李鼎隆

廣東省建筑科學(xué)研究院集團(tuán)股份有限公司 廣東 廣州 510000

引言

越秀區(qū)位于廣州城區(qū)的核心，因開發(fā)建設(shè)時(shí)間較早、缺乏整體規(guī)劃，導(dǎo)致城區(qū)布局凌亂、交通系統(tǒng)不暢、老舊危房林立，這也讓身處其中的城市更新項(xiàng)目的工程管理面臨著一系列問題[1]，為此，本文以位于廣州傳統(tǒng)中軸線西南側(cè)的某城市更新綜合體項(xiàng)目作為案例，剖析此類項(xiàng)目的管控難點(diǎn)，并對(duì)各方提出應(yīng)對(duì)建議。

1 項(xiàng)目概況

泰康路某商住樓項(xiàng)目位于越秀區(qū)泰康路以南、回龍路以東、北京南路139號(hào)以西、海味街以北地段，地處廣州傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)、北京路步行街南延段，占地面積18994m2，總建筑面積118068m2。建設(shè)地塊狹長(zhǎng)，沿泰康路東西向達(dá)270m，南北向瓶頸處卻僅有45m，地鐵6號(hào)線南側(cè)隧道由西向東從項(xiàng)目北側(cè)地下區(qū)域橫貫而過。

2 項(xiàng)目管理重難點(diǎn)

2.1 既有地鐵隧道結(jié)構(gòu)保護(hù)

地鐵6號(hào)線隧道橫貫樓盤北側(cè)，經(jīng)與地鐵公司相關(guān)部門協(xié)商以及委托相關(guān)咨詢單位論證，不僅需在建成隧道的上方加建地鐵保護(hù)托換結(jié)構(gòu)加以保護(hù)，而且需于土建結(jié)構(gòu)施工期間，嚴(yán)密監(jiān)控隧道自動(dòng)化監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)、定期申請(qǐng)核查隧道使用情況，避免施工原因造成難以預(yù)料的土體擾動(dòng)，使運(yùn)營(yíng)中的地鐵隧道產(chǎn)生不可逆的位移形變或開裂滲漏[2]。

這使得前期需反復(fù)模擬論證各種工況對(duì)隧道結(jié)構(gòu)影響，并采取保守設(shè)計(jì)施工方案，拖延了工程建設(shè)進(jìn)度。另外，施工期間需會(huì)同地鐵保護(hù)監(jiān)控相關(guān)部門根據(jù)隧道監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)變化趨勢(shì)頻繁進(jìn)行研判分析，也制約了主體結(jié)構(gòu)工程的推進(jìn)效率。

2.2 土地開發(fā)強(qiáng)度較大

為加大土地利用效率，該項(xiàng)目基坑邊線、建筑邊線距周邊老舊民宅較近（最近僅12m），而周邊房屋多為20世紀(jì)70、80年代興建的老舊建筑，存在著極大的安全隱患。即便進(jìn)行安全鑒定以及加強(qiáng)周邊沉降監(jiān)測(cè)也難以完全規(guī)避索賠，導(dǎo)致采取趕工措施有所顧慮。

故在基坑支護(hù)施工設(shè)計(jì)階段，特研究采用銑槽機(jī)施工地下連續(xù)墻的保守方案，以減少對(duì)周邊既有建筑的干擾。但實(shí)際進(jìn)入施工階段方才發(fā)現(xiàn)重型銑槽機(jī)排期極為緊張，反復(fù)協(xié)調(diào)后也僅獲得工效較低的輕型銑槽機(jī)一臺(tái)，進(jìn)場(chǎng)后還發(fā)生多次故障大修，嚴(yán)重降低施工效率。

2.3 材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)困難

項(xiàng)目所在的中心城區(qū)不僅距離建材、設(shè)備生產(chǎn)物流基地較遠(yuǎn)，且按交規(guī)要求，大型運(yùn)輸車輛均需夜晚8點(diǎn)后方可駛?cè)氤菂^(qū)道路，加之舊城區(qū)道路狹窄、交通不暢，進(jìn)入工地往往是午夜時(shí)分，阻礙了工程正常推進(jìn)。

2.4 市政基礎(chǔ)設(shè)施老舊

項(xiàng)目周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施老舊，自來水、排水管網(wǎng)暗漏暗滲的情況時(shí)有發(fā)生，臺(tái)風(fēng)雨季更是極其容易發(fā)生城市內(nèi)澇，倒灌還未徹底完工的地下工程，不僅會(huì)造成工程物資損失、增加額外的堵漏工程，而且加大了基坑變形、坍塌的風(fēng)險(xiǎn)。

2.5 傳統(tǒng)工藝擾民違規(guī)

因低噪設(shè)備成本較高、應(yīng)用較少，本項(xiàng)目依舊使用常規(guī)施工機(jī)械進(jìn)行傳統(tǒng)的現(xiàn)澆土建結(jié)構(gòu)施工，過程中不可避免地會(huì)產(chǎn)生各種刺耳聲響，尤其是在鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)施工環(huán)節(jié)，為不留置施工縫，需晝夜不停地連續(xù)澆筑，既有違中心城區(qū)夜間施工管控要求，又嚴(yán)重干擾周邊居民夜間休息。導(dǎo)致項(xiàng)目受到了周邊居民的大量投訴與政府部門的嚴(yán)厲監(jiān)管警告，最終只能使用細(xì)分施工段、頻繁申請(qǐng)證照許可、放慢現(xiàn)場(chǎng)施工節(jié)奏的方法盡可能減輕擾民問題，但仍無法徹底解決擾民問題。

3 解決建議

案例項(xiàng)目的特征和管理重難點(diǎn)在核心地段城市更新項(xiàng)目中有一定的普遍性，如在建設(shè)過程中管理不善，極有可能引發(fā)周邊安全事故又或是激起信訪維穩(wěn)矛盾與群體性事件。

但因城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化周期長(zhǎng)、規(guī)劃限制多、前期投入大，開發(fā)商為追求效益最大化，在面對(duì)諸多較大工程風(fēng)險(xiǎn)的情況下，仍會(huì)傾向于加大土地開發(fā)強(qiáng)度，這就導(dǎo)致了以上工程管理難點(diǎn)不僅難以從源頭消除，甚至?xí)M(jìn)一步放大。對(duì)此，建議各方采取以下措施改善以上問題：

3.1 施工方

3.1.1 提升管理水平。施工方應(yīng)針對(duì)城市舊改項(xiàng)目建立專業(yè)自營(yíng)團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)該類項(xiàng)目的施工管理研究及技術(shù)開發(fā)，逐步形成生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)一體化的城更項(xiàng)目企業(yè)制度，切實(shí)提升綜合管理能力，防止因市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)與施工履約脫節(jié)而放大該類項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

3.1.2 進(jìn)場(chǎng)周密籌劃。施工方進(jìn)場(chǎng)后應(yīng)迅速落實(shí)前期策劃工作，嚴(yán)格論證事故防范手段、分析關(guān)鍵工序可行性、周邊潛在風(fēng)險(xiǎn)等各種因素，并提前啟動(dòng)施工圖深化、關(guān)鍵施工節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編排工作，以便倒排勞動(dòng)力使用計(jì)劃與重要施工物資、設(shè)備采購時(shí)間，為建設(shè)過程嚴(yán)控工程安全質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)打下基礎(chǔ)。

3.1.4 改革勞務(wù)制度。

3.1.4.1 建筑施工企業(yè)應(yīng)取締勞務(wù)包工制，改用自有骨干工人與專業(yè)作業(yè)小微企業(yè)相結(jié)合的勞務(wù)制度，推動(dòng)流動(dòng)性較強(qiáng)、成分復(fù)雜、管理碎片化、層層轉(zhuǎn)包的臨時(shí)施工班組向成建制工程勞務(wù)隊(duì)伍轉(zhuǎn)變，并采用智慧工地系統(tǒng)、勞務(wù)信息化系統(tǒng)加強(qiáng)管理透明度，更好減少利潤(rùn)分配層次、嚴(yán)格工資獎(jiǎng)懲考核、提高工人自我管理素質(zhì)。

3.1.4.2 建筑施工企業(yè)自營(yíng)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)下沉工地管理一線，利用工程勞務(wù)管理權(quán)集中的優(yōu)勢(shì)，確保建設(shè)方設(shè)計(jì)意圖落地，并實(shí)時(shí)優(yōu)化現(xiàn)場(chǎng)人員、機(jī)械、材料調(diào)度，切實(shí)保證城市更新工程關(guān)鍵環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)受控。

3.1.5 保障重要物資。施工方應(yīng)利用集中采購、長(zhǎng)期合作等方法穩(wěn)定主輔材供應(yīng)與關(guān)鍵施工機(jī)具排期，密切監(jiān)控物資供應(yīng)企業(yè)、設(shè)備租賃單位、擁有大型施工機(jī)械的專業(yè)承包商運(yùn)作情況，及時(shí)更換存在斷供、抽調(diào)設(shè)備可能性的供應(yīng)商，保障現(xiàn)場(chǎng)連續(xù)流水作業(yè)，降低停工待機(jī)、待料帶來的施工風(fēng)險(xiǎn)。

3.1.6 加大綠施投入。施工方應(yīng)加大綠色施工技術(shù)投入力度，系統(tǒng)化集成低噪施工設(shè)備、裝配式建筑、全封閉防塵隔音罩棚、張鉉粱鋼支撐、工地用電瓶運(yùn)輸車、高壓噴淋降塵裝置、高效入巖雙輪銑槽機(jī)等新型技術(shù)設(shè)備，通過采用環(huán)境友好、節(jié)地安全的施工措施為項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)提供堅(jiān)實(shí)支撐[3]。

3.2 建設(shè)方

3.2.1 夯實(shí)前期工作。建設(shè)方應(yīng)打破城更類項(xiàng)目前期工作粗糙、倉促上馬開工的不良行業(yè)慣例，委托具備城市更新項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工管理經(jīng)驗(yàn)的咨詢單位深入進(jìn)行前期可行性研究，利用BIM等先進(jìn)信息技術(shù)，充分評(píng)估舊城區(qū)不利建設(shè)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目成本、工期的影響，客觀地反映建設(shè)期可能出現(xiàn)的各種困難，并以此為依據(jù)制定前瞻性的投資控制計(jì)劃、工程管理模式與項(xiàng)目總控工期。

3.2.2 優(yōu)選建企參建。

3.2.2.1 建設(shè)方應(yīng)嚴(yán)格考察潛在供方業(yè)績(jī)、信用以及實(shí)際施工能力，發(fā)掘具備直營(yíng)能力、施工勞務(wù)隊(duì)伍穩(wěn)定以及現(xiàn)金流充裕的優(yōu)秀建筑企業(yè)參與項(xiàng)目投標(biāo)。同時(shí)，須摒棄單邊壓榨建筑施工企業(yè)的惡性招標(biāo)行為，運(yùn)用評(píng)定分離、信用評(píng)價(jià)納入綜合評(píng)分等健康評(píng)標(biāo)方式，確保競(jìng)標(biāo)公平、優(yōu)中選精。

3.2.2.2 建設(shè)方還應(yīng)嚴(yán)把內(nèi)部廉潔關(guān)，限制施工企業(yè)通過圍標(biāo)串標(biāo)、賄賂公關(guān)、掠奪性報(bào)價(jià)等非法競(jìng)爭(zhēng)手段攫取項(xiàng)目標(biāo)的，避免后續(xù)出現(xiàn)工程管理隱患。

3.2.3 轉(zhuǎn)變管理模式。

3.2.3.1 缺乏相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)方可將常規(guī)的平行發(fā)包模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣こ炭偝邪?、全過程工程咨詢等先進(jìn)工程管理模式，為管理能力強(qiáng)、技術(shù)經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)單位創(chuàng)造提前介入、全局管控的條件，防止因自身項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)不足貽誤工程風(fēng)險(xiǎn)管控最佳時(shí)機(jī)。

3.2.3.2 工程管理經(jīng)驗(yàn)豐富的建設(shè)方，可在勘察、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工平行發(fā)包的基礎(chǔ)上，通過材料設(shè)備甲供的方式，加快工程效率、加強(qiáng)管控力度、降低危大工程實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)。

3.2.3.3 建設(shè)方應(yīng)改變資金周轉(zhuǎn)效益至上的管理理念，采取趕工措施時(shí)充分尊重建設(shè)客觀規(guī)律，協(xié)助參建企業(yè)做實(shí)項(xiàng)目過程管控，杜絕硬性壓縮工期，導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)疲勞作業(yè)釀成慘劇。

3.2.3.4 建設(shè)方還應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的項(xiàng)目獎(jiǎng)懲機(jī)制，對(duì)超前超標(biāo)完成工程建設(shè)任務(wù)的專業(yè)單位予以分成獎(jiǎng)勵(lì)，并與其共同應(yīng)對(duì)大宗商品價(jià)格波動(dòng)等難以預(yù)料的外部環(huán)境變化，切忌單方面轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，破壞雙方合作信任基礎(chǔ)。

3.2.4 合理調(diào)管資金。

3.2.4.1 建設(shè)方應(yīng)于開工前落實(shí)過半工程建設(shè)資金，改變以往濫用經(jīng)營(yíng)杠桿占有上下游資金的財(cái)務(wù)策略，避免參建單位迫于資金壓力偷工減料、減少質(zhì)量安全投入。

3.2.4.2 建設(shè)方可與銀行單位合作，設(shè)立工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度款共管賬戶，與施工企業(yè)、銀行約定共同監(jiān)管使用，確保工程款項(xiàng)專款專用，優(yōu)先投入于風(fēng)險(xiǎn)較大的工程節(jié)點(diǎn)及關(guān)鍵設(shè)備、物資、班組。

3.2.4.3 對(duì)資信良好的建筑企業(yè)，建設(shè)方可考慮與專業(yè)金融服務(wù)公司合作，通過第三方工程保理等手段為其提供周轉(zhuǎn)資金，平滑建設(shè)資金峰谷需求，助力工程建設(shè)順利推進(jìn)。

3.3 政府部門

3.3.1 加強(qiáng)事前監(jiān)管。

3.3.1.1 提高城更類項(xiàng)目準(zhǔn)入門檻，于投資備案環(huán)節(jié)穿透式考察房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況與項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)，并上調(diào)該類項(xiàng)目自有資金比例下限，以便篩選吸納穩(wěn)健型房地產(chǎn)企業(yè)參與中心城區(qū)更新。避免高杠桿房企為加大資金周轉(zhuǎn)效應(yīng)，盲目采取激進(jìn)的高風(fēng)險(xiǎn)趕工措施，又或是因其資金鏈斷裂，導(dǎo)致在建項(xiàng)目被迫停工爛尾，加大工程事故可能性。

3.3.1.2 對(duì)缺乏城市更新項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)單位，應(yīng)強(qiáng)制要求其引入具備同等類型、同等規(guī)模項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)代建企業(yè)或全過程工程咨詢單位，并引導(dǎo)其委托綜合實(shí)力較強(qiáng)的建筑施工企業(yè)，保證工程管理水平達(dá)標(biāo)，避免管理失誤引發(fā)外部風(fēng)險(xiǎn)事件。

3.3.1.3 強(qiáng)化合理工期、合理造價(jià)管控研究，結(jié)合市場(chǎng)數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)更新低于成本的異常低價(jià)與不合理工期的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，防止建設(shè)方欺壓弱勢(shì)施工企業(yè)。

3.3.2 創(chuàng)新過程監(jiān)管手段。

3.3.2.1 設(shè)立專賬監(jiān)管工程項(xiàng)目資金流向，拓寬現(xiàn)有工程項(xiàng)目資金監(jiān)管范圍，將工程進(jìn)度款支付也納入監(jiān)控范圍，以便監(jiān)管窗口進(jìn)一步前移，減少參建各方利益糾紛爭(zhēng)議。

3.3.2.2 加強(qiáng)工程監(jiān)管科技運(yùn)用，推進(jìn)智慧工地聯(lián)網(wǎng)監(jiān)管系統(tǒng)大范圍落地應(yīng)用，并將現(xiàn)場(chǎng)智能識(shí)別情況納入不良行為記錄，以更好提升政府部門監(jiān)管效能、及時(shí)督促化解管理隱患。

3.3.3 構(gòu)筑長(zhǎng)效機(jī)制。

3.3.3.1 完善城市更新項(xiàng)目企業(yè)與從業(yè)人員綜合信用評(píng)價(jià)與聯(lián)合激勵(lì)懲戒制度，為營(yíng)造良性競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)打下基礎(chǔ)。

3.3.3.2 有序推進(jìn)市場(chǎng)出清，在防范破產(chǎn)重組引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，逐步將經(jīng)營(yíng)困難、惡性競(jìng)爭(zhēng)的中小開發(fā)商與建筑施工企業(yè)清理出城市更新市場(chǎng)。

3.3.3.3 切實(shí)強(qiáng)化市場(chǎng)主體城市更新技術(shù)能力，制訂優(yōu)惠政策進(jìn)一步推廣普及綠色施工技術(shù)，并組織行業(yè)骨干企業(yè)聯(lián)合開展相關(guān)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化、低成本化關(guān)鍵共性技術(shù)研發(fā)，加快淘落后工藝。

3.3.3.4 樹立工程建設(shè)口執(zhí)法權(quán)威，嚴(yán)厲追究圍標(biāo)串標(biāo)、虛假業(yè)績(jī)、層層轉(zhuǎn)包、拖欠工資等非法行為刑事責(zé)任，震懾違規(guī)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)主體、鐵腕整頓行業(yè)秩序。

4 結(jié)束語

本文通過對(duì)越秀區(qū)某商住樓項(xiàng)目的工程管理難點(diǎn)的分析，研究了該類項(xiàng)目對(duì)建設(shè)單位、施工單位、政府部門帶來的挑戰(zhàn)，相信在各方的努力下，城市更新項(xiàng)目的管理能邁上新的臺(tái)階。