楊兆靜，盛強

1 研究背景：空間布局形態(tài)與商業(yè)交易行為

商業(yè)建筑空間盈利性與客流量的實證研究是商業(yè)建筑設計中空間結構評價和業(yè)態(tài)分配的基礎。已有研究往往關注購物者行為與局部空間環(huán)境的關系，從微觀視角揭示空間對個體活動的影響。如同濟大學王德團隊結合對王府井商業(yè)街[1]、蘇州市觀前街[2]、上海市五角場萬達廣場[3]等商業(yè)街區(qū)分析研究的成果，以客流量作為主要的研究對象，發(fā)現塊狀平面相較于線狀形態(tài)而言有著更為活躍的消費者活動；同樣以消費客流作為商業(yè)價值的評判標準，王珣等人在王府井海港城設計中提出人流聚集較多的商業(yè)中庭及廣場能推動周邊商鋪交易行為產生等結論[4]。

空間句法為量化描述空間之間相互關聯的拓撲形態(tài)提供了技術方法[5]。此外，基于“形態(tài)—流量—功能”三者之間關系的自然運動理論，空間句法明確了拓撲空間結構對客流量和業(yè)態(tài)功能分布的影響，并廣泛應用于商業(yè)數據空間分析與輔助設計中。在商業(yè)建筑綜合體尺度，本團隊借助北京市王府井地區(qū)3個商業(yè)建筑內的實證研究表明，空間句法穿行度與通道客流量分布有明顯關聯[6]；莊宇等人在對上海市中環(huán)內商業(yè)綜合體的研究中發(fā)現，盡管軸線模型對多層商業(yè)空間的人流量分析作用受限，但在眾多影響因素中仍占據主要地位[7]。以上研究多采用通道上實測客流量進行評價，缺少對于商鋪本身進店量和交易量的考慮，也并未將業(yè)態(tài)類型自身的吸引力作為影響因素。而在街區(qū)尺度該方向的實證研究中則考慮了更多的影響因素，如Chiradia對倫敦8條商業(yè)街的零售業(yè)數量和銷售額等數據進行量化分析后發(fā)現，多半徑選擇度高的街道其商業(yè)中心的等級更高[8]；李欣等人發(fā)現武漢市楚河漢街商業(yè)街區(qū)的業(yè)態(tài)布局與整合度直接存在較大的關聯[9]等，但受限于數據，上述研究均忽略了交易行為自身的特性及各細分業(yè)態(tài)之間的規(guī)律研究。

基于上述背景，本研究將主要聚焦空間形態(tài)對交易行為的影響，研究的分問題包括：（1）如何綜合考慮消費者行為及商家收益，對商鋪交易行為進行量化的評價；（2）影響空間中交易行為的因素主要有哪些；（3）各類交易行為是否存在普遍的拓撲空間規(guī)律。

2 研究內容：數據處理與模型建立

2.1 研究區(qū)域介紹

本文選取的案例為疏解治理后北京市三環(huán)以內遺留規(guī)模最大的新民菜市場，占地面積約2400m2，含309個攤位。市場內部業(yè)態(tài)種類齊全，周邊交通便利，包含集中及連續(xù)店鋪等多種形式攤位，通道主次等級較為明確，代表性較好。為消除售賣商品間的差異，筆者此次研究僅將半天營業(yè)、客流量大的東側早市區(qū)域作為研究對象（圖1）。

圖1 研究區(qū)域概況

2.2 數據的收集與處理

監(jiān)控視頻相較于實地調研在樣本量、可回溯性、時空覆蓋性等方面有明顯優(yōu)勢[10]。本研究采用新民菜市場2019年3月21日一天營業(yè)時間內的監(jiān)控視頻錄像，獲取了各通道人行流量及交易行為兩類數據。此外，筆者實地調研了市場入口位置、商鋪細分業(yè)態(tài)類型以及通道寬度等數據（圖2）。

圖2 研究框架與技術路線

流量數據匯總結果顯示，人流分布與通道等級基本吻合，兩條主要通道相較于其他區(qū)域而言有著更多行人穿過。在交易行為方面統計了各攤位成交及問詢次數兩類數據（圖3）。觀察圖3顯示，問詢次數高的攤位往往也有著更好的成交次數，但與攤位所在位置表面上無明顯規(guī)律。此外，一些有趣的現象包括：去除成交次數之后的凈問詢次數在建筑出入口位置有著更高的數值，而相對隱蔽的內部空間凈問詢次數則較低；角單元位置似乎成交率較高（圖4）。

圖3 攤位交易次數及總問詢次數匯總

圖4 攤位成交率及凈問詢次數匯總

在數據處理方法上，由于臨近商鋪之間可能存在的競爭會導致數據的波動，筆者參考本團隊在街道尺度的數據處理方法，綜合考慮距離及角度衰減的作用，對商鋪交易行為數據在小尺度范圍進行了均勻化處理[11]（圖5）。

圖5 均勻化處理輻射范圍示意

2.3 空間形態(tài)類參數的選取

在眾多應用視域模型對商業(yè)空間拓撲結構進行的分析中，國內外學者多借助整合度、空間深度以及連接度等指標對其進行量化[6-7，12-14]，此外，空間的視覺屬性也可通過視域面積得到很好的衡量[15]。而從實際意義上來看，整合度計算的是特定位置到其他空間位置拓撲深度的倒數，度量了該位置在空間系統中被移動的個體看到或到達的潛力；視域面積則代表著所處空間的可視可達范圍，常識來看兩者均可能對交易量發(fā)生影響。本研究中，分別引入拓撲半徑為1-5的視域整合度以及視域面積對空間的拓撲形態(tài)進行衡量（圖6、7）。

圖6 全局視域整合度分析結果

除此之外，已有研究表明改變出入口的位置會對建筑內部人員活動產生影響[16]，因此在后期的分析中筆者還引入了市場出入口位置的距離衰減（metric step depth，簡稱MSD）及角度衰減（angular step depth，簡稱ASD）等參數，用以探索多種因素共同作用下的商鋪交易行為。

2.4 其他類型自變量的選擇與處理

其他自變量的選取主要以業(yè)態(tài)類型為主。研究區(qū)域內共包含15個業(yè)態(tài)（圖8），在數據的處理方面，考慮到不同的業(yè)態(tài)類型在市場中所占的比重不同，數量較少的業(yè)態(tài)在市場中具有更高的“獨特性”（圖9），由于不存在“貨比三家”的機會更容易產生較多的交易行為，筆者在后續(xù)的研究中按業(yè)態(tài)所占攤位個數將其劃分為10個等級，并對賦值后的業(yè)態(tài)類型進行均勻化處理。

圖8 研究區(qū)域業(yè)態(tài)分布

圖9 研究區(qū)域業(yè)態(tài)類型獨特性

圖7 全局視域面積分析結果

3 商鋪交易行為的統計

3.1 攤位交易行為與業(yè)態(tài)類型的關系

對比各業(yè)態(tài)的成交及問詢次數均值，發(fā)現具有獨特性的業(yè)態(tài)類型在市場中更容易受到消費者的歡迎，而市場內數量最多的蔬菜及水果攤位，無論是成交還是問詢量均處于中等水平。從業(yè)態(tài)成交率來看，占據前3位的分別為主食面點（0.5663）、豆制品（0.4518）及牛奶（0.423），3種業(yè)態(tài)在市場內均存在較高的獨特性。值得一提的是，除牛奶攤位位于市場南端的入口位置外，其余成交率較高的業(yè)態(tài)均位于市場相對內部的位置處，且回避主要通道而布置；而位于市場入口附近的海鮮水產類業(yè)態(tài)的成交率則相對較低（圖10）。總體來看，業(yè)態(tài)類型對商鋪的交易行為存在影響，獨特性高的攤位往往具有更多產生交易行為的可能。

圖10 周中一天各業(yè)態(tài)交易行為統計

3.2 攤位交易行為與距離入口遠近的關系

交易行為除與其業(yè)態(tài)類型有關，或與市場入口距離有關，對此筆者應用Depthmap軟件計算了空間中各位置與各主要出入口的距離（圖11），并將其劃分為7個等級（圖12）。

圖11 研究范圍距離衰減情況

圖12 區(qū)域內商鋪成交與問詢情況統計

結果顯示，距離入口最近的區(qū)域商鋪成交及問詢次數最高，即最易產生交易行為。對比不同等級區(qū)域內的成交及問詢次數不難發(fā)現，除市場入口附近的攤位具有稍好的被“光顧”概率外，隨著距離的增加，區(qū)域內商鋪的成交次數會在一定范圍內的穩(wěn)定過后達到第二個“峰值”。此外，對于各區(qū)域內成交情況而言，盡管商業(yè)建筑入口相較于其他位置存在更多空間上的優(yōu)勢，成交率最高（0.4445）的區(qū)域仍不在此，而是藏于市場相對較深的位置，筆者推測這一現象的出現多與消費者貨比三家的購物行為有關。

3.3 攤位交易行為與客流量之間的關系

在眾多已有研究中，客流量與成交量的關聯似乎是不證自明的，而本研究的分析結果（表1）顯示，攤位前的客流量與其成交次數、問詢次數及成交率之間僅存在有限的相關性，皮爾遜相關系數最高僅為0.222，這說明客流量與交易行為未必是成比例增長的。

表1 周中攤位交易情況與人行流量的相關性分析

4 商鋪交易行為的空間分布規(guī)律分析

4.1 攤位交易行為與空間句法參數的相關性分析

本部分將探索不同空間參數對攤位交易行為的影響程度。分析攤位交易能力與拓撲半徑為1-5的視域整合度、攤位視域面積、以及市場入口位置的距離及拓撲衰減參數之間的相關性（表2、3），顯示無論是成交還是問詢次數，拓撲衰減對其的影響都是最小的（前者約為0.152，后者約為0.158）；其余3種參數與攤位交易能力之間呈正相關，且均可通過置信度為99%的顯著性檢驗。其中視域整合度對攤位交易能力的影響最大（峰值范圍0.84-0.87），攤位視域面積次之，最后是與出入口距離。

表2 周中攤位總成交次數與空間形態(tài)類參數的相關性分析

對攤位成交率的分析結果（表4）顯示，4種參數中除出入口距離衰減及拓撲半徑為1時的視域整合度外，其余參數均不能通過顯著性檢驗。而在僅存的影響攤位成交率的兩種空間參數中，出入口位置的距離衰減與其的相關系數雖為最高卻僅有0.206，R2值不足0.1，故可視攤位成交率與空間形態(tài)之間基本不存在相關性。

在此基礎上，本研究通過對客流量和兩類交易行為數據與空間形態(tài)的一元回歸分析，進一步發(fā)現了空間句法參數對上述數據影響的差異性。分析結果顯示，3步拓撲整合度對上述3類數據均有較好的分析效果，但從擬合曲線來看，客流量對空間形態(tài)的變化更為敏感（圖13）。整合度與交易行為基本呈線性關系，而與客流量則接近指數關系。這意味著市場中通道拓撲結構的調整對客流量分布的影響巨大，但這些流量可以“變現”的比例則大打折扣。從商業(yè)建筑設計的實際需求來看，流量的分析往往對通道寬度有直接意義，而對空間盈利能力的量化評價，交易行為的分布規(guī)律則更有直接的價值。因此，對本案例的分析有助于建立“流量—交易—空間”之間的量化關系，未來可進一步探索繞過流量分析而直接進行交易行為等級評價的可行性。

圖13 人行流量及交易能力與視域整合度擬合曲線

表3 周中攤位總問詢次數與空間形態(tài)類參數的相關性分析

對比這些分析結果顯示，交易的量（交易和問詢的次數）雖與客流量不直接相關，二者卻都與拓撲空間結構有強相關。這從側面驗證了空間句法基礎理論中將空間形態(tài)作為出發(fā)點，同時影響流量與功能的假設。簡言之，即便直接反映使用者行為的流量與功能這兩個現象之間不相關，但二者均受到空間拓撲形態(tài)的影響。另一方面，成交率隱含的規(guī)律則更為復雜。常理推斷，可達性高的攤位前人流量基數大，成交率應偏低，相反可達性低的攤位前人流量少，但愿意走入該區(qū)的顧客往往目的明確，因而成交率應與可達性體現負相關，這也是商業(yè)建筑設計中將“錨店”（anchor shop）設置在盡端以拉動流量提升整體均好性策略的基礎。然而，本研究并未發(fā)現該規(guī)律，推測原因是在自組織狀態(tài)下，那些吸引力高的業(yè)態(tài)雖不特別依賴好的位置，但也不甘愿選擇差的位置。

4.2 攤位交易行為的多元回歸分析

前一部分的研究僅體現了攤位交易行為及其產物對空間形態(tài)的選擇需求，除此之外建筑空間內商鋪的交易行為還需要考慮其所在通道能否被足夠多的消費者穿過以及其所售賣的商品類型等，因此有必要對多因素共同作用下的商鋪交易機制進行深入的探討。

由于不同半徑下的視域整合度之間存在很強的自相關，筆者在進行多元回歸分析時僅選取分析效果最好的單一拓撲半徑下的視域整合度進入回歸模型。將取log值后的人行流量數據以及均勻化處理后的業(yè)態(tài)類型、攤位成交率等多種自變量整合起來進行多元回歸分析，結果顯示對攤位成交次數而言，盡管回歸模型調整后的R2值高達0.853，但由于視域面積與視域整合度有較高的自相關（二者間相關系數為0.814），業(yè)態(tài)類型與視域整合度參數之間也有一定的自相關（二者間相關系數為0.350），使得兩者Sig值過高（分別為0.319和0.124）不能通過顯著性檢驗。刪除這兩個變量后保留其余參數與攤位成交次數的多元回歸分析結果（表5）說明，此時調整后的R2值仍可達到0.852。對比各變量的標準化Beta系數可以看出，拓撲半徑為3的視域整合度對各攤位成交次數的影響（0.767）要遠大于其他3個參數，人行流量及入口角度衰減對攤位成交次數的影響能力接近，距離衰減對其的影響程度則為最?。?.133）。

采用同一方式對攤位問詢次數及其影響變量之間進行多元回歸分析（表6），同樣由于視域面積及業(yè)態(tài)類型與視域整合度參數之間存在的相關性，上述兩個自變量不能通過顯著性檢驗。從各變量的標準化Beta系數來看， 3步拓撲半徑視域整合度對攤位問詢次數的影響 （0.703）最高，約為其他兩種參數的兩倍；出入口距離衰減對問詢次數的影響（0.169）則低于角度衰減（0.249）及人行流量（0.301）的影響。結合上述兩種情況不難發(fā)現，空間視域整合度對攤位交易行為有強影響。

表6 新民菜市場周中攤位問詢次數的變量多元回歸分析

綜合攤位成交率與空間參數之間皮爾遜相關系數的分析結果，筆者在對攤位成交率進行的多元回歸分析中并未將各攤位視域面積及出入口位置的角度衰減參數考慮在內。而由人行流量、業(yè)態(tài)類型、出入口距離衰減以及視域整合度4種參數組成的回歸模型中，后兩類變量無法通過顯著性檢驗。排除后人行流量及業(yè)態(tài)類型與攤位成交率的多元回歸分析結果（表7）說明，調整R2值僅為0.097，多元回歸模型無解釋力。

表7 新民菜市場周中攤位成交率的變量多元回歸分析

總體來說，綜合各變量的多元回歸分析驗證了相關分析的結論，即交易的量與拓撲空間結構強相關，而交易率則不相關。

5 結論與討論：從空間交易能力的角度分析商業(yè)建筑

本文針對空間形態(tài)對商業(yè)建筑中交易行為的影響，以北京市新民菜市場為例，通過對各攤位的交易行為及市場內業(yè)態(tài)使用及分布展開模型分析，發(fā)現在菜市場這類自組織的商業(yè)空間環(huán)境中，交易行為與客流量并無明顯相關，但二者均受空間拓撲結構的強影響。盡管各商鋪業(yè)態(tài)類型表現出吸引力差異，但這種差異被拓撲空間結構所“統攝”，致使高可達性空間不僅具有更高的流量，也同時具有更高的成交量。各業(yè)態(tài)的空間分布雖相對獨立且有一定的靈活性，但個體吸引力的差異難以撼動整體空間結構背后的盈利分布模式，吸引力高的業(yè)態(tài)也并不接收位置差的空間。

這一結論對商業(yè)建筑內部空間設計和業(yè)態(tài)策劃的意義在于：明確了拓撲空間結構是平衡流量和業(yè)態(tài)策劃的前提條件。此外，基于對客流量和交易行為的量化對比分析，本研究發(fā)現相較于交易行為，流量分布對空間形態(tài)更為敏感。這為評價調整拓撲空間結構對客流量和交易行為的影響幅度提供了數據和模型基礎，有助于在商業(yè)建筑設計中推進應用空間句法模型直接對開發(fā)商或運營商更為關注的空間盈利狀況進行評測，而非現有方法和實證研究中比較關注的客流量分布狀況。