周子曄

（北京建工四建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，北京 100024）

隨著國家相關(guān)調(diào)控政策的不斷出臺，使得房地產(chǎn)行業(yè)間的競爭壓力增大，房地產(chǎn)企業(yè)想要長遠健康發(fā)展，就需要在優(yōu)化企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的同時，完善企業(yè)的成本核算管理體系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作影響著項目產(chǎn)品開發(fā)的整個過程，企業(yè)應(yīng)該權(quán)衡項目的整體收益和成本，避免獲得的收益少于投入的成本。成本核算過程中的任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤，都可能導(dǎo)致企業(yè)利潤的減少，為企業(yè)帶來經(jīng)營風(fēng)險。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該重視成本核算的管理工作，并與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略相適應(yīng)，從而實現(xiàn)企業(yè)利益最大化目標(biāo)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算概述

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的概念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，主要是按照企業(yè)會計核算制度或會計準則的要求，對照開發(fā)成本會計科目的分類設(shè)置，對項目開發(fā)過程中所發(fā)生的各類成本，進行成本的分配與歸集；再根據(jù)項目情況確定出成本核算的對象，計算出每個核算對象的單位成本，從而匯總出整體成本，為企業(yè)提供有效的、科學(xué)的成本核算數(shù)據(jù)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強成本核算的作用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算是項目成本管理中的重要組成部分，在成本管理活動中起到了承上啟下的作用，即是成本預(yù)測和成本計劃的成果體現(xiàn)，同時又為成本分析和成本考核提供數(shù)據(jù)資料。通過精準的成本核算工作，可以計算出項目的真實成本，全面了解項目的發(fā)展結(jié)構(gòu)和利潤情況，還可以提升企業(yè)的競爭實力、增加企業(yè)的經(jīng)濟效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算對象及成本核算項目

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的對象

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般按照開發(fā)項目、綜合開發(fā)的周期數(shù)及開發(fā)產(chǎn)品類型等確定成本核算對象，原則上以政府批準立項的項目為成本核算單位。成本核算對象需要企業(yè)在開工之前完成確定工作，當(dāng)成本對象確定后，不得進行更改或相互調(diào)整使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的項目是比較綜合的，涵蓋的成本核算對象分類復(fù)雜。成本核算對象包含的產(chǎn)品類型又分為住宅、別墅、寫字樓、商業(yè)、車位等，其中住宅按照其功能性又可以分為普通住宅和非普通住宅，車位按照其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)又可以分為產(chǎn)權(quán)車位、人防車位等。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的項目

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算項目主要包含七大類：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、借款費用。在每一個成本項目下可以設(shè)置不同等級的明細項目，比如：土地征用及拆遷補償費項目下設(shè)置土地補償費、耕地占用稅等；前期工程費項目下設(shè)置咨詢顧問費、規(guī)劃設(shè)計費等；建筑安裝工程費項目下設(shè)置建筑工程費、工程監(jiān)理費等。企業(yè)還可以根據(jù)自身需要設(shè)置科目的輔助核算，比如增加工程項目輔助核算、客商輔助核算等。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算存在的常見問題

（一）成本核算管理體系不健全

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比較注重資金回籠的速度和眼前的利潤情況，往往忽視了對成本核算體系的管理，使得企業(yè)的成本核算粗放，成本核算管理體系不健全。首先，成本預(yù)算編制工作隨意，編制的程序不夠規(guī)范，編制的方法不科學(xué)，預(yù)算執(zhí)行過程中對數(shù)據(jù)隨意調(diào)整，都會給項目成本核算的數(shù)據(jù)結(jié)果帶來誤差，并對核算的結(jié)果不可控。其次，對于成本核算所提供的成本信息，未能進行項目成本水平的深入分析，對成本變動的原因及其影響因素，不能采取有效的控制措施。最后，對成本核算結(jié)果的考核情況，未能定期進行總結(jié)和評價，出現(xiàn)責(zé)任制落實情況不到位，并且缺少明確的獎懲考核制度，從而影響企業(yè)的成本管理水平。

（二）成本核算對象不明確

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他的行業(yè)不同，項目開發(fā)環(huán)節(jié)復(fù)雜、成本核算涉及的對象較廣，有些企業(yè)確定的成本核算對象與實際經(jīng)營管理存在偏差，使得實際的開發(fā)產(chǎn)品與產(chǎn)品最初要求不符。加上國家對房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對象也沒有明確的規(guī)定，有的企業(yè)以分期開發(fā)的項目作為成本的核算對象，有的以開發(fā)產(chǎn)品的形態(tài)作為成本核算的對象，成本核算對象確定不規(guī)范；但是具體要如何選擇成本核算對象，或者對成本核算對象的劃分不合理，都會對成本核算工作的質(zhì)量造成影響，使得企業(yè)完成成本核算工作無法得到保障。

（三）成本費用歸集不合理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中，需要在產(chǎn)品完工結(jié)算后，依照成本核算的結(jié)果，對每一個核算對象進行成本費用的歸集，像征地及拆遷補償款、基礎(chǔ)設(shè)施費可以選擇按占地面積或建筑面積分攤到各個開發(fā)產(chǎn)品中，但成本核算內(nèi)容復(fù)雜、財務(wù)人員專業(yè)性不夠，就可能導(dǎo)致成本費用歸集隨意、不合理。成本核算項目類目多，更涉及多個明細項目，企業(yè)在進行成本核算時，未按合同類別進行成本項目歸集，或全部歸集到一個成本項目，在進行成本分析時，無法獲得有力的數(shù)據(jù)支撐，也很難實現(xiàn)成本核算工作的準確性。

（四）財務(wù)人員能力存在差異

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的業(yè)務(wù)范圍廣、政策法規(guī)更新速度快，需要財務(wù)人員有豐富的工作經(jīng)驗和較高的業(yè)務(wù)水平，才能在成本核算方面做出準確的賬務(wù)處理和數(shù)據(jù)分析。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)人員流動性強，工作能力水平又參差不齊，不同的財務(wù)人員賬務(wù)處理的結(jié)果存在差異，企業(yè)成本核算的工作質(zhì)量無法得到保證。同時，對財務(wù)人員在成本核算方面的培訓(xùn)不夠，加上不能隨時關(guān)注國家出臺的利好政策，使得財務(wù)人員沒有能力為企業(yè)合理降低成本、提高營業(yè)利潤，業(yè)務(wù)能力水平不能為企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供保障。

（五）成本結(jié)算工作效率不高

在企業(yè)的成本核算工作中，合同成本的及時結(jié)算，在一定程度上影響著開發(fā)項目實際成本的統(tǒng)計情況，也有利于企業(yè)對項目及時作出評價指導(dǎo)。但在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金緊張時，就會造成項目部分成本結(jié)算工作拖延，導(dǎo)致項目后期建設(shè)的公共配套設(shè)施等收尾工作無法按時完成并交付，影響了整個項目的竣工結(jié)算時間?；蛘咴陧椖亢贤龊媒Y(jié)算后，結(jié)算資料報送不及時導(dǎo)致成本入賬工作延遲、遺漏，對已結(jié)未結(jié)情況掌握不清楚，不能保證項目成本核算工作的及時性和完整性。在實際工作中，要求項目工程竣工后需要進行成本封口工作，對未發(fā)生的成本費用進行預(yù)結(jié)算，從而可以提前了解項目的利潤情況，但預(yù)結(jié)算工作啟動效率低下、成本費用預(yù)估不全面，也會影響項目成本核算的工作效率。

（六）各部門之間信息溝通不足

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常的工作流程中，許多工作都是需要各部門之間的溝通和配合，才能保障企業(yè)高效的發(fā)展。按照企業(yè)的規(guī)章制度要求，各部門應(yīng)履行相應(yīng)的工作職責(zé)。在企業(yè)合同簽訂的流程中，涉及的部門較多，如果各部門不提前溝通，在遇到合同條款不規(guī)范等問題時，合同簽訂工作可能就會擱置，耽誤了項目施工進度。項目的進展情況、合同的執(zhí)行情況，也都需要工程部、成本部、財務(wù)部之間保持著良好的溝通和信息的及時傳遞，這樣才能夠保證項目的正常推進，成本核算信息才能夠規(guī)范準確。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的優(yōu)化對策

（一）完善企業(yè)成本核算管理體系

隨著國家管控政策的不斷出臺，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過度關(guān)注于經(jīng)濟效益情況，往往又忽視了成本核算管理工作，相關(guān)的管理體系不夠完善，會給企業(yè)帶來營運風(fēng)險。為此，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的實際情況，制定出一套完整的成本核算體系。首先，要加強預(yù)算編制工作的及時性，實際付款審批需嚴格按照預(yù)算報送內(nèi)容執(zhí)行，對預(yù)算外的付款申請，應(yīng)執(zhí)行特定的審批流程，避免出現(xiàn)成本虛增現(xiàn)象。其次，還要做好成本的分析工作，實際成本與預(yù)計成本存在較大差異時，要查找出差異原因，制定好解決方案，避免因成本超額支出而縮減了企業(yè)利潤的情況。最后，企業(yè)還可以在合同管理方面進行完善，在合同簽訂的源頭上就進行成本的把控，從項目最初成立到成本封口的全過程，保證每一筆成本費用支付都要合理；并設(shè)置好項目開發(fā)成本臺賬或運用專門的成本核算軟件，提高企業(yè)的成本核算的質(zhì)量。

（二）明確企業(yè)成本核算的對象

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要保證成本的核算質(zhì)量，獲得更好的成本把控效果，首先要在項目進行開發(fā)前，就對其進行深入的研究，制定出清晰的、全面的核算標(biāo)準，確定出適用的成本核算對象。當(dāng)項目開發(fā)的開發(fā)周期長、開發(fā)規(guī)模大，可以按開發(fā)期項目中的不同完工時間、用途等特征進行歸納整合，特征相似的可以統(tǒng)一為一個成本核算對象，逐步開展成本核算工作；開發(fā)項目的規(guī)模小、可在同一期進行開發(fā)的，可以按照將項目作為單獨的一個核算對象，按開發(fā)產(chǎn)品類型進行成本費用的詳細分攤，比如按住宅、商業(yè)、車位等類型，將實際發(fā)生的成本按照一定的分攤方法計入各個產(chǎn)品類型中；成本核算對象明確后，必須依照同一個原則進行核算，這樣才能為成本核算工作打好基礎(chǔ)，才能為企業(yè)提供的成本數(shù)據(jù)真實準確。

（三）合理歸集企業(yè)成本費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作比較復(fù)雜，想要提高成本核算質(zhì)量，在確定好核算對象的基礎(chǔ)上，對成本費用核算的歸集口徑也需要統(tǒng)一。首先，在合同簽訂時就確定好合同成本的類別，與各部門統(tǒng)一口徑，按照土地征用及拆遷補償費、前期工程費用等成本核算科目進行劃分，并記錄好成本費用核算的明細臺賬，為項目的決算工作打好基礎(chǔ)；其次，屬于直接成本和能夠確定成本對象的間接成本，可以直接歸集計入成本對象；屬于共同成本和不能確定對象需負擔(dān)的間接成本，按照受益原則與配比原則分配至各成本對象，詳細的分配方法可按照占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價法。最后，依照企業(yè)的相關(guān)成本核算管理辦法，對項目的開發(fā)成本與開發(fā)費用進行合理的歸集，比照會計核算科目，合理的區(qū)分成本與費用，避免因應(yīng)計入成本而誤計入費用，導(dǎo)致企業(yè)相關(guān)稅負的增加。

（四）全面提高成本核算人員的專業(yè)能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在完善成本核算制度的同時，更應(yīng)該注重企業(yè)財務(wù)人員專業(yè)能力方面的提升。企業(yè)應(yīng)該定期組織財務(wù)人員進行企業(yè)會計制度、國家政策法規(guī)等方面的學(xué)習(xí)，及時掌握行業(yè)的政策調(diào)整，將學(xué)到的知識運用到日常的核算工作中，提高財務(wù)人員的核算工作的質(zhì)量。還應(yīng)該提高企業(yè)財務(wù)人員的整體素質(zhì)，不僅僅只是完成成本的記賬工作，還應(yīng)結(jié)合國家稅法規(guī)定，在成本核算過程中提升企業(yè)的稅收效率、避免節(jié)稅上的損失，應(yīng)從傳統(tǒng)的財務(wù)核算崗位向管理崗位推進。除此之外，還可以從財務(wù)部門挑選出成本核算工作能力較強的財務(wù)人員，成立專門的成本核算中心，專門負責(zé)企業(yè)的成本核算工作，包括項目成本預(yù)算、成本分攤、竣工結(jié)算及成本分析等工作，并且保證成本資料的真實完整。

（五）提高企業(yè)結(jié)算工作的效率

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)項目成本的結(jié)算工作，對企業(yè)的實際盈利情況有著很大程度的影響，也是項目竣工驗收工作中的一項必要條件。對于項目建設(shè)期間的合同成本結(jié)算工作要及時，對結(jié)算資料的真實性、結(jié)算數(shù)據(jù)的合理性都要嚴格把關(guān)，避免虛增成本帶來的利潤影響，可能造成稅務(wù)方面的風(fēng)險。當(dāng)開發(fā)項目在產(chǎn)品已經(jīng)交付時，存在尚有未簽訂合同的工程費用，或雖已簽訂合同但尚未最終辦理結(jié)算的工程費用，在證明資料充分的前提下，在年度末可以按工程預(yù)算部門審定預(yù)結(jié)算金額進行成本預(yù)提，保證項目開發(fā)成本的真實、完整。如果企業(yè)想要做好成本核算工作，體現(xiàn)真實的核算效果，重視企業(yè)成本結(jié)算工作是也是企業(yè)管理中非常重要的一部分。

（六）加強各部門之間的溝通

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點和情況，梳理出規(guī)范的工作流程，按照每個部門的職責(zé)分工安排，做好各自工作的同時，還要確保項目的各項信息能夠進行及時溝通與正確傳遞。企業(yè)可以制定項目的例會制度，每周通過項目討論會的方式，實現(xiàn)信息共享；還可以根據(jù)各部門提出的問題，探討出解決方案，增進部門之間的溝通。企業(yè)也可以通過崗位輪換的方式，讓員工認識到不同崗位的職責(zé)，以換位思考的方式來提升溝通效率。在日常的工作中，部門之間的溝通協(xié)作可以有針對性的解決問題，幫助企業(yè)整體運營效率的提升。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作的復(fù)雜性較高，想要在復(fù)雜的市場競爭中提企業(yè)高競爭實力，增加企業(yè)經(jīng)濟效益，必須加強對成本核算工作的重視程度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本核算管理體系，建立全面的會計成本核算制度；在項目開發(fā)過程中要保證成本核算的準確性、及時性，合理的控制成本費用，并對核算中出現(xiàn)的問題，能夠積極運用各種方法解決。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要健康長遠的發(fā)展，還應(yīng)合理應(yīng)用成本核算數(shù)據(jù)進行分析、總結(jié)，保證企業(yè)的預(yù)期利潤，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。