在一個向來重視教育的國度，每一個家長都擔(dān)心自己的孩子“輸在起跑線”上，家長愿意為了所謂更好的學(xué)校付出更高的代價。

學(xué)區(qū)房在中國是個特殊的存在。它一邊連著教育，無數(shù)家長將名校作為孩子“成龍成鳳”的重要通道，而與名校捆綁的學(xué)區(qū)房一路水漲船高;另一邊連著房價，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房相比普通住房存在明顯溢價，學(xué)區(qū)房在樓市上行期的漲幅高過普通住房，而面臨樓市下行周期的抗跌性也更強(qiáng)。

越來越貴的學(xué)區(qū)房

12平方米360萬元，每平方米均價30萬元。這里不是寸土寸金的深圳灣，也不是房價冠絕全國的上海黃浦江畔，而是北京西城區(qū)的“老破小”。沒有廚房，沒有獨(dú)立衛(wèi)生間，電線交錯，墻面斑駁，每平方米均價卻高出天際，唯一的原因只有一個：這是學(xué)區(qū)房。

樓市上行周期，學(xué)區(qū)房的價格越來越高。北京有學(xué)區(qū)房標(biāo)價在堵車的幾分鐘期間從580萬元漲到了600萬元，上海某37平方米學(xué)區(qū)房標(biāo)價748萬元，單價近20萬元，直逼兩千米外的頂級豪宅湯臣一品。

一般而言，學(xué)區(qū)房相比普通房子，一般溢價10%～30%。頂級學(xué)區(qū)房的溢價，甚至超過50%。

在一個向來重視教育的國度，每一個家長都擔(dān)心自己的孩子“輸在起跑線”上，家長愿意為了所謂更好的學(xué)校付出更高的代價。我國義務(wù)教育執(zhí)行的是“就近入學(xué)”規(guī)則，一套房子對應(yīng)一所學(xué)校，學(xué)校實(shí)力強(qiáng)弱懸殊，自然帶動對應(yīng)的學(xué)區(qū)房價格出現(xiàn)差異。經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平通過對北京10年房價走勢的追蹤發(fā)現(xiàn)，大都市圈、地鐵房、學(xué)區(qū)房以及受益于城市外擴(kuò)的地區(qū)漲幅更大。

學(xué)區(qū)房不會一勞永逸

學(xué)區(qū)房的存在有其現(xiàn)實(shí)背景，但盲目投資學(xué)區(qū)房也不乏交“智商稅”的成分。

就其現(xiàn)實(shí)背景而言，由于教育資源不均衡，優(yōu)質(zhì)名校學(xué)位成了稀缺資源，供求失衡自然引發(fā)家長瘋搶，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房溢價，并形成了惡性循環(huán)。

事實(shí)上，優(yōu)質(zhì)學(xué)位固然能提供一流的師資環(huán)境、良好的同學(xué)及家長圈層，但在應(yīng)試教育之下，并不能保證直通一流大學(xué)。

一個例證是北京海淀區(qū)和西城區(qū)的高考成績。西城區(qū)是北京名校學(xué)區(qū)資源最為集中的區(qū)域，學(xué)區(qū)房價格冠絕全國。然而，西城區(qū)連續(xù)幾年的高考成績卻讓人大跌眼鏡，西城區(qū)高分考生居然不到海淀區(qū)的1/4。據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》統(tǒng)計，2020年北京高考，700分以上考生共80人，其中海淀區(qū)57人、西城區(qū)14人、東城區(qū)6人、朝陽區(qū)3人。海淀區(qū)雖然考生數(shù)量在北京各區(qū)中位居首位，但這不是高分考生居多的首要原因。從高分考生占比來看，海淀區(qū)為0.47%，西城區(qū)為0.22%，考生數(shù)量相差并不太懸殊。

這或許只是個案，但越來越多的案例說明，學(xué)區(qū)房并不是一勞永逸的。在所有教育投資中，學(xué)區(qū)房無疑是最大的一筆，也是許多普通家庭無法消化的巨款，這筆投資與收益是否對等，確實(shí)需要引發(fā)思考。

當(dāng)然，不得不承認(rèn)，教育資源不均衡的問題不解決，學(xué)區(qū)房問題可能一直無解。這幾年，學(xué)區(qū)房已經(jīng)納入高層決策視野，而相關(guān)治標(biāo)治本之策都在大力推進(jìn)，諸如多校劃片、集團(tuán)化辦學(xué)、教師輪崗、租購?fù)瑱?quán)、人地錢掛鉤等行之有效的經(jīng)驗(yàn)正在推廣開來，這些舉措將會逐漸改變學(xué)區(qū)的格局，給學(xué)區(qū)房投資帶來諸多不確定性。

學(xué)區(qū)房的風(fēng)險

2021年4月中共中央政治局會議曾明確提出：防止以學(xué)區(qū)房名義炒房價。這意味著學(xué)區(qū)房即將面臨“房住不炒”的強(qiáng)約束。事實(shí)上，除了“房住不炒”的層面之外，學(xué)區(qū)房的風(fēng)險越來越多。

其一，學(xué)區(qū)資源重新分配的風(fēng)險。北京正在推進(jìn)的“多校劃片”，意在為全國義務(wù)教育改革做出可行性探索。事實(shí)上，教育部已經(jīng)連續(xù)多年發(fā)布通知，要求在教育資源配置不均衡、擇校沖動強(qiáng)烈的地方，積極穩(wěn)妥采取多校劃片模式。

多校劃片為學(xué)區(qū)房投資帶來極大的不確定性。一個學(xué)區(qū)內(nèi)有優(yōu)質(zhì)學(xué)校也可能有普通學(xué)校，巨額投資存在竹籃打水一場空的風(fēng)險?；ǘf元均價買了學(xué)區(qū)房，最后可能被分配到原來十來萬元單價的學(xué)區(qū)范圍，必將引起學(xué)區(qū)房價格的重新配置，讓“價高者得”的學(xué)區(qū)投資邏輯開始瓦解。

2021年，北京西城區(qū)有關(guān)部門明確規(guī)定，2020年7月31日后購房的家庭，不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。雖然短期內(nèi)多校劃片必然面臨既得利益的阻礙，很難迅速復(fù)制到全國，但多校劃片已是大勢所趨，連作為“教育高地中的教育高地”的北京西城區(qū)都能大刀闊斧推進(jìn)，遑論其他地方？

其二，政策變動的風(fēng)險。學(xué)區(qū)房背后存在的教育溢價瞄準(zhǔn)的是名校，有賴于教育政策的穩(wěn)定性。一旦教育政策變動，那么學(xué)區(qū)房的教育溢價也會隨之變化，風(fēng)險陡然增加。

近年教育政策變動越來越頻繁。前些年，蘇州工業(yè)園區(qū)在樓市調(diào)控壓力下，將“5年一學(xué)位”調(diào)整為“9年一學(xué)位”，學(xué)位鎖定期突然從5年變成9年。深圳有片區(qū)均價10萬元以上的公寓性質(zhì)學(xué)區(qū)房被統(tǒng)一降分（學(xué)區(qū)購房分值），羅湖區(qū)某名校甚至試圖出臺“住房面積50平方米以下限制入學(xué)”的政策，雖然最后只是虛驚一場，但無疑發(fā)出警醒：政策變量，已經(jīng)成為影響學(xué)區(qū)房的重要因子。

其三，城市格局洗牌的風(fēng)險。過去坐擁教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)等優(yōu)勢的老城區(qū)，無法避免日益老化的命運(yùn)，雖有“舊改”（老舊小區(qū)改造）加持，但前景勢必受到影響。雖然教育優(yōu)勢一時不會消失，但隨著城市政務(wù)區(qū)和商務(wù)區(qū)的不斷轉(zhuǎn)移，城市人口向新區(qū)或新中軸線轉(zhuǎn)移，城市的白領(lǐng)和金領(lǐng)群體也隨之而轉(zhuǎn)移，從而形成新的教育高地。

要不要投資學(xué)區(qū)房？

在教育資源仍不均衡的當(dāng)下，想要終結(jié)學(xué)區(qū)房顯然不可能。但越來越多的政策大變局，將學(xué)區(qū)房的投資屬性打得七零八落。還要不要投資學(xué)區(qū)房？對于這個問題，答案并非“是”和“否”那樣涇渭分明。學(xué)區(qū)房到底還能不能投資，關(guān)鍵要看投資的是什么樣的學(xué)區(qū)房。

其一，不要豪賭頂尖學(xué)區(qū)房，次頂級的學(xué)區(qū)房或許性價比更高。拿出市場30%的溢價去豪賭學(xué)區(qū)房，反要承受多校劃片、指標(biāo)到區(qū)等政策的直接沖擊，反倒不如選擇溢價相對合理、不會因過度冒尖而被嚴(yán)打的學(xué)區(qū)房。

其二，投資單個學(xué)區(qū)房，不如投資優(yōu)質(zhì)教育資源聚集的區(qū)域。優(yōu)質(zhì)教育資源往往都聚集于中心城區(qū)，每個城市都有自己的教育強(qiáng)區(qū)，這些區(qū)域名校云集，不管是單校劃片，還是多校劃片，一般都不影響學(xué)區(qū)房的價值。

其三，在學(xué)區(qū)房選擇上，“老破小”優(yōu)于“老破大”。許多老城區(qū)的舊房子，最大的價值就在于學(xué)位。買學(xué)區(qū)房投注的是優(yōu)質(zhì)學(xué)位溢價以及稀缺教育的升值空間，并非房子本身。

其四，跟著白領(lǐng)和金領(lǐng)群體走。一個地方的教育是否優(yōu)質(zhì)，與學(xué)校的底蘊(yùn)有關(guān)，也與家長和社區(qū)的氛圍有關(guān)。白領(lǐng)和金領(lǐng)群體聚居之地，學(xué)區(qū)質(zhì)量普遍存在向好的發(fā)展優(yōu)勢。所以，一些政務(wù)區(qū)或商務(wù)區(qū)的準(zhǔn)學(xué)區(qū)房，性價比反而高過老城區(qū)的傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房。

其五，擴(kuò)大護(hù)城河，不要只盯學(xué)區(qū)房一個概念。無論是租售同權(quán)，還是多校劃片，乃至教師輪崗，都將是改革的大方向，學(xué)區(qū)房本身的溢價效應(yīng)必然不及過去那么堅挺。這時單純只具備學(xué)區(qū)房概念的房子，抗風(fēng)險能力就難以高估。

找到有學(xué)區(qū)、有交通、有商業(yè)乃至商務(wù)配套的資產(chǎn)，才能獲得更深的護(hù)城河。

（摘自清華大學(xué)出版社《中國城市大趨勢：未來10年的超級新格局》）