□ 徐映雪

案 例

A 公司申請辦理a 項目1期工程1～5 號樓的首次登記。經(jīng)核查，其提交的建設(shè)工程規(guī)劃許可證中并沒有關(guān)于物業(yè)服務(wù)用房的描述。據(jù)A 公司所述，因項目分2 期開發(fā)，大部分物業(yè)服務(wù)用房在第2 期工程，尚未開始建設(shè)，房管物業(yè)管理部門要求其按有關(guān)規(guī)定補足1 期物業(yè)服務(wù)用房面積，故將1 期一間規(guī)劃為商業(yè)的房屋暫時調(diào)整為物業(yè)服務(wù)用房，相關(guān)調(diào)整事項在《物業(yè)管理事項備案表》中有具體描述。不動產(chǎn)登記機構(gòu)能否依據(jù)該備案表將那間規(guī)劃為商業(yè)的房屋首次登記為物業(yè)服務(wù)用房？

分 析

有觀點認為，將原規(guī)劃為商業(yè)的房屋變更為物業(yè)服務(wù)用房，不僅涉及權(quán)利主體的改變，還涉及房屋用途的變更。根據(jù)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》9.2.3的規(guī)定，用途發(fā)生變化的，應(yīng)提交自然資源主管部門出具的批準(zhǔn)文件。依法需要補交土地出讓價款的，還應(yīng)當(dāng)提交土地價款以及相關(guān)稅費繳納憑證。因此商業(yè)房屋不能擅自變更為物業(yè)服務(wù)用房，前提是需經(jīng)過自然資源部門的審批。

筆者不支持此觀點。物業(yè)服務(wù)用房是一種特殊的房屋，與其他住宅、商業(yè)等房屋有很大區(qū)別，不宜一概而論。所謂物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。物業(yè)服務(wù)用房（又稱物業(yè)管理用房），是指開發(fā)單位在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)的，用作物業(yè)管理辦公、工作人員值班以及存放檔案、工具材料等的綜合性用房。

《民法典》第二百七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。《物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。第六十四條規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10 萬元以上50 萬元以下的罰款。由此可知，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房是建設(shè)單位的義務(wù)。

一般情況下，在項目報批階段規(guī)劃部門就會對物業(yè)服務(wù)用房進行規(guī)劃設(shè)計，在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件中會將其具體位置及面積予以注明。如申請人提交的規(guī)劃批準(zhǔn)材料中已注明的，登記機構(gòu)應(yīng)按批準(zhǔn)材料辦理。但有時也會出現(xiàn)未注明或注明不詳?shù)那闆r，如上述案例，筆者認為此時登記機構(gòu)可以按照物業(yè)管理部門的意見辦理，無需再經(jīng)過其他部門的審批。其一，物業(yè)服務(wù)用房作為一個特定的物，國家相關(guān)的法律法規(guī)并未明確授予規(guī)劃等政府部門對物業(yè)服務(wù)用房特定其具體位置、界址及面積的權(quán)力，而是要求由申請人來提交不動產(chǎn)的界址、面積等必要材料。其二，物業(yè)服務(wù)部門有權(quán)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事項進行審核、監(jiān)督、管理與備案，包括物業(yè)服務(wù)用房的配置情況。建設(shè)單位申請備案時，物業(yè)管理部門在依照規(guī)劃設(shè)計的基礎(chǔ)上，按照當(dāng)?shù)爻雠_的《物業(yè)管理條例》等法規(guī)規(guī)章制定的具體配置標(biāo)準(zhǔn)進行審核，經(jīng)審核不滿足標(biāo)準(zhǔn)的，要求建設(shè)單位補足，即將其他用途的房屋暫時調(diào)整為物業(yè)服務(wù)用房。補足時，并非由物業(yè)管理部門指定，而是由開發(fā)單位依照方便物業(yè)管理企業(yè)行使職能和業(yè)主溝通的原則，就近提供相應(yīng)的房屋補足面積，該房屋的所有權(quán)必須是歸開發(fā)單位所有，歸全體業(yè)主共有的社區(qū)用房、“四個一”工程用房等不能作為補足的房屋。其三，對于分期開發(fā)的工程，規(guī)劃沒有明確規(guī)定的，為了確保業(yè)主的居住質(zhì)量，一般每一期都需配置“必要的”物業(yè)服務(wù)用房。不符合要求的，物業(yè)管理部門有權(quán)要求開發(fā)單位把其他用途的房屋暫時調(diào)整為物業(yè)服務(wù)用房并進行備案。該調(diào)整只是暫時的，待工程全部完工，后期的物業(yè)服務(wù)用房建成投入使用后，開發(fā)單位可申請把之前調(diào)整為物業(yè)服務(wù)用房的房屋重新調(diào)整為規(guī)劃批準(zhǔn)用途。

針對上述案例，如房管物業(yè)管理部門出具的《物業(yè)管理事項備案表》中明確了調(diào)整事項，登記機構(gòu)可據(jù)此將用于補足物業(yè)面積的商業(yè)用房首次登記為物業(yè)服務(wù)用房。