封聰穎

樓市低迷之時(shí)，越來越多的地方政府開始推出“房票”政策。

2022年6月20日，鄭州發(fā)布《鄭州市大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法（暫行）》（下稱《辦法》）。

根據(jù)《辦法》，房票是被征收人房屋安置補(bǔ)償權(quán)益貨幣量化后，征收人出具給被征收人購置房屋的結(jié)算憑證。

簡單來說，被征收人可以拿著房票在所有參與房票政策的商品房中自行購買。但票面金額不足支付購房款的，不足部分被征收人可以申請貸款。

拆遷戶也可不接受房票安置?！掇k法》稱，房票超12個(gè)月未使用的，重新按照貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行安置。為鼓勵(lì)被征收人使用房票，鄭州提供了安置補(bǔ)償權(quán)益金額8%的獎(jiǎng)勵(lì)、現(xiàn)金補(bǔ)償3個(gè)月過渡費(fèi)等激勵(lì)。

事實(shí)上，2022年以來，河南許昌、湖北鄂州、浙江寧波海曙區(qū)等地先后推行房票政策，浙江寧波奉化區(qū)更是時(shí)隔6年后重啟。鄭州作為省會(huì)城市，計(jì)劃在市內(nèi)8區(qū)推行，這樣的覆蓋范圍還是首例。

但這些地方政府并非房票制度的首創(chuàng)者。

早在2014年，安徽和浙江兩地就率先使用房票安置方式。此后，福建泉州泉港區(qū)、廣東汕尾、內(nèi)蒙古鄂爾多斯東勝區(qū)等地紛紛效仿。

這些地方的實(shí)踐顯示，房票并非一件完美的政策工具。

緩解短期資金壓力

浙江省諸暨市、安徽省銅陵市最早提出房票安置方式，兩地幾乎同時(shí)推行。

諸暨市住建局于2014年在《住房保障》雜志上發(fā)表的一篇文章稱，該市向2014年“三改”專項(xiàng)行動(dòng)中涉及的被征收戶開具了“商品房安置購房證明”（即房票），被征收戶須在半年內(nèi)在政府統(tǒng)一提供的80家樓盤中憑證購房。

2014年9月底，銅陵市也正式出臺(tái)文件，提出在貨幣化補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換之外，棚戶區(qū)居民還可選擇房票。房票可以購買政府投資建設(shè)的安置房，或購買政府組織團(tuán)購的安置房。

據(jù)上述文章，房票政策帶來諸多成效，例如，安置戶有了一定的自主選擇權(quán)、保證被征收戶能及時(shí)安置、免去政府建造和擇定安置房的壓力等。

更關(guān)鍵的是，資金短缺一直是各地推進(jìn)棚改工作的難點(diǎn)，房票政策恰好能對癥下藥。

浙江臺(tái)州市住建局路橋分局、路橋區(qū)委黨校、路校區(qū)房管處的三名工作人員在共同撰寫的一篇文章中計(jì)算了房票政策的經(jīng)濟(jì)總賬，該文于2016年8月發(fā)表在《中國房地產(chǎn)》雜志上。

路橋區(qū)在2015年的試點(diǎn)中通過房票安置總計(jì)5.29萬平方米。據(jù)該文作者計(jì)算，如果采用傳統(tǒng)的安置方式，建安成本達(dá)1.69億元，此外，安置成本還要包括土地出讓收入損失和長期的過渡費(fèi)用。

如果采用房票安置模式，政府需拿出資金4.02億元。但一次性給付3年的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，比實(shí)物安置的平均期限8年要少付出5年，節(jié)省合計(jì)0.44億元，而少建5.29萬平方米安置房，將產(chǎn)生約0.5億元的稅收收入。

該文作者認(rèn)為，綜合計(jì)算，其實(shí)兩種方式的總收支是基本持平的。

但一位銅陵市住建局官員說，房票政策能減輕政府短期內(nèi)的資金壓力。

各地在實(shí)施房票政策時(shí)，通常是當(dāng)?shù)卣冉o付房票，再分期和房地產(chǎn)商結(jié)算房款。比如，路橋區(qū)與房地產(chǎn)商是每季末結(jié)算支付。

此外，房票規(guī)定了使用期限，一般要求半年或一年內(nèi)使用，這就縮短了拆遷周期。畢竟長期的過渡費(fèi)對政府來說負(fù)擔(dān)也不小。

房票只能用于購房，但有的地方會(huì)允許房票實(shí)名轉(zhuǎn)讓。這可能考慮到一些拆遷戶有急需用錢的需求。還有地方不對房票轉(zhuǎn)讓的對象作出限制。不過鄭州規(guī)定，房票不得轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、抵押、質(zhì)押、套現(xiàn)。

去庫存的工具

據(jù)“鄭州發(fā)布”消息，鄭州出臺(tái)房票政策前參考借鑒了杭州、溫州、信陽等地的經(jīng)驗(yàn)。2022年以來，超過10座城市開始探索房票安置方式。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，各地又開始棚戶區(qū)改造，加上地方庫存壓力大，是近期多個(gè)城市推出房票政策的原因。

房票通常只能在本市使用，且一些城市限定房票僅能購買一手房，去庫存的目的明顯。例如，湖北鄂州明確，“選擇房票安置的被征收人使用房票購買本市新建商品住房的，給予購房獎(jiǎng)勵(lì)”。

目前鄭州的去庫存壓力很大。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年5月鄭州主城區(qū)商品住宅市場成交量約32.08萬平方米，同比下滑約74%;庫存持續(xù)回落但消化周期進(jìn)一步拉長，去化周期約達(dá)31.9個(gè)月。

張大偉指出，棚改已經(jīng)進(jìn)行多年，估計(jì)此次各地釋放的房票安置需求不大，很難全面扭轉(zhuǎn)市場頹勢。

棚改已逐步進(jìn)入尾聲。據(jù)原住建部部長王蒙徽年初在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上的發(fā)言，2022年棚戶區(qū)改造的任務(wù)僅為120萬套。

拆遷戶與房企的憂慮

實(shí)施房票安置后，鄭州、溫州、許昌等地都明確表示，原則上不再新建安置房。這些地方規(guī)定，房票逾期未使用的，可重新按照貨幣化補(bǔ)償，但無法享受獎(jiǎng)勵(lì)金和相關(guān)優(yōu)惠。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，鄭州等地的做法是合法的，但是房票背后需要大量的資金進(jìn)行支撐，拿到房票后是否有相應(yīng)的資金進(jìn)入了相應(yīng)的樓盤開發(fā)成本中，是否能夠順利換成理想中的房子還是未知。如果執(zhí)行中出現(xiàn)資金不到位等問題，無疑會(huì)埋下不小的隱患。

銅陵市住建局官員表示，在實(shí)施中，由于結(jié)算房票是分期進(jìn)行，所以可能出現(xiàn)房企不愿意參與的問題。

2016年10月，銅陵市銅官區(qū)的一名拆遷戶在市政府官網(wǎng)上留言稱，當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)公司拒收房票，“那請問我們要房票有什么用，不都是廢紙一張”。

據(jù)銅陵市住建委回復(fù)，該開發(fā)商的資金壓力大，而期房項(xiàng)目房票資金回籠需要6個(gè)月，所以該公司決定暫時(shí)不接受房票。經(jīng)溝通，該公司最后同意房票購房。

當(dāng)前，國內(nèi)房企的資金壓力都很大。國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，2022年1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金60404億元，同比下降25.8%。

根據(jù)銅陵市官網(wǎng)公開的市民來信，當(dāng)?shù)夭疬w戶在使用房票時(shí)，還遇到當(dāng)?shù)胤績r(jià)上漲、安置房房源不夠、可買的商品房位置不佳等問題。類似的問題也出現(xiàn)在其他城市的實(shí)踐中。