楊娟娟

摘? 要：文章針對地鐵沿線土地儲(chǔ)備管理問題，從土地儲(chǔ)備的選擇要求、項(xiàng)目管理在地鐵沿線土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)中的應(yīng)用、項(xiàng)目管理工作要點(diǎn)等方面進(jìn)行探究。結(jié)果證實(shí)：采用項(xiàng)目管理模式，能提高地鐵沿線土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)的管理質(zhì)量，推進(jìn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)有序開展。

關(guān)鍵詞：地鐵;土地儲(chǔ)備;項(xiàng)目管理;業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)

近年來，隨著城市地鐵交通建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大，沿線土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)獲得良好發(fā)展機(jī)遇?？陀^來看，該項(xiàng)業(yè)務(wù)對于城市基礎(chǔ)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。一方面，地鐵建設(shè)和沿線規(guī)劃有機(jī)融合，能提高規(guī)劃含金量，避免重復(fù)建設(shè)。另一方面，建設(shè)單位能獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，提高經(jīng)濟(jì)利潤，促進(jìn)自身健康發(fā)展[1]。以下結(jié)合筆者個(gè)人實(shí)踐，探討了項(xiàng)目管理在地鐵沿線土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)中的應(yīng)用情況。

1.地鐵沿線土地儲(chǔ)備的選擇要求

地鐵沿線土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)的開展，關(guān)鍵是科學(xué)合理地選擇地塊，要求包括：①目標(biāo)地塊和地鐵線路或站點(diǎn)具有較高的匹配度，站點(diǎn)出入口和300 m半徑覆蓋范圍內(nèi)，可優(yōu)先儲(chǔ)備。②目標(biāo)地塊具有規(guī)劃引導(dǎo)性，即開發(fā)潛力大，可以帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。③目標(biāo)地塊具有經(jīng)營性、可兼容性，例如住宅用地、商業(yè)用地、行政辦公用地、地下空間用地等。④目標(biāo)地塊位于交通樞紐站點(diǎn)周邊，具有良好的交通通達(dá)度，可優(yōu)先儲(chǔ)備。⑤目標(biāo)地塊是重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)，資源稀缺，或用于建設(shè)重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)重點(diǎn)儲(chǔ)備。⑥目標(biāo)地塊具有社會(huì)公益價(jià)值，例如建設(shè)保障性用房，推動(dòng)三舊改造等。對以上六種地塊，經(jīng)過全面的調(diào)查研究后，應(yīng)及時(shí)開展土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)，在土地儲(chǔ)備中達(dá)到融資目標(biāo)。

2.項(xiàng)目管理在地鐵沿線土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)中的應(yīng)用

2.1 項(xiàng)目管理內(nèi)容

項(xiàng)目管理的核心是目標(biāo)管理，組建柔性組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)管理工作的組織、計(jì)劃、實(shí)施和評價(jià)，最終實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。根據(jù)業(yè)務(wù)項(xiàng)目所處的不同階段，管理內(nèi)容也有差異，主要包括：①啟動(dòng)階段，主要是土地儲(chǔ)備立項(xiàng)，管理要點(diǎn)有：制定項(xiàng)目建議書（如需），編制可行性研究報(bào)告。②計(jì)劃階段，主要是業(yè)務(wù)整體規(guī)劃，管理要點(diǎn)有：制定土地儲(chǔ)備規(guī)劃，制定年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，制定年度投資計(jì)劃。③實(shí)施階段，分為前期準(zhǔn)備和土地整理兩個(gè)環(huán)節(jié)。前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的管理要點(diǎn)有：明確紅線選址，調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（如需），申請規(guī)劃條件，用地預(yù)審和審批;土地整理環(huán)節(jié)的管理要點(diǎn)有：申請土地儲(chǔ)備資金，征地和拆遷，用地結(jié)案。④收尾階段，分為土地出讓、收益返回兩個(gè)環(huán)節(jié)。土地出讓環(huán)節(jié)的管理要點(diǎn)是出讓前期工作、招拍掛工作;收益返回環(huán)節(jié)的管理要點(diǎn)是補(bǔ)貼土地儲(chǔ)備成本，地鐵建設(shè)專項(xiàng)資金管理等。

2.2 管理組織體系

地鐵沿線土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)，會(huì)涉及多個(gè)單位，包括市發(fā)改委、市規(guī)自局、市財(cái)政局、市土發(fā)中心、地鐵公司、區(qū)政府等。為了避免多頭管理，應(yīng)合理構(gòu)建管理組織體系，通過協(xié)調(diào)分工，發(fā)揮出各個(gè)單位的業(yè)務(wù)管理優(yōu)勢。見圖1。

3.地鐵沿線土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)的項(xiàng)目管理工作要點(diǎn)

對地鐵沿線土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)進(jìn)行項(xiàng)目管理，要想提高管理效率和質(zhì)量，必須構(gòu)建高效工作組織，緊抓關(guān)鍵業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)，并采用獎(jiǎng)懲激勵(lì)措施。

3.1 構(gòu)建高效工作組織

該業(yè)務(wù)的開展，需要地鐵公司、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、政府相關(guān)部門聯(lián)手進(jìn)行。構(gòu)建高效工作組織，能為后續(xù)管理工作打下基礎(chǔ)，明確各自職責(zé)，優(yōu)化工作流程，避免出現(xiàn)職責(zé)交叉、多頭管理的情況。其中，地鐵公司在項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)中經(jīng)驗(yàn)豐富，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在地塊運(yùn)作上有優(yōu)勢，政府相關(guān)部門在政策支持、組織實(shí)施方面有優(yōu)勢?；诟咝У墓ぷ鹘M織下，充分發(fā)揮出各個(gè)主體的優(yōu)勢，能提高土地增值收益，獲得規(guī)劃效益的最大化。另外，地鐵建設(shè)和土地儲(chǔ)備、開發(fā)利用相結(jié)合，能發(fā)揮出地鐵項(xiàng)目的帶動(dòng)作用，提高土地儲(chǔ)備價(jià)值。

3.2 緊抓關(guān)鍵業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)

地鐵沿線土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)的節(jié)點(diǎn)較多，緊抓關(guān)鍵業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)，能提高管理質(zhì)量，達(dá)到事半功倍的效果。第一，制定年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃時(shí)，根據(jù)城市規(guī)劃、土地使用規(guī)劃、地鐵建設(shè)規(guī)劃，分析線路功能、布局、站點(diǎn)位置及開發(fā)需要，制定土地儲(chǔ)備和資源開發(fā)報(bào)告。然后和土發(fā)中心協(xié)作，編制年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，上報(bào)市規(guī)自局備案執(zhí)行[3]。第二，申請土地儲(chǔ)備資金時(shí)，地鐵公司應(yīng)以月度資金計(jì)劃為準(zhǔn)，結(jié)合業(yè)務(wù)開展情況，計(jì)算需要的資金額，來編制月度資金計(jì)劃申請表。上報(bào)市土發(fā)中心確認(rèn)后，由第三方會(huì)計(jì)師事務(wù)所審核，最后向發(fā)改委提出資金申請。資金獲批后，?？顚Ｓ?，嚴(yán)格按照資金使用計(jì)劃運(yùn)作。第三，土地出讓收益返回時(shí)，地塊完成實(shí)物儲(chǔ)備，向土發(fā)中心申請土地出讓;地鐵公司向財(cái)政局報(bào)審?fù)恋貎?chǔ)備開發(fā)成本核算;評審?fù)ㄟ^，地鐵公司按照該項(xiàng)目成本提出申請，由發(fā)改委進(jìn)行審核;最后財(cái)政局將資金返還給地鐵公司，以財(cái)政補(bǔ)貼或土地出讓收益返還的形式。

3.3 采用獎(jiǎng)懲激勵(lì)措施

為了激發(fā)管理部門和人員的積極性，采取獎(jiǎng)懲激勵(lì)措施是一種有效手段。具體操作方法：第一，由地鐵公司制定項(xiàng)目任務(wù)書，要求各區(qū)政府制定工作方案，明確分管人員和職責(zé)，并組織開展實(shí)際工作。第二，地鐵公司督辦項(xiàng)目進(jìn)度，將實(shí)際工作進(jìn)度上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組，通過對比實(shí)際進(jìn)度和預(yù)期進(jìn)度，督促進(jìn)度滯后的項(xiàng)目組加快進(jìn)度。第三，開展月度考核活動(dòng)，當(dāng)月完成任務(wù)的，給予表揚(yáng)和物資獎(jiǎng)勵(lì);連續(xù)2個(gè)月未完成任務(wù)的，由領(lǐng)導(dǎo)小組和負(fù)責(zé)人談話，明確問題原因所在，督促采取有效整改方案。

4.結(jié)語

綜上所述，地鐵沿線土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)的開展，將地鐵建設(shè)和周邊地塊開發(fā)相結(jié)合，不僅能解決地鐵公司的資金運(yùn)轉(zhuǎn)問題，還能加快城市規(guī)劃建設(shè)速度。文章介紹了項(xiàng)目管理在地鐵沿線土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)中的應(yīng)用，構(gòu)建高效工作組織，緊抓關(guān)鍵業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)，采用獎(jiǎng)懲激勵(lì)措施，才能提高管理水平。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 王宇.軌道交通沿線土地開發(fā)策略探析——以大連市中心城區(qū)軌道交通為例[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)，2018，15（28）：117-118.