撰文/胡文靜

近期，各地樓市松綁政策陸續(xù)上演。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國已有80 多個城市發(fā)布或執(zhí)行了穩(wěn)樓市新政，包括降低購房首付比例、二手房增值稅免征年限 “5 改 2”、下調房貸利率、放松限售、契稅優(yōu)惠、購房補貼、提高公積金貸款最高額度、降低土拍保證金、土地出讓金分期等多項措施。

進入5 月，隨著氣溫的回升，一系列樓市松綁政策不斷落地，二季度的樓市是否有望回暖起來？隨著生活多元化的發(fā)展和消費群體的代際更迭，居住和消費需求也在不斷發(fā)生變化，有人認為，買房比租房更有安全感，也有人認為租房更自由。

在“租購并舉”的趨勢下，現(xiàn)在的年輕人更傾向于買房還是租房呢？2022 年5 月，《消費者報道》圍繞他們的消費習慣和消費態(tài)度進行深入調研，通過數(shù)據(jù)分析現(xiàn)今年輕人對居住的需求。

居住現(xiàn)狀：近五成已婚受訪者正在租房

問卷數(shù)據(jù)顯示，共有1436 人完成問卷，其中，男性受訪者占比63%，女性受訪者占比37%。有購房或租房需求的人群以中青年為主，從年齡段來看，受訪者年齡主要是“80 后”和“90 后”的消費人群，兩個年齡段的消費者占總體比例之和達到91%。從城市布局來看，此次參與調查的受訪者主要以二、三線城市為主，一線城市次之。從收入情況來看，有97%的受訪者月收入在2 萬元以下，有67%以上的受訪者月收入在5000 元以上，也就是說，受訪者以中高等收入群體為主。

那么，現(xiàn)階段他們的居住情況又是如何呢？數(shù)據(jù)顯示，有47%的受訪者屬于有房一族，有53%的受訪者則是租房或“寄居”狀態(tài)。

近期，“北大教授說年輕人婚前未必要買房”“專家不建議年輕人掏空六個錢包湊首付”的話題登上熱搜引發(fā)爭議。在以往的傳統(tǒng)觀念里，“有房才有家”的觀念根深蒂固，有很多人為了結婚而不得不掏空六個錢包買房。然而從“80 后”開始，他們似乎不再囿于這種觀念，從此次的問卷數(shù)據(jù)來看，他們正逐漸跳脫出這種傳統(tǒng)思維框架，接受租房結婚的狀態(tài)。由于購房成本過高，有47%的已婚受訪者正在租房，已婚租客以整租為主，大多選擇租住商品小區(qū)房。

此外，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和思想觀念的轉變，獨居人群快速增長，“空巢”再也不是獨居老人的特有稱謂，一群“獨立自由”的年輕人正走向新獨居時代?，F(xiàn)階段，不少“獨居青年”在享受自由的同時也面臨著居住問題。獨居青年脫離了原生家庭，獨自生活在城市當中，他們選擇獨自居住，或是與他人合租。

此次的問卷數(shù)據(jù)顯示，獨居人群占比29%。其中，有12%的受訪者選擇獨自居住。目前，市場上小戶型、租金低的住宅產(chǎn)品仍相對較少，有17%的受訪者選擇與他人合住/合租。

新獨居時代催生新的居住形態(tài)，交通便利、功能齊全的小戶型住宅越來越受獨居青年的歡迎。數(shù)據(jù)顯示，單身購房人群正在擴大，有32%的獨居受訪者其名下有房產(chǎn)，并有將近一半的獨居人群表示有新的購房需求。在新房的建設上，開發(fā)商為此增加小戶型住宅的供給。

不同年齡層的購房觀：“80后”、“90后”換房需求強烈

如今，“80 后”和“90 后”已成為消費市場的主力軍。上文提及，53%的受訪者處于租房或“寄居”狀態(tài)，其中有將近一半的已婚人士正在租房。那么，在“租購并舉”的趨勢下，他們真的沒有購房需求嗎？此次的調查問卷顯示，根據(jù)受訪者的自身情況，有79%的受訪者有購房需求，其中有5%的受訪者已購新房但未入住。由此可見，仍有大部分年輕人有購房需求。

《消費者報道》根據(jù)調查問卷，將受訪者劃分為“80 后”、“90 后”、“00 后”不同年齡段的消費群體，在居住消費升級的大趨勢下，不同年齡段的群體其消費行為也呈現(xiàn)出多元化發(fā)展趨勢?！?0 后”、“90 后”換房需求最為強烈，其次是添置新房的需求。調查中有一部分“80 后”、“90 后”的受訪者在未來有換房計劃，占比分別為59%、43%。隨著“00 后”正式步入職場，“00 后”的消費群體也有了添置新房的需求，占比34%。

一名來自廣州地區(qū)的“80 后”已婚受訪者告訴《消費者報道》記者，目前夫妻兩人與父母同住，因追求“兩人世界”，正打算添置第二套房子與父母分開居住；來自佛山地區(qū)的“90 后”單身受訪者表示，正存錢給自己買一套loft 公寓，努力實現(xiàn)一人三餐四季且不被束縛的生活；上海的“00后”單身受訪者表示，不愿意犧牲幾十年的快樂和生活質量，選擇租房反而沒有那么大的負擔。

那么，新房和二手房哪個更受年輕人的歡迎呢？調查問卷的數(shù)據(jù)顯示，有81%的受訪者更傾向于購買精裝修的商品房，僅有4%的受訪者傾向于購買二手房。因新房相較于二手房而言，在居住品質上普遍較高，同時在交易方面，部分城市有政策上的傾斜，無論是剛需群體和置換群體均偏向選擇新房。此外，有越來越多的購房者考慮期房潛在的“爛尾”風險，更愿意選擇購買現(xiàn)房。

在年齡上，選擇購買新房的平均年齡要比二手房較高。貝殼研究院方面指出，剛需置業(yè)年齡的高低，根本還是受到置業(yè)成本的影響，直接表現(xiàn)在調控政策、貸款門檻、市場預期、本地人群置業(yè)習慣等方面。在貸款門檻較低時，置業(yè)預期較高，對于剛需客群而言，比如置辦婚房的剛需客群，購房需求就會迅速得到釋放；相反，貸款門檻較高時，購房需求就會受到壓制，表現(xiàn)在置業(yè)年齡方面就會存在差異。

“家”的考量：居住環(huán)境和交通便利哪個更重要？

有人買房是為了居有所安，不再租房，或是滿足人生不同階段的居住需求，也有人買房是為了優(yōu)化家庭資產(chǎn)配置……此次的調查問卷數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)今年輕人選擇買房的理由更多是改善型和剛需。其中，有55%的受訪者買房是為了改善當前的居住環(huán)境，有37%的受訪者是為了在所在的城市安家置業(yè)，31%的受訪者是為了讓孩子獲得更為優(yōu)質的教育資源。

無論是以房當家還是靠房理財，消費者在購房時的考慮重點不僅局限于房子本身，居住環(huán)境、房屋品質、小區(qū)配套等諸多方面也是購房者考慮的重要因素。隨著人口紅利的消失，首次置業(yè)需求減弱，從過去的房子短缺過渡到現(xiàn)今的住房條件能否滿足人們對理想生活的需要。改善居住環(huán)境成為當今中國房地產(chǎn)未來發(fā)展的方向。

數(shù)據(jù)顯示，小區(qū)周邊環(huán)境、周圍交通便利性、地理位置/地段、價格、保值、升值空間成了受訪者購房時考慮的重要因素。

不過，對于一線城市的上班族而言，既想要小區(qū)周邊環(huán)境好的，也想要交通便利，離上班地點近的地方，其房價往往高不可攀。事事不能兩全其美，囿于購房成本，一線城市的購房者往往需要取舍。如果是你，你會怎么選呢？

“住在老破小久了，現(xiàn)在更看重小區(qū)周邊的環(huán)境?！币幻麃碜詮V州的被訪者告訴《消費者報道》，房子周邊的環(huán)境對居住舒適度有很大的影響，其理想是白天在CBD 工作，回家后遠離喧囂，茶余飯后還能在小區(qū)的公園里散散步。以該名受訪者的購房預算而言，她選擇舍棄交通便利性，寧愿花更多的通勤時間來換取環(huán)境舒適的“家”。

“老破小的房子地段好，交通便利，還有很多成熟學區(qū)劃分，重點是每個角落都透露著濃濃的煙火氣?！币幻麃碜蕴旖虻氖茉L者告訴記者，雖然老破小的周邊環(huán)境相對沒那么好，但大大縮小上班的通勤時間能換取更多的休息時間，把節(jié)省下來的時間投入到自己所喜歡的事情上也是一件幸福的事情。

1-4月房產(chǎn)銷售表現(xiàn)不佳，眾房企花式營銷

調研數(shù)據(jù)顯示，一線城市的購房者對開發(fā)商品牌關注度最高。受益于龍頭房企的品牌效應，碧桂園、龍湖、萬科、招商蛇口、保利等房企的關注度明顯優(yōu)于其他房企。

近年來房企的競爭日益激烈，從克爾瑞公布的2022 年1-4 月百強房企的銷售情況來看，進入銷量前10 的都是高關注度的房企品牌。不過，市場整體表現(xiàn)持續(xù)低迷，眾多房企銷售表現(xiàn)不佳。具體來看，1-4 月TOP10 房企實現(xiàn)全口徑銷售金額8575.7 億元，同比變動-46.02%。4 月TOP10房企實現(xiàn)全口徑銷售金額1961.4 億元，同比變動-57.19%。

從上文的數(shù)據(jù)來看，仍有大部分年輕人有購房需求。但眾房企能否借助政策的春風將年輕人潛在需求轉化為明確的需求，提振購房者的信心？《消費者報道》記者了解到，從今年4 月開始，各大房企的營銷積極性明顯增強，一方面以五一的節(jié)點，另一方面是政策方面的放松，房企在此時借機刺激購房。

如雅居樂、恒大、碧桂園、陽光城、龍光集團、華潤置地、美的置業(yè)等紛紛推出相應的營銷活動，讓利方式上依然是折扣、特價房和全民營銷返傭金等。

5 月已過，各地樓市冷暖交織?！渡虾ＷC券報》從中國指數(shù)研究院等機構獲悉，5 月份二線代表城市樓市成交量環(huán)比上升8.31%，環(huán)比上升的城市中，蘇州漲幅顯著，為31%；青島次之，漲幅為30.8%。與此同時，三線代表城市成交量環(huán)比上升27.2%，連云港漲幅較大，為57%；惠州次之，為28.8%。

從各地的數(shù)據(jù)來看，隨著政策春風吹入夏，推動了部分有剛需的消費者，樓市呈現(xiàn)了回暖的跡象，個別項目還收獲了“小陽春”行情。同時，在一定程度上促進改善需求和剛性需求的進一步釋放，有效滿足年輕人的合理住房需求……