[ 摘要 ]

房地產行業(yè)是資金密集型行業(yè)，涉及規(guī)模較大?！叭兰t線”“兩項觀察指標”等政策，都表明房地產企業(yè)在致力于降低行業(yè)負債率，優(yōu)化資金利用率。此外，房地產企業(yè)內部管理、戰(zhàn)略制定也影響著房地產行業(yè)財務風險。因此，本文針對DY房地產企業(yè)進行簡要財務分析，結合DY房地產企業(yè)在財務風險管控中出現(xiàn)的籌資成本較高等問題給出建議，以及涉足未來房地產行業(yè)的發(fā)展空間和機遇。

[ 關鍵詞 ]

房地產企業(yè);財務風險;市場分析;財務風險管控

中圖分類號：F2

文獻標識碼：A

DOI：10.3969/j.issn.1672-0407.2022.05.005

隨著大量資金涌入樓市，金融放貸不節(jié)制，資金配置不合理，房價居高不下，形成樓市泡沫。中央政府為穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，不斷調整經濟布局，力求去庫存，壓縮房地產泡沫，為新產能提供空間。

1 DY房地產企業(yè)簡介

DY房地產企業(yè)是隸屬于重慶DM公司旗下的房地產公司，2017年總部遷入上海，主營業(yè)務是房地產開發(fā)和物業(yè)、綠化工程及建筑裝飾，產品遍布一二線核心城市。

2 財務風險概述

企業(yè)財務風險，指的是無法償付所借資金而產生的風險。一旦無法支付負債，信用評級就會受到影響，融資成為問題，對應的資金鏈就會斷裂，進而影響經營利潤，企業(yè)極大可能出現(xiàn)清算、破產的情況。

3 房地產企業(yè)的財務風險

財務風險一般存在于這四類經營活動中：籌資活動、投資活動、營運活動以及收益分配活動。

3.1 籌資風險分析

房地產企業(yè)涉及資金較大。據(jù)統(tǒng)計，房地產企業(yè)負債率在60 %～90 %范圍，負債率較高。DY房地產企業(yè)近三年償債指標見表1：

DY房地產企業(yè)三年剔除預收款的資產負債率要小于70 %;凈負債率2018年到2020年均沒有超過100 %;最后，DY房地產現(xiàn)金短債比都大于1。綜上所述，DY房地產公司三道防線均未超出。因此，DY房地產企業(yè)屬于綠色檔，有息負債規(guī)模年增速可放寬至15 %。

3.2 投資風險分析

投資風險指的是一個企業(yè)因為投入項目資金后，未能獲取相應利潤造成的風險。獲利指標見表2：

DY房地產企業(yè)的總資產凈利潤率于2018年達到1.79 %，2019年的3.01 %，2020年的2.54 %，雖小幅度下降，但一直處于領先于行業(yè)水平。其次，DY房地產企業(yè)凈利率也維持在8 %～12 %區(qū)間，說明房地產企業(yè)凈利潤率在不斷降低。

3.3 營運風險分析

營運風險主要由于房地產企業(yè)在資產周轉、效率管理等方面的風險。周轉速度越快，所需資金就越少，付出資金的代價就越小。DY房地產企業(yè)營運指標見表3：

應收賬款周轉率2018—2020年分別為27.77次，36.27次，30.49次。行業(yè)應收賬款周轉率為5.4次，因此應收賬款周轉良好。2018—2020年存貨周轉率分別為0.33次、0.36次、0.37次，2018—2020年行業(yè)存貨周轉率平均為0.25次，這說明DY房地產企業(yè)供銷關系穩(wěn)定、平衡。

3.4 收益分配風險分析

收益分配風險主要指的是企業(yè)針對經營產生利潤，在對考慮投資、留存分配后所產生的風險。DY房地產企業(yè)利潤損益指標見表4：

從2018年到2020年我們可以看出，所有者權益從115億元增加到182億元，主要系少數(shù)股東權益增加所致。2018年少數(shù)股東損益為3741萬元，2019年激增至75278萬元，漲幅為20倍左右，其后少數(shù)股東迅速退場接，因此，DY房地產公司可能發(fā)生明股實債行為，使實際資產負債率遠遠大于表面資產負債率。

4 DY房地產企業(yè)財務風險問題

4.1 收入明顯增加，凈利潤相對減少，成本增加幅度過大

集中供地競自持，使得土地信息更透明化，拿地成本激增：較2019年成本140億相比，2020年成本169億，漲幅達到20 %。地少價高，導致數(shù)量跟不上市場需求，價格上跟不上預期利潤。

4.2 DY房地產企業(yè)不合時宜規(guī)模擴大，財務風險擴大

2020年DY房地產企業(yè)增加了975名職工，意味著房地產企業(yè)規(guī)模擴大。而現(xiàn)處于疫情和國家經濟下行時期，現(xiàn)金流容易短缺，使企業(yè)面臨破產清算。

4.3 債務籌資較多，融資成本較高，財務風險甚大

DY房地產公司2019年發(fā)行中期票據(jù)，5.6億元人民幣，票面利率8 %;2021年發(fā)行了4.5億私募債，票面利率8.5 %。從票面利率來說，兩筆債資本成本屬于高利率債。

4.4 明股實債

從2018—2020年，DY房地產企業(yè)少數(shù)股東權益由32億元增至75億元，激增2.34倍;同時，歸屬于少數(shù)股東凈利潤從3741萬元增至7.5億元，增長了20倍;2020年少數(shù)股東迅速退出資本市場，降至2.7億，所以很可能存在明股實債的現(xiàn)象。

5 DY房地產企業(yè)解決對策

5.1 控費促銷，解決凈利潤負增長

設立DY房地產公司自身特色品牌，加強房地產營銷策略，擴大銷售額。同時加快回款周轉率，強化費用控制，謹慎拿地，提升口碑和建立聲譽。

5.2 采取保守戰(zhàn)略，不盲目激進

房地產市場環(huán)境不容樂觀，擴大企業(yè)規(guī)模需要大量的資金，一旦資金鏈斷裂，會造成企業(yè)經營困難。因此管理者不能盲目為擴大規(guī)模而采取激進戰(zhàn)略。

5.3 多渠道籌資，增加政府、國企相關合作

政府嚴格把控房地產放貸，企業(yè)應積極考慮權益資金，倡導內部員工認購股份，利用公司留存收益等。此外，可與政府、國企合作，依靠國有資本，建立穩(wěn)定資金鏈以及信譽度。

5.4 完善“明股實債”

雖然目前沒有關于“明股實債”的法律法規(guī)。我們對“明股實債”需要科學設計回購問題，保證持有者能夠有效合理退場，避免持有者在持股方面存在偏差和抗辯。

5.5 優(yōu)化公司內部制度，做好風險管控

優(yōu)化企業(yè)內部規(guī)章制度，持續(xù)優(yōu)化其財務指標，做好財務風險管控，保持穩(wěn)健的財務管理水平。

6 未來與機遇

6.1 房地產行業(yè)發(fā)展空間

中國的城鎮(zhèn)化建設仍在建設，未來會有2億人口進入城市，城市新建住房、教育、醫(yī)療等需要房屋土地，房地產行業(yè)存在較大發(fā)展空間。

6.2 完善房地產規(guī)章制度，引領規(guī)范房地產市場

政府會相繼完善有關房地產的貸款籌資政策，改變資金粗放現(xiàn)象，所以我們只要采取穩(wěn)健戰(zhàn)略，確保資金鏈完整，就能渡過難關。

6.3 大力開展“租賃同權”，解決住房貴、住房難問題

我國未來將大力發(fā)展租賃房屋事業(yè)，“租售同權”將進一步解決低收入人群買房難的問題，留住優(yōu)秀人才，保障當事人合法權益。房地產商要緊跟政策，一一落實可行性方案，使房地產市場健康規(guī)范。

參考文獻

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[ 作者簡介 ]

方媛，女，四川宜賓人，上海理工大學，碩士在讀，研究方向：財務管理。