劉 寧，孫佳怡

(沈陽建筑大學管理學院，遼寧 沈陽 110168)

在中國國民經(jīng)濟體系中，房地產(chǎn)業(yè)具有舉足輕重的地位。因此，經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關聯(lián)緊密，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模影響著國民經(jīng)濟的增長和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)。近年來沈陽市房地產(chǎn)市場的政策體系逐漸完善，房屋質(zhì)量也在逐年提升，居民消費觀念日益成熟，但在發(fā)展過程中，房價過度上漲、市場熱度逐年提高、房地產(chǎn)市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡等問題仍亟待解決。盡管政府已經(jīng)發(fā)布了一系列相關政策以控制房價，但市場對其的反應仍未達到預期。

如何科學分析房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，厘清影響房地產(chǎn)市場的復雜因素，正確預測市場發(fā)展趨勢，模擬相關調(diào)控政策的實施效果，已然成為人們研究的重點課題之一。因此，對房地產(chǎn)市場進行深入探究，重點分析影響房價的相關因素權(quán)重，并通過仿真實驗合理有效預測房地產(chǎn)市場情況，模擬宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響，對國家出臺相關宏觀調(diào)控政策具有重要的指導意義。

許路遙[1]采用定性分析的方法探討了當前房地產(chǎn)市場所存在的問題及調(diào)控政策失靈的原因。岳茜玫[2]從政治經(jīng)濟學視角對房地產(chǎn)稅改革提出建議，指出房產(chǎn)稅改革應實現(xiàn)制度建設與滿足收入并行的政策目標，兼顧改革的短期影響和長期效應。況迪等[3]以系統(tǒng)動力學動態(tài)反饋機制協(xié)助相關房地產(chǎn)開發(fā)建設項目更好地進行成本控制。雷文[4]利用博弈競爭模型分析了政府和房地產(chǎn)企業(yè)在市場上的雙頭壟斷的戰(zhàn)略選擇。倪鵬飛[5]在新經(jīng)濟地理理論模型的基礎上，導入宏觀貨幣政策變量，并通過基準回歸分析，添加交互項，探究了房價差異化的影響因素以及貨幣政策影響房價差異化的機制。

筆者運用系統(tǒng)動力學相關理論，以沈陽市商品房市場作為主要研究對象，重點分析房地產(chǎn)市場各參與要素之間的關聯(lián)及影響房地產(chǎn)市場變化的程度，再通過系統(tǒng)動力學Anylogic軟件將調(diào)控政策對沈陽市商品房市場的影響進行定量分析，為房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展提供理論支撐，為政府調(diào)控提供可行性建議。

一、房地產(chǎn)市場系統(tǒng)動力學模型的構(gòu)建

1.因果關系回路圖

房地產(chǎn)市場系統(tǒng)動力學模型內(nèi)各因素之間關系錯綜復雜、相互影響，任意一個因素的變化都將引發(fā)一系列的反應。從城市人口、城市經(jīng)濟、市場需求、市場供給、房價等多方面考慮，結(jié)合《沈陽統(tǒng)計年鑒》相關統(tǒng)計指標和知網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，選擇40個變量添加到模型內(nèi)，以模擬房地產(chǎn)市場內(nèi)部因素的因果反饋關系。

城市人口的因果關系圖(見圖1)為正因果關系回路。城市經(jīng)濟子系統(tǒng)(見圖2)體現(xiàn)了宏觀經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場相互依存、相互促進。市場需求子系統(tǒng)(見圖3)顯示了房地產(chǎn)市場自我調(diào)節(jié)的過程。在自由市場中，對商品房的需求越大，房價就越高，房價收入比也會隨之增大，有效需求就會相對降低。市場供給子系統(tǒng)(見圖4)表示自由市場狀態(tài)下，房價上漲過快時，供給的增加會導致商品房價格下跌，利潤減少，市場供給也會相對減少。

圖1 城市人口子系統(tǒng)

圖2 城市經(jīng)濟子系統(tǒng)

圖3 市場需求子系統(tǒng)

圖4 市場供給子系統(tǒng)

基于系統(tǒng)動力學研究調(diào)控政策對沈陽市房地產(chǎn)價格的影響，選取商品房市場主要構(gòu)成以及影響因素[6]，結(jié)合系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和系統(tǒng)因果關系，運用系統(tǒng)動力學專業(yè)軟件Anylogic建立調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場影響的系統(tǒng)動力學分析模型(見圖5)。

2.相關參數(shù)及主要變量方程

應用系統(tǒng)動力學模型對宏觀調(diào)控政策與沈陽市商品房市場之間的關系進行系統(tǒng)仿真分析，通過分析各要素之間的因果關系，定量分析了系統(tǒng)的行為和功能，并預測沈陽市商品房市場未來價格的發(fā)展趨勢。模擬貨幣政策、稅收政策及土地政策對沈陽市商品房市場的影響，并進行仿真實驗，為開發(fā)商與從業(yè)者做出正確決策提供參考依據(jù)。通過SPSS軟件進行線性回歸分析，得到商品房新開工面積、商品房新竣工面積以及商品房銷售面積方程表達式(見表1)。

沈陽城市人口以《沈陽統(tǒng)計年鑒》中常住人口數(shù)724.79萬人作為2012年人口的初始值。本研究中的土地成本以樓面地價為準進行計算，由土地基準地價、土地價格調(diào)整系數(shù)與住宅開發(fā)投資比例對地價影響的乘積除以平均容積率計算得出，基準地價為2 016元/m2。建安成本初始值為1 800元/m2，每3年依次上漲300元/m2，稅費比例按照購房價格總額的5.6%計算，平均容積率為2。

圖5 商品房市場因果關系回路

表1 仿真模型主要方程式

二、房地產(chǎn)市場系統(tǒng)動力學模型有效性檢驗

初始數(shù)據(jù)主要來源于《沈陽統(tǒng)計年鑒》(2012—2019年)、2012—2019年《沈陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》、《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》。

運用系統(tǒng)動力學建模軟件Anylogic就2012—2030年沈陽市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策給房地產(chǎn)市場帶來的影響建立仿真模型。2012—2019年沈陽房價與模型仿真值比較結(jié)果如表2所示，模型仿真值與房價實際值平均誤差絕對值為1.6%，可見模型仿真精確度較好。

表2 2012—2019年沈陽房價實際值與仿真值比較

三、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策仿真實驗

1.貨幣政策實驗

在中國商品房市場調(diào)控政策中，主要是通過調(diào)整利率變動來控制房地產(chǎn)價格的過度波動[6]。因此，以利率為對象來探討貨幣政策對于沈陽房價的影響程度[7]。以中國建設銀行利率規(guī)定為準，確定基礎利率為4.9%，模擬2019年以后貸款利率保持不變、上浮10%以及上浮20%時對沈陽市商品房價格的影響(見圖6)。

圖6 貸款利率對商品房價格的影響

由圖6可見，貸款利率的提高對商品房價格的影響不是特別大，這主要是因為利率上浮導致開發(fā)商的開發(fā)建設成本增加，開發(fā)商會提高房價從而將上升的成本直接轉(zhuǎn)嫁給消費者。而在需求一定的情況下，提高利率，消費者購買成本也將會提高，所以消費者購買意愿難以轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)市場需求，導致房價下跌，從而達到一個平衡。

2.稅收政策實驗

房地產(chǎn)稅收政策是政府制定的與稅收有關的法規(guī)，旨在滿足房地產(chǎn)市場的發(fā)展需求，維護房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。稅收政策對市場需求的影響主要是通過在開發(fā)過程中征稅來實現(xiàn)的[8]。

模擬房地產(chǎn)稅收政策對沈陽市商品房價格的影響如圖7所示，結(jié)果顯示：稅收政策對2021—2030年的房地產(chǎn)價格有一定影響，緊縮性稅收政策會導致房價上升，原因是房地產(chǎn)相關稅負增加，會導致開發(fā)建設成本上升，加大開發(fā)商開發(fā)建設壓力，總供給減少，房價

圖7 稅收政策對商品房價格的影響

升高，投資需求與剛性需求隨之下降[9]。而寬松性稅收政策則會刺激開發(fā)商投資開發(fā)的熱情，開發(fā)建設規(guī)模擴大導致總供給增加，購房成本降低的同時帶來了大量的投機性購房需求[10]。

3.土地政策實驗

土地政策參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控就是從源頭上控制和影響商品房市場。土地是房地產(chǎn)開發(fā)建設的基礎，政府通過制定土地供應計劃，控制開發(fā)建設使用的土地，從而影響房地產(chǎn)開發(fā)建設面積，最終通過影響市場供給來影響房價[11-12]。因此，設計以下政策來進行實驗：①2019年開始商品房用地的供應量每年增加20%；②2019年開始商品房用地的供應量每年減少20%(見圖8)。

圖8 土地供應量對商品房價格的影響

由圖8可見，當供應量減少20%時，曲線與現(xiàn)行土地政策下的房價相比有所偏離，這表明緊縮性的土地政策能刺激房價上漲。而供應量增加20%相對于現(xiàn)階段的房價向下偏離，這說明擴張的土地政策對房價有抑制作用，但偏離程度細微，表明土地政策對房價的影響是有限的。土地政策在一定程度上縮減了土地市場的供應量，從而減少了房地產(chǎn)市場的開發(fā)量，起到減輕沈陽市房地產(chǎn)市場供給壓力的作用[13-14]。

四、結(jié) 語

筆者在構(gòu)建房地產(chǎn)市場系統(tǒng)動力學仿真模型的基礎上，選取政策變量進行了仿真實驗，通過比較不同政策對指標變量的影響，分析調(diào)控政策的實施效果。實驗表明，貨幣政策在影響房地產(chǎn)價格中具有兩面性，同時影響著房地產(chǎn)供給和房地產(chǎn)需求，這就需要政府從差異化的角度出發(fā)，一方面提高利率以打擊投資性需求，另一方面也要制定寬松的信貸政策，降低利率，保護低收入者的正常需求，穩(wěn)定住房消費心理。稅收政策對房地產(chǎn)價格影響很大，由于稅負不合理，導致稅收政策不僅沒有抑制房地產(chǎn)價格，反而刺激了房地產(chǎn)價格的持續(xù)攀升，政府應在房地產(chǎn)市場的不同階段合理調(diào)整稅收比例，以切實發(fā)揮稅收政策的作用。雖然土地政策對于房價的影響是有限的，但政府也應重視對土地的供應規(guī)劃，合理調(diào)整土地供應總量。