史繼紅

七月流火夏日炎炎，房地產(chǎn)市場(chǎng)似已墮入冰窖。坊間傳聞約150個(gè)停工或爛尾樓盤(pán)項(xiàng)目的業(yè)主發(fā)出《停貸告知書(shū)》，涉及鄭州、長(zhǎng)沙、武漢、西安、南昌、上海、重慶等多個(gè)城市。在告知書(shū)中，多個(gè)樓盤(pán)直指銀行在房屋主體結(jié)構(gòu)未封頂前發(fā)放按揭貸款、將按揭貸款資金劃入非監(jiān)管賬號(hào)等違規(guī)問(wèn)題。

2019年5月，王生在河南某市那雲(yún)溪二期購(gòu)買了一套住房，王生支付了27萬(wàn)元（人民幣，下同）首付，並在建行貸款67萬(wàn)元，他每月還款額為3300元左右。售房合同約定的是2021年7月底交房，但直到現(xiàn)在，那雲(yún)溪已停工將近1年的時(shí)間，自然沒(méi)法交房。那雲(yún)溪由康文置業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，今年過(guò)完年，王生和同病相憐的其他那雲(yún)溪的購(gòu)房者一齊與開(kāi)發(fā)商多次就復(fù)工進(jìn)行溝通。但眼見(jiàn)剩餘工程量還有三分之二，工地上野草叢生，對(duì)什麼時(shí)間全面復(fù)工，開(kāi)發(fā)商一直沒(méi)有明確的回應(yīng)。即使到了4月底，在鎮(zhèn)政府，信訪辦牽頭組織的開(kāi)發(fā)商，總包單位，業(yè)主的會(huì)談中，開(kāi)發(fā)商仍然維持原有說(shuō)法，復(fù)工具體時(shí)間不確定，交房時(shí)間不確定。後經(jīng)過(guò)多月溝通，業(yè)主仍然沒(méi)有等到答案。6月底，一份來(lái)自江西景德鎮(zhèn)恒大瓏庭樓盤(pán)業(yè)主們的《強(qiáng)制停貸告知書(shū)》在網(wǎng)上流傳。那雲(yún)溪的業(yè)主們看到後，也鄭重簽署了《停貸告知書(shū)》。7月初，幾位業(yè)主來(lái)到他們的按揭貸款銀行，請(qǐng)求查詢那雲(yún)溪業(yè)主貸款資金流向，並請(qǐng)求停息停貸，直到樓盤(pán)交房後再還貸。

根據(jù)《停貸告知書(shū)》，那雲(yún)溪業(yè)主所簽購(gòu)房合同第五條和附件一的約定，「預(yù)購(gòu)人按揭貸款購(gòu)買商品房的，其按揭貸款由貸款銀行按預(yù)售人提供的商品房預(yù)售款專用存款賬號(hào)直接劃入」。當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ虾头康禺a(chǎn)管理局《關(guān)於繼續(xù)做好商品房預(yù)（銷）售行為規(guī)範(fàn)工作的通知》（2016年5月3日）第七條也有「加強(qiáng)商品房預(yù)售款監(jiān)管。商品房預(yù)售款必須嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩７矊偈鄯抠Y金（包括首付款、分期付款、按揭貸款等），必須及時(shí)進(jìn)入監(jiān)管賬戶，不得賬外循環(huán)」的規(guī)定。但業(yè)主提供的房貸合同中的打款賬戶和《商品房預(yù)售許可證》中的監(jiān)管賬戶並不一致。那雲(yún)溪的業(yè)主認(rèn)為：貸款行應(yīng)當(dāng)將貸款付至開(kāi)發(fā)商預(yù)售款監(jiān)管專用賬戶，但貸款行將貸款資金付至開(kāi)發(fā)商一般賬戶，使資金無(wú)法受到有效監(jiān)管，該行為已經(jīng)嚴(yán)重違規(guī)違法，因而導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商輕易地挪用資金，使工地長(zhǎng)期停工導(dǎo)致?tīng)€尾等嚴(yán)重後果。

業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、銀行的「囚徒困境」

房貸斷供這個(gè)詞並不新鮮，以往的印象，無(wú)非就是業(yè)主失業(yè)了，破產(chǎn)了，供不起房貸所以被動(dòng)斷供，還有就是某個(gè)省市房?jī)r(jià)因種種原因猛跌，業(yè)主覺(jué)得繼續(xù)高價(jià)供房不劃算，所以主動(dòng)斷供。這種斷供相對(duì)好辦，業(yè)主買房時(shí)就得考慮自身還貸能力及評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)本著契約精神承擔(dān)違約責(zé)任。可這次真是太複雜了，業(yè)主、房企、銀行似乎都進(jìn)入了「囚徒困境」。

有一些大型開(kāi)發(fā)商如泰和、恒大、綠地從前年至今陸續(xù)爆雷這已經(jīng)不是新聞了，其他開(kāi)發(fā)商因疫情經(jīng)濟(jì)、房?jī)r(jià)虛高、銷售欠佳、投資策略錯(cuò)誤等資金鏈周轉(zhuǎn)困難也是在劫難逃，國(guó)家也深知各地經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)不同程度地綁架，多年來(lái)也是想盡辦法力保房地產(chǎn)泡沫不要吹得太大努力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，然而這近三年的疫情也許就是刺破泡沫的那根針。銀行方面，因?yàn)橘Y金成本不斷上升，存貸款利率倒掛為避免虧損，減少貸款。另一方面早嗅到了房地產(chǎn)整體行業(yè)的巨大風(fēng)險(xiǎn)，減少或暫停了房貸更加劇了買房人減少，房?jī)r(jià)下跌，開(kāi)發(fā)商資金斷裂。而如「潛規(guī)則」存在的預(yù)售監(jiān)管資金未依規(guī)監(jiān)管任由開(kāi)發(fā)商?hào)|挪西騰在過(guò)去市場(chǎng)高歌猛進(jìn)時(shí)很容易被掩蓋，現(xiàn)今浪潮退去，誰(shuí)在「裸泳」就捂不住了。施工方大都?jí)|資施工，一旦開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期拖欠工程款自然也挺不下去，或沒(méi)錢或?yàn)橹箵p只能停工。雖說(shuō)停工不代表爛尾，但停工半年以上還沒(méi)有解決資金的話，爛尾的可能性就加大了。作為買房人，拿出半生的積蓄置產(chǎn)置業(yè)，已支付了巨額首期款，拿不到房子還得每月償還不菲的分期貸款本利，就是老老實(shí)實(shí)地還貸仍舊房體在眼前，房頂在天邊，擺不脫爛尾的宿命，這筆賬怎麼算也是冤大頭，他們的心態(tài)或?yàn)橹箵p，或?yàn)榈贡葡嚓P(guān)部門(mén)出面解決使房子能得以繼續(xù)建設(shè)所以群起而停貸。而大面積斷供亦使開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)雪上加霜，銀行面臨巨額呆壞賬的風(fēng)險(xiǎn)，這似乎是扭成一團(tuán)難以解結(jié)的亂麻繩。

法理上理得順，情理上說(shuō)不清的關(guān)係

不難理解，停貸涉及到的法律關(guān)係，一個(gè)是業(yè)主與銀行之間存在的看似簡(jiǎn)單的房屋抵押借貸關(guān)係。理論上講，業(yè)主明知買的是期房，不是現(xiàn)房，應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到購(gòu)買期房直到收房辦理產(chǎn)權(quán)間存在著開(kāi)發(fā)商信用及履約能力的風(fēng)險(xiǎn)，所以業(yè)主應(yīng)當(dāng)為自己的借貸法律行為負(fù)責(zé)，故自動(dòng)停貸是一種違約行為，停貸時(shí)間一長(zhǎng)，觸發(fā)一定條件，銀行有權(quán)解除借款合同，要求業(yè)主連本帶息返還未償還貸款。另一個(gè)是業(yè)主跟開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房關(guān)係，因開(kāi)發(fā)商違約不能交付符合售房合同約定的房屋，超過(guò)約定的期限觸發(fā)合同解除條件，業(yè)主有權(quán)解除合同，要求開(kāi)發(fā)商返還售房款，其中包括已貸款部分，並承擔(dān)違約賠償責(zé)任。雖然所有的責(zé)任承擔(dān)者最終都指向了開(kāi)發(fā)商 ，而且所購(gòu)房屋也做了抵押，但若此時(shí)開(kāi)房商已負(fù)債累累，瀕臨破產(chǎn)，在建工程成了爛尾樓恐難以拍賣、或讓人接盤(pán)得款，即使能夠變賣，因建設(shè)貸款銀行恐有首輪優(yōu)先受償權(quán)。而銀行通過(guò)處理抵押物不能滿足其對(duì)購(gòu)房者的債權(quán)的，不影響其向購(gòu)房者另行求償。但按情理來(lái)說(shuō)，房子銀子都沒(méi)了該由購(gòu)房者一個(gè)人承擔(dān)過(guò)錯(cuò)嗎？想想有哪裡不對(duì)吧！銀行監(jiān)管不到位，沒(méi)有盡到監(jiān)管資金?？顚Ｓ玫呢?zé)任，被開(kāi)發(fā)商挪去做別的用途，導(dǎo)致付不出工程款，難道銀行不該承擔(dān)一定的監(jiān)管過(guò)失責(zé)任嗎？所以現(xiàn)在業(yè)主集體停貸，聯(lián)名公告，已經(jīng)不是單純的法律問(wèn)題。

已有最高院的相似案例

激烈的爭(zhēng)論中，有兩個(gè)案子被廣泛關(guān)注。

2015年8月，王某等三人與建行青海分行、越州房產(chǎn)公司簽訂《借款合同》，約定：王某等三人向建行青海分行借款7397萬(wàn)元，借款期限2015年8月25日至2025年8月25日，貸款年利率6.215%。後因?yàn)樵街莘慨a(chǎn)未按照約定期限交付房屋，致使案涉《商品房預(yù)售合同》解除，《借款合同》、《抵押合同》因合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)亦被解除。一審和二審均判決王某等三人繼續(xù)償還建行青海分行貸款，王某等三人承擔(dān)償還貸款責(zé)任後，可以向越州房產(chǎn)主張返還權(quán)利。但2020年，最高法再審?fù)跄车扰c建行青海分行金融借款合同糾紛時(shí)，撤銷了青海省高院判決，改判駁回建行青海分行的訴訟請(qǐng)求。最高法再審認(rèn)為，《商品房買賣合同司法解釋》已經(jīng)明確規(guī)定，商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同解除後，出賣人（開(kāi)發(fā)商）將收取的購(gòu)房貸款的本利直接返還給貸款人（銀行）而非購(gòu)房人（借款人），且本案中，越州房產(chǎn)違約不能交房導(dǎo)致各方合同解除，但卻實(shí)際占有使用王某等三人支付的首付款及建行青海分行按揭貸款；建行青海分行依據(jù)合同約定既享有抵押權(quán)，又同時(shí)享有對(duì)越州房產(chǎn)、王某等三人的債權(quán)；王某等三人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)係處理，則在王某等三人對(duì)合同解除無(wú)過(guò)錯(cuò)的情況下，仍要求其對(duì)剩餘貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。最終，最高法認(rèn)為，應(yīng)由房產(chǎn)公司將收取的購(gòu)房貸款本利返還建行青海分行，王某等三人不負(fù)有返還義務(wù)。

廣東高院有個(gè)案件似乎更具有參考意義：2018年廣東省高院再審黃某婷與招商銀行惠州分行金融借款合同糾紛時(shí)，認(rèn)為招行惠州分行在知曉商品房按揭款?？顚Ｓ靡?，開(kāi)發(fā)商光耀公司開(kāi)設(shè)的商品房預(yù)售款專用賬戶以及違規(guī)發(fā)放貸款可能引發(fā)不良後果的情況下，仍將案涉貸款支付至商品房預(yù)售款專用賬戶之外的銀行賬戶，並出具與實(shí)際付款行為不符的具結(jié)書(shū)，其作為專業(yè)金融機(jī)構(gòu)在簽訂和履行合同過(guò)程中存在過(guò)錯(cuò)。廣東省高院最終支持了一二審法院的判決，認(rèn)定黃某婷從起訴之日起至案涉商品房具備交付條件之前無(wú)需向招行惠州分行履行《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》中償還本金及利息的義務(wù)。

前個(gè)案子所涉的「越州國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目」最終建設(shè)完成，交付其他業(yè)主使用，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)有能力償還王某三人的首付及部分已支付的貸款本息，王某們是幸運(yùn)的?？墒屈S某婷就不那麼幸運(yùn)了，曾列位中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的光耀集團(tuán)老板攜款跑路至今杳無(wú)音信，面對(duì)龐大的資金缺口和眾多爛尾樓盤(pán)，惠州政府試圖資產(chǎn)重組努力了很多年，結(jié)果不盡人如意。通過(guò)政府注入資金、上市房企收購(gòu)、準(zhǔn)業(yè)主們籌款復(fù)工複建等雖複活了部分樓盤(pán)，但其中牽扯到複雜的法律關(guān)係一言難盡。估計(jì)黃某婷的首付及已付貸款本利多半是雞飛蛋打了。

銀行，一定要挺住

雖然購(gòu)房者令人同情，然而說(shuō)句冷血的話，他們的遭遇與這幾年P(guān)2P爆雷、炒股炒期貨炒數(shù)字貨幣傾家蕩產(chǎn)也沒(méi)太多本質(zhì)的區(qū)別，至多給旁觀者一個(gè)教訓(xùn)不能再「炒樓花」了，畢竟經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不好任何投資的風(fēng)險(xiǎn)都在加大。而開(kāi)發(fā)商呢，早已是負(fù)債累累死豬不怕開(kāi)水燙，有人接盤(pán)就重整重組 ，沒(méi)人接盤(pán)就破產(chǎn)清算，走法律程序即可。但銀行若被普遍認(rèn)定需承擔(dān)斷供後的貸款損失，這個(gè)呆壞賬的窟窿就大了。而且這麼大面積的集體性事件，銀行甚至司法機(jī)關(guān)都沒(méi)有足夠的人手去處理。

銀行肯定不希望事件不斷發(fā)酵，特別在這個(gè)高度敏感的全球金融市場(chǎng)背景下，所以銀行集體發(fā)出公告說(shuō)「風(fēng)險(xiǎn)可控」。多家銀行還報(bào)出了目前受影響的按揭貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但一些數(shù)據(jù)似乎與外傳的爛尾工程量的口徑對(duì)不起來(lái)，當(dāng)然傳聞總有虛有實(shí)，我們希望銀行能夠?qū)I(yè)地，及時(shí)地排查問(wèn)題樓盤(pán)，穩(wěn)妥地處理好各方關(guān)係及債權(quán)債務(wù)問(wèn)題。

為社會(huì)穩(wěn)定和民生考慮，筆者倡議國(guó)家相關(guān)監(jiān)管部門(mén)引導(dǎo)銀行對(duì)受影響的購(gòu)房者進(jìn)行利息減免或者展期，對(duì)征信問(wèn)題適當(dāng)寬松處理。事發(fā)地當(dāng)?shù)卣?、銀行，多個(gè)部門(mén)協(xié)同業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、施工方等多方溝通，重視業(yè)主的合理訴求。政府牽頭引入國(guó)企央企開(kāi)發(fā)商與海內(nèi)外投資資金，對(duì)比較容易封頂完工，債權(quán)債務(wù)清理相對(duì)簡(jiǎn)單的樓盤(pán)優(yōu)先介入處理。在宣傳輿論方面冷處理，淡化負(fù)面影響；同時(shí)國(guó)家出臺(tái)相應(yīng)政策繼續(xù)刺激盤(pán)活樓市。當(dāng)然，原有行業(yè)發(fā)展的邏輯暫時(shí)被破壞的局面不可避免，大家都需直面世界性經(jīng)濟(jì)蕭條與金融危機(jī)中的冰山一角，開(kāi)發(fā)商、銀行、業(yè)主該挨的痛多痛還得挨，扛過(guò)去，活過(guò)來(lái)，總結(jié)過(guò)往經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，優(yōu)化金融工具組合，落實(shí)監(jiān)管職責(zé)，疏導(dǎo)群體矛盾。烏雲(yún)總會(huì)散去，光明終將來(lái)臨，相信國(guó)家未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展終將走向正軌。