鄧 莉 北京建工地產(chǎn)有限責(zé)任公司

相較于其他企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性，它集房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)于一體，具有較長(zhǎng)的開發(fā)建設(shè)周期以及較多的成本，同時(shí)基于其運(yùn)行中存在的較多風(fēng)險(xiǎn)，容易產(chǎn)生負(fù)債經(jīng)營(yíng)的情況。為避免這些問題的出現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注重財(cái)務(wù)管理工作效率以及質(zhì)量的提升，合理設(shè)計(jì)會(huì)計(jì)核算制度，讓企業(yè)在面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)時(shí)能夠屹立不倒并得到良好的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的增加。面對(duì)這一狀況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在對(duì)會(huì)計(jì)核算重要性進(jìn)一步明確的前提下，對(duì)其中存在的問題進(jìn)行探究，采取有效措施為自身健康可持續(xù)發(fā)展提供最大保障。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重要性

第一，會(huì)計(jì)核算在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)督管理中有著非常重要的影響，會(huì)計(jì)核算可以將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及資金使用情況真實(shí)地反映出來，會(huì)計(jì)核算作為企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)，是財(cái)務(wù)管理的重要方面，企業(yè)通過深入分析財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，不僅能夠掌握企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況，還能全面了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展成果。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息內(nèi)容相對(duì)復(fù)雜，需要及時(shí)準(zhǔn)確地對(duì)這些會(huì)計(jì)信息進(jìn)行核算，科學(xué)判斷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息中可能存在的問題。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中，能夠?qū)ζ髽I(yè)實(shí)際使用資金的情況有著更為準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，記錄和監(jiān)督企業(yè)開展各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的資金運(yùn)行狀況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)管理人員通過審查內(nèi)部會(huì)計(jì)信息，能對(duì)企業(yè)現(xiàn)有資金流動(dòng)情況科學(xué)進(jìn)行研究判斷，有效杜絕企業(yè)內(nèi)部徇私舞弊問題的發(fā)生。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行資金投入時(shí)，投資項(xiàng)目的價(jià)值相對(duì)較高，投資周期比較長(zhǎng)，而在生產(chǎn)商品和銷售商品期間，企業(yè)需要承擔(dān)的不確定風(fēng)險(xiǎn)因素非常多，這促使企業(yè)要以科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度開展會(huì)計(jì)核算工作，嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)核算的要求開展管理工作，確保企業(yè)的會(huì)計(jì)核算信息更為準(zhǔn)確真實(shí)，通過監(jiān)督管理資金來提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金投放量比較大，需要通過控制成本來提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，而會(huì)計(jì)核算能夠反映出企業(yè)資金使用和成本支出具體情況。因此，企業(yè)通過會(huì)計(jì)核算能夠全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目成本支出的詳細(xì)情況，在項(xiàng)目開發(fā)過程中科學(xué)合理控制項(xiàng)目成本支出，在保證項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量的前提下，最大程度地降低企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本，不斷提升企業(yè)的利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的穩(wěn)步增長(zhǎng)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題

(一)會(huì)計(jì)核算制度缺乏完善性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該從自身發(fā)展的角度出發(fā)，在實(shí)施外部會(huì)計(jì)準(zhǔn)則時(shí)堅(jiān)持會(huì)計(jì)核算這一重要方式，從內(nèi)部以會(huì)計(jì)核算制度的建立作為核算標(biāo)準(zhǔn)。會(huì)計(jì)人員在開展核算時(shí)，應(yīng)該在企業(yè)內(nèi)部工作制度實(shí)施會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)，促使內(nèi)部會(huì)計(jì)人員開展核算工作更具有效性，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，不斷完善會(huì)計(jì)核算制度，使會(huì)計(jì)核算人員的工作具有更高效率，從企業(yè)制度上約束會(huì)計(jì)人員的行為，避免會(huì)計(jì)核算人員在工作中不積極。由此不僅有助于會(huì)計(jì)核算人員對(duì)自身專業(yè)水平的提升，同時(shí)對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)有所影響。

(二)成本費(fèi)用歸集結(jié)轉(zhuǎn)缺乏規(guī)范性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展內(nèi)部成本費(fèi)用歸集時(shí)，應(yīng)依照項(xiàng)目施工的具體進(jìn)度對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行支付，在通過財(cái)務(wù)部門審核之后，將所支付金額計(jì)入開發(fā)成本，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房竣工結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，實(shí)際上還有很多工程沒有完成結(jié)算，這導(dǎo)致工程項(xiàng)目在歸集成本費(fèi)用金額方面出現(xiàn)一定偏差。企業(yè)在對(duì)樓盤進(jìn)行構(gòu)建時(shí)，各樓棟因竣工備案的時(shí)間不同，在實(shí)際的成本結(jié)轉(zhuǎn)中，會(huì)計(jì)賬面上還未形成全部的成本歸集金額，這時(shí)要以企業(yè)預(yù)算部門提供的預(yù)計(jì)成本為結(jié)轉(zhuǎn)依據(jù)，這會(huì)導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)的成本金額缺乏準(zhǔn)確性?；谄髽I(yè)成本預(yù)算以及財(cái)務(wù)部門對(duì)目標(biāo)成本科目的設(shè)施存在一定的差異，從而造成結(jié)轉(zhuǎn)的成本不夠合理規(guī)范。

(三)銷售收入缺乏明確標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較長(zhǎng)的建設(shè)周期，在建設(shè)過程中，成本比收入確認(rèn)大，若企業(yè)未有效監(jiān)督收入確認(rèn)，將會(huì)使會(huì)計(jì)核算具有更大的難度。如今一些房地產(chǎn)企業(yè)未在收入中合理納入應(yīng)收賬款與預(yù)算賬款，由此使得收入確認(rèn)缺乏準(zhǔn)確性， 會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性因此受到一定的影響。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的分期付款項(xiàng)目容易導(dǎo)致出現(xiàn)無法及時(shí)收回逾期賬款的情況。確認(rèn)銷售收入的標(biāo)準(zhǔn)為實(shí)質(zhì)交易，然而不少企業(yè)并未關(guān)注交易實(shí)質(zhì)，而更加關(guān)注資金回收，由此不利于提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

(四)借款核算存在一定的困難

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)對(duì)資金需求較大，銀行貸款是其獲得大多數(shù)資金最為主要的方式，貸款也將產(chǎn)生相應(yīng)的利息。然而當(dāng)前不少房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際開發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)往往為了自己的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，并不會(huì)完全做到?？顚Ｓ茫３?huì)為日常開銷的維持預(yù)留相應(yīng)的資金，由此使得企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中，無法準(zhǔn)確地區(qū)分銀行貸款的費(fèi)用化以及資本化。另外由于房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)項(xiàng)目時(shí)具有較長(zhǎng)的周期，在核算這些資金成本時(shí)也存在較大的難度，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)歸集成本的精準(zhǔn)性造成一定的影響。

(五)會(huì)計(jì)信息披露缺乏充足性

房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集型的特點(diǎn)，尤其在前期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)時(shí)對(duì)資金的需求量極大，這給企業(yè)帶來非常大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在為項(xiàng)目進(jìn)行資金投入時(shí)，需要面對(duì)項(xiàng)目重大投資和企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理上的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)內(nèi)外部的資金流入和流出存在時(shí)間差，無法準(zhǔn)確的披露出企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)的詳細(xì)信息，而企業(yè)為保持在社會(huì)的良好形象，保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)穩(wěn)步發(fā)展，在對(duì)外披露企業(yè)財(cái)務(wù)信息時(shí)，會(huì)出現(xiàn)避重就輕的情況，導(dǎo)致企業(yè)披露的財(cái)務(wù)信息嚴(yán)重失真。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題的解決措施

(一)完善會(huì)計(jì)核算工作制度

會(huì)計(jì)核算崗位與其他職業(yè)崗位在工作模式上有很大不同，會(huì)計(jì)核算工作模式更加注重其規(guī)范性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常會(huì)計(jì)核算工作中，要受到外部和內(nèi)部制度的嚴(yán)格約束，依照國(guó)家相關(guān)會(huì)計(jì)制度和企業(yè)內(nèi)部管理制度有序開展會(huì)計(jì)核算工作，凸顯出企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的有效性和規(guī)范性。房地產(chǎn)企業(yè)要想快速健康發(fā)展，不僅需要做好內(nèi)部管理工作，還要不斷提升會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量，科學(xué)完善內(nèi)部會(huì)計(jì)核算制度，使得企業(yè)開展會(huì)計(jì)核算工作有據(jù)可循，讓整個(gè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作變得更為規(guī)范合理。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在對(duì)開發(fā)項(xiàng)目所需周期結(jié)合下，不斷對(duì)核算工作制度進(jìn)行完善，讓會(huì)計(jì)核算人員熟悉項(xiàng)目核算工作，認(rèn)真做好開發(fā)項(xiàng)目的監(jiān)督管理工作，提升整個(gè)施工項(xiàng)目的有效性。其次，具體核算時(shí)，應(yīng)體現(xiàn)會(huì)計(jì)核算操作性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，將會(huì)計(jì)核算與實(shí)際工作進(jìn)行有機(jī)融合，以此優(yōu)化會(huì)計(jì)核算制度的操作性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展符合企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作制度。最后，企業(yè)應(yīng)從內(nèi)部對(duì)其監(jiān)督管理工作制度進(jìn)行完善，針對(duì)會(huì)計(jì)核算人員的工作模式對(duì)其進(jìn)行限制和約束，指導(dǎo)會(huì)計(jì)人員規(guī)范企業(yè)核算工作。

(二)統(tǒng)一規(guī)范成本歸集和結(jié)轉(zhuǎn)口徑

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品的開發(fā)和銷售的方式有所不同，為促進(jìn)其收入以及成本之間配比的協(xié)調(diào)應(yīng)合理的對(duì)其成本分配進(jìn)行制定，并統(tǒng)一相應(yīng)的結(jié)轉(zhuǎn)口徑。房地產(chǎn)企業(yè)在核算其成本會(huì)計(jì)時(shí)，應(yīng)將成本的預(yù)算和審核分成兩個(gè)不同的部門，唯有兩個(gè)部門的通力合作才能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)順利有序的展開其成本會(huì)計(jì)工作。為此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)相關(guān)部門進(jìn)行召集并共同對(duì)相關(guān)問題展開探究，進(jìn)而統(tǒng)一目標(biāo)成本科目，使成本會(huì)計(jì)核算工作具有更高的準(zhǔn)確度以及效率。除此之外，為保證所輸出的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)具有一致性，應(yīng)統(tǒng)一成本結(jié)轉(zhuǎn)的數(shù)據(jù)。在未完結(jié)結(jié)算工作的情況下，已經(jīng)建造完成并進(jìn)行備案的樓棟可以先統(tǒng)一依照預(yù)結(jié)算金額進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，進(jìn)而使成本會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確度以及效率得到一定的提升。

(三)完善企業(yè)銷售收入核算

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中，應(yīng)對(duì)銷售所得收入的范圍作出確定。于房地產(chǎn)企業(yè)而言，商品銷售收入包括商品從配套設(shè)置，使用土地以及開發(fā)房屋模式等方面。在明確上述收入會(huì)計(jì)核算范圍的情況下，更加明確商品在生產(chǎn)中的價(jià)值，并將其納入會(huì)計(jì)核算之中，為會(huì)計(jì)核算提供有效的信息依據(jù)，從整體上保證會(huì)計(jì)核算數(shù)據(jù)具有更高的準(zhǔn)確性。其次，房地產(chǎn)開企業(yè)應(yīng)結(jié)合實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況不斷對(duì)銷售收入標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行完善，為收入確認(rèn)和核算提供支持?；诜康禺a(chǎn)的特殊性，在確認(rèn)其商品銷售收入時(shí)應(yīng)格外關(guān)注其標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的合理、科學(xué)以及完善管理在極大程度上有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平。在制定以及完善房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)注重法律以及專業(yè)兩個(gè)方面的標(biāo)準(zhǔn)。就法律方面而言，嚴(yán)格遵守我國(guó)法律政策以及相關(guān)管理?xiàng)l理。從專業(yè)方面則要求財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員嚴(yán)格遵守會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和制度，結(jié)合會(huì)計(jì)制度的要求，對(duì)確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確，以此作為計(jì)量和核算會(huì)計(jì)成本、收入的標(biāo)準(zhǔn)，保證會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性。

(四)規(guī)范借款費(fèi)用核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在核算借款費(fèi)用是，應(yīng)對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行嚴(yán)格的遵守。在聘用會(huì)計(jì)核算人員時(shí)，應(yīng)注重應(yīng)聘人員的專業(yè)性，同時(shí)在運(yùn)用輔助工具和數(shù)據(jù)下，使統(tǒng)計(jì)更加科學(xué)，確保財(cái)務(wù)核算的準(zhǔn)確以及規(guī)范性。認(rèn)真考慮房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)節(jié)中投入的所有借款費(fèi)用的配比問題。首先，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)固定資產(chǎn)兩個(gè)成本的差異進(jìn)行確定；其次，對(duì)當(dāng)期及后期的借款費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)合理劃分，將存款利息或企業(yè)臨時(shí)投資收益所得扣除后的費(fèi)用計(jì)入借款費(fèi)用；最后，結(jié)合成本對(duì)象不同對(duì)費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)?，以明確的計(jì)量保證準(zhǔn)確地歸集成本，科學(xué)對(duì)資金化以及費(fèi)用化借款費(fèi)用進(jìn)行劃分。另外企業(yè)內(nèi)部應(yīng)注重財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的強(qiáng)化建設(shè)，讓他們能夠更加積極地投入到相關(guān)知識(shí)的學(xué)習(xí)中，在不斷探索中促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的規(guī)范化以及精細(xì)化發(fā)展。

(五)做好會(huì)計(jì)信息披露工作

房地產(chǎn)的迅速發(fā)展下，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信息披露，人們也有著更高的要求，為此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)披露信息的完善性進(jìn)行關(guān)注，使房地產(chǎn)行業(yè) 朝著正規(guī)化、標(biāo)準(zhǔn)化方向發(fā)展。首先，將土地儲(chǔ)備量和獲批時(shí)間加入信息披露范圍，土地儲(chǔ)備量在房地產(chǎn)開發(fā)成本中占比較大，且對(duì)房地產(chǎn)之后發(fā)展的作用十分重要，為此應(yīng)充分對(duì)有效利用土地面積進(jìn)行考慮，在極大程度上促進(jìn)土地閑置情況的減少，對(duì)出讓合同約定開發(fā)周期以及竣備時(shí)間進(jìn)行充分考慮，并對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行有效的披露。其次，在披露中增加分項(xiàng)目中的現(xiàn)金流信息，也就是將每一個(gè)項(xiàng)目視為一個(gè)獨(dú)立的個(gè)體，從而對(duì)相關(guān)的現(xiàn)金流信息，披露項(xiàng)目實(shí)際的經(jīng)營(yíng)開發(fā)狀況。最后，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效披露，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在披露風(fēng)險(xiǎn)時(shí)有所欠缺，除抵押風(fēng)險(xiǎn)外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還在開發(fā)以及融資方面都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)都應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行披露，使風(fēng)險(xiǎn)具有更高的透明度。

四、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)著較為重要的地位，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有較為積極的推動(dòng)作用。作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容，會(huì)計(jì)核算的重要性非常明確，然而當(dāng)前不少房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算卻存在著制度不完善，成本費(fèi)用歸集結(jié)轉(zhuǎn)不規(guī)范，銷售收入標(biāo)準(zhǔn)不明確，借款核算存在困難以及信息披露不充足等問題，需要通過對(duì)會(huì)計(jì)核算制度的進(jìn)一步完善，成本歸集和結(jié)轉(zhuǎn)口徑的統(tǒng)一規(guī)范，銷售收入標(biāo)準(zhǔn)的完善，規(guī)范借款費(fèi)用核算以及做好信息披露工作等措施進(jìn)行解決，以改善房地企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作。