鄭慧開，李 軍，游子琴

（湖南城市學(xué)院管理學(xué)院，湖南 益陽(yáng) 413000）

房地產(chǎn)商品化制度改革以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近30年的大力發(fā)展已在各方面都得到了長(zhǎng)足的進(jìn)步，但其快速發(fā)展的同時(shí)也呈現(xiàn)出不少的問題，如房?jī)r(jià)上漲過快，調(diào)控反復(fù)進(jìn)行，融資瓶頸突出，融資踩踏“三條紅線”問題突出，融資結(jié)構(gòu)失衡問題嚴(yán)重，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)銷售額100億級(jí)以上的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)、正在、將要“暴雷”的不少于50家，給房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展帶來一定的困難。

中小房地產(chǎn)企業(yè)是構(gòu)成房地產(chǎn)整體市場(chǎng)體系的必不可少的部分，其健康良性發(fā)展有利于大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新，有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、增加就業(yè)、中小城市的城市建設(shè)發(fā)展，但其在成長(zhǎng)過程中更凸顯諸多瓶頸問題，其與大型房地產(chǎn)企業(yè)相比在融資方面處于更不利的地位，如存在融資規(guī)模、期限結(jié)構(gòu)不合理等問題，以致一些中小房地產(chǎn)企業(yè)急于求成、盲目舉債導(dǎo)致資金鏈斷裂“跑路”等，加之近3年疫情的影響，導(dǎo)致其融資結(jié)構(gòu)特別是債務(wù)結(jié)構(gòu)失衡問題日益突出。因此對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資規(guī)模、期限結(jié)構(gòu)分析研究已成為當(dāng)前面臨的緊迫問題。

債務(wù)融資規(guī)模結(jié)構(gòu)是指?jìng)鶆?wù)融資占資產(chǎn)總額的比重，債務(wù)融資期限結(jié)構(gòu)是指短期債務(wù)與長(zhǎng)期債務(wù)的構(gòu)成比例[1]，因此如何開展良性舉債是做好債務(wù)融資的關(guān)鍵。在此背景下，以湖南省代表性中小房地產(chǎn)企業(yè)為對(duì)象，分析中小房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題，就其債務(wù)融資規(guī)模、期限結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，并提出優(yōu)化規(guī)模、期限結(jié)構(gòu)的具體應(yīng)用對(duì)策。

1 中小房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)情況分析

中小房地產(chǎn)企業(yè)可選擇的融資渠道是有瓶頸的，政策調(diào)控是考量其融資結(jié)構(gòu)規(guī)范化的緊箍咒，以湖南省為例的中小房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不盡合理。

1.1 湖南省14個(gè)地州市中小房地產(chǎn)企業(yè)基本概況

調(diào)查組通過走訪湖南省住建廳有關(guān)處室、省市房協(xié)，有關(guān)地州市房管、住建部門，并通過企查查、實(shí)地走訪等方法收集整理相關(guān)資料進(jìn)行分析，了解湖南省中小房地產(chǎn)企業(yè)情況如下。

1.1.1 湖南省各地州市中小房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)

經(jīng)過不完全調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析，大型房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高、地理位置較好或距離省會(huì)城市較近的地區(qū)拿地開發(fā)，而中小企業(yè)要想有更好的發(fā)展空間，避免大企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)影響，一般選擇經(jīng)濟(jì)待發(fā)展或正在發(fā)展的地區(qū)拿地開發(fā)，如圖1所示，可知城市發(fā)展程度越高，中小房地產(chǎn)企業(yè)分布個(gè)數(shù)反而越少。

圖1 湖南省14個(gè)地州市中小房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)

1.1.2 湖南省各地州市中小房地產(chǎn)企業(yè)投資額

2020年，湖南省房地產(chǎn)總投資額為4880.44億元，其中長(zhǎng)沙市為1868.41億元、株洲市為420.21億元、湘潭市為282.07億元，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，其中各中小房地產(chǎn)企業(yè)投資占比與具體投資額分布如圖2和表1所示。

圖2 湖南省中小房地產(chǎn)企業(yè)投資占比圖

表1 湖南省14個(gè)地州市中小房地產(chǎn)企業(yè)投資額分布表（部分?jǐn)?shù)據(jù)來自湖南省統(tǒng)計(jì)年鑒）

1.1.3 湖南省中小房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)情況

調(diào)查組經(jīng)過多次調(diào)查長(zhǎng)沙、益陽(yáng)、岳陽(yáng)、株洲市總計(jì)32家中小房地產(chǎn)企業(yè)，每個(gè)市8家，對(duì)其融資結(jié)構(gòu)展開分析，通過第一輪預(yù)調(diào)查了解到中小房地產(chǎn)企業(yè)具體資金來源為9個(gè)渠道結(jié)構(gòu)：自有資金、房地產(chǎn)預(yù)售、民間借貸、施工方墊資、銀行借款、債劵融資、商業(yè)信用融資、委托貸款、其他貸款。

1.1.3.1 4市32家企業(yè)資金渠道結(jié)構(gòu)分布情況

經(jīng)過調(diào)查分析，自有資金、民間借貸、施工方墊資、銀行借款、房地產(chǎn)預(yù)售為企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的五種主要方式，如圖3。

圖3 4市32家中小房企資金來源結(jié)構(gòu)分布圖

1.1.3.2 4市32家中小房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)占比分析

進(jìn)一步的調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)這32家中小房地產(chǎn)企業(yè)9種主要資金來源中，自由資金占比最高達(dá)到28%，房地產(chǎn)預(yù)售達(dá)到27.09%，再依是民間借貸14.99%，施工方墊資11.65%，銀行借款9.26%，債券融資、商業(yè)信用融資、委托貸款、其他貸款四類融資總計(jì)占比9%，如圖4所示。

圖4 4市32家中小房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)占比圖

1.1.3.3 4市32家中小房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資規(guī)模、期限結(jié)構(gòu)情況

通過采用聯(lián)立方程組和曲線參數(shù)估計(jì)法對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值與融資規(guī)模結(jié)構(gòu)的關(guān)系進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)4市32家中小房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資規(guī)模結(jié)構(gòu)不盡合理，資產(chǎn)負(fù)債率都大于70%，有些高達(dá)139%，企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很高，不利于企業(yè)價(jià)值最大化。同樣用多元回歸方程模型對(duì)4市32家中小房地產(chǎn)企業(yè)期限結(jié)構(gòu)進(jìn)行研究并實(shí)證分析，中小房地產(chǎn)企業(yè)最優(yōu)債務(wù)期限結(jié)構(gòu)范圍為31~36%，比中小房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)期限結(jié)構(gòu)實(shí)際均值22.23%要高較多，同樣不盡合理，增加企業(yè)融資成本，不利于企業(yè)價(jià)值最大化[1]。

1.2 中小房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資結(jié)構(gòu)面臨的問題分析

債務(wù)融資作為中小房地產(chǎn)企業(yè)彌補(bǔ)資金缺口的主要途徑，在企業(yè)發(fā)展過程中起著關(guān)鍵作用，以湖南省32家代表性企業(yè)為例發(fā)現(xiàn)其在具體融資過程中存在諸多融資結(jié)構(gòu)不合理問題。

1.2.1 融資期限結(jié)構(gòu)不合理

中小房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行債務(wù)融資選擇上主要包括銀行貸款、商業(yè)信用融資、其他融資等，不同地區(qū)不同時(shí)期有著不同的融資方式選擇，合理的融資方式可以降低融資成本和控制融資風(fēng)險(xiǎn)。但由于中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展時(shí)間短，到底長(zhǎng)期短期的融資比例是多少為最合理結(jié)構(gòu)一直沒有明確，企業(yè)主要靠預(yù)售款、銀行貸款，加之中小房地產(chǎn)企業(yè)因受自身?xiàng)l件和準(zhǔn)入制度限制，很難在股票市場(chǎng)上融到股權(quán)資金，在債券市場(chǎng)上同樣也很難融到長(zhǎng)期債券，導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)只能以短期負(fù)債為主，導(dǎo)致債務(wù)期限結(jié)構(gòu)失衡。

1.2.2 融資規(guī)模結(jié)構(gòu)差異大

在房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模方面，上市及大型房地產(chǎn)企業(yè)其融資路徑較寬，融資方式有上市股權(quán)、長(zhǎng)期債券、吸引外資等多種，且融入的資金數(shù)量也較多；但中小房地產(chǎn)企業(yè)因自身項(xiàng)目、人脈、管理等影響，加之金融市場(chǎng)對(duì)融資條件的約束，無法利用外資等原因?qū)е螺^難融入資金，且融資規(guī)模也較小，一般用于日常生產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的流動(dòng)資金，相對(duì)于企業(yè)擴(kuò)張發(fā)展的資金融入就更難，而這往往是中小房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要的，由此產(chǎn)生企業(yè)融資規(guī)模的各種差異。同時(shí)由于中小房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的不足，也導(dǎo)致融資債務(wù)規(guī)模的偏高。

1.2.3 金融體系結(jié)構(gòu)不健全

與成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家相比我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品化時(shí)間不長(zhǎng)，對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)金融體系也還不夠發(fā)展，房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)也不健全。一方面是房地產(chǎn)金融方面的立法不足，房地產(chǎn)金融法律體系不健全，有待進(jìn)一步加強(qiáng)。目前只有公司法、擔(dān)保法中涉及到有關(guān)房地產(chǎn)融資方面的法律規(guī)定，但其可操作性較差，導(dǎo)致各類房地產(chǎn)企業(yè)融資受阻，這對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的全面發(fā)展有一定的限制。另一方面是相關(guān)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不健全。目前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上獨(dú)立且專門進(jìn)行房地產(chǎn)融資的金融機(jī)構(gòu)很少，僅是一些國(guó)有、商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)附帶參與其中，且融資門檻很高，未形成有效的房地產(chǎn)金融運(yùn)行機(jī)制，制約房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)和效率。

1.2.4 缺乏相對(duì)穩(wěn)定的融資結(jié)構(gòu)

因中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方式比較單一，主要以債務(wù)性融資為主，且集中在銀行貸款和內(nèi)部融資等方面，缺少權(quán)益性融資；加之銀行本身對(duì)資金流動(dòng)性要求很高，房地產(chǎn)貸款多為短期借貸，缺少股權(quán)、長(zhǎng)期債券、外資等長(zhǎng)期融資資金，但房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)長(zhǎng)期貸款的高度依賴，若缺乏長(zhǎng)期、穩(wěn)定、持續(xù)的債務(wù)資金來源，會(huì)迫使多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)冒風(fēng)險(xiǎn)用短期流動(dòng)資金開發(fā)房地產(chǎn)，如遇市場(chǎng)低迷就加劇了流動(dòng)資金的風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)導(dǎo)致其進(jìn)行再次的民間高息借貸行為，增加了債務(wù)融資成本和風(fēng)險(xiǎn)。

2 發(fā)達(dá)國(guó)家債務(wù)融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及借鑒分析

2.1 發(fā)達(dá)國(guó)家債務(wù)融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀分析

發(fā)達(dá)國(guó)家由于生產(chǎn)力水平、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制、經(jīng)濟(jì)國(guó)際化程度的不同，其結(jié)合各國(guó)實(shí)際形成各具特色的融資模式促進(jìn)本國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，破解房地產(chǎn)融資難題。最具代表性的是美國(guó)的金融證券融資、新加坡的公積金融資、日本的官民混合融資及德國(guó)的互助儲(chǔ)蓄融資等四種模式[2]。

2.1.1 證券融資模式

美國(guó)金融市場(chǎng)是全球最發(fā)達(dá)的，其子市場(chǎng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)同樣發(fā)達(dá)。美國(guó)房地產(chǎn)債務(wù)融資途徑主要依靠資本市場(chǎng)，運(yùn)用房地產(chǎn)抵押貸款、投資權(quán)益進(jìn)行證券化融資，滿足房地產(chǎn)開發(fā)與消費(fèi)對(duì)資金的長(zhǎng)期性需求。美國(guó)能進(jìn)行這種證券融資模式主要依賴于其完善的房地產(chǎn)金融體系，依賴于其市場(chǎng)上豐富多樣的融資工具：房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)抵押貸款證券化、房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)、房地產(chǎn)投資信托等；得益于美國(guó)房地產(chǎn)金融一、二級(jí)市場(chǎng)的高度成熟和高融資效率及較高的金融抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

2.1.2 公積金融資模式

新加坡中央公積金局由政府主導(dǎo)，是房地產(chǎn)債務(wù)融資的主要專業(yè)金融機(jī)構(gòu)。新加坡獨(dú)特的中央公積金制度堪稱典范，該強(qiáng)制性制度保障了其居民在住房需求、退休養(yǎng)老、醫(yī)療健康等方面的需求，建立以房地產(chǎn)投資信托基金為房地產(chǎn)債務(wù)融資工具，通過公積金和住房抵押相結(jié)合的方式，破解房地產(chǎn)開發(fā)與消費(fèi)融資困境，較好地解決了該國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)債務(wù)融資問題，促進(jìn)了房地產(chǎn)債務(wù)融資結(jié)構(gòu)多元化發(fā)展，為全面繁榮新加坡房地產(chǎn)業(yè)和城市建設(shè)起到關(guān)鍵作用。

2.1.3 混合融資模式

二戰(zhàn)結(jié)束后日本經(jīng)濟(jì)形勢(shì)慘淡，房地產(chǎn)市場(chǎng)滑坡慘重，居民住房無法保障，為此日本政府積極推行以吸收民間資本為基礎(chǔ)、官方和民間合作共同籌資開發(fā)房地產(chǎn)的住房政策，形成了政府與居民混合的融資模式。以此來共同重建房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)了政府政策性金融和民間資本金融的快速融合，實(shí)現(xiàn)了民間與政府金融機(jī)構(gòu)共同發(fā)展，對(duì)穩(wěn)定該國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)發(fā)揮了關(guān)鍵作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的均衡發(fā)展。

2.1.4 互助儲(chǔ)蓄融資模式

在德國(guó)政府鼓勵(lì)支持和居民自愿參與下，在各銀行等金融機(jī)構(gòu)互助合作下，借助專業(yè)化、商業(yè)化金融機(jī)構(gòu)共同發(fā)展，在相對(duì)封閉的金融運(yùn)行機(jī)制里通過儲(chǔ)貸充分結(jié)合形成了德國(guó)的互助儲(chǔ)蓄融資模式。這模式得益于德國(guó)一大批金融機(jī)構(gòu)專門從事房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，得益于德國(guó)政府積極參與統(tǒng)籌房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，得益于德國(guó)建立專門從事住宅儲(chǔ)蓄融資業(yè)務(wù)的儲(chǔ)蓄銀行、抵押銀行、住房?jī)?chǔ)蓄銀行，實(shí)施居民存款額度獎(jiǎng)勵(lì)措施促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展。該模式能滿足房地產(chǎn)對(duì)信貸資金的長(zhǎng)期性和多元化需求，降低了金融機(jī)構(gòu)非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，有利于房地產(chǎn)債務(wù)融資結(jié)構(gòu)合理優(yōu)化。

2.2 發(fā)達(dá)國(guó)家債務(wù)融資結(jié)構(gòu)借鑒分析

2.2.1 加快融資結(jié)構(gòu)多元化發(fā)展[2]

調(diào)查顯示目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資觀念普遍落后，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)過多依賴銀行進(jìn)行融資，融資結(jié)構(gòu)受限。中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)其不同的企業(yè)發(fā)展階段，結(jié)合自身發(fā)展需要、資金需求、風(fēng)險(xiǎn)大小，拓展多元化融資方式，拓寬多元化融資渠道，優(yōu)化多元化融資結(jié)構(gòu)，進(jìn)而控制融資成本，分散融資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)在發(fā)展初期階段可通過適當(dāng)讓利給加盟商和首開簽約客戶，爭(zhēng)取社會(huì)和客戶資金緩解資金不足問題。在成長(zhǎng)期階段可隨企業(yè)開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大、品牌度提高、認(rèn)可度提升，循序漸進(jìn)從金融市場(chǎng)、資本市場(chǎng)獲取融資。因此中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循企業(yè)發(fā)展生命周期理論，突破融資思維禁錮，發(fā)展多元化融資結(jié)構(gòu)。

2.2.2 加快融資多元化政策支持

首先是健全房地產(chǎn)金融法律法規(guī)：我國(guó)房地產(chǎn)金融方面現(xiàn)在還沒有健全的匹配法律法規(guī)，對(duì)金融規(guī)范運(yùn)行有著直接影響。所以應(yīng)該完善法律法規(guī)，不僅需對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人的金融行為進(jìn)行約束規(guī)范，還需將專門的房地產(chǎn)金融法律法規(guī)構(gòu)建起來，對(duì)各方市場(chǎng)主體權(quán)利和義務(wù)加以明確，在此基礎(chǔ)上加強(qiáng)金融監(jiān)管。

其次是完善政府支持體制：發(fā)達(dá)國(guó)家快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)同政府支持系統(tǒng)有著很大的關(guān)系。例如政府強(qiáng)力支持就是美國(guó)房地產(chǎn)信托快速發(fā)展的主要原因。房地產(chǎn)證券市場(chǎng)發(fā)展的重要保障也是政府的政策支持，我國(guó)現(xiàn)在該方面依舊有欠缺，尤其是對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)，政策支持力度更加不足。

最后是提高企業(yè)自身實(shí)力：想要實(shí)現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)合理均衡，中小房地產(chǎn)企業(yè)首先必須提高自身整體素質(zhì)和信用建設(shè)水平，可從強(qiáng)練內(nèi)功、創(chuàng)新開發(fā)模式入手。應(yīng)在調(diào)研能力、融資能力、營(yíng)銷能力等各方面加強(qiáng)創(chuàng)新，迎接市場(chǎng)挑戰(zhàn)；創(chuàng)新實(shí)踐理念和方法，借鑒先進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，從傳統(tǒng)的營(yíng)銷策略轉(zhuǎn)變到體驗(yàn)式營(yíng)銷、圈層營(yíng)銷、云營(yíng)銷等創(chuàng)新營(yíng)銷模式，降低資金風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

2.2.3 改革和創(chuàng)新房地產(chǎn)債務(wù)融資新模式

一是改革和創(chuàng)新住房公積金制度。我國(guó)住房公積金管理模式采用封閉運(yùn)營(yíng)，公積金資金池資金很多沒有充分盤活，與資本市場(chǎng)聯(lián)系不緊，可以借鑒新加坡公積金制度的優(yōu)越性并結(jié)合我國(guó)國(guó)情加以金融制度創(chuàng)新，從而建立與我國(guó)國(guó)情相適應(yīng)的覆蓋面更寬的公積金管理制度，為房地產(chǎn)金融發(fā)展提供制度保障。二是發(fā)展專業(yè)化房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。專業(yè)化房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資結(jié)構(gòu)調(diào)整起到很好的作用。因此在推進(jìn)我國(guó)住房金融體制改革的同時(shí)，對(duì)有互助合作性質(zhì)的住房?jī)?chǔ)蓄銀行應(yīng)加大推廣力度和發(fā)揮影響作用。三是推進(jìn)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)建設(shè)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與各種制度完善都能為房地產(chǎn)金融發(fā)展提供良好條件，因此發(fā)展房地產(chǎn)金融離不開資本市場(chǎng)建設(shè)，要推進(jìn)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)與國(guó)際市場(chǎng)接軌，與國(guó)際房地產(chǎn)金融市場(chǎng)同步發(fā)展，合理吸納外資。

2.2.4 促進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化

國(guó)際成熟的房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢(shì)證明大力發(fā)展資本市場(chǎng)是解決債務(wù)融資的有效思路和途徑，發(fā)達(dá)國(guó)家的融資模式實(shí)踐也證明，成熟的資本市場(chǎng)是能夠滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)各類債務(wù)需求的，也是比較理想的債務(wù)融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化途徑。美國(guó)的抵押貸款證券化體系發(fā)展較為完善，債務(wù)融資工具齊全與兩級(jí)金融市場(chǎng)的債務(wù)融資模式為我國(guó)房地產(chǎn)債務(wù)融資提供了借鑒，因此我國(guó)也可以從房地產(chǎn)抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)的建設(shè)和制度環(huán)境建設(shè)三方面逐步完善和建立我國(guó)抵押貸款證券化制度和金融成熟環(huán)境。

2.2.5 加強(qiáng)政府金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管

政府行政干預(yù)與扶持是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在要求。目前政府干預(yù)的基本方式有兩種，一種是直接干預(yù)方式，其以日本、新加坡為代表，一種是間接干預(yù)方式，主要以美國(guó)為代表。我國(guó)應(yīng)該結(jié)合實(shí)際將市場(chǎng)機(jī)制與間接干預(yù)充分結(jié)合以監(jiān)管、控制、降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而完善房地產(chǎn)債務(wù)融資結(jié)構(gòu)模式，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的金融政策環(huán)境。為此首先要加強(qiáng)法律制度環(huán)境建設(shè)，為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的良性、持續(xù)發(fā)展提供制度保障；其次要健全金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系，同時(shí)加強(qiáng)“三道紅線”融資風(fēng)險(xiǎn)管控力度，防止暴雷現(xiàn)象。

3 中小房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資規(guī)模、期限結(jié)構(gòu)優(yōu)化對(duì)策分析

中小房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資額和市場(chǎng)銷售份額都占比很高，考慮其債務(wù)融資效率，以湖南省代表性企業(yè)為例，以國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)為借鑒，在此基礎(chǔ)上提出優(yōu)化其債務(wù)融資規(guī)模、期限結(jié)構(gòu)的合理建議和具體措施，可整體提高其業(yè)績(jī)與價(jià)值，優(yōu)化公司融資效率和債務(wù)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)均衡有序發(fā)展。

3.1 基于融資效率提高的債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化作用和意義

調(diào)查顯示，對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資結(jié)構(gòu)行為首先關(guān)注的是其債務(wù)融資效率。優(yōu)化債務(wù)融資規(guī)模、期限結(jié)構(gòu)，就會(huì)達(dá)到債務(wù)融資融入快、利用率高，融資風(fēng)險(xiǎn)低、成本低，融資效率大大提高，給中小房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的意義和作用。

3.1.1 有利于提高中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿

財(cái)務(wù)杠桿是指企業(yè)在制定融資結(jié)構(gòu)時(shí)對(duì)債務(wù)籌資的合理利用。融資效率亦可劃分為個(gè)體和整體效率，其中整體效率又包括交易和資源配置效率。優(yōu)化債務(wù)融資規(guī)模、期限結(jié)構(gòu)就會(huì)提高融資效率，就是資金融入融出交易效率提高了，在融入資金的同時(shí)，要提前計(jì)劃好資金的用途，否則盲目大量融資卻讓資金閑置，會(huì)給中小房地產(chǎn)企業(yè)帶來不必要的成本負(fù)擔(dān)。合理配置融資規(guī)模、期限結(jié)構(gòu)資源，會(huì)提高投資資金利用率，達(dá)到提高財(cái)務(wù)杠桿的作用。

3.1.2 有利于降低中小房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)

融資風(fēng)險(xiǎn)是由資本結(jié)構(gòu)中負(fù)債因素引發(fā)，可分為現(xiàn)金性與收支性風(fēng)險(xiǎn)。前者是一種結(jié)構(gòu)性的經(jīng)常風(fēng)險(xiǎn)，后者是一種整體性的終極風(fēng)險(xiǎn)，也預(yù)示著企業(yè)經(jīng)營(yíng)的失敗。風(fēng)險(xiǎn)一旦產(chǎn)生，通常表現(xiàn)為整體性終極風(fēng)險(xiǎn)，而控制這種風(fēng)險(xiǎn)最常用的方法是發(fā)揮負(fù)債的杠桿效應(yīng)。因此優(yōu)化債務(wù)融資規(guī)模、期限結(jié)構(gòu)能促進(jìn)中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資效率整體提高，而投資的資金中大部分又來自于外債，即杠桿效應(yīng)增強(qiáng)，那企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)自然降低了。

3.1.3 有利于提高中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)

中小房地產(chǎn)企業(yè)一般自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足，常采取負(fù)債經(jīng)營(yíng)形式，即企業(yè)通過商品房預(yù)售、銀行借款、租賃和商業(yè)信用等方式來籌集資金的融資方式。優(yōu)化債務(wù)融資規(guī)模、期限結(jié)構(gòu)，在融資效率提高的前提下，如采取適度地負(fù)債經(jīng)營(yíng)，不僅可以幫助企業(yè)暫時(shí)擺脫資金困難窘境，還可在減少自身資本成本條件下增加收益。只要保持投資收益率大于負(fù)債利率，由于財(cái)務(wù)杠桿的作用，將使權(quán)益資本的收益率大于企業(yè)投資收益率，并且負(fù)債比率越高，財(cái)務(wù)杠桿利益就越大。此時(shí)中小房地產(chǎn)企業(yè)通過負(fù)債經(jīng)營(yíng)擴(kuò)大了自身規(guī)模，其企業(yè)價(jià)值也會(huì)提高。

3.2 中小房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資規(guī)模、期限結(jié)構(gòu)優(yōu)化對(duì)策及具體措施

對(duì)我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資規(guī)模、期限結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及問題的研究發(fā)現(xiàn)解決這些問題、優(yōu)化企業(yè)融資規(guī)模、期限結(jié)構(gòu)刻不容緩，對(duì)策及措施如下。

3.2.1 建立健全資本市場(chǎng)降低準(zhǔn)入門檻

要克服中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過窄模式，促使融資渠道多元化，進(jìn)而調(diào)整融資規(guī)模、期限結(jié)構(gòu)，健全我國(guó)資本市場(chǎng)。國(guó)家應(yīng)提供一些有效的政策性融資渠道，如對(duì)審批債券發(fā)行有著嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致許多中小房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)不到申請(qǐng)條件要求，就算有些企業(yè)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，但面對(duì)繁瑣的審批和相對(duì)其他融資方式較長(zhǎng)時(shí)間審核，也會(huì)“望而卻步”，轉(zhuǎn)頭選擇銀行貸款等渠道來解決燃眉之急，不利于融資規(guī)模、期限結(jié)構(gòu)優(yōu)化。所以資本市場(chǎng)政策性支持是打破渠道結(jié)構(gòu)不合理的基礎(chǔ)，在降低門檻同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)盡快完善資本市場(chǎng)有關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，為企業(yè)融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化提供制度保障。

3.2.2 理清企業(yè)與銀行間融資額度風(fēng)險(xiǎn)

銀行貸款作為主要的間接融資渠道，是企業(yè)債務(wù)融資的重要組成方式。中小房地產(chǎn)企業(yè)貸入的短期借款高于長(zhǎng)期借款，而對(duì)于周期長(zhǎng)、資金回籠慢的開發(fā)特點(diǎn)，短期借款因?yàn)槠谙掭^短，另附有高額的利息支出，會(huì)導(dǎo)致融資期限結(jié)構(gòu)失衡，增加融資風(fēng)險(xiǎn)。因此中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)核算自身需求，從貸款額度和期限方面合理貸款，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)[3]。

3.2.3 加強(qiáng)對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)信貸約束力

信貸融資也是間接融資的一種，中小房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)信用主要來自施工單位工程墊付款和購(gòu)房者預(yù)售款。研究表明銀行貸款和商業(yè)信用貸款均不能約束企業(yè)過度投資，這意味著中小房地產(chǎn)企業(yè)如果為了更快且更多地獲得收益，就會(huì)盲目擴(kuò)大投資規(guī)模，陷入舉債過高、規(guī)模結(jié)構(gòu)失衡、過度投資風(fēng)險(xiǎn)中，所以須加強(qiáng)對(duì)信貸的約束力，控制其信用貸款過度、規(guī)模結(jié)構(gòu)失衡。

3.2.4 積極引進(jìn)穩(wěn)定的財(cái)務(wù)投資人

中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏穩(wěn)定的資金輸入，靠每個(gè)時(shí)期外債支撐。如果其能積極引進(jìn)財(cái)務(wù)投資人，不僅可解決資金短缺問題，還可吸納好的資金管理辦法和經(jīng)驗(yàn)。財(cái)務(wù)投資人作為公司較為穩(wěn)定的資金來源，與企業(yè)共同承擔(dān)相關(guān)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)財(cái)務(wù)投資人派駐代表，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及銷售回款全過程監(jiān)控，可有效防止企業(yè)出現(xiàn)資金挪用、捂盤不售等情況，提高企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化能力[3]。

3.2.5 動(dòng)態(tài)階段性調(diào)整債務(wù)融資結(jié)構(gòu)

中小房地產(chǎn)企業(yè)都有自己企業(yè)發(fā)展的成長(zhǎng)過程和生命周期，其不同的發(fā)展階段都會(huì)面對(duì)不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自身成長(zhǎng)能力和財(cái)務(wù)需求狀況以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，導(dǎo)致企業(yè)融資渠道、融資結(jié)構(gòu)、融資成本、融資風(fēng)險(xiǎn)都不相同。如當(dāng)企業(yè)處于快速發(fā)展階段時(shí)，一般資金周轉(zhuǎn)速度較快、項(xiàng)目市場(chǎng)前景較好，如此即使過高較大的債務(wù)規(guī)模比例、不盡合理的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)也容易被化解。因此中小房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身發(fā)展階段，結(jié)合財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)資料，保證良好財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)前提下，調(diào)整企業(yè)債務(wù)融資規(guī)模、期限結(jié)構(gòu)，發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿正面效應(yīng)[3]。

3.2.6 完善健全債權(quán)人保障機(jī)制

2007年6 月頒布的新破產(chǎn)法加大了對(duì)破產(chǎn)債權(quán)人權(quán)益保障力度，給金融機(jī)構(gòu)重組破產(chǎn)企業(yè)債權(quán)提供了法律上的保障。不斷完善債權(quán)人保障機(jī)制能使債務(wù)人的債務(wù)結(jié)構(gòu)趨于合理，這對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整并合理優(yōu)化債務(wù)規(guī)模、期限結(jié)構(gòu)起到了威懾作用。針對(duì)“誠(chéng)實(shí)而不幸”的債務(wù)人，濫用個(gè)人破產(chǎn)制度的不僅不能免除債務(wù)，還應(yīng)被追究刑責(zé)。隨著破產(chǎn)立法逐步完善，應(yīng)全面健全債權(quán)人保障機(jī)制，建立能切實(shí)落地執(zhí)行的實(shí)施方案。

3.2.7 拓寬融資渠道實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化

中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)形成多元化融資體系、資金支持體系、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系。需要拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化，形成靈活的融資選擇規(guī)模、期限結(jié)構(gòu)；同時(shí)改變傳統(tǒng)的以銀行貸款為主的融資方式，健全商業(yè)票據(jù)、企業(yè)債券等債權(quán)融資，在企業(yè)資金緊張時(shí)，能及時(shí)通過票據(jù)貼現(xiàn)獲得融資。此外中小房地產(chǎn)企業(yè)還可嘗試項(xiàng)目融資，利用其多元融資、小而靈活、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)優(yōu)勢(shì)使得某些有財(cái)務(wù)能力的企業(yè)參與到融資中來，使得中小房地產(chǎn)企業(yè)能以低成本、多渠道、優(yōu)結(jié)構(gòu)、低風(fēng)險(xiǎn)獲得相對(duì)穩(wěn)定的高收益，從而優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)互補(bǔ)。

3.2.8 合理、動(dòng)態(tài)地評(píng)估債務(wù)融資結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身融資結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和項(xiàng)目開發(fā)狀況定期、合理、動(dòng)態(tài)地評(píng)估自身的融資結(jié)構(gòu)和風(fēng)險(xiǎn)狀況。對(duì)于融資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的，其融資結(jié)構(gòu)上應(yīng)盡可能選擇銀行貸款和企業(yè)債券等方式，同時(shí)應(yīng)盡可能增大自身規(guī)模使得資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的有形資產(chǎn)比例得到提高；而對(duì)那些融資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大的，應(yīng)減少不必要投資和債務(wù)融資，全面控制和降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防止資金斷裂；對(duì)那些評(píng)估顯示比較樂觀的投資項(xiàng)目，應(yīng)盡量選擇股權(quán)融資，如風(fēng)險(xiǎn)投資、私募股權(quán)、增發(fā)等方式，做到企業(yè)傾向股權(quán)投資的穩(wěn)步發(fā)展。此外需提高中小房地產(chǎn)企業(yè)償債、盈利、資產(chǎn)變現(xiàn)能力，降低其對(duì)債務(wù)融資的依賴，使債務(wù)規(guī)模、期限結(jié)構(gòu)更加合理[4]。

3.2.9 構(gòu)建融資結(jié)構(gòu)物聯(lián)網(wǎng)監(jiān)管體系

2020年疫情爆發(fā)后，各行各業(yè)都受到了巨大沖擊，第1季全國(guó)房地產(chǎn)銷售額慘遭滑鐵盧，隨著疫情得到控制也在回暖；危機(jī)即機(jī)會(huì)，疫情給房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的思考，加之近幾年市場(chǎng)波動(dòng)巨大，形勢(shì)難以預(yù)測(cè)，競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，企業(yè)資金結(jié)構(gòu)問題不斷暴雷，因此建立信息互聯(lián)互通的房地產(chǎn)物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)平臺(tái)勢(shì)在必行。必須解決中小房地產(chǎn)企業(yè)、政府及監(jiān)管部門、融資機(jī)構(gòu)、建設(shè)企業(yè)、中介平臺(tái)、終端消費(fèi)者處于信息不對(duì)稱和黑匣子現(xiàn)象的問題，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的物聯(lián)網(wǎng)監(jiān)管平臺(tái)，有效規(guī)避企業(yè)債務(wù)融資結(jié)構(gòu)信息不對(duì)稱問題，實(shí)現(xiàn)資金結(jié)構(gòu)合理化發(fā)展[5,6]。

3.2.10 強(qiáng)化市場(chǎng)能力實(shí)現(xiàn)高能效營(yíng)銷

市場(chǎng)是根基，營(yíng)銷是生命，中小房地產(chǎn)企業(yè)更是如此，理性研究和分析變化多端、波動(dòng)頻繁的房地產(chǎn)市場(chǎng)是其立于不敗之地的關(guān)鍵問題。消費(fèi)理念轉(zhuǎn)變、市場(chǎng)份額分化、產(chǎn)品推新?lián)Q舊、企業(yè)轉(zhuǎn)型突破、房?jī)r(jià)捉摸不定、技術(shù)推陳出新等都需調(diào)查清楚，需積極運(yùn)用新營(yíng)銷戰(zhàn)略思維，從市場(chǎng)適配度、產(chǎn)品接受度、投資可行性、融資高效性、資金結(jié)構(gòu)優(yōu)化等角度展開全方位的考察，創(chuàng)新開發(fā)理念和模式，實(shí)現(xiàn)高能效去化，快速回籠預(yù)售資金，促進(jìn)融資規(guī)模、期限結(jié)構(gòu)日益合理和優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)新時(shí)代中小房地產(chǎn)企業(yè)順應(yīng)時(shí)勢(shì)的轉(zhuǎn)型與升級(jí)。

4 結(jié)束語

中小房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資規(guī)模、期限結(jié)構(gòu)優(yōu)化與應(yīng)用是個(gè)系統(tǒng)工程，需要多方共同參與和協(xié)調(diào)發(fā)展，唯有做好債務(wù)融資規(guī)模、期限結(jié)構(gòu)優(yōu)化，才能對(duì)房地產(chǎn)金融供給側(cè)需求側(cè)結(jié)構(gòu)改革帶來一定的借鑒作用，才能有效規(guī)避中小房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，提高融資效率，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，對(duì)平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定戰(zhàn)略意義。