鄭曉云，孫榮紅，許博超

（1.東北林業(yè)大學(xué) 土木工程學(xué)院，黑龍江 哈爾濱150040，E-mail：15733151760@163.com；2.浙江萬(wàn)科南都房地產(chǎn)有限公司，浙江 杭州 310000）

發(fā)展租賃住房有利于完善我國(guó)的住房市場(chǎng)體系，促進(jìn)住房市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展[1]。2021 年7 月，中央政治局會(huì)議指出要通過(guò)用地、稅收等政策的落實(shí)支持租賃住房的發(fā)展。在政府的指導(dǎo)下，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展成效顯著[2]，形成了以市場(chǎng)化租賃住房為主，非正規(guī)住房和保障性住房為輔的格局，其中，非正規(guī)租賃住房存在許多安全隱患，保障性租賃住房的存量難以滿足市場(chǎng)需求，而市場(chǎng)化租賃住房可獲得性高，在市場(chǎng)中占比最大，成為眾多租房者的最佳選擇[3]。目前，我國(guó)市場(chǎng)化租賃住房的供給仍以存量為主，住房租賃企業(yè)利用其豐富的市場(chǎng)管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)對(duì)存量房源改造盤活，提高市場(chǎng)化租賃住房供給的“量”。有利于政府對(duì)市場(chǎng)化租賃住房進(jìn)行監(jiān)管，推動(dòng)整體市場(chǎng)走向高質(zhì)量發(fā)展階段。

目前關(guān)于租賃住房領(lǐng)域已有一定的研究成果，在住房租賃市場(chǎng)方面，羅憶寧[4]將住房租賃經(jīng)營(yíng)分為自營(yíng)、包租和代管3 種模式。葉劍平等[5]調(diào)查指出住房租賃市場(chǎng)自身發(fā)展不健全是造成重購(gòu)輕租的重要原因之一。黃奕淇等[6]采用30 個(gè)城市的面板數(shù)據(jù)證實(shí)了“租購(gòu)并舉”政策對(duì)優(yōu)化住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的積極作用。黃燕芬等[7]分析了我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展不平衡的原因，提出以“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”促進(jìn)“租售并舉”建立住房租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制。住房租賃企業(yè)方面，王建紅等[8]指出了機(jī)構(gòu)型房東的優(yōu)勢(shì)所在。劉會(huì)洪等[9]提出企業(yè)應(yīng)定制高水平和個(gè)性化服務(wù)，促進(jìn)其品牌化發(fā)展。肖云祥[10]建議加強(qiáng)對(duì)租房租賃企業(yè)“租金貸”問(wèn)題的監(jiān)管。另外，很多學(xué)者針對(duì)租賃住房存在的問(wèn)題提出建議。如易成棟等[11]提出從盤活、改建和新建3 個(gè)方面增加租賃住房供給。鞠方等[12]提倡繼續(xù)落實(shí)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。牟玲玲等[13]建議加強(qiáng)租賃市場(chǎng)的租金監(jiān)測(cè)，簡(jiǎn)化投訴流程、拓寬舉報(bào)途徑。Xuanxuan Zhang[14]通過(guò)實(shí)證分析表明只有中央政府實(shí)現(xiàn)頂層設(shè)計(jì)并給予一定的地方政策和財(cái)政方面的支持才能促進(jìn)國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。Jan Philip Weber 等[15]證實(shí)了嚴(yán)格的租金控制、有時(shí)限的租賃權(quán)保障和最低租賃期均有利于住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

由于我國(guó)市場(chǎng)化租賃住房質(zhì)量信息的不對(duì)稱性導(dǎo)致的糾紛事件時(shí)有發(fā)生，急需規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。基于此，本文提出一種不同于以往完美信息博弈的動(dòng)態(tài)貝葉斯博弈模型，分析不對(duì)稱信息下政府調(diào)控、企業(yè)銷售和消費(fèi)者消費(fèi)之間的博弈關(guān)系；分析影響參與者選擇的關(guān)鍵因素并使用Matlab進(jìn)行模擬仿真，以找到提高租賃住房質(zhì)量的方法。

1 模型假設(shè)與構(gòu)建

租賃住房質(zhì)量監(jiān)管的博弈模型涉及3 個(gè)參與者：政府、住房租賃企業(yè)和消費(fèi)者，三者在不對(duì)稱信息的影響下共同促進(jìn)租賃住房質(zhì)量的提高，具體關(guān)系如圖1 所示。

圖1 租賃住房相關(guān)利益者間的關(guān)系

1.1 模型假設(shè)

根據(jù)住房租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀，結(jié)合租賃住房的特點(diǎn)和監(jiān)管政策，構(gòu)建租賃住房的動(dòng)態(tài)貝葉斯博弈模型，為更好地分析決策行為中的博弈問(wèn)題提出下列假設(shè)：

假設(shè)1：“自然人”是在不同的租賃住房質(zhì)量下考慮的，其策略集Vi=(VH，VL)=（高質(zhì)量租賃住房，低質(zhì)量租賃住房），其中VH表示“自然人”選擇高質(zhì)量租賃住房，其對(duì)應(yīng)概率P(i=H)=θ，則P(i=L)=1-θ，θ∈[0，1]。

假設(shè)2：住房租賃企業(yè)的策略集αi=(α1，α2)=（銷售，不銷售），對(duì)應(yīng)概率為x和1-x(0≤x≤1)。企業(yè)提供不同質(zhì)量的租賃住房所需成本和所得收益不同，企業(yè)提供高質(zhì)量租賃住房所需成本和效益分別用C1和R1表示，低質(zhì)量租賃住房表示為C2和R2，顯然C1

假設(shè)3：政府的策略集βi=(β1，β2)=（檢查，不檢查），對(duì)應(yīng)概率為y和1-y(0≤y≤1)，將政府檢查住房所需成本設(shè)為常量C3，政府檢查到低質(zhì)量住房時(shí)會(huì)禁止其流向市場(chǎng)，而政府未進(jìn)行檢查時(shí)，租賃住房將全部流向市場(chǎng)。企業(yè)銷售低質(zhì)量住房而政府未檢查時(shí)，政府承擔(dān)的損失可分為兩種：一是因政府檢查不到位受到上級(jí)的懲罰，表示為L(zhǎng)1；二是當(dāng)消費(fèi)者租到低質(zhì)量住房時(shí)，政府除了受到上級(jí)的懲罰，還可能失去消費(fèi)者信任，造成聲譽(yù)損失，此時(shí)損失表示為L(zhǎng)2(L1

假設(shè)4：消費(fèi)者的策略集γi=(γ1，γ2)=（租，不租），對(duì)應(yīng)概率為z和1-z(0≤z≤1)。消費(fèi)者選擇租賃住房時(shí)會(huì)投入一定的成本，以C4、C5表示消費(fèi)者選擇高質(zhì)量租賃住房和低質(zhì)量租賃住房時(shí)花費(fèi)的成本，除此之外，消費(fèi)者租到高質(zhì)量住房時(shí)會(huì)帶來(lái)一定的收益R4。

假設(shè)5：消費(fèi)者將遵循貝葉斯規(guī)則來(lái)更新他們的選擇，其中后驗(yàn)概率由P(H|αi)和P(L|αi)表示。

1.2 模型構(gòu)建

基于上述假設(shè)，結(jié)合租賃住房質(zhì)量對(duì)流通市場(chǎng)的調(diào)節(jié)，可知為先驗(yàn)調(diào)節(jié)，使用動(dòng)態(tài)貝葉斯博弈模型分析租賃住房市場(chǎng)的監(jiān)管，并設(shè)定行動(dòng)順序?yàn)樽匀蝗恕髽I(yè)—政府—消費(fèi)者，得到圖2 所示的貝葉斯動(dòng)態(tài)博弈樹(shù)。該博弈分為4 個(gè)階段：第一階段開(kāi)始設(shè)定博弈順序，“自然人”隨機(jī)選擇一種質(zhì)量的租賃住房；第二階段，住房租賃企業(yè)完全了解他們的產(chǎn)品類型，但政府和消費(fèi)者并不知情，住房租賃企業(yè)利用信息優(yōu)勢(shì)并選擇是否銷售住房；第三階段，政府收到企業(yè)行動(dòng)的信號(hào)，推測(cè)住房的類型并采取進(jìn)一步的行動(dòng)，使政府獲得最大的效益；第四階段，消費(fèi)者最終選擇一種策略。綜上所述，得到表1 所示不同節(jié)點(diǎn)的收益。

圖2 住房租賃企業(yè)、政府和消費(fèi)者間的博弈

表1 相關(guān)利益方各節(jié)點(diǎn)的收益矩陣

2 博弈均衡策略分析

2.1 求解精煉貝葉斯均衡

博弈的平衡解通過(guò)考慮分離均衡條件進(jìn)行分析，使用反向歸納法求解。

（1）如果“自然人”選擇高質(zhì)量的租賃住房，住房租賃企業(yè)將實(shí)施純戰(zhàn)略，即P(α1|H)=1，企業(yè)提供高質(zhì)量住房的概率為θ(0≤θ≤1)；若“自然人”選擇低質(zhì)量住房，企業(yè)將有δ(0≤δ≤1)的概率出售，即P(α1|L)=δ。則后驗(yàn)概率P(H|α1)和P(L|α1)為：

（2）若住房租賃企業(yè)銷售低質(zhì)量租賃住房，政府選擇檢查和不檢查策略時(shí)，住房租賃企業(yè)的期望收益分別表示為Eα(β1，α1|L)和Eα(β2，α1|L)，則：

此時(shí)，住房租賃企業(yè)銷售低質(zhì)量住房的預(yù)期收益函數(shù)為：

另外，當(dāng)企業(yè)選擇只對(duì)高質(zhì)量租賃住房進(jìn)行銷售時(shí)，預(yù)期收益函數(shù)表示為：

因此，住房租賃企業(yè)選擇銷售低質(zhì)量住房的復(fù)制動(dòng)態(tài)方程為：

當(dāng)x∈(0，1)時(shí)，令F(x)=0，Eα(α1|L)=Eα(α2|L)即住房租賃企業(yè)選擇任何策略所得預(yù)期效益相同，此時(shí)消費(fèi)者的貝葉斯均衡概率

當(dāng)z∈(z*，1]且Eα(α1|L)>Eα(α2|L)時(shí)，x=1 即住房租賃企業(yè)選擇銷售高質(zhì)量租賃住房為最優(yōu)策略，當(dāng)z∈(0，z*]住房租賃企業(yè)的最優(yōu)策略為x=0 即企業(yè)銷售低質(zhì)量租賃住房將會(huì)獲得最大利益。若z=z*，企業(yè)兩種策略所得收益相同。因此，不同場(chǎng)景表示為：

（3）政府檢查和不檢查的收益分別為：

政府選擇檢查的復(fù)制動(dòng)態(tài)方程為：

當(dāng)y∈(0，1]時(shí)，令F(y)=0，Eβ(β1|α1)>Eβ(β2|α1)即政府對(duì)租賃住房采取任何策略所得收益相同，此時(shí)得到住房租賃企業(yè)銷售低質(zhì)量租賃住房的均衡概率為：

當(dāng)δ=δ*且Eβ(β1|α1)>Eβ(β2|α1)時(shí)，y=1 即政府對(duì)租賃住房進(jìn)行檢查為最優(yōu)策略；當(dāng)δ>δ*，y=0 即政府不檢查為最優(yōu)策略；若δ=δ*，政府對(duì)租賃住房進(jìn)行檢查或不檢查所得收益相同，表示為：

（4）對(duì)消費(fèi)者而言，租房和不租房所得收益分別為Eγ(γ1|α1)和Eγ(γ2|α1)，具體函數(shù)表示如下：

消費(fèi)者選擇消費(fèi)的復(fù)制動(dòng)態(tài)方程為：

當(dāng)z∈(0，1]時(shí)，令F(z)=0，Eγ(γ1|α1)=Eγ(γ2|α1)即消費(fèi)者選擇租房與不租房所得收益相同。此時(shí)，得到政府檢查的均衡概率為

當(dāng)y=y*且Eγ(γ1|α1)>Eγ(γ2|α1)，z=1 即消費(fèi)者選擇租房為最佳策略；當(dāng)y>y*，z=0 即消費(fèi)者不租房為最優(yōu)策略；當(dāng)y=y*時(shí)消費(fèi)者的選擇對(duì)收益影響不大。具體表示為：

2.2 動(dòng)態(tài)貝葉斯博弈均衡結(jié)果分析

在分析得到各個(gè)主體進(jìn)行策略選擇的影響因素后，進(jìn)一步分析其內(nèi)部相關(guān)性。

2.2.1 企業(yè)的均衡概率

推論1：住房租賃企業(yè)銷售低質(zhì)量住房的概率δ*隨C3的增加而增加。

政府加強(qiáng)檢查會(huì)增加住房租賃企業(yè)銷售低質(zhì)量租賃住房的可能性，企業(yè)為獲得不正當(dāng)收益將會(huì)增加低質(zhì)量住房的供給，降低市場(chǎng)中住房的質(zhì)量。

推論2：企業(yè)銷售低質(zhì)量住房的概率δ*與企業(yè)銷售低質(zhì)量住房時(shí)政府的損失L1、L2及企業(yè)銷售低質(zhì)量住房被政府檢查所受懲罰F成反比，具體如下：

住房租賃企業(yè)提供低質(zhì)量租賃住房時(shí)，消費(fèi)者的選擇都會(huì)對(duì)政府造成損失，當(dāng)政府損失增加或政府的懲罰加大時(shí)，低質(zhì)量住房情況將會(huì)有所好轉(zhuǎn)。

2.2.2 政府的均衡概率

推論3：增加高質(zhì)量租賃住房帶給消費(fèi)者的收益R4和減少消費(fèi)者選擇低質(zhì)量住房花費(fèi)的成本C5，政府對(duì)租賃住房的檢查概率y*將會(huì)下降：

當(dāng)消費(fèi)者從高質(zhì)量租賃住房中獲益增加或選擇低質(zhì)量租賃住房所花費(fèi)的成本減少時(shí)，市場(chǎng)中低質(zhì)量住房占比將會(huì)減少，政府將會(huì)降低對(duì)租賃住房的檢查概率，消費(fèi)者租到高質(zhì)量住房的概率越大。

推論4：政府檢查的可能性y*隨消費(fèi)者選擇高質(zhì)量租賃住房的成本C4的增加而增加，具體為：

消費(fèi)者選擇高質(zhì)量住房的成本增加時(shí)，表明租賃住房質(zhì)量信息不對(duì)稱問(wèn)題越嚴(yán)重，市場(chǎng)越混亂，消費(fèi)者租到低質(zhì)量住房的概率越大，政府將加大檢查力度促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的良性發(fā)展。

2.2.3 消費(fèi)者的均衡概率

推論5：消費(fèi)者的租房概率z*隨住房租賃企業(yè)銷售低質(zhì)量住房被政府檢查到所受懲罰F的增加而增加，即：

企業(yè)提供低質(zhì)量租賃住房所受的懲罰越大，企業(yè)提供低質(zhì)量住房的概率越低，市場(chǎng)中高質(zhì)量住房占比越大，消費(fèi)者選擇租房的概率越大。

推論6：消費(fèi)者租房的概率z*和住房租賃企業(yè)銷售低質(zhì)量租賃住房所得收益R2成反比，具體為：

當(dāng)企業(yè)投機(jī)取巧獲得高利潤(rùn)時(shí)會(huì)失去提升產(chǎn)品質(zhì)量的動(dòng)力，市場(chǎng)中高質(zhì)量租賃住房占比將會(huì)減少，消費(fèi)者租房的欲望也將降低。

3 仿真分析

為驗(yàn)證上述分析的有效性，邀請(qǐng)了6 位租賃住房從業(yè)住房高管人員和10 位系統(tǒng)仿真專家交流參數(shù)設(shè)置問(wèn)題，并根據(jù)實(shí)際調(diào)研情況，設(shè)置參數(shù)如下：C1=50，C2=80，C3=15，C4=3，C5=8，R1=130，R2=200，R3=10，R4=30，L1=20，L2=50，F(xiàn)=70，利用Matlab 2020a 進(jìn)行數(shù)值仿真，分析C2，C3，C4，C5，R2，R4，L1，F(xiàn)對(duì)博弈產(chǎn)生的影響。

（1）為分析C3對(duì)住房租賃企業(yè)的影響，賦以C3=15，30，45 復(fù)制動(dòng)態(tài)方程組隨時(shí)間演化50 次的仿真結(jié)果如圖3 所示?？梢?jiàn)，政府增大檢查力度可降低市場(chǎng)中低質(zhì)量租賃住房的占比，但不足以保障市場(chǎng)的良性發(fā)展。因此，政府可給予提供低質(zhì)量租賃住房的企業(yè)適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼，減少企業(yè)壓力。

圖3 C3 對(duì)系統(tǒng)演化的影響

對(duì)提供低質(zhì)量租賃住房的企業(yè)進(jìn)行懲罰對(duì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展至關(guān)重要，故賦予F=70，140，210，仿真結(jié)果如圖4 所示。可以得出，政府的懲罰力度越大，企業(yè)提供低質(zhì)量租賃住房的概率越低。因此，加大對(duì)違規(guī)違法的住房租賃企業(yè)的懲罰力度，有利于規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，減少消費(fèi)者被欺詐的可能性。

圖4 F 對(duì)系統(tǒng)演化的影響

（2）分別賦予L1=40，80，120；L2=50，100，150，得到如圖5 和圖6 所示的仿真結(jié)果。當(dāng)增大政府因監(jiān)管不力而受到上級(jí)的懲罰或消費(fèi)者租到低質(zhì)量住房給政府帶來(lái)的損失時(shí)，企業(yè)銷售低質(zhì)量住房的概率會(huì)出現(xiàn)小幅度的降低。因此，上級(jí)政府加強(qiáng)監(jiān)管和政府承擔(dān)一定的損失有助于租賃住房市場(chǎng)情況的好轉(zhuǎn)，但并不是最佳選擇。

圖5 L1 對(duì)系統(tǒng)演化的影響

圖6 L2 對(duì)系統(tǒng)演化的影響

（3）分別賦予C4=10，20，30；C5=20，40，60，仿真結(jié)果分別如圖7 和圖8 所示。隨著消費(fèi)者選擇租賃住房成本的增加，政府將會(huì)增大對(duì)租賃住房的檢查力度，整治租賃住房市場(chǎng)的亂象?？梢?jiàn)，增加租賃住房的信息渠道，加大對(duì)低質(zhì)量租賃住房的曝光度及對(duì)住房租賃企業(yè)進(jìn)行認(rèn)證等措施均可降低消費(fèi)者的選擇成本，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

圖7 C4 對(duì)系統(tǒng)演化的影響

圖8 C5 對(duì)系統(tǒng)演化的影響

（4）賦予R4=80，160，240，仿真結(jié)果如圖9所示。高質(zhì)量租賃住房給消費(fèi)者帶來(lái)的收益越大，消費(fèi)者希望租到高質(zhì)量住房的期望越大。此時(shí)，住房租賃企業(yè)將會(huì)增加提升產(chǎn)品質(zhì)量的動(dòng)力，增加市場(chǎng)中高質(zhì)量住房的占比。由此可見(jiàn)，政府給予消費(fèi)者租房更多的優(yōu)惠政策，增加消費(fèi)者租房的收益，鼓勵(lì)消費(fèi)者租房，可促進(jìn)租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展。

圖9 R4對(duì)系統(tǒng)演化的影響

（5）賦予R2=200，400，600，仿真結(jié)果如圖10所示。表明當(dāng)?shù)唾|(zhì)量租賃住房給企業(yè)帶來(lái)的收益更大時(shí)，企業(yè)將失去提供高質(zhì)量住房的動(dòng)力，將繼續(xù)選擇鋌而走險(xiǎn)，提供更多低質(zhì)量住房，此時(shí)不利于住房租賃市場(chǎng)的良性發(fā)展。

圖10 R2對(duì)系統(tǒng)演化的影響

綜合可見(jiàn)，仿真分析與各方策略的均衡分析結(jié)論一致且有效，對(duì)租賃住房質(zhì)量的提高具有現(xiàn)實(shí)的指導(dǎo)意義。

4 建議

（1）政府應(yīng)加強(qiáng)約束性處罰管理機(jī)制和處罰政策。根據(jù)推論1 和推論5，對(duì)提供低質(zhì)量租賃住房企業(yè)的懲罰力度和政府對(duì)租賃住房的檢查成本對(duì)租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展至關(guān)重要。因此，政府應(yīng)加快出臺(tái)《住房租賃管理?xiàng)l例》，制定針對(duì)房屋質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容等方面的規(guī)章制度，加強(qiáng)從業(yè)人員的隊(duì)伍建設(shè)和評(píng)估，建立針對(duì)住房租賃企業(yè)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)住房租賃企業(yè)的監(jiān)督和審查，開(kāi)展住房租賃企業(yè)的星級(jí)評(píng)定工作，通過(guò)樹(shù)立典型以評(píng)促管，加大對(duì)違法違規(guī)住房租賃企業(yè)的懲罰力度，多角度出發(fā)加大對(duì)市場(chǎng)化租賃住房的檢查力度，提高市場(chǎng)化租賃住房的質(zhì)量。

（2）政府還需提高消費(fèi)者對(duì)租賃住房質(zhì)量的鑒別能力。從推論3 和推論4 可得，降低消費(fèi)者選擇租賃住房的成本對(duì)租賃住房的發(fā)展有利。據(jù)此，加大對(duì)租賃住房相關(guān)信息的宣傳力度，搭建租賃住房的數(shù)字化平臺(tái)，促進(jìn)多方交流互動(dòng)，增加消費(fèi)者的信息來(lái)源渠道；建立黨建引領(lǐng)的租賃住房自治組織，鼓勵(lì)消費(fèi)者參與租賃住房的治理；政府及時(shí)披露對(duì)租賃住房的檢查成果，對(duì)擁有不良行為的企業(yè)進(jìn)行標(biāo)記，提高消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)化租賃住房質(zhì)量識(shí)別的準(zhǔn)確度。

（3）降低住房租賃企業(yè)提供住房的成本。結(jié)合推論2 和推論6 可知，租賃住房對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)要求高，利潤(rùn)相對(duì)較低，住房租賃企業(yè)尤其是發(fā)展不佳的企業(yè)需要政府的支持才能降低其運(yùn)營(yíng)的高風(fēng)險(xiǎn)。因此，政府可發(fā)展成本型租賃住房，提供“只售不租”地塊和政策性貸款，加快REITs 的建設(shè)和專項(xiàng)資金的落實(shí)，以讓渡部分收入的方式促進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展；加快房地產(chǎn)稅的實(shí)施和存量房、城中村等的開(kāi)發(fā)利用，鼓勵(lì)在一、二線核心城市的非核心商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等發(fā)展租賃業(yè)務(wù)，加強(qiáng)政策的協(xié)同性，從需求和供給兩方面降低企業(yè)提供租賃住房的成本。

（4）還應(yīng)降低消費(fèi)者選擇租賃住房的隱性成本。消費(fèi)者選擇租房花費(fèi)的隱性成本越小，消費(fèi)者選擇租房的概率越大，其核心是維護(hù)租戶權(quán)益和規(guī)范租賃住房市場(chǎng)。在租戶權(quán)益的維護(hù)方面，政府應(yīng)禁止企業(yè)利用自身優(yōu)勢(shì)欺詐和強(qiáng)迫消費(fèi)者，嚴(yán)禁“租金貸”流向企業(yè)，簡(jiǎn)化租戶對(duì)租賃住房的投訴流程，拓展舉報(bào)途徑，加快相關(guān)知識(shí)的普及，提升民眾租房意識(shí)；在市場(chǎng)規(guī)范方面，加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)管，與企業(yè)、行業(yè)協(xié)會(huì)等聯(lián)合制定標(biāo)準(zhǔn)，做到有法可依，控制租金的不合理上漲，促進(jìn)租賃住房市場(chǎng)健康發(fā)展。

5 結(jié)語(yǔ)

本文闡述了政府監(jiān)管、住房租賃企業(yè)提供和消費(fèi)者消費(fèi)之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系，在不完全信息動(dòng)態(tài)博弈中，創(chuàng)新性地運(yùn)用動(dòng)態(tài)貝葉斯博弈模型描述和解釋市場(chǎng)化租賃住房相關(guān)利益方的博弈機(jī)制并分析影響各方?jīng)Q策的主要因素，使用Matlab 仿真對(duì)結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證。結(jié)果表明：住房租賃企業(yè)的策略取決于政府對(duì)租賃住房的檢查成本、企業(yè)提供低質(zhì)量租賃住房被政府檢查所受的懲罰及政府因檢查不到位而受到的上級(jí)懲罰等因素；政府的策略受消費(fèi)者進(jìn)行策略選擇時(shí)花費(fèi)的成本和高質(zhì)量租賃住房帶來(lái)的收益的影響；消費(fèi)者策略與住房租賃企業(yè)銷售低質(zhì)量住房的收益和企業(yè)提供低質(zhì)量住房被政府檢查所受的懲罰有關(guān)。