鐘黛

民營(yíng)房企的好消息越來(lái)越多。

有投資人對(duì)《21CBR》記者表示，5月30日上午，“22新城控股MTN001”已正式完成發(fā)行，發(fā)行期限為2+1年，規(guī)模為10億元，票面利率為6.5%。

該筆債券引入了信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證（CRMW）作為信用保護(hù)。此前，已有龍湖、碧桂園、美的置業(yè)引入信用違約互換（CDS），成功發(fā)行債券。

旭輝方面也披露，已接到監(jiān)管指導(dǎo)，將啟用信用保護(hù)工具發(fā)行ABS和公司債，將依據(jù)審批流程決定先后發(fā)行順序。

在5家房企的示范下，民營(yíng)房企能否迎來(lái)融資春天？

2021年第四季度以來(lái)，就房企融資以及地產(chǎn)銷(xiāo)售的利好政策連續(xù)推出，且力度不斷加大，只是受疫情等因素制約，當(dāng)下新房銷(xiāo)售仍較低迷。

房企發(fā)債的難點(diǎn)在于，地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性整體承壓，以及房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)信心不足。

引入外部信用背書(shū)，成為房企發(fā)債的破局思路。

4月，數(shù)名知情人士曾對(duì)《21CBR》記者表示，旭輝、遠(yuǎn)洋等多家房企，計(jì)劃重啟發(fā)行美元債，引入浙商銀行的備用信用證。

在這一模式下，如果債券發(fā)生違約，由開(kāi)證行承擔(dān)兌付責(zé)任，等于銀行為該筆債劵提供信用擔(dān)保。有債券投資人對(duì)《21CBR》記者表示，部分房企的發(fā)債單子，過(guò)不了浙商銀行總行的風(fēng)控。

公開(kāi)信息顯示，目前僅有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)于4月下旬發(fā)行2億美元綠色債券，期限3年，票面利率為3.8%。

該筆債券引入了浙商銀行的備用信用證，同時(shí)，遠(yuǎn)洋向浙商銀行質(zhì)押了其持有的遠(yuǎn)洋濱海大廈（深圳）部分股權(quán)。

5月下旬開(kāi)始，相關(guān)機(jī)構(gòu)急市場(chǎng)所急，入場(chǎng)支援，創(chuàng)設(shè)CRMW、CDS，為房企境內(nèi)發(fā)債保駕護(hù)航。

投資人在認(rèn)購(gòu)債券的同時(shí)，可選擇再花一筆錢(qián)購(gòu)買(mǎi)上述信用保護(hù)工具，一旦發(fā)生違約事件，創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)將按約定賠償投資人損失。

5月27日下午，上交所為碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、新城、旭輝發(fā)行潛在債券，專(zhuān)門(mén)安排路演。

《21CBR》記者在路演中了解到，上交所代表人未透露最新的政策動(dòng)向，主要起牽頭作用，讓5家房企“亮家底”，展示自身的業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)情況，與投資機(jī)構(gòu)加強(qiáng)溝通。

在境內(nèi)債發(fā)行方面，民營(yíng)房企啟用了特殊的增信措施，引入CDS和CRMW作為信用保護(hù)工具。

CDS和CRMW由投資人按照約定標(biāo)準(zhǔn)和方式，向信用保護(hù)憑證的創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)定期支付一定比例的信用保護(hù)費(fèi);創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)就約定標(biāo)的為投資人提供信用風(fēng)險(xiǎn)保護(hù)。

一旦發(fā)生違約事件，創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)要按約定賠償投資人損失。

兩者區(qū)別在于，CDS的違約事件觸發(fā)主要針對(duì)融資實(shí)體，即發(fā)行人;CRMW針對(duì)的則是單一債項(xiàng)。

5月17日，龍湖發(fā)行“22信聯(lián)1A”，規(guī)模為4億元，票面利率為3.5%;20日，龍湖“22龍湖03”完成發(fā)行，規(guī)模為5億元，票面利率為4%。

5月24日，碧桂園“22碧地01”的發(fā)行工作結(jié)束，發(fā)行規(guī)模為5億元，票面利率為4.5%;同一天，美的置業(yè)“22美置01”完成發(fā)行，規(guī)模為10億元，票面利率為4.5%。

上述債券的信用保護(hù)工具均為CDS，由中證金融聯(lián)合多家券商創(chuàng)設(shè)。中證金融由上海證券交易所、深圳證券交易所和中國(guó)證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司共同發(fā)起設(shè)立。

新城控股“22新城控股MTN001”的信用保護(hù)工具則為CRMW，由“中債信用增進(jìn)”和上海銀行創(chuàng)設(shè)。

中債信用增進(jìn)，由中國(guó)石油天然氣集團(tuán)公司、國(guó)網(wǎng)資產(chǎn)管理有限公司、中國(guó)中化股份有限公司、北京國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)管理中心、首鋼總公司、北京萬(wàn)行中興實(shí)業(yè)投資有限公司、中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)等七方共同出資設(shè)立。

對(duì)于碧桂園、龍湖以及美的置業(yè)三家民企而言，原本的信用資質(zhì)較佳，融資渠道暢通，財(cái)務(wù)情況良好。

還有更多的民營(yíng)房企，期待獲得寶貴的融資機(jī)會(huì)，緩解自身的流動(dòng)性壓力。

有投資人告訴《21CBR》記者，金科股份也曾經(jīng)計(jì)劃引入CDS發(fā)行新債券，規(guī)模約為20億元左右，未找到足夠的投資者。

金科股份人士曾對(duì)外表示，個(gè)別房企以信用保護(hù)工具成功發(fā)行債券，但是，金科股份尚未享受這些政策紅利，推動(dòng)新發(fā)債券有困難。

當(dāng)下，部分地產(chǎn)公司的資金狀況，依舊不容樂(lè)觀。

YY評(píng)級(jí)指出，近日融僑、中南、金科、綠地陸續(xù)傳來(lái)展期消息，尤其擁有國(guó)資股東的綠地，其美元債同樣展期，對(duì)市場(chǎng)造成一定沖擊。

未來(lái)，能否有更多的民營(yíng)房企通過(guò)信用保護(hù)工具發(fā)行債券？

“關(guān)鍵要看行業(yè)銷(xiāo)售是否回暖、房企自身的流動(dòng)性以及信用狀況。”一位基金固收研究員對(duì)《21CBR》記者表示，“未來(lái)其他房企還有機(jī)會(huì)，只是預(yù)期名額不多，票息也會(huì)高些?！?/p>

“出臺(tái)再多政策，給企業(yè)端輸血再多，終究是外部支持?！盜PG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜也強(qiáng)調(diào)樓市回暖的重要性。

YY評(píng)級(jí)認(rèn)為，從5月27日上交所組織路演的Q&A環(huán)節(jié)可以看出，各家投資人的關(guān)注重點(diǎn)為：銷(xiāo)售回暖的拐點(diǎn)，到期兌付資金和后續(xù)融資的安排計(jì)劃，預(yù)售資金監(jiān)管的松動(dòng)等。

全市場(chǎng)都在等待，等待銷(xiāo)售回暖的拐點(diǎn)確定，等待各民企資金壓力的實(shí)質(zhì)性緩解。