文/黃慧雪（溫州市大誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)項目的投資籌建規(guī)模越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)作為把控項目質(zhì)量的主體，在項目開發(fā)、設(shè)計、建設(shè)以及竣工階段落實好全過程成本控制的工作，不僅能夠突出企業(yè)財務(wù)管理的作用，發(fā)揮降本增效的調(diào)節(jié)機制；同時也能有效提升資金的利用效率，防止項目應(yīng)用各階段出現(xiàn)鋪張浪費的問題，影響主體利益。在實踐中，要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠針對項目細則做好各階段的成本控制規(guī)劃，完善設(shè)計流程，提高項目設(shè)計的效率；同時要監(jiān)理施工環(huán)節(jié)，確保每一項施工流程的費用支出在可控的范圍之內(nèi)，增強項目全過程成本控制的水準，為提高房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展效益提供系統(tǒng)的依據(jù)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)項目全過程成本控制的介紹

在我國國民經(jīng)濟構(gòu)成體系中，房地產(chǎn)企業(yè)扮演著重要的角色，尤其在20世紀90年代末，隨著我國房改政策的不斷更新和實施，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了更多元的發(fā)展機會，通過不斷擴張經(jīng)營范圍以及開展多類型的業(yè)務(wù)合作，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益十分可觀。但是隨著經(jīng)濟全球化趨勢的愈演愈烈，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨經(jīng)濟危機的時候，經(jīng)營中也存在諸多困難，成本管控問題便是其中之一。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目的時候，無論是前期的設(shè)計還是中期的施工、后期的竣工，每一道工序都應(yīng)該加強管理，并做好成本控制的有關(guān)工作。落實協(xié)調(diào)的全過程成本控制體系，可以更有效地幫助房地產(chǎn)企業(yè)貫徹最新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，并發(fā)揮降本增效的管控作用，一方面優(yōu)化成本控制方法，另一方面更新企業(yè)自身的成本管理制度，有利于幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)長遠的發(fā)展目標，并且提升成本資金的利用效率，進而為整個房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)化發(fā)展提供積極的養(yǎng)分[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項目各階段的成本控制分析

（一）項目決策階段的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)項目決策階段的成本控制工作，首先要對預(yù)期投資成本進行分析和調(diào)查，要求企業(yè)能夠了解項目所在地的政策條件、土地價格、地質(zhì)情況以及設(shè)備材料價格等，科學(xué)考察當?shù)氐耐顿Y環(huán)境，以出具有效的投資決策報告。

其次要做好房地產(chǎn)項目的評估和定位工作，尤其在正式開展投資決策之前，需要房地產(chǎn)企業(yè)對該項目的適應(yīng)人群、數(shù)量和規(guī)模有個總體的了解，并對預(yù)售價格進行總體估量，粗略計算投資成本和預(yù)期收益，確保投資項目能夠具有良好的開發(fā)前景。

最后需要房地產(chǎn)企業(yè)對項目的可行性進行系統(tǒng)研究，例如根據(jù)當?shù)氐奈飪r測算成本費用標準，設(shè)計有效的成本預(yù)測模型，確保模型具有準確性和客觀性。與此同時，也要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠根據(jù)調(diào)研材料，召開集體會議，包括設(shè)計部門、財務(wù)部門、建設(shè)部門等，共同就項目的可行性開展探討。

（二）項目設(shè)計階段的成本控制

在項目設(shè)計階段開展成本控制，要求房地產(chǎn)企業(yè)首先要做好限額設(shè)計，按照項目預(yù)期的投資規(guī)模，對設(shè)計環(huán)節(jié)中的各項工作開展資金限額評估，每一項限額評估都要控制在合理的預(yù)算范圍之內(nèi)，一旦超過需要提前打報告，確?？偝杀静粫^預(yù)算標準。

其次需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)υO(shè)計方案進行科學(xué)的優(yōu)化選擇，基于技術(shù)、經(jīng)濟等視角對項目整體的結(jié)構(gòu)、戶型、功能劃分和布局進行動態(tài)比對和多樣化的研究，從多個方案中選擇最優(yōu)方案，一方面滿足客戶對項目功能的需求，另一方面滿足投資成本的節(jié)約需要。

最后要做好設(shè)計圖紙的審核和編輯工作，需要房地產(chǎn)企業(yè)針對設(shè)計圖紙中存在的不足或失誤進行整改和重新修理，避免設(shè)計失誤為后續(xù)施工應(yīng)用帶來巨大損失。因為圖紙方案在正式投入建設(shè)之前，修改工作相對簡單，房地產(chǎn)企業(yè)僅監(jiān)理修改過程即可，不需要花費過多的修改經(jīng)費，而且及早發(fā)現(xiàn)問題也能及時修正，有利于降低后續(xù)的返修重修成本。

（三）項目招投標階段的成本控制

在招投標階段，房地產(chǎn)企業(yè)想要提高成本控制效率，首先應(yīng)該利用施工圖紙開展招標工作。例如采取總價包干的形式，為項目造價提供控制空間，或者利用工程清單結(jié)算的模式進行報價，使投標單位可以更有效開展方案編寫和單價分析工作，防止各工程量的報價與預(yù)期報價相差太遠，最終確定合適的施工單位。

人力資本存量、政府支出、固定資產(chǎn)投資、社會勞動力數(shù)量對西部地區(qū)經(jīng)濟增長都有顯著的促進作用。另外，由于西部地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展較為落后，消費、出口還未形成對地區(qū)經(jīng)濟增長的有效拉動，因此，最終消費率、對外依存度并未顯著促進地區(qū)經(jīng)濟增長。

其次需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠選擇一些造價合理、施工質(zhì)量好、技術(shù)強、工期短且信譽高的施工單位，必要情況下可以建立長期合作的關(guān)系。

最后房地產(chǎn)企業(yè)需要科學(xué)把關(guān)項目合同、簽字審查和起草等一系列工作，并且利用固定總價的結(jié)算模式，對整個項目進行成本控制，不留非必要的活口為投機分子提供可乘之機。

（四）項目施工階段的成本控制

施工階段的成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)開展項目全過程成本控制工作的關(guān)鍵。首先需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠編制更流暢的工作流程和成本計劃，使施工現(xiàn)場的施工人員和管理人員能夠各司其職，按照施工細則和監(jiān)理規(guī)定完善分工、明確責(zé)任。

其次需要房地產(chǎn)企業(yè)可以強化施工前的審核等系列工作，重點控制工程費變化較大的施工細則，針對其中可能發(fā)生變更的要素進行系統(tǒng)審查，甚至開展事先約定等工作，提前打出成本預(yù)算量。

再次需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠建立科學(xué)的項目變更簽證管理制度。項目變更之前考慮施工條件的變化以及進度的變化情況，做好已完成工作量的記錄工作，并保存好施工現(xiàn)場的圖紙和文件，為后續(xù)發(fā)生索賠等事故提供依據(jù)。

最后房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該完善市場價格的管理和控制工作，尤其對于一些大宗型材料設(shè)備的價格變動趨勢，需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠提前撥出經(jīng)費預(yù)算，在合適的時間采購材料或設(shè)備，確保施工現(xiàn)場各類物資充足、設(shè)備良好，滿足施工要求。

（五）項目結(jié)算階段的成本控制

項目結(jié)算階段依然需要房地產(chǎn)企業(yè)開展成本控制的有關(guān)工作。首先，由于當前部分項目工程在開展結(jié)算的過程中，增高取費標準以及多算冒算等現(xiàn)象依然存在，因此需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠組織專業(yè)的團隊，根據(jù)原投標文件、合同和圖紙等，對施工主體提供的結(jié)算文件進行系統(tǒng)且嚴格的審核，針對施工單位隨意增高取費標準等行為，要予以嚴重的警告，避免違規(guī)行為的發(fā)生[2]。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)在開展預(yù)結(jié)算審核工作的時候，也應(yīng)該注重招標方法、報價程序、施工方法等行為的差異會對成本造成多元的影響，在結(jié)算時必須要開具竣工驗收單，驗收單中每一項工程具體的工程量和支出金額都要記錄清晰，以便后續(xù)開啟審查和追責(zé)。

最后，部分房地產(chǎn)企業(yè)也需要對項目廣告的推廣方案進行合理的成本控制。設(shè)置項目的品牌形象，開發(fā)宣傳方案的落地執(zhí)行，每一項成本支出都消耗巨大，需要房地產(chǎn)企業(yè)參與其中，選擇最優(yōu)的廣告營銷方案。例如可以盡量增加手機頁面和App開屏廣告力度的投入，利用相對經(jīng)濟的方式獲得良好的營銷收益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)項目全過程成本控制的現(xiàn)狀

（一）欠缺對房地產(chǎn)決策階段的了解

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目之前需要對項目的所在地、規(guī)模以及后續(xù)的部署安排進行科學(xué)的調(diào)研。因為投資決策階段需要耗費大量的資金和人力，如果正式開啟項目便不能間斷，否則不僅會耽誤工期，甚至還會影響項目的應(yīng)用質(zhì)量。

但是當前，部分房地產(chǎn)企業(yè)并沒有加大對投資決策階段的成本管控認知，一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者認為投資決策階段只要拉到投資或者做好籌資工作即可，并沒有在決策之前就項目具體的選址、規(guī)模以及預(yù)期收益進行統(tǒng)籌計劃，投資方案具有盲目性和非科學(xué)性。例如支出的投資規(guī)模較小，后期如果市場材料價格大幅上漲，不僅需要及時補充資金，而且還可能出現(xiàn)材料浪費的問題[3]。

（二）工程設(shè)計階段成本控制不嚴格

房地產(chǎn)企業(yè)項目設(shè)計階段的成本控制工作，是項目開展正式施工的前提和基礎(chǔ)。但是當前，部分房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策工作完畢之后，并沒有對項目整體的施工應(yīng)用進行設(shè)計和調(diào)動，對項目設(shè)計書或圖紙規(guī)劃存在的漏洞和不足，也難以及時察覺出來，嚴重影響了后期的項目施工，需要開展返工或重修等一系列工作，增加了施工成本。而且部分房地產(chǎn)企業(yè)在開展設(shè)計階段的成本控制時，并沒有考量市場價格變動等風(fēng)險因素，支出的成本規(guī)模沒有打出空余量和提前量，如果施工應(yīng)用階段需要額外支出成本，企業(yè)內(nèi)又沒有大量閑置資金，容易耽誤工期，影響全過程成本控制效率[4]。

（三）忽視工程竣工結(jié)算階段的控制

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)手的項目數(shù)量眾多，而且規(guī)模較大，在落實全過程成本控制工作的過程中，僅注重設(shè)計環(huán)節(jié)和施工環(huán)節(jié)的成本控制，認為工程結(jié)算完畢之后，便不需要房地產(chǎn)企業(yè)參與到成本管控等系列工作當中，后期的結(jié)算審核和推廣方案的籌劃制定，均存在秩序混亂的情況。例如在結(jié)算審核階段，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有參與其中，審核報告中各項施工細則和投資方案沒有集中體現(xiàn)出來，不利于第三方監(jiān)理機構(gòu)的集中審理，容易造成項目成果無法按時交接的問題。再加上房地產(chǎn)企業(yè)沒有參與到項目推廣的等系列工作中，項目成果的營銷不到位，導(dǎo)致成品無法在規(guī)定的時間內(nèi)全部銷售出去，容易造成投資資金的無法回籠，使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)大量的呆賬和爛賬。

四、房地產(chǎn)企業(yè)項目全過程成本控制的策略

（一）加強決策階段成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)想要全面提高項目全過程成本控制的效率，需要在決策階段便做好項目的落地審查和調(diào)研等一系列工作。因為在房地產(chǎn)項目決策階段，項目的設(shè)計和使用需要投入大量的資金和人力。因此在正式投資決策之前，需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)椖康氖┕に诘剡M行系統(tǒng)調(diào)查，包括調(diào)查項目周圍的環(huán)境、水文、地質(zhì)條件、天氣變化等，盡量借助自然資源調(diào)節(jié)項目整體的生態(tài)機制。

在實地調(diào)研工作完畢之后，要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)椖康某杀就顿Y情況進行系統(tǒng)的把關(guān)，了解項目具體的實施細則，包括每個階段各環(huán)節(jié)需要耗費的成本，分析市場價格對原材料、設(shè)備購買造成的影響。尤其在制定總成本量的時候，需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠打好預(yù)算量，保證每一個環(huán)節(jié)的成本支出都在可控的預(yù)算范圍之內(nèi)，完善估算和把控工作。必要情況下，可以建立基于決策階段的成本控制目標，預(yù)測預(yù)期的投資收益[5]。

例如我國中基公司在開發(fā)和建設(shè)天津柳蘭花苑項目的時候，在投資決策階段，該公司的調(diào)查人員親自到天津該項目的建設(shè)用地進行了環(huán)境市場的調(diào)查，并將調(diào)查結(jié)果寫入到投資決策計劃方案當中。在決策過程中，由于該項目以居住用房為主，因此充分考量項目的舒適度和人性化功能。在決策階段便設(shè)置了設(shè)計、施工等各環(huán)節(jié)的成本應(yīng)用方案。例如在施工階段支出成本約為4300萬元，占總成本的62%，將投資方案交由第三方機構(gòu)審理，合格后投入正式使用。

（二）落實設(shè)計階段成本控制

設(shè)計是項目開展和施工的前提和基礎(chǔ)，對項目的施工應(yīng)用產(chǎn)生著較大的影響。通常情況下，一個房地產(chǎn)項目設(shè)計水平的高低，將直接影響項目銷售情況和收益情況等。因此，為了能夠進一步提高設(shè)計階段的成本控制效率，需要房地產(chǎn)企業(yè)盡可能完整地審核項目設(shè)計書以及設(shè)計圖紙等，盡可能減少設(shè)計書和圖紙在施工過程中出現(xiàn)大規(guī)模變動。在實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取限額設(shè)計的方式，對投資估算情況進行系統(tǒng)的匯總，設(shè)計相應(yīng)的責(zé)任書，確保該項目各項功能得到滿足之后，每一項工作任務(wù)可以在規(guī)定的期限內(nèi)完成，防止項目資金在施工應(yīng)用途中出現(xiàn)缺口[6]。

例如某地中型的房地產(chǎn)公司負責(zé)開發(fā)當?shù)卮笮褪蹣侵行牡氖覂?nèi)精裝修項目，工程總造價確定為150萬元。售樓中心在項目銷售完畢之后，要將基層建筑作為商用對外銷售，但是當前的裝修風(fēng)格不符合商業(yè)經(jīng)營。在經(jīng)過業(yè)主同意之后，房地產(chǎn)企業(yè)通過實地考察，落實了設(shè)計階段的成本控制工作，例如在設(shè)計方案中對項目的功能區(qū)進行了設(shè)計，考慮了售后的使用問題。同時也明確了不同樓層商用的裝修風(fēng)格和景觀要求。每一個環(huán)節(jié)支出相應(yīng)的成本預(yù)算，確保設(shè)計成本布局科學(xué)合理，滿足了全過程成本控制的要求。

（三）落實招投標的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目的過程中，招投標階段的成本控制是全過程成本管控工作的重點，因為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)手的項目規(guī)模較大，而且類型眾多，每一個階段都可能涉及多個類型的專業(yè)種類。因此在招投標工作中，需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)⒏鱾€專業(yè)部門的功能充分發(fā)揮出來。例如做好招標文件的審核和管控工作，完善對招標企業(yè)的資信調(diào)研，合理選擇施工單位、監(jiān)理單位以及其他各合作主體等。

例如在正式招標之前，可以確定合理的招標形式，以邀請招標和公開招標為主，根據(jù)招標內(nèi)容確定具體的招標方法，既保證投標報價合理，又能滿足項目實施應(yīng)用的各項細則要求。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需要對投標者的資質(zhì)加以系統(tǒng)審查，包括以往業(yè)績、資金實力、技術(shù)能力、信譽水平和資質(zhì)水平等，對不符合要求的投標者予以排除，提高招標效率。調(diào)研工作完畢之后，要編制系統(tǒng)的招標文件，并開展公平評標工作、簽署合同，發(fā)揮發(fā)包方的主動權(quán)，提高招投標階段成本管理的效用。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)實施項目全過程成本控制工作，不僅能夠?qū)崿F(xiàn)降本增效的目標，同時可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資效益。在實踐中，要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠做好項目設(shè)計階段、決策階段、招投標階段、施工階段、結(jié)算階段等全過程的成本控制工作，確保每一項環(huán)節(jié)的費用支出在可控的預(yù)算范圍之內(nèi)，杜絕資金資源的過度浪費，并約束各方主體的經(jīng)濟行為，全面提高項目全過程成本控制的效率，為促進房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展保駕護航。