用軟件對模型進(jìn)行仿真分析。假設(shè)開發(fā)商遵循TOD理念開發(fā)的額外凈收益為i3-i4= -50元/m2；政府實施激勵約束機(jī)制獲得附加收益為130元/m2；政府發(fā)布政策需要付出的機(jī)會成本為80元/m2；政府為了激勵開發(fā)商遵循TOD理念開發(fā)、約束不規(guī)范開發(fā)行為，設(shè)定稅收減免或土地優(yōu)惠為30元/m2，違規(guī)罰款60元/m2。設(shè)為組合1：i3= 90，i4= 140，j2= 130，j4=80，k1= 30，k2= 60。

4.1 系統(tǒng)優(yōu)化前開發(fā)商決策行為演化仿真分析

在政府獎懲水平(y= 0.2)較低時，處于各個水平的開發(fā)商都向著不遵循TOD理念開發(fā)的方向演化，隨著政府獎懲水平的不斷提高，開發(fā)商選擇遵循TOD理念開發(fā)的概率不斷增加，但即使在政府獎懲水平較高(y= 0.8)的狀態(tài)下，仍然存在開發(fā)商不遵循TOD理念開發(fā)的可能，此時單純地提高政府獎懲水平已無法使演化結(jié)果變得更好，接下來需要對系統(tǒng)參數(shù)進(jìn)行優(yōu)化。系統(tǒng)優(yōu)化前不同開發(fā)水平開發(fā)商的演化軌跡如圖3所示。為了更好地觀察系統(tǒng)演化方向的變化，以p= (x+y) / 2的軌跡來描述系統(tǒng)的演化軌跡，當(dāng)博弈雙方演化到(1，1)點時，p= 1，當(dāng)博弈雙方演化到(0，0)點時，p= 0。雙方初始水平設(shè)為(0.5，0.5)。

圖3 系統(tǒng)優(yōu)化前不同開發(fā)水平開發(fā)商的演化軌跡Fig.3 Evolution track of different levels of developers before optimization

4.2 開發(fā)商、政府的策略對系統(tǒng)演化結(jié)果影響的仿真分析

4.2.1 開發(fā)商策略對博弈雙方演化結(jié)果的影響

根據(jù)復(fù)制動態(tài)方程可知，與開發(fā)商有關(guān)的變量有i3，i4，兩者之差為開發(fā)商遵循TOD理念建設(shè)時獲得的額外凈收益。其他條件不變的情況下，改變額外凈收益的大小，觀察系統(tǒng)演化方向的變化。額外凈收益對系統(tǒng)演化結(jié)果的影響如圖4所示。當(dāng)開發(fā)商額外凈收益不斷增大時，系統(tǒng)的演化方向逐漸從策略Ⅳ轉(zhuǎn)變?yōu)椴呗訧，演化速度逐漸加快。

圖4 額外凈收益對系統(tǒng)演化結(jié)果的影響Fig.4 Influence of additional net income on system evolution

4.2.2 政府的策略對博弈雙方演化結(jié)果的影響

從政府方的復(fù)制動態(tài)方程可以看出，政府實施激勵約束機(jī)制同樣存在收益和成本，政府附加收益過小或政策機(jī)會成本過大都會改變政府實施激勵約束機(jī)制的程度。政府附加收益對系統(tǒng)演化結(jié)果的影響如圖5所示。政策機(jī)會成本對系統(tǒng)演化結(jié)果的影響如圖6所示。在其他條件不變的情況下，增大j2或減小j4都會推動系統(tǒng)向策略I演化。

圖5 政府附加收益對系統(tǒng)演化結(jié)果的影響Fig.5 Influence of extra gain of government on system evolution

圖6 政策機(jī)會成本對系統(tǒng)演化結(jié)果的影響Fig.6 Influence of policy opportunity cost on system evolution

在其他條件不變的情況下，只改變政策激勵損益(k1)的值，當(dāng)政府群體初始水平為0.5時，無論如何提高對開發(fā)商的激勵程度，系統(tǒng)都不會向策略Ⅰ演化；而當(dāng)政府初始水平為0.85時，適當(dāng)提高對開發(fā)商的激勵程度能促進(jìn)系統(tǒng)向策略Ⅰ演化，且政府對開發(fā)商的激勵程度為16.447時，系統(tǒng)向最優(yōu)點演化的速度最快，但當(dāng)激勵程度超過26.988后，繼續(xù)提高k1的值則會導(dǎo)致系統(tǒng)向策略Ⅳ演化。激勵政策對系統(tǒng)演化結(jié)果的影響如圖7所示。懲罰政策對系統(tǒng)演化結(jié)果的影響如圖8所示。保持其他初始條件不變，隨著k2的值不斷增大，系統(tǒng)逐漸向策略Ⅰ演化，且演化速度隨著k2的值增大而增大。

圖7 激勵政策對系統(tǒng)演化結(jié)果的影響Fig.7 Influence of incentive policy on system evolution

圖8 懲罰政策對系統(tǒng)演化結(jié)果的影響Fig.8 Influence of punishment policy on system evolution

4.3 系統(tǒng)優(yōu)化后開發(fā)商決策行為演化仿真分析

假設(shè)開發(fā)商主動承擔(dān)起企業(yè)社會責(zé)任，與各參與方精誠合作、并積極貫徹TOD理念，從而降低了矛盾沖突，使其額外凈收益提高了50%；政府在整合相關(guān)部門資源、加強(qiáng)部門溝通、精簡TOD政策制定流程后，政策機(jī)會成本降低了5%，同時，為了增強(qiáng)開發(fā)商的TOD理念，把對開發(fā)商的懲罰和獎勵分別提高10%和5%，由于優(yōu)化后的項目將取得更好的成效，因此政府附加收益提高了10%。根據(jù)以上優(yōu)化條件，即得到組合2：i3= 105，i4=130，j2= 143，j4= 76，k1= 31.5，k2= 66。系統(tǒng)優(yōu)化后不同開發(fā)水平開發(fā)商的演化軌跡如圖9所示。

對比圖3和圖9可知，系統(tǒng)優(yōu)化后，即使在獎懲水平較低(y= 0.2)的情況下依然存在向策略Ⅰ演化的群體，當(dāng)獎懲水平提高到一定程度(y≥0.4)，各個階段的開發(fā)商都選擇向策略Ⅰ演化，且優(yōu)化后開發(fā)商收斂速度較優(yōu)化前開發(fā)商的收斂速度更快。相比優(yōu)化前無論如何提高獎懲水平都無法使所有開發(fā)商群體向策略Ⅰ演化的情況，優(yōu)化后的系統(tǒng)明顯能使開發(fā)商更快、更容易地達(dá)到理想狀態(tài)。

圖9 系統(tǒng)優(yōu)化后不同開發(fā)水平開發(fā)商的演化軌跡Fig.9 Evolution track of different levels of developers after optimization

模型分析及仿真結(jié)果表明：①開發(fā)商對額外凈收益較為敏感，有利可圖的市場環(huán)境是開發(fā)商群體遵循TOD理念建設(shè)的最佳保障，當(dāng)額外凈收益不足以達(dá)到開發(fā)商心理預(yù)期時，政府的獎懲機(jī)制同樣能促進(jìn)開發(fā)商的正向演化。②TOD項目為政府帶來的附加收益越多，政府越愿意加強(qiáng)激勵約束政策的獎懲力度，而隨著政府政策發(fā)布成本的降低，開發(fā)商遵循TOD理念建設(shè)的比例也不斷增多。③增大懲罰值能促進(jìn)系統(tǒng)正向演化，在一定范圍內(nèi)增大激勵值也能促進(jìn)系統(tǒng)正向演化，但超過這個范圍增大激勵值則會導(dǎo)致系統(tǒng)負(fù)向演化。

5 結(jié)束語

舊城TOD綜合開發(fā)具有權(quán)屬復(fù)雜、利益相關(guān)方眾多的特點，為保障TOD項目建設(shè)成效，需要調(diào)控開發(fā)商不遵循TOD理念開發(fā)行為，政府一方面應(yīng)賞罰并舉，通過監(jiān)管、激勵政策調(diào)控開發(fā)商決策行為，另一方面應(yīng)規(guī)范土地供應(yīng)政策、創(chuàng)新土地出讓模式，設(shè)計合理的利益協(xié)調(diào)、風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制，并完善土地稅收制度。同時，發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，鼓勵以多方合營的形式吸引各方資本與軌道集團(tuán)形成開發(fā)團(tuán)體，商業(yè)用地及經(jīng)營性項目通過市場機(jī)制形成價格，項目可行性缺口補(bǔ)貼通過市場競爭確定，項目選址與績效付費引入社會公眾評價和第三方評價機(jī)制，并通過動態(tài)調(diào)整內(nèi)部股權(quán)結(jié)構(gòu)解決不同主體間利益沖突。