周敏

（富皋萬(wàn)泰集團(tuán)有限公司，江蘇 如皋 226500）

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資成本大，屬于資金密集行業(yè)，加上企業(yè)成本控制和工程銜接不暢，各環(huán)節(jié)又缺乏相互聯(lián)系、相互制約，容易造成成本負(fù)擔(dān)加重以及企業(yè)無(wú)序發(fā)展，導(dǎo)致企業(yè)難以提升競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制應(yīng)全面貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)生命周期，包括工程測(cè)算、工程招標(biāo)、工程設(shè)計(jì)、工程施工、項(xiàng)目銷售回款、項(xiàng)目驗(yàn)收等階段，企業(yè)需要對(duì)各個(gè)成本控制階段整體把控，優(yōu)化和控制項(xiàng)目成本，提高成本控制水平。一般房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策階段的成本占比較低，但對(duì)項(xiàng)目成本的影響達(dá)到70%以上，因此房地產(chǎn)企業(yè)要使項(xiàng)目順利開(kāi)展，應(yīng)設(shè)計(jì)科學(xué)、合理的成本控制方案，提高投資決策質(zhì)量，節(jié)約建設(shè)投資和運(yùn)營(yíng)成本。

同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特點(diǎn)，且影響成本控制的因素眾多，涉及土地出讓金、拆遷補(bǔ)償款、項(xiàng)目前期成本、建筑安裝成本、資金占用成本、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本等多個(gè)因素，所以企業(yè)應(yīng)加大成本控制力度，加強(qiáng)突發(fā)狀況應(yīng)對(duì)能力，減少不必要成本支出。首先，房地產(chǎn)企業(yè)通常只注重銷售收益、忽視成本控制效益，給成本控制帶來(lái)困難，難以壓縮成本和降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)企業(yè)沒(méi)有專業(yè)人員把關(guān)、對(duì)成本控制不到位，難以保證成本控制數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，容易造成成本超額開(kāi)支，所以企業(yè)應(yīng)提高成本控制意識(shí)、引進(jìn)先進(jìn)的成本控制方法。其次，房地產(chǎn)行業(yè)面臨復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境，成本人員沒(méi)有隨著市場(chǎng)環(huán)境變化和企業(yè)資源變化，及時(shí)掌握企業(yè)的真實(shí)運(yùn)營(yíng)狀況、合理控制和節(jié)約資金運(yùn)營(yíng)成本，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)完善成本控制體系、建立精細(xì)化成本控制系統(tǒng)，以此提高資金使用效率。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制主要問(wèn)題

（一）成本控制意識(shí)薄弱

首先，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏成本控制意識(shí)，對(duì)成本控制理解存在偏差，往往認(rèn)為成本節(jié)約即成本控制，這種理念偏差將影響成本控制的結(jié)果。許多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制過(guò)程中只是盲目降低工程成本，卻不注重工程質(zhì)量。從短期的角度來(lái)講，成本節(jié)約會(huì)起到暫時(shí)降低成本的作用；但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的房屋質(zhì)量必須經(jīng)得起市場(chǎng)檢驗(yàn)，企業(yè)不能通過(guò)降低產(chǎn)品質(zhì)量來(lái)滿足降低成本的需求，這將影響客戶對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信心，最終阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的思想理念沒(méi)有與時(shí)俱進(jìn)，不同職能部門、責(zé)任主體之間不僅沒(méi)有協(xié)作且互相推諉，同時(shí)還缺乏有效的考核機(jī)制和問(wèn)責(zé)機(jī)制，導(dǎo)致職工參與成本控制的積極性較低且存在較強(qiáng)的應(yīng)付心理，使企業(yè)無(wú)法激發(fā)活力，難以開(kāi)展業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)。

（二）缺乏先進(jìn)的成本控制方法

由于我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展階段較晚，加上房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本控制系統(tǒng)建設(shè)力度不夠，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)缺乏能夠真正有效控制成本的信息系統(tǒng)。第一，企業(yè)的成本控制自動(dòng)化水平不高，主要依賴于單位的財(cái)務(wù)控制系統(tǒng)和人工管控，成本控制人員采用原始電子表格收集房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值信息，然后通過(guò)財(cái)務(wù)部門的簡(jiǎn)單核算對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，難以為成本控制提供數(shù)據(jù)支持。第二，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)機(jī)構(gòu)、人員設(shè)置不合理，在成本控制過(guò)程中缺乏專業(yè)人員，過(guò)度依賴財(cái)務(wù)部門，而財(cái)務(wù)人員僅掌握基本會(huì)計(jì)工作，缺乏成本控制經(jīng)驗(yàn)，只是憑借主觀經(jīng)驗(yàn)來(lái)控制成本，難以保證成本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，這將制約和影響成本控制的工作質(zhì)量。第三，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制往往還是采用傳統(tǒng)管理模式，成本人員借助財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行事后分析，而財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)只是歷史數(shù)據(jù)，這將導(dǎo)致企業(yè)對(duì)信息收集不全和缺乏時(shí)效性，使企業(yè)決策過(guò)于片面。

（三）缺乏完善的成本控制體系

首先，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境薄弱、模式松散，對(duì)成本控制和管理分析不足。雖然房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)成本控制軟件，但未進(jìn)行有效的跟蹤和反饋，同時(shí)我國(guó)高科技軟件產(chǎn)業(yè)還不發(fā)達(dá)，不足以成功開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制體系，這也導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)未能順利完成成本體系建立。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制涉及多個(gè)方面，但企業(yè)往往只注重事后控制、對(duì)事前控制不夠重視，沒(méi)有全過(guò)程、全方位進(jìn)行成本控制。最后，由于房地產(chǎn)企業(yè)具有信息覆蓋面廣、部門環(huán)節(jié)眾多的特點(diǎn)，所以傳統(tǒng)的信息溝通協(xié)模式已經(jīng)不能為成本控制奠定基礎(chǔ)，企業(yè)應(yīng)重視信息化建設(shè)，加強(qiáng)信息溝通和數(shù)據(jù)共享，提高企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)能力和應(yīng)變能力。

（四）企業(yè)存在盲目決策，精度估計(jì)誤差大

大多數(shù)房地產(chǎn)公司成本控制制度簡(jiǎn)單粗放，缺乏對(duì)工程項(xiàng)目的實(shí)際考慮，而這種傳統(tǒng)的成本控制模式已無(wú)法滿足房地產(chǎn)行業(yè)的變化趨勢(shì)。第一，由于房地產(chǎn)企業(yè)的盲目決策，頻繁調(diào)整成本控制預(yù)算，導(dǎo)致項(xiàng)目的目標(biāo)成本與實(shí)際成本差別較大，不利于推動(dòng)成本控制。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制制度形同虛設(shè)，即使管理人員制定了相關(guān)政策，也因?yàn)槌杀竟芾砹饔谛问?、?zhí)行不到位，導(dǎo)致項(xiàng)目人員不能準(zhǔn)確地控制成本，所以企業(yè)應(yīng)設(shè)置成本管理部門，專人專崗，明確相關(guān)人員的工作職責(zé)，使成本控制落到實(shí)處。第三，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)一些可見(jiàn)的成本控制得不夠深入，同時(shí)對(duì)一些潛在的成本視而不見(jiàn)，這也導(dǎo)致企業(yè)不能夠合理分析和規(guī)劃項(xiàng)目成本，使企業(yè)失去了成本控制的意義，難以贏得更多發(fā)展空間。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的對(duì)策建議

（一）明確房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

1.提高成本控制意識(shí)

一是提高全面成本控制意識(shí)，即在全體人員參與的基礎(chǔ)上，控制包括工程招標(biāo)階段、建造階段、完工及結(jié)算階段等所有工序產(chǎn)生的成本和費(fèi)用，為成本控制工作順利開(kāi)展提供保障。二是提高具體目標(biāo)管理意識(shí)，即具體的成本管理工作必須在負(fù)責(zé)人的每一個(gè)執(zhí)行單位內(nèi)完成，注明每個(gè)單位的目標(biāo)成本，并設(shè)定專人、專崗、專責(zé)的崗位職責(zé)，使成本人員參照其有效進(jìn)行。三是提高成本節(jié)約意識(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在預(yù)先設(shè)定的成本控制范圍內(nèi)，嚴(yán)格控制成本。要注意企業(yè)不是一味地減少成本支出和偷工減料來(lái)達(dá)到成本控制的目的，而是要注重工程品質(zhì)，確保后續(xù)工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量。

2.建立人員考核機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)首先提高責(zé)任與效益相結(jié)合的意識(shí)，按照經(jīng)濟(jì)責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)，將成本控制考核指標(biāo)與績(jī)效指標(biāo)相結(jié)合，明確相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)、工作范圍和工作權(quán)限，以及明確各職能部門對(duì)項(xiàng)目控制過(guò)程中的責(zé)任，將成本控制目標(biāo)細(xì)化到各部門、各崗位，要求各責(zé)任主體對(duì)成本實(shí)施嚴(yán)格控制，保證工作順利開(kāi)展。其次房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立獎(jiǎng)懲措施，加強(qiáng)公開(kāi)公平的績(jī)效考核，激勵(lì)每個(gè)員工、每個(gè)部門主動(dòng)投入到成本控制中去，同時(shí)應(yīng)對(duì)成本控制不到位和工作存在漏洞的人員進(jìn)行懲罰，發(fā)現(xiàn)超標(biāo)的成本需要責(zé)任人簽訂成本責(zé)任書，形成良性競(jìng)爭(zhēng)的工作機(jī)制。最后企業(yè)應(yīng)提升項(xiàng)目人員的專業(yè)素質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)成本控制人員定期培訓(xùn)和指導(dǎo)，為成本控制營(yíng)造良好的學(xué)習(xí)氛圍。

（二）引進(jìn)先進(jìn)的成本控制方法

1.建立成本控制信息化系統(tǒng)

首先，在大數(shù)據(jù)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依托大數(shù)據(jù)技術(shù)，建立有效的成本控制信息管理平臺(tái)，采用ERP系統(tǒng)來(lái)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，確保信息的對(duì)稱性，同時(shí)企業(yè)應(yīng)及時(shí)預(yù)測(cè)、分析、把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，為管理者決策提供可行性的依據(jù)。其次，成本人員需要通過(guò)現(xiàn)代成本控制技術(shù)，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)情況，及時(shí)更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)信息和預(yù)測(cè)分析項(xiàng)目成本，為企業(yè)降低不必要的成本支出。最后，企業(yè)應(yīng)形成科學(xué)分析數(shù)據(jù)模型，根據(jù)成本預(yù)算差異，及時(shí)調(diào)整施工計(jì)劃和施工情況，嚴(yán)格控制施工工期，確保施工在成本控制范圍內(nèi)的順利進(jìn)行。

2.進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本管控

第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)前期制定的目標(biāo)成本，在配合項(xiàng)目進(jìn)度的情況下，加強(qiáng)各職能部門的聯(lián)動(dòng)和各工作環(huán)節(jié)的整合，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)實(shí)際成本與目標(biāo)成本之間的差異，調(diào)整和分析過(guò)程中的錯(cuò)誤，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供明確方向。第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)形成動(dòng)態(tài)成本預(yù)警機(jī)制，提高對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的研判能力，關(guān)注資金流向，做好資金回籠工作，合理安排剩余資金，使資金效用最大化。第三，房地產(chǎn)企業(yè)在制訂成本計(jì)算方案前，成本人員應(yīng)做好預(yù)測(cè)建筑工程成本的準(zhǔn)備工作，積極收集和及時(shí)更新成本數(shù)據(jù)，通過(guò)分析影響項(xiàng)目的成本因素和影響程度，沉淀企業(yè)自己的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)。

（三）完善項(xiàng)目管理體系

1.建立全面成本管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)規(guī)范業(yè)務(wù)流程，使成本控制沿著正常的軌道有效進(jìn)行。一方面，按照房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行整體優(yōu)化設(shè)計(jì)，從購(gòu)買土地評(píng)估到結(jié)算分析，全流程控制房地產(chǎn)成本，確保企業(yè)在效率、質(zhì)量、成本等方面具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)趨勢(shì)、建筑技術(shù)的發(fā)展、施工安全等問(wèn)題，制定符合實(shí)際情況的成本計(jì)劃，同時(shí)根據(jù)每環(huán)節(jié)成本控制的知識(shí)及經(jīng)驗(yàn)，做好數(shù)據(jù)積累和優(yōu)化成本控制方案，為后續(xù)工程造價(jià)控制提供重要依據(jù)。

2.建立成本控制指標(biāo)體系

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理不是孤立存在的，要綜合考慮項(xiàng)目的進(jìn)度管理、合同管理、質(zhì)量管理，來(lái)實(shí)現(xiàn)進(jìn)度目標(biāo)、成本目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)的相互協(xié)調(diào)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立科學(xué)性的指標(biāo)，分別從事前規(guī)劃、事中監(jiān)督、事后總結(jié)這幾個(gè)階段來(lái)規(guī)范審批流程，優(yōu)化資源戰(zhàn)略配置，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益和成本的平衡，為企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供保障。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立適應(yīng)性的指標(biāo)，建立與企業(yè)資源和管理水平相匹配的成本指標(biāo)體系，使成本控制能夠適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立可比性的指標(biāo)，加強(qiáng)對(duì)成本控制指標(biāo)的跟蹤和分析，及時(shí)分析變化原因并找出差異，將不同項(xiàng)目的目標(biāo)成本、實(shí)際成本與行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的成本進(jìn)行比較，為成本控制提供數(shù)據(jù)支持。

（四）建立成本管理精細(xì)化系統(tǒng)

1.建立招投標(biāo)階段的成本控制

首先，企業(yè)需要利用信息系統(tǒng)，借助大數(shù)據(jù)、云端等先進(jìn)技術(shù)，建立招投標(biāo)的供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，完善長(zhǎng)期穩(wěn)定的供應(yīng)商合作體系，淘汰綜合評(píng)分低的供應(yīng)商，通過(guò)引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制來(lái)提高項(xiàng)目的投資收益。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大招標(biāo)環(huán)節(jié)監(jiān)管力度，秉持公開(kāi)公正原則招標(biāo)，合理確定工程項(xiàng)目的中標(biāo)單位，避免投標(biāo)單位惡意競(jìng)爭(zhēng)和盲目追求低成本，從而給企業(yè)帶來(lái)巨大的隱患。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在工程招標(biāo)前必須對(duì)擬承接的工程進(jìn)行初步成本效益分析以確定招標(biāo)方案，企業(yè)可以采取工程量清單招標(biāo)和推行線上無(wú)紙化招標(biāo)，保證各招標(biāo)節(jié)點(diǎn)達(dá)成，促進(jìn)企業(yè)降低招標(biāo)成本。

2.建立合約環(huán)節(jié)的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本之間的聯(lián)系。首先，成本人員有必要根據(jù)各項(xiàng)目的實(shí)際情況和管理能力，進(jìn)行科學(xué)合理的合同規(guī)劃和跟蹤管理，保證合同的精準(zhǔn)性。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好成本控制的計(jì)劃性和前瞻性，遵循審批流程以及合同約定，嚴(yán)控資金付款流程，為企業(yè)節(jié)約資金成本和提高資金使用效率。

3.建立項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)的成本控制

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，施工階段是資金投入最大的階段。雖然工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)也已經(jīng)完成，工程合同也已經(jīng)簽署，工程量也已經(jīng)確定，看似建設(shè)階段的節(jié)省可能性不大，但這個(gè)階段會(huì)投入大量資金，如果企業(yè)對(duì)這個(gè)階段把控不當(dāng)，很可能會(huì)浪費(fèi)5%-10%的投資資金。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)健全科學(xué)變更制度，及時(shí)了解材料市場(chǎng)價(jià)格、關(guān)注工程施工情況，加強(qiáng)施工過(guò)程中的動(dòng)態(tài)管理，在保質(zhì)保量的情況下，減少不必要的成本支出。

4.建立項(xiàng)目審計(jì)的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)、全過(guò)程的成本審計(jì)。我們不僅要重視項(xiàng)目的事后審計(jì)，而且要重視項(xiàng)目的事前、事中審計(jì)，成本人員應(yīng)提前核算并科學(xué)預(yù)測(cè)項(xiàng)目成本，建設(shè)和明確成本目標(biāo)，為項(xiàng)目經(jīng)理提供高質(zhì)量的數(shù)據(jù)做可決策依據(jù)。因此成本人員應(yīng)做好精細(xì)化管理，結(jié)合生產(chǎn)進(jìn)度和成本規(guī)劃，全方位考慮影響工程成本的多種因素，包括建筑工程的質(zhì)量、工程的持續(xù)時(shí)間及財(cái)務(wù)鏈的運(yùn)作情況等，實(shí)現(xiàn)工程質(zhì)量、項(xiàng)目成本、項(xiàng)目收益之間的平衡，提高信息決策的質(zhì)量，為后續(xù)工作開(kāi)展奠定基礎(chǔ)。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本控制一直貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的始終，不僅對(duì)各個(gè)施工生產(chǎn)環(huán)節(jié)具有重要意義，也對(duì)建設(shè)節(jié)約型社會(huì)起著關(guān)鍵作用。項(xiàng)目人員為了減少不必要的費(fèi)用，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)成本關(guān)鍵要素的控制，逐步完善成本管理，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)應(yīng)及時(shí)糾正實(shí)施過(guò)程中的偏差，保證項(xiàng)目成本管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。